איך קונים דירה בשדה דב

שלוש דרכים לקנות: מהיזם, מקרקע פרטית, או חוזה של רוכש אחר

הדרך העיקרית היא רכישה מהיזם. במגרשים ששיווקה רשות מקרקעי ישראל במכרז, היזם זכה בקרקע והוא שמוכר את הדירות, ומולכם עומדים משרד המכירות שלו ועורך הדין שלו.

הדרך השנייה עוברת בקרקע הפרטית של הגוש הגדול. חלק מבעלי הקרקע בונים בעצמם: כ-200 בעלים במגרש 105 לקחו באוגוסט 2025 אשראי לבנייה של כ-₪1.15 מיליארד, וקבוצות בעלים עומדות גם מאחורי מגרשים 108 ו-3101. במגרש 104 חתמו הבעלים על עסקת קומבינציה עם דן נדל״ן ונשארו עם 55% מ-260 הדירות. דירות מהפרויקטים האלה עשויות להגיע לשוק דרך הבעלים או היזם שלהם, אבל עד כה לא דווח על מכירה לציבור, וחלוקת יתרת הגוש הגדול בין כ-1,700 בעלים מוקפאת בבית המשפט עד שתמונת הזיהום תתבהר.

הדרך השלישית היא לקנות חוזה של רוכש אחר לפני המסירה, בהסבת זכויות. בדרך כלל נדרשת הסכמת היזם, ולפעמים הוא גובה דמי הסבה לפי החוזה, ואתם נכנסים לחוזה וללוח התשלומים של המוכר. בקשו מעורך הדין שלכם להסביר איך ממוסה ההסבה וכמה גובה היזם. הסכם אופציה, שבו השתמשו כאן חלק מהפרויקטים לפני שקיבלו היתר, הוא מסמך שונה מחוזה מכר; בדקו מה בדיוק מציעים לכם.

מגרשי הדיור להשכרה ארוכת טווח (106, 109, 2102, 2203, 2207, 3202, 3208, 3209) ופרויקטי הדיור המוגן אינם למכירה.

לפני ההרשמה: תקציב, מס ואישור עקרוני

לפני שנכנסים למשרד מכירות כדאי לחשב שלושה מספרים: המזומן שהיזם מבקש בחתימה, ההון העצמי שנדרש אחרי שהבנק נותן את ההלוואה המרבית, והמזומן הכולל עם מס רכישה ועלויות נלוות. מי שאינו אזרח ישראלי יכול לקבל לכל היותר 50% מהנמוך מבין המחיר והשמאות, לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל; אזרח ישראלי שקונה דירה יחידה, כולל עולה שקיבל אזרחות, יכול לקבל עד 75%. הבנק אינו מממן את מס הרכישה.

אחר כך כדאי להוציא אישור עקרוני מבנק אחד לפחות. לפי הוראה 451 של בנק ישראל, הבנק חייב להשיב בתוך חמישה ימי עסקים ולשמור את הריבית שהציע לפחות 24 ימים. האישור אינו מחייב את הבנק לממן דירה מסוימת, אבל הוא מראה לכם את התקרה ואת האופן שבו הבנק קורא את ההכנסה שלכם, עוד לפני שהתחייבתם. מדריכי המימון ומס הרכישה מפרטים את הכללים המלאים, עם דוגמאות משדה דב.

הרשמה, מחירון ועורך דין

השקות ברובע מתחילות בדרך כלל בהרשמה או בבקשה לרכישה עם דמי רצינות, ורק אחר כך מגיע מחירון לדירות מסוימות. ב-FIRST, למשל, דווח על ₪50,000 בחתימה על בקשה לרכישה ו-7% מהמחיר בחתימה על החוזה. בשלב הזה חשובים שני כללים. היזם אינו רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי אחת הבטוחות שקובע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974. ורשימת העסקאות הצרכניות שאפשר לבטל בתוך תקופה קצובה אינה כוללת דירה חדשה, ולכן כל חתימה מחייבת אלא אם המסמך עצמו אומר אחרת. לעניין מס רכישה, זיכרון דברים מחייב או תשלום ראשון כבר יכולים להיחשב יום המכירה.

שכרו עורך דין משלכם לפני שאתם חותמים על משהו מעבר להרשמה שאפשר לבטל; עורך הדין של היזם מייצג את היזם. חוק המכר (דירות) מגביל את מה שהיזם רשאי לגבות מכם בגין הוצאותיו המשפטיות לרישום הזכויות לנמוך מבין ₪5,915 (הסכום ל-2026, מתעדכן בכל ינואר) ו-0.5% מהמחיר, בתוספת מע״מ. המגבלה לא חלה על דירה שמחירה עולה על ₪4,642,750. רוב הדירות כאן מעל הרף הזה, ולכן שכר הטרחה של עורך הדין של היזם הוא מה שכתוב בחוזה, ושווה לנהל עליו משא ומתן יחד עם שאר החוזה. שכר הטרחה של עורך הדין שלכם נפרד.

בדקו שהקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים לעבודה, ודרשו את המפרט הטכני שהחוק מחייב לצרף לחוזה.

החוזה: ערבות, הצמדה ולוח תשלומים

כל סכום שאתם משלמים מעבר ל-7% חייב להיות מובטח. בפרויקט עם ליווי בנקאי, המבנה המקובל כאן, מקבלים פנקס שוברים ומשלמים רק דרכו לחשבון הפרויקט. כל תשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לבנק להוציא לטובתכם ערבות חוק מכר, והחוק מחייב להוציא אותה בתוך 14 ימי עסקים. תשלום בדרך אחרת עלול להישאר בלי הגנה. הערבות אינה מכסה את רכיב המע״מ; מאז 2022 קרן ממשלתית מחזירה את החלק הזה אם הערבות ממומשת. מדריך ההגנה ברכישה על הנייר מסביר כל בטוחה ומה היא מכסה.

בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 מותר להצמיד את המחיר רק למדד תשומות הבנייה: 20% הראשונים אינם צמודים, מכל תשלום אחר אפשר להצמיד לכל היותר מחצית, כך שבסך הכול לא יותר מ-40% מהמחיר, וההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה. בקשו את מדד הבסיס ודוגמת חישוב.

לוחות התשלומים משתנים בין פרויקטים ובין מבצעים. הטבלה מציגה את הלוח שדיווח עליו כלכליסט לרוכשי FIRST שבחרו במסלול הקדמת תשלומים בסוף 2025; פרויקטים אחרים מציעים 10/90 או 20/80, שדוחים את רוב המחיר למסירה. דחיית התשלום משנה את המועד שבו הכסף יוצא מהחשבון שלכם; תקרת המימון של הבנק בסוף נשארת אותה תקרה.

מס רכישה: מה מגישים ומתי

עורך הדין מגיש את ההצהרה למיסוי מקרקעין באופן מקוון בתוך 30 ימים מיום המכירה; ברכישה מקבלן זה טופס 7000ב. המס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה, על מלוא מחיר החוזה, גם אם שילמתם עד אז רק חלק ממנו. ב-2026 הקנס על הגשה באיחור הוא ₪310 לכל שבועיים.

המדרגות תלויות בתושבות. תושב חוץ משלם 8% עד ₪6,055,070 ו-10% מעל, לפי הוראת שעה שבתוקף עד 31 בדצמבר 2026 (לפי גלובס, תוקפה הוארך לפברואר 2027 בגלל הבחירות). תושב ישראל שקונה דירה יחידה פטור עד ₪1,978,745 ומשלם אחר כך במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. עולה שקונה דירה יחידה פטור עד ₪1,978,745, משלם 0.5% עד ₪6,055,070 ו-8% מעל, ובדירה ששוויה עולה על ₪20,183,565 ההטבה לא חלה כלל. על דירת 3 חדרים ב-FIRST במחיר ₪6.8 מיליון, מדובר בכ-₪558,899, ₪257,886 ו-₪79,976 בהתאמה.

מסירה, קבלת מפתח ורישום

מועדי המסירה ברובע מתחילים לכל המוקדם ב-2029. אם היזם מאחר, בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 חוק המכר (דירות) מקנה פיצוי בלי צורך להוכיח נזק: בחודש הראשון אין פיצוי, בחודשים השני עד הרביעי שכר דירה של דירה דומה, בחודשים החמישי עד העשירי 125% ממנו, ומהחודש ה-11 150%, בתשלום חודשי. היזם פטור רק אם אתם גרמתם לאיחור או אם החוזה סוכל בנסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות, ואי אפשר להקטין את הפיצוי בחוזה.

במסירה אמורים לקבל טופס 4, מפתחות, חניה ומחסן כמו במפרט, ופרוטוקול מסירה שמפרט את הליקויים; תקופת הבדק לפי החוק מתחילה במסירה. אל תחזירו את הערבויות הבנקאיות לפני שעורך הדין שלכם מאשר שהבטוחה החלופית, בדרך כלל הערת אזהרה לטובתכם, רשומה.

הרישום מגיע אחרון ולוקח זמן ברובע חדש. עד שהוא מושלם, בקשו מעורך הדין אישור בכתב איך הזכות שלכם רשומה.

השאלות שרק שדה דב מעלה

זיהום PFAS. ביולי 2026 פרסם המשרד להגנת הסביבה את תשעת המגרשים שבהם נמצאו אינדיקציות ל-PFAS: 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206 ו-2207. בשלושה מהם יש פרויקטים בשיווק: UTOPIA (103), DIMRI YAMA (107) ומחצית מ-GINDI VOGUE (2206). מגרש שאינו ברשימה לא בהכרח נבדק. בקשו את דוח החקירה המאושר של המגרש שלכם, ואם אתם רוצים פתח יציאה, נסחו אותו בחוזה: גלובס דיווח ביולי 2026 שרוכשים חדשים מכניסים סעיפי ביטול בגלל הזיהום, וערבות חוק המכר אינה משולמת רק משום שביטלתם. מדריך הזיהום מפרט את כל השאלות.

מועדי מסירה. האכלוס הראשון צפוי ב-2029 (גלובס, ספטמבר 2026), ועבודות התשתית כבר נעצרו פעם אחת, ביולי 2026, בגלל בדיקות קרקע. קראו יחד את מועד המסירה, סעיפי הארכה וסעיף הסיכול.

קרקע פרטית. בקרקעות הגוש הגדול, חלוקת המתחמים בין הבעלים מוקפאת בבית המשפט עד שתמונת הזיהום תתבהר, ועדכון רשות מקרקעי ישראל צפוי ב-6 באוקטובר 2026. אם הזכות של המוכר מגיעה מהגוש הגדול, עורך הדין צריך לוודא מה בדיוק נמכר.

עלות הקרקע. היזמים שילמו מחירים שונים מאוד על הקרקע, וזה משפיע על המרחב שיש להם להוריד מחירים. במכרזי מתחם המרכז בפברואר 2025 שולמו כ-₪6 מיליארד על 4,191 יחידות, כ-₪1.43 מיליון ליחידה, כ-40% פחות משיא מכרז אשכול ב-2021, שעמד על כ-₪2.8 מיליון ליחידה. הטבלה מחלקת את תשלום הקרקע שדווח במספר הדירות. היא לא כוללת היטלי פיתוח, תכנון, בנייה ומימון, ובמגרשים מעורבים חלק מהקרקע משרת מסחר או מלונאות.

מאיפה כל נתון מגיע

גלובס, כמה דירות באמת נמכרו בשדה דב במחצית הראשונה של 2026: שבעה פרויקטים, אכלוס ב-2029, נתוני DIMRI YAMA, ZOHI ו-RAINBOW: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 בספטמבר 2026)

ynet, ב-FIRST נמכרו 191 מתוך 350 דירות: https://www.ynet.co.il/article/sjdslb00wgx (11 ביוני 2026)

מרכז הנדל״ן, נתוני המכירות של SEVEN SEAS: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 במרץ 2026)

כלכליסט, תוצאות לוזון רונסון ל-2025 והמכירות בשדה דב: https://www.calcalist.co.il/market/article/hjzo500tqwx (22 במרץ 2026)

מרכז הנדל״ן, גינדי מכרה 450 דירות בשדה דב בתוך שבוע: https://www.nadlancenter.co.il/article/12256 (12 ביוני 2025)

מרכז הנדל״ן, נחמיאס מתחילה לבנות את UTOPIA: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13109 (27 באוקטובר 2025)

מרכז הנדל״ן, דמרי מתחילה לשווק את DIMRI YAMA: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13548 (26 בדצמבר 2025)

מרכז הנדל״ן, פריסייל של ZOHI: https://www.nadlancenter.co.il/article/13810 (30 בינואר 2026)

אייס, בעלי הקרקע במגרש 105 לקחו אשראי של ₪1.153 מיליארד: https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1077907 (5 באוגוסט 2025)

מגדילים, דן נדל״ן זכתה במכרז הבעלים במגרש 104: https://magdilim.co.il/160320251528 (16 במרץ 2025)

גלובס, כ-1,700 בעלי הקרקע בגוש הגדול והמחלוקת על ההגרלה: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553681 (27 באוגוסט 2026)

מרכז הנדל״ן, בית המשפט עצר את הגרלת הגוש הגדול; עדכון עד 6 באוקטובר 2026: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/15280 (30 באוגוסט 2026)

גלובס, תשעת המגרשים עם אינדיקציות ל-PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 ביולי 2026)

גלובס, רוכשים מכניסים סעיפי ביטול בגלל הזיהום: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 ביולי 2026)

בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329, גרסה 13: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 ביוני 2026)

בנק ישראל, הוראה 451: חמישה ימי עסקים, ריבית שמורה 24 ימים לפחות: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (גרסה 22, יולי 2023)

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, בנבו: 7%, הבטוחות, פנקס השוברים, 14 ימי עסקים, מע״מ: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, בנבו: פיצוי על איחור (5א), הצמדה (5ג), רישום (6ב): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

משרד הבינוי והשיכון, תיקון 9 לחוק המכר: הגבלת ההצמדה ופיצוי על איחור: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 ביולי 2022)

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות) בנבו: התקרה והרף של ₪4,642,750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (נוסח עדכני ל-1 בפברואר 2026)

ויקיטקסט, אותן תקנות עם הסכום ל-2026, ₪5,915: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA)_(%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%AA_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%94%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%A4%D7%98%D7%99%D7%95%D7%AA) (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

כל זכות, הגבלה על שכר הטרחה שהקבלן רשאי לדרוש עבור רישום הזכויות: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%94_%D7%A2%D7%9C_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%A9%D7%9B%D7%A8_%D7%94%D7%98%D7%A8%D7%97%D7%94_%D7%A9%D7%9E%D7%95%D7%AA%D7%A8_%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F_%D7%9C%D7%93%D7%A8%D7%95%D7%A9_%D7%9E%D7%94%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%94_%D7%9C%D7%A9%D7%9C%D7%9D_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A_%D7%93%D7%99%D7%9F_%D7%9E%D7%98%D7%A2%D7%9E%D7%95_%D7%A2%D7%91%D7%95%D7%A8_%D7%A8%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%9D_%D7%94%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

משרד הבינוי והשיכון, פנקס הקבלנים: https://www.gov.il/apps/moch/rasham/home (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

קליקת הנדל״ן, אין בחוק תקופת ביטול לדירה שנקנתה מיזם: https://klikatnadlan.co.il/buyersgroupscancel/ (27 בספטמבר 2026)

רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026 (18 בינואר 2026)

רשות המסים, שירות ההצהרה בטופס 7000: https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

כל זכות, תשלום מס רכישה: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

מרכז הנדל״ן, המדריך למס רכישה 2026: יום המכירה: https://www.nadlancenter.co.il/article/628 (2026)

גלובס, הוראת השעה על מס רכישה למשקיעים ופברואר 2027: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554581 (7 בספטמבר 2026)

ynet (כלכליסט), מחירי FIRST ולוח התשלומים: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 בדצמבר 2025)

ynet, מכרזי מתחם המרכז בפברואר 2025: כ-₪6 מיליארד על 4,191 יחידות: https://www.ynet.co.il/economy/article/hke00dw7q1x (19 בפברואר 2025)

WizBid (מרכז את תוצאות רשות מקרקעי ישראל), מכרז 277/2024 לפי מגרשים: https://wizbid.co.il/tenders/20240277 (ספטמבר 2026)

כלכליסט, עלות הקרקע במגרש 2270 בדוחות של חג׳ג׳: https://www.calcalist.co.il/market/article/bjbwodc3zx (13 באפריל 2026)

מחיר הקרקע של RAINBOW (כ-₪1.3 מיליארד), רכישת מגרש 107 מחנן מור, נתון מכרז אשכול 2021 (כ-₪2.8 מיליון ליחידה), ומספרי המגרשים והדירות לקוחים מרשומות הפרויקטים והמגרשים באתר הזה וממאגר המכרזים שלו.