שבעה מגדלים, שדה אחד: כל פרויקט בשדה דב, בהשוואה
ASHIRA, RAINBOW, UTOPIA, DIMRI YAMA, ZOHI, GINDI VOGUE ו־FIRST חולקים שדה אחד אבל מתפצלים בגובה, מחיר, שלב היתר ופרופיל סיכון. השוואה מבוססת מרשם.
שדה אחד, שבעה סיפורים
שוק המכירה הפרטית של שדה דב מתרכז כרגע בשבעה פרויקטים עם אתרי צרכן וסיקור ייעודי ברשומות הרובע. כל השבעה יושבים בתוך תוכנית תא/4444 על שדה התעופה לשעבר דב הוז. כולם חולקים את כללי קו הרקיע המדורג של הרובע, תחנות הקו הירוק, וסיפור זיהום ה־PFAS שנשבר בפברואר 2026. הם לא חולקים אותו מגרש, גובה, שלב היתר, או נקודת מחיר.
ההשוואה הזאת שואבת ממרשם הפרויקטים והמגרשים של Shavnu עם מקורות, לא מברושורי יזם. במקום שהמרשם מפרט ריק למחיר, אנחנו אומרים כך. במקום שסיקור עיתונאי מתעד עסקה סגורה, אנחנו מצטטים אותה. המטרה היא גיליון עבודה לרוכש, לא דירוג.
חמישה פרויקטים מתקבצים במתחם אשכול: ASHIRA, RAINBOW, UTOPIA, DIMRI YAMA ו־ZOHI במגרשים 101, 111, 103, 107 ו־110. שניים יושבים במתחם מרכז: GINDI VOGUE ו־FIRST. אשכול מתקדם יותר בהיתרים; פרויקטי המרכז נסחרים על מיקום קו ים וזכיות מכרז 2025.
ASHIRA: אבן פינה ראשונה, היתר מלא ראשון
יזם: אביסרור משה ובניו. מגרש: אשכול 101. קנה מידה: 406 יחידות במגדל בן 34 קומות, מגדל בן 15 קומות, ושני בניינים מרקמיים בני שבע עד שמונה קומות. אדריכל: אבנר ישר (ישר אדריכלים). פנים: דנה אוברזון. השם פירושו ״שירת הים״: הנצחה למייסד משה אביסרור.
סטטוס: בבנייה. אבני דרך נערמות: אבן הפינה הראשונה ברובע, נובמבר 2024; היתר חפירה ודיפון, יולי 2024; היתר בנייה מלא, מרץ 2026. אביסרור זכתה במגרש 101 בגל המכרז השיא באוגוסט 2021. המגרש נבדק נקי מ־PFAS. סיקור ב־2026 התייחס לזה כיתרון תחרותי.
תמחור: אין מחירון פומבי במרשם. העיתונות תיעדה מכירת פנטהאוז ב־19.5 מיליון ₪ באוגוסט 2024, לזוג מתעשיית ההייטק ששמו לא פורסם. מימון: יותר מ־2.5 מיליארד ₪ ממזרחי-טפחות ומהבינלאומי, ינואר 2026. שירותים: ספא, בריכה חצי אולימפית, חדר כושר, קולנוע, מתקני ילדים. עובדה מבדילה: אבן הפינה הראשונה ברובע והיתר המלא הראשון בין מגדלי הדגל.
RAINBOW: היתר ראשון, מכירות מוקדמות העמוקות ביותר
יזם: ישראל קנדה. מגרש: אשכול 111. קנה מידה: 480 יחידות (מגדל בן 39 קומות ועוד בניינים מרקמיים בני תשע קומות). אדריכל: WXG. סטטוס: בבנייה. ישראל קנדה זכתה במגרש בגל המכרז הראשון ב־2021 בכ־1.3 מיליארד ₪.
שובל היתרים: היתר הבנייה הראשון ברובע, חפירה, מרץ 2024; היתר מלא, אוקטובר 2025. אשטרום חוזה כבונה בכ־736 מיליון ₪ מינואר 2026; העבודות התחילו אז. דווח על 70% נמכר מראש בביצוע. כלכליסט שמה את ממוצע העסקה הסגורה ברבעון השני של 2025 על 11 מיליון ₪, שיא לפרויקט, עם 234 יחידות שנמכרו ב־2 מיליארד ₪ בסך הכול עד אוגוסט 2025.
שירותים: אופי ריזורט, שתי בריכות, ספא, חדר כושר, בית קפה, מרכז עסקים, מועדון ילדים. רוכש סלבריטי: ראש המוסד לשעבר יוסי כהן, אוקטובר 2024. אין מחיר מחירון שפורסם במרשם. עובדה מבדילה: היתר החפירה הראשון ברובע וממוצע העסקה הסגורה המתועד הגבוה ביותר בין השבעה.
UTOPIA: נחמיאס במגרש 103
יזם: קבוצת נחמיאס דרך נוף עירוני יזמות. מגרש: אשכול 103, כחמישה דונם ליד צומת ש״י עגנון ולוי אשכול. קנה מידה: 337 יחידות (מגדל בן 34 קומות, מגדל בן 15 קומות, שני בניינים מרקמיים בני שבע קומות). דירות משני עד חמישה חדרים ועוד מיני־פנטהאוזים ופנטהאוזים.
קלוד נחמיאס זכה במכרז רמ״י על המגרש; איחוד הבעלות הסתיים בדצמבר 2024. הבנייה התחילה באוקטובר 2025 בזמן שהשיווק נמשך. המנטליסט ליאור סושרד קנה דירה בקומה 18 של כ־88 מ״ר בנובמבר 2025.
המרשם מפרט אין אדריכל, אין בלוק שירותים שפורסם, ואין מחיר פומבי. הסטטוס יושב בין ערימת ההיתרים העמוקה של RAINBOW להשקת השיווק הטרייה של דמרי, באתר אבל בלי מספרי המימון או ההיתר בכותרת ש־ASHIRA ו־RAINBOW נושאות. עובדה מבדילה: רוכש סלבריטי בקומה בינונית, לא כותרת פנטהאוז.
DIMRI YAMA: חילוץ הקרקע ב־1.1 מיליארד ₪
יזם: י.ח. דמרי. מגרש: אשכול 107. קנה מידה: 458 דירות מסטודיו עד חמישה חדרים בארבעה בניינים (מגדל בן 39 קומות, מגדל בן 16 קומות, שני בלוקים בני תשע קומות) ועוד רכיב מלון. אדריכל: רוני זיס אדריכלים. פנים: קלי הופן CBE.
דמרי קנתה את מגרש 107 מקבוצת חנן מור שקרסה ב־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024. מור זכתה באותו מגרש ב־1.5 מיליארד ₪ ב־2021 לפני הסדר חוב של 3.2 מיליארד ₪ במאי 2024. השיווק נפתח בדצמבר 2025 מ־3.75 מיליון ₪ לדירת שני חדרים; כ־1.07 מיליארד ₪ השקעה כוללת צוטטה בהשקה.
סטטוס: שיווק בלבד במרשם, בלי היתר בנייה מלא ברשימה. השירותים נוטים לריזורט: בריכת אינפיניטי, בריכה מקורה חצי אולימפית, ספא, חדר כושר, סטודיו יוגה, ספרייה/מרחב עבודה, חדר ילדים, חדר יין. מרכז הנדל״ן דיווח באפריל 2026 שמחיר דמרי למ״ר בשדה דב הוא הגבוה ברובע. כלכליסט ציינה אחר כך שכמעט חצי מהדירות שדמרי מכרה נרכשו בידי בעל השליטה: דגל שקיפות לכל רוכש. עובדה מבדילה: קריסת מור ומחיר החילוץ של דמרי.
ZOHI: הקונטררי הנמוך
יזמים: מיזם משותף של קבוצת לוינשטיין, מטרופוליס (Allied Real Estate), ומבנה. מגרש: אשכול 110, דרום אשכול ליד הארכת אבן גבירול ותחנות הקו הירוק. קנה מידה: 230 דירות, נמוך במכוון לרובע: שני בניינים בני 15 קומות ובניין אחד בן תשע קומות, מקסימום 15 קומות במקום שבו שכנים מגיעים ל־39 או 44.
עיצוב בהשראת באוהאוס, תקרות שלושה מטרים, כ־2.8 דונם גינה פרטית, בריכה, מרחבי עבודה משותפים. תוכניות עיצוב אושרו באוגוסט 2024; מכירה מוקדמת הושקה בינואר 2026 מ־70,000 ₪ למ״ר. מחירי בקשה ליחידה שלמה לא מפורסמים: שני עד שישה חדרים ועוד פנטהאוזים.
סטטוס: שיווק. אין היתר מלא במרשם. עובדה מבדילה: ההימור המכוון נגד מגדל, גובה מרקם בשדה של סופרטולים, מתומחר למ״ר ולא ליחידה.
GINDI VOGUE: קנה מידה ושוק תמחור
יזם: גינדי החזקות. מתחם: מרכז, כ־250 מטרים מחזית הים. קנה מידה: 708 יחידות, הפרויקט המשווק הגדול ביותר עם עמוד צרכן. מגדל אחד בן 44 קומות, כמה מגדלים של בערך 20 קומות, בניינים מרקמיים בני שבע עד שמונה קומות. שני עד חמישה חדרים, מיני־פנטהאוזים, פנטהאוזים.
גינדי זכתה בשני מגרשים במתחם המרכזי במכרזי 2025. ביוני 2025 החברה פרסמה מ־49,000 ₪ למ״ר, עשרות אחוזים מתחת לממוצע הרובע שצוטט של 70,000 עד 85,000 ₪, ודיווחה שמכרה סביב 700 דירות תוך שבועות. עמוד הפרויקט שווק אחר כך מכ־59,000 ₪ למ״ר.
סטטוס: שיווק. שירותים: בריכה, חדר כושר, טרקלין דיירים, לובי. אוגוסט 2026: מחזיק אופציה תבע את גינדי החזקות על החזר של כ־500 אלף ₪ על זיהום. עובדה מבדילה: שוק התמחור ותביעת הזיהום, קנה מידה וסיכון בחבילה אחת.
FIRST: ODA על קו הים
יזם: קבוצת הגג. מגרש: מרכז 2270, קו ראשון לים ליד הקו הירוק. קנה מידה: כ־350 דירות (בערך 258 במגדל יוקרה בן 45 קומות וכ־92 בשלושה בנייני בוטיק בני שבע עד תשע קומות). אדריכל: ODA. סטודיו עד שישה חדרים, פנטהאוזים, דופלקסים.
הגג שילמה כ־756 מיליון ₪ על הקרקע במכרזי המרכז בפברואר 2025. המכירות הושקו ביולי 2025; 46 הזמנות תוך שני חודשים עד ספטמבר 2025. תוכנית עיצוב אושרה במרץ 2026. סטטוס: שיווק עם אישור עיצוב, לא היתר בנייה מלא במרשם.
שירותים: שירותים בסגנון מלון, ספא, בריכה, בית קפה, קולנוע, מועדון ילדים. אין מחיר שפורסם במרשם. עובדה מבדילה: אדריכלות ODA על קו הים, כותרת העיצוב של המתחם המרכזי לצד משחק הנפח של גינדי.
השוואה ראשית
הטבלה דוחסת את המרשם לתצוגה אחת. השתמשו בה עם סולם ההיתרים: בבנייה עם היתר מלא (ASHIRA, RAINBOW) מול שיווק עם אישור עיצוב בלבד (FIRST) מול שיווק עם תוכניות עיצוב מוקדמות יותר (ZOHI) מול שיווק אחרי חילוץ קרקע (DIMRI YAMA).
מקסימום גובה מתפצל לשלושה: 39־45 קומות לסופרטולים (RAINBOW 39, DIMRI 39, GINDI 44, FIRST 45, ASHIRA 34, UTOPIA 34), ו־15 קומות לערימת הקונטררי של ZOHI. ספירות יחידות רצות מ־230 של ZOHI עד 708 של GINDI.
תמחור שפורסם קיים רק ל־DIMRI YAMA (מ־3.75 מיליון ₪), ZOHI (מ־70,000 ₪ למ״ר), ו־GINDI VOGUE (מ־~59,000 ₪ למ״ר בעמוד). ממוצעי עיתונות ממלאים את הפער ל־RAINBOW (11 מיליון ₪) ו־ASHIRA (פנטהאוז 19.5 מיליון ₪). ל־UTOPIA ול־FIRST אין מחירון פומבי בקורפוס.
| פרויקט | יזם | מגרש | יחידות | מקסימום קומות | סטטוס | מחיר שפורסם |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ASHIRA | אביסרור | אשכול 101 | 406 | 34 | בבנייה; היתר מלא מרץ 2026 | לא פורסם |
| RAINBOW | ישראל קנדה | אשכול 111 | 480 | 39 | בבנייה; אשטרום ינו׳ 2026 | לא פורסם (ממוצע עסקה 11 מיליון ₪) |
| UTOPIA | נחמיאס | אשכול 103 | 337 | 34 | בבנייה אוק׳ 2025 | לא פורסם |
| DIMRI YAMA | י.ח. דמרי | אשכול 107 | 458 | 39 | שיווק דצמ׳ 2025 | מ־3.75 מיליון ₪ |
| ZOHI | לוינשטיין + Allied + מבנה | אשכול 110 | 230 | 15 | שיווק ינו׳ 2026 | מ־70,000 ₪ למ״ר |
| GINDI VOGUE | גינדי | מרכז | 708 | 44 | שיווק; זכיות מכרז 2025 | ~59,000 ₪ למ״ר |
| FIRST | הגג | מרכז 2270 | ~350 | 45 | שיווק; תוכנית עיצוב מרץ 2026 | לא פורסם |
איזה רוכש מתאים לאיזה פרויקט: תצפיות, לא ייעוץ
רוכש שמייעל לוודאות בנייה עשוי להעניק משקל ל־ASHIRA ול־RAINBOW: לשניהם יש היתרי בנייה מלאים, לשניהם יש קבלנים גדולים או מימון בנק ברשומה, ושניהם באתר פיזית. RAINBOW נושאת את היסטוריית המכירות המוקדמות העמוקה יותר ואת סמן ממוצע העסקה של 11 מיליון ₪. ASHIRA נושאת את בדיקת ה־PFAS הנקייה במגרש 101 ואת קו המימון של מזרחי-טפחות.
רוכש שרוצה מחיר כניסה שפורסם בשקלים ולא למ״ר עשוי להסתכל על עוגן שני החדרים של DIMRI YAMA ב־3.75 מיליון ₪, אבל צריך לקרוא את רקע קריסת מור ואת טענת הובלת המ״ר מאפריל 2026 לצד סיקור הרכישות הפנימיות של כלכליסט. המחיר פומבי; פרופיל הסיכון אינו פשוט.
רוכש שנמנע מגובה סופרטול עשוי להתאים לתקרת 15 הקומות של ZOHI ולגינה של 2.8 דונם, מתומחר ב־70,000 ₪ למ״ר בלי מחירון יחידה שלמה. רוכש שרודף אחרי מיקום קו ים במרכז סוחר בין סיפור הנפח וההנחה של גינדי (700 מכירות בשבועות בהשקה של 49,000 ₪ למ״ר) למגדל ODA של FIRST במגרש 2270 (46 מכירות בשני חודשים, עיצוב שאושר במרץ 2026). UTOPIA יושבת באמצע: באתר בלי כותרות ההיתר.
אף אחת מהתצפיות האלה לא מחליפה בדיקת נאותות משפטית, מסית וטכנית על החוזה הספציפי שלכם. האטת המכירות ברובע ברבעון הראשון של 2026, סאגת ה־PFAS, ותביעת הזיהום של גינדי באוגוסט 2026 הם רעש רקע משותף לכל שורה בטבלה. בחרו פרויקט למגרש ולתיק ההיתר שלו, לא לרוכש הסלבריטי שלו.
בחרו פרויקט למגרש ולתיק ההיתר שלו, לא לרוכש הסלבריטי שלו.
Projects in this story
Questions about buying here?
We are an independent guide. Tell us what you are looking at and we will answer with sources.