קנייה מחו״ל
רכישה מרחוק ב-2026: עורך דין, אפוסטיל, טאבו, מס ומפתחות.
אשרו שאתם יכולים לקנות, ואז הרכיבו את הצוות
ישראל אינה אוסרת על רוכשים מחו״ל נכס למגורים. תושב חוץ יכול לחתום על מכירה על הנייר בשדה דב כמו תושב. אין מלאי ליזרים בלבד בפרויקטים שמשווקים. מה שאי אפשר לעשות הוא לדלג על ייעוץ ישראלי. צוות מינימלי: עורך דין נדל״ן ישראלי שאינו עובד אצל היזם; יועץ מס למס רכישה; בנק או יועץ שסגר תיקי תושבי חוץ; ומסלול העברה שעורך הדין נוקב בו בכתב.
Shavnu הוא מדריך עצמאי. אנחנו לא מנהלים משא ומתן על יחידות, לא מחזיקים פיקדונות, ולא פועלים כעורך הדין שלכם.
ייפוי כוח, אפוסטיל, ולא לטוס
אם לא תחתמו בישראל, עורך הדין מכין ייפוי כוח (yipui koach). אתם חותמים עליו בארץ המוצא, בדרך כלל מול נוטריון, ואז עושים אפוסטיל לפי אמנת האג כדי שרשם ישראלי יקבל אותו. חלק מהבנקים והטאבו עדיין רוצים מקוריים, לא סריקות. שיבצו שבועיים עד ארבעה בלוח הזמנים, יותר אם המדינה שלכם איטית באפוסטילים.
ייפוי הכוח צריך להיות ספציפי: לחתום על החוזה הזה, להגיש את טופס המס הזה, לרשום את הערת האזהרה הזו, לקבל את הערבות הבנקאית הזו. מכתב מעורפל של «תטפלו בדירה הישראלית שלי» הוא הדרך שבה מגלים, מאוחר מדי, שהסוכן גם יכול היה למכור.
בדיקת נאותות על המגרש, לא על החוברת
עורך הדין שולף נסח טאבו (לשכת רישום המקרקעין) לגוש/חלקה, לא למספר המגרש השיווקי. בודקים שהמוכר הוא הזוכה במכרז רמ״י או בעל הקרקע הפרטי, שאין שעבוד מפתיע, ושאפשר לרשום הערת אזהרה לטובתכם אחרי החתימה. שולפים את תיק היתר הבנייה, או אומרים לכם שעדיין אין אחד.
ייחודי לשדה דב: בקשו את הדוח הסביבתי על המגרש שלכם. PFAS מקצף כיבוי של שדה תעופה הופיעו בקרקע ובמי התהום בפברואר 2026. ב-23 ביולי 2026 המשרד להגנת הסביבה נקב בתשעה מגרשים עם אינדיקציות ל-PFAS (103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207), שלושה מהם תחת פרויקטים בשיווק (UTOPIA, DIMRI YAMA, מחצית מ-GINDI VOGUE). מגרש 101 של ASHIRA יצא נקי. מגרש שאינו ברשימה לא בהכרח נבדק. ממוצעי רובע אינם דוח מגרש.
חתמו על המכירה על הנייר, שלמו מס, נעלו את הערבות
אתם חותמים על חוזה לקניית דירה על הנייר מהיזם, עם תשלומים הקשורים לאבני דרך או לתאריכים. הביטוי «היטל בנייה» מתייחס להיטל, ואין להשתמש בו לתיאור מכירה על הנייר. קראו את טבלת התשלומים מול חוק המכר, 1974: היזם חייב לבטח את כסף הרוכשים, בדרך כלל בערבות בנקאית שמכסה תשלומים ככל שהם משולמים. היזם אינו רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר אלא אם נתן אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתה בדרגה ראשונה, הערת אזהרה בתנאי החוק, או העברת בעלות. בפרויקט עם ליווי בנקאי אתם משלמים רק דרך פנקס השוברים, והבנק חייב להנפיק ערבות לכל תשלום בתוך 14 ימי עסקים; הערבות לא כוללת מע״מ, שקרן ממשלתית מחזירה. עורך הדין שלכם מסביר במכתב שאתם שומרים איזו בטוחה יש לכם.
ההצהרה נכנסת בתוך 30 יום מהמכירה, לרכישה מיזם בטופס 7000ב, והמס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 יום. מס הרכישה מוטל על מחיר החוזה המלא. עורך הדין רושם את הערת האזהרה כדי שרוכש או נושה מאוחר יותר לא יוכל לדלג מעליכם.
בנייה, הצמדה ומסירת מפתחות
בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 המחיר יכול להיות צמוד רק למדד תשומות הבנייה: 20% ראשונים לא צמודים, לכל היותר מחצית מכל תשלום מאוחר יותר צמודה, 40% מהמחיר לכל היותר, וההצמדה נעצרת במועד המסירה בחוזה. תוכנית 20/80 שנראית זולה ביום החתימה אינה אותו מספר ב-2029. בקשו דוגמה מחושבת ב-2, 4 ו-6 אחוז הצמדה שנתית.
במסירת המפתחות אתם רוצים: תעודת אכלוס (טופס 4), מפתחות, חניה ומחסן כפי שצוין, ולוח זמנים לרישום בכתב: היזם חייב לרשום את הבניין כבית משותף בתוך שנה מהמאוחר מבין רישום המגרש או המסירה, ואת הזכויות שלכם בתוך שישה חודשים מהמאוחר מבין רישום הבית המשותף או המסירה (חוק המכר (דירות), סעיף 6ב). ארנונה וועד בית מתחילים כשהעירייה אומרת שהם מתחילים, לא כשאתם ישנים שם בפעם הראשונה. רוכשים מרחוק ממנים מישהו בישראל לקחת מפתחות ולעבור על רשימת הליקויים.
רוצים תשובה למקרה שלכם?
ספרו איזה פרויקט אתם בודקים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקור, לא בתסריט מכירות.