מחירים פומביים
מה באמת מפורסם ב-2026, איך קוראים טבלאות שטח אקוויוולנטי, ושלושת מספרי המזומן שאינם הכותרת.
איך קוראים מחיר בשדה דב
השיווק בשדה דב חריג בחוסר השקיפות. חלק מהיזמים מפרסמים מחיר פתיחה לדירה שלמה. חלק מפרסמים רק מחיר למ״ר. חלק מפרסמים טבלת «שטח אקוויוולנטי» כפול תעריף בשקלים. חלק לא מפרסמים כלום. נתון «החל מ-» יכול גם להיעלם ברגע שהטור הזול ביותר נמכר.
העמוד הזה מסמן את הראיה, זו לא רשימת קניות. Shavnu לא מתייחס לסריקת פורטל, להשקה מ-2024, לממוצע רובע ולטבלת שטח אקוויוולנטי רשמית כאל אותו סוג של מספר. מה שלא ידוע נשאר לא מפורסם בכרטיסי הפרויקט. הרישום למטה הוא התיק הפומבי כפי שנבדק באוגוסט 2026, עם רמת הוודאות ליד הנתון.
פנקס מחירים פומביים, אוגוסט 2026
רק DIMRI YAMA נושא כרגע «החל מ-» לדירה שלמה בכרטיס הפרויקט של Shavnu, כי זה הנתון שמקור השקה נקוב באמת פרסם. GINDI VOGUE מפרסם טבלת שטח אקוויוולנטי חיה, רשמית ועדיין לא מחיר חוזה לדירה מסוימת. שורת ₪3.0 מיליון של FIRST היא דיווח פורטל, לא העמוד של Hagag. שורת ₪3.9 מיליון של ASHIRA היא טרום-מכירה מ-2024, לא מחירון 2026.
| פרויקט | נתון פומבי | ראיה | ודאות |
|---|---|---|---|
| DIMRI YAMA | 2 חדרים ~56.5 מ״ר מ-₪3.75M | אתר הרובע + סיקור השקה, דצמ׳ 2025 | רצפת השקה, דצמבר 2025. גלובס (2 בספטמבר 2026): כ-40 מתוך 458 דירות נמכרו; דמרי מצפה שהמלאי שנותר יעמוד בממוצע על כ-₪62,000/מ״ר (לא כולל מע״מ, נטו ממימון) מול כ-₪67,000 שהושגו עד כה. |
| GINDI VOGUE | חשבון 2 חדרים ₪3,701,400 | עמוד רשמי: 59.7 מ״ר × ₪62,000 | טבלה רשמית. שטח אקוויוולנטי, לא הצעת מחיר ליחידה. |
| ZOHI | מ-₪70,000/מ״ר | השקה, ינואר 2026 | למ״ר בלבד. אין רצפה פומבית לדירה שלמה. גלובס (2 בספטמבר 2026): 12 חוזים ברבעון השני של 2026 בממוצע ₪60,055/מ״ר, 63 חוזים עד סוף יוני 2026. |
| FIRST | מ-₪3.0M לפי דיווח | סריקת פורטל ~אפר׳ 2026, לא העמוד של Hagag. כלכליסט (דצמבר 2025): דירת 3 חדרים בת 90 מ״ר נרשמה בכ-₪6.8M, או כ-₪5.8M במסלול הקדמת תשלומים; כלכליסט (1 בספטמבר 2026): 179 מתוך 350 דירות עדיין לא נמכרו אחרי הרבעון השני. | נמוכה. אשרו מחדש את המלאי הנוכחי בכתב. |
| ASHIRA | מ-₪3.9M (2024) | הודעת טרום-מכירה, מרץ 2024 | היסטורי. אל תתייחסו כאל עדכני. |
| RAINBOW | לא אותרה רצפת פתיחה פומבית | בשלב בנייה; הרוב כבר נמכר | שאלו על המלאי שנותר. 459 דירות לפי היזם (480 במכרז); 275 נמכרו עד אוגוסט 2026 (גלובס). |
| UTOPIA | ₪5M עד ₪30M לפי קומה, גודל ותצפית | גלובס, נובמבר 2025 | טווח, לא הצעת מחיר. אין נתוני מכירות מצטברים שפורסמו. |
| SEVEN SEAS | ממוצע כ-₪8.7M לדירה, כ-₪80,000/מ״ר כולל מע״מ | נתוני Electra Residence דרך מרכז הנדל״ן, מרץ 2026 (73 דירות נמכרו) | ממוצע עסקאות שנסגרו, לא רצפה |
טבלת השטח האקוויוולנטי הרשמית של GINDI VOGUE
עמוד VOGUE של Gindi Holdings מפרסם חדרים, שטח אקוויוולנטי ומחיר למ״ר. הכפלת שתי העמודות האלה שימושית להשוואה. זו לא הצעת מחיר מחייבת לקומה, לכיוון, לחניה או למחסן. שטח אקוויוולנטי (shetach ekiv) הוא מדד השיווק של היזם. זה לא מ״ר פנים, וזה לא ממוצעי רשות המסים למטה.
| סוג | שטח אקוויוולנטי | ₪/מ״ר | מחיר משתמע |
|---|---|---|---|
| 2 חדרים | 59.7 מ״ר | ₪62,000 | ₪3,701,400 |
| 3 חדרים | 69.65 מ״ר | ₪57,500 | ₪4,004,875 |
| 4 חדרים | 115.4 מ״ר | ₪59,000 | ₪6,808,600 |
| 5 חדרים | 133.35 מ״ר | ₪60,000 | ₪8,001,000 |
| פנטהאוז 6 חדרים | 242.25 מ״ר | ₪65,000 | ₪15,746,250 |
ממוצעי רובע אינם מחירי פתיחה
אתר המידע של רובע שדה דב, שעודכן במרץ 2026, מדווח על מחירי עסקה ממוצעים במכירות עד כה, בלי עסקאות אופציה, לפי נתוני רשות המסים. הממוצע בתחילת 2026 הוא כ-₪82,000 למ״ר. אלה ממוצעי עסקאות שנסגרו, כולל טורים גדולים ומאוחרים יותר. הם יושבים מעל כמה נתוני «החל מ-» שיווקיים, וזה צפוי.
| סוג | שטח ממוצע | מחיר ממוצע |
|---|---|---|
| 2 חדרים | 46.6 מ״ר | ₪3.79M |
| 3 חדרים | 83.5 מ״ר | ₪6.87M |
| 4 חדרים | 111.5 מ״ר | ₪9.54M |
| 5 חדרים | 136.8 מ״ר | ₪11.59M |
שלושה מספרי מזומן שונים
מחיר בחוברת אינו המזומן שאתם צריכים. הפרידו שלושה נתונים בכל תיק: מזומן בחתימה (מה שהיזם מבקש עכשיו), הון עצמי סופי (מה שאתם חייבים לממן אחרי ה-LTV המרבי של הבנק), ומזומן כולל (הון עצמי ועוד מס רכישה, עלויות משפטיות ומשכנתא, שדרוגים, חשיפה למדד ורזרבות).
קמפיין 10/90 או 20/80 יכול לכווץ את המספר הראשון בלי לכווץ את השני. הוראה 329 (גרסה מ-30 ביוני 2026) מגבילה הלוואה לדירת מגורים יחידה שקונה אזרח ישראלי ל-75% מהשווי, דירה חלופית ל-70%, ודירת השקעה ל-50%. מי שאינו אזרח ישראלי יכול לקבל הלוואה רק בקטגוריית ההשקעה, כך שה-50% הוא תקרת ההוראה עצמה עבור רוכש זר. הבנק רשאי לקחת את הנמוך מבין המחיר והשמאות. ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנק חייב להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, כך שהתקרה אינה אישור.
| דוגמה | מחיר בשימוש | 20% אם מוצע | 25% הון עצמי דירה יחידה | 50% הון עצמי השקעה |
|---|---|---|---|---|
| חשבון 2 חדרים GINDI VOGUE | ₪3,701,400 | ₪740,280 | ₪925,350 | ₪1,850,700 |
| רצפת השקה DIMRI YAMA | ₪3,750,000 | ₪750,000 | ₪937,500 | ₪1,875,000 |
מה לשים בכל הצעת מחיר בכתב
כל עוד מחירון לא נוקב ביחידה, השוו יזמים על אותם שדות. אל תערבבו מ״ר פנים עם שטח אקוויוולנטי. אל תתייחסו להודעת WhatsApp של שיריון כאל ערבות חוק המכר. לפי חוק המכר (דירות), מוכר בדרך כלל אינו רשאי לגבות יותר מ-7% מהמחיר בלי אחת מההגנות הסטטוטוריות על כספי הרוכש, לרוב ערבות בנקאית (arvut bankait).
| שדה | למה זה חשוב |
|---|---|
| חדרים / מ״ר פנים / מרפסת | אל תשוו שטח אקוויוולנטי לפנים נטו. |
| קומה / כיוון / נוף | מגדלים מאוחרים יכולים לחסום קו ים. |
| חניה / מחסן כלולים? | לעיתים קרובות מחוץ לכותרת. |
| מזומן בשיריון ובחוזה | מזומן בחתימה אינו הון עצמי סופי. |
| התשלום הבא והטריגר | היתר, חפירה, או תאריך בלוח השנה. |
| יתרה במסירה | בדרך כלל המספר הגדול, לעיתים צמוד מדד. |
| החלק הצמוד ומועד הבסיס | 20/80 של 2026 אינו הסכום בשקלים ב-2030. |
| 10/90, 20/80, או מימון יזם | משנה לוח זמנים, לא את ה-LTV של בנק ישראל. |
| מסירה צפויה ובנק מלווה | ליווי בנייה ומנפיק הערבות. |
| הסבה מותרת, והעמלה | יציאה לפני המפתחות היא סעיף בחוזה. |
| תיק סביבתי למגרש הזה | PFAS הוא עניין של מגרש. בקשו את התיק. |
מה העמוד הזה אינו
זה מידע כללי שנאסף מעמודי יזם פומביים, מאתר הרובע ומהעיתונות הנקובה, ונבדק באוגוסט 2026. זה לא מלאי חי, לא החלטת מיסוי, ולא הצעת משכנתא. Shavnu לא מוכר דירות, לא מחזיק פיקדונות, ולא כותב ליזמים בשמכם. פיקדונות צבאיים אישיים, הגרלות דיור למשרתי מילואים ובחירות עולה הם תוכניות ממשלתיות נפרדות; אף אחת מהן אינה הנחה של Gindi, Hagag או Dimri על יחידה בשדה דב שנמכרת בשוק הפרטי.
מדריכי מס הרכישה והמימון מחזיקים את מדרגות 2026 ואת תקרות הוראה 329. השתמשו בעמודים האלה עם הפנקס הזה, ואז תנו לעורך דין ישראלי עצמאי לקרוא את המסמך שאתם באמת תחתמו.
רוצים תשובה למקרה שלכם?
ספרו איזה פרויקט אתם בודקים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקור, לא בתסריט מכירות.