היומן של שדה דב
כתבות ארוכות על הרובע, שנכתבות מהתיק, עם מקור על כל נתון. היסטוריה, תוכניות, מכרזים, פרויקטים, והשאלות שחשובות לפני שקונים.
Shavnu illustrationחמישים שנות תוכניות: מה הוצע לשדה דב לפני תא/4444
מחזון החוף של פטריק גדס ב-1925, דרך תוכנית המתאר תא/3700, החלטות ממשלה, מועדי בג״ץ והצעת נגד של ראש העיר: הסכמות שקדמו לתוכנית הרובע שקיבלה תוקף, ומה שהרשומה עדיין לא אומרת.
הגוש הגדול: 1,892 בעלים, חמישים שנה, פסק דין אחד
בתוך שדה דב ישב בלוק היסטורי של חלקות פרטיות מתחת למסלול דורות. בית משפט סיים את טבלת הזכויות בספטמבר 2025. הנה מה שזה אומר למגרש 102 של אשכול, איך הוא שונה משאר חלקות הקרקע הפרטית ברובע, ומה רוכש שמשווה קרקע פרטית למגרש במכרז רמ״י צריך לבדוק.
מתי באמת מוסרים את המפתחות?
לוחות זמנים שיווקיים, שלבי היתר ושכר דירה סטטוטורי באיחור הם שלושה שעונים שונים. בשדה דב הם מתפצלים בשנים. הנה איך לקרוא אותם בלי לטפל בתאריך מחוברת כאילו הוא אכלוס.
ממחיר המכרז למחיר המחירון: לאן הולך הכסף
זכייה במכרז רמ״י קונה זכויות חכירה בהצעה חתומה. מכירת דירה מחזירה קרקע, תכנון, בנייה, מימון, היטלים ומרווח. הרשומה הציבורית מראה חלק מהשורות האלה בשדה דב ושותקת על אחרות.
איך מגיעים לשדה דב: כל דרכי הכניסה והיציאה
רכבת קלה, כבישים ומיקום חופי על מסלול שפונה: איך תוכנית תא/4444 משרטטת חיבורים פנימה, מה מפת המגרשים שומרת לכבישים מאושרים ומוצעים, ומה שווה הבטחת תחבורה לפני שהיא נפתחת.
ארבע תחנות אל הים: מה הקו הירוק אומר לשדה דב
הקו הירוק חוצה את שדה דב על ציר אבן גבירול וגורדון עם ארבע תחנות. קטע דרומי בסביבות סוף 2028, שירות מלא בסביבות דצמבר 2030. הנה עמוד השדרה, גשר הירקון, ומה קרבת תחנה באמת אומרת לכל מתחם.
המגרש ששבר יזם: מ-Hanan Mor ל-DIMRI YAMA
קבוצת Hanan Mor שילמה ₪1.5 מיליארד על מגרש 107 באשכול ב-2021. הסדר חוב של ₪3.2 מיליארד במאי 2024 כפה מכירה. Y.H. Dimri קנה את הקרקע ב-₪1.1 מיליארד והשיק אותה מחדש כ-DIMRI YAMA מ-₪3.75 מיליון. הקשת היא שיעור לרוכש במינוף קרקע ובהישרדות יזם.
כמה גבוה, כמה יחידות: הכללים מאחורי קו הרקיע
שבעה פרויקטים משווקים, שבעה פרופילי גובה: איך כללי המרקם והמגדל של תא/4444 מתורגמים לקומות וליחידות במרשם, ולמה קו הרקיע מתקבץ כפי שהוא מתקבץ.
לא רק דירות: המלונות, המעגנה והחיים השניים של רדינג
תוכנית תא/4444 מתקצבת כ-3,000 חדרי מלון, מכרז ענק של רמ״י לחמישה מלונות, שני מגרשי המלון הראשונים באשכול, וקצה דרומי שבו תחנת הכוח רדינג, מכלי דלק, מעגנה ופארק נכתבים מחדש בבת אחת.
מה ישראל עושה עם קרקע צבאית
יותר מתשעים אחוז מקרקע ישראל מוחזקת בידי הציבור. כשאתר ביטחון הופך לדיור, מערכת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל מחליטה מי בונה. שדה דב הוא מופע מתועד אחד של הדפוס הזה, לא מכירה פרטית.
זהרה לביטוב והשמות על המפה
הרחובות, המתחמים ותחנות הרכבת הקלה של הרובע נושאים כמה שמות רשומים. זו כתבה קצרה על האנשים שהתיק באמת נוקב בהם, החל מהטייסת החלוצה זהרה לביטוב.
הכסף שלכם לפני שהבניין קיים
שני חוקים מחייבים שולטים בדירות מכירות מוקדמות בישראל. הם מגבילים חשיפה מראש, דורשים ערבויות צמודות, ומפצים על איחור במסירה. לרוכש מרחוק, פנקס השוברים הוא ההבדל בין מזומן מוגן למזומן חשוף.
שליש מהקרקע ירוק: הפארקים, הטיילת ושני קילומטרים של חוף
תוכנית תא/4444 נועלת כ-365 דונם פארקים ושני קילומטרים של חוף ציבורי על השדה הישן. הנה מה שכבר אפשר ללכת בו, מה שעדיין שרטוט, ואיך המדשאות אמורות להיות מושקות.
השאלות לשאול לפני שקונים כאן על הנייר
חוק המכר הישראלי נותן לרוכשים הגנות מחייבות, אבל רק אם מאמתים אותן לפני שחותמים. צ׳קליסט בדיקת נאותות מעוגן בחוק המכר ובמרשם הפרויקטים של שדה דב.
מה הלוואת בנייה אומרת על פרויקט
כשמזרחי-טפחות מתחייבת ליותר מ-₪2.5 מיליארד ל-ASHIRA, או Luzon-Ronson סוגר ₪700 מיליון מימון במרכז, זה אינו רעש רקע. ליווי בנקאי הוא אחד הבדיקות החיצוניות הבודדות אם מגדל באמת יכול להיבנות.
איך קוראים מכרז קרקע של רמ״י
רמ״י מוכרת קרקע מדינה במכירות פומביות בהצעה חתומה. פרסום המכרז הוא המסמך הראשוני מאחורי כל מחיר מגרש בשדה שדה דב. הנה מה שכל חלק אומר, עם היסטוריית המכרזים האמיתית של הרובע כדוגמה עובדת.
השכן שאף אחד לא מדבר עליו: תחנת הכוח רדינג
תחנת הכוח מ-1938 יושבת ליד הרובע בקצה הדרומי. מה שהרשומה אומרת על נוכחותה, על הפסקת הייצור, ועל החיים השניים שעדיין לא יושבו.
בתי ספר, מרפאות וחנויות: חיי יום-יום ברובע שנבנה
ייעודי מבני ציבור ומסחר שומרים בתי ספר, מרפאות וחנויות על מפת התוכנית. הפער בין מגרש שמור לבית ספר פתוח, ולמה שירותים בדרך כלל מפגרים אחרי המפתחות הראשונים.
הברומטר של שדה דב: מה העסקאות הרשומות באמת אומרות
שתי הדפסות GovMap, תמהיל רשות המסים, דיווח רבעוני, והשקה ב-₪49,000. המספרים שפורסמו אינם מסכימים, ואי-ההסכמה הזאת היא המידע.
ים, מחיר ונסיעה: שדה דב מול הרצליה פיתוח
שני השמות יושבים על הים התיכון מצפון למרכז תל אביב. האחד הוא רובע בחכירה במכירה על הנייר בתוך העיר; השני הוא מובלעת וילות ותיקה בבעלות פרטית. הבחירה היא טיפולוגיה, לא דירוג מחירים.
שדה דב ופארק צמרת: שני קווי רקיע של תל אביב
שני השמות נושאים מגדלי יוקרה ואור ים תיכוני. דיווח עדכני שם אותם באותו טווח מחיר למ״ר. הניגוד הוא קנה מידה, סביבה, ומה שהשוק כבר הסיק על המיקום.
איך תל אביב גדלה צפונה, ולמה שדה דב היה האחרון
פטריק גדס שרטט את החוף כעיר כשהשדה היה חדש. בלוקים אחר כך נלחצו אל הגדר בזמן שהמסלול נשאר. הרשומה המוקלדת מסבירה מה נבנה סביב הרצועה ולמה החול הזה היה האחרון להתהפך.
השדה במלחמה: העשורים הצבאיים של שדה דב
נפתח במהלך המרד הערבי, שימש את חיל האוויר המלכותי, היה בית לטייסת הראשונה של חיל האוויר, ועדיין אירח תנועות חיל האוויר בסגירה: ההיסטוריה הצבאית התפעולית שציר הזמן והקטלוג המוקלדים רושמים, עם תאריכים רק במקום שהתיק נותן אותם.
לסגור שדה תעופה: איך התקבלה ההחלטה לסגור את שדה דב
ניירות קבינט, עסקה ביטחונית של מיליארד שקלים, תאריך של בית המשפט העליון, חלופה שהפסידה של ראש עיר, וקיץ אחרון של טיסות: הנתיב הפוליטי והתכנוני שסגר את שדה התעופה העירוני של תל אביב ומסר את החול לדיור.
שבעה עשר שמות, שבעה פרויקטים: מי עוד מחזיק קרקע כאן
מרשם היזמים מפרט שבע עשרה חברות עם חשיפה לשדה דב. רק שבעה פרויקטים לצרכן נמצאים על השדה. הפער הוא הסיפור: זכיות מכרז, מלאי להשכרה, דיור מוגן, וקרקע שמחכה למותג.
שני קילומטרים של חוף: מי מקבל את החוף
חוף ציבורי, ייעודי פארק חוף, והטיילת שאפשר ללכת בה היום: זווית גישה ובעלות על חוף שני הקילומטרים של תא/4444, בלי לחזור על מלאי הפארקים.
מעטפות סגורות על קרקע מדינה: איך ישראל באמת מוכרת קרקע
יותר מתשעים אחוז מהקרקע בישראל בבעלות ציבורית. יזמים מציעים במעטפות סגורות על זכויות חכירה, לא על שטרי בעלות. הנה מכונת המכרז שתמחרה את שדה דב, ולמה מרכז תל אביב מתנהג לגמרי אחרת מהפריפריה.
שליש מהקרקע: מה שהתוכנית שומרת שאינו מגורים
ייעודי קרקע במגרשי התוכנית ממגורים ותעסוקה עד פארקים, דרכים ועתיקות: מה שכל ייעוד בתא/4444 מתיר בתכנון הישראלי, ומה שהתמהיל אומר לרוכש על החיים מעבר ללובי המגדל.
המזומן שאתם באמת צריכים
בנקים ישראליים מגבילים משכנתאות לתושבי חוץ לחמישים אחוז מהנמוך מבין מחיר או שמאות, וחמישים האחוז האלה הם תקרה, לא הבטחה. הפער שצריך להעביר מחו״ל גדול יותר ממה שיחס המימון בכותרת מרמז.
מה ש־4 מיליון ₪, 8 מיליון ₪ ו־15 מיליון ₪ באמת קונים בשדה דב
בלי מחירונים מומצאים. שלושה עוגני תקציב שממופים להשקות שפורסמו, תמהילי רשות המסים, חוזי GovMap, והפערים הכנים שבהם המרשם נשאר שותק.
מנופים להשכרה: מי באמת בונה את שדה דב
יזמים זוכים בקרקע. בנקים וקבלנים נושאים את הסיכון. ברשומה: חוזה Rainbow של אשטרום ב־736 מיליון ₪, יותר מ־2.5 מיליארד ₪ ל־ASHIRA, קו 700 מיליון ₪ של לוזון-רונסון, ופיצול התשתית גלנור־אוליצקי.
מי באמת משגיח על הקרקע
ממצאי PFAS שמו קרקע בכותרות. הכתבה הזאת היא על הגופים עם סמכויות פורמליות על תכנון, מכירת קרקע, בנייה ותשתית בשדה התעופה לשעבר, ומה שהרשומה הציבורית מראה אותם עושים.
קנייה בשדה דב מחו״ל: הפלייבוק הכנה
זרים יכולים לקנות כאן, אבל קוד המס, לוח התשלומים, וצינור ההיתרים עובדים אחרת מאשר ברוב השווקים בחו״ל. מה שהמחקר באמת תומך בו.
שמונים ואחת שנים על החול: ההיסטוריה המלאה של שדה התעופה שדה דב
מרצועה ב־1938 שנפתחה במהלך המרד הערבי עד ההמראה האחרונה ב־30 ביוני 2019: איך שדה התעופה העירוני של תל אביב נבנה, נקרא, נלחם עליו, ופורק, ומה שפארק המסלול עדיין שומר.
תא/4444, מפוענחת: איך לקרוא את תוכנית האב של שדה דב כמו מתכנן
תוכנית הרובע המאושרת אורזת 16,000 דירות, שלושה מתחמים, קו רקיע מדורג, ועמוד שדרה של רכבת קלה לתוך 1,300 דונם של מסלול לשעבר. הנה איך לקרוא אותה.
שאלת ה־PFAS: מה שממצאי הזיהום באמת אומרים
קצף כיבוי, חשיפה בפברואר 2026, דרישת הפסקה של המשרד, מגרש נקי אחד בשם, ותביעת החזר של 500 אלף ₪. רשומת שדה דב, בלי ספין.
שבעה מגדלים, שדה אחד: כל פרויקט בשדה דב, בהשוואה
ASHIRA, RAINBOW, UTOPIA, DIMRI YAMA, ZOHI, GINDI VOGUE ו־FIRST חולקים שדה אחד אבל מתפצלים בגובה, מחיר, שלב היתר ופרופיל סיכון. השוואה מבוססת מרשם.
העפר היקר ביותר בישראל: כל מכרז בשדה דב, מתומחר
משיא 4.4 מיליארד ₪ ב־2021 עד סגירה זולה ב־40 אחוז ב־2025, רשות מקרקעי ישראל תמחרה את שדה התעופה לשעבר מגרש־מגרש. הפנקס המלא 2021־2025.
מדריכי רוכשים
מס רכישה 2026, משכנתאות, רכישה מרחוק וכללי עולה לזרים ולמי שעובר לישראל. מידע כללי, לא ייעוץ.
התהליך המלא ברובע ב-2026: אילו פרויקטים משווקים, דרכי הרכישה, הרשמה, חוזה, ערבות חוק מכר, הצמדה למדד, לוח תשלומים, משכנתא, מס רכישה, מסירה ורישום, והשאלות שרק שדה דב מעלה.
מדריךמה באמת מפורסם ב-2026, איך קוראים טבלאות שטח אקוויוולנטי, ושלושת מספרי המזומן שאינם הכותרת.
מדריךמה משלמים תושב חוץ, תושב ישראל ועולה בחוזה בשדה דב ב-2026, מאיזו טבלה של רשות המסים מגיע כל נתון, ומתי עשוי להשתנות שיעור המשקיע.
מדריךמה מתירה הוראה 329 של בנק ישראל לכל סוג רוכש ב-2026, מה משמעות 50% במחירי שדה דב, מה בנקים דורשים מתושבי חוץ, ואיך משכנתא נפגשת עם לוח תשלומים על הנייר.
מדריךערבות חוק המכר והחלופות לה, הבנק המלווה ופנקס השוברים, המגבלה מ-2022 על הצמדה למדד, פיצוי על איחור במסירה, ומה לבדוק בחוזה בשדה דב.
מדריךרכישה מרחוק ב-2026: עורך דין, אפוסטיל, טאבו, מס ומפתחות.
מדריךמה באמת אפשר לעשות באנגלית ב-2026, ומה נשאר בעברית.
מדריךכללי מס רכישה לעולה ב-2026, תזמון, ומה שהעלייה לא פותרת לבד.
מדריךזרים, עוברים לישראל, מס, משכנתאות ושדה דב ב-2026.
מדריךעשורים של קצף כיבוי בשדה תעופה, תשעה מגרשים שנקבו על ידי המשרד להגנת הסביבה ביולי 2026, הקפאה שיפוטית על חלוקת הבעלים, רוכשים שתובעים החזרים וכותבים סעיפי יציאה. מה זה אומר לרכישה, והשאלות ששייכות בכתב.