המגרש ששבר יזם: מ-Hanan Mor ל-DIMRI YAMA
קבוצת Hanan Mor שילמה ₪1.5 מיליארד על מגרש 107 באשכול ב-2021. הסדר חוב של ₪3.2 מיליארד במאי 2024 כפה מכירה. Y.H. Dimri קנה את הקרקע ב-₪1.1 מיליארד והשיק אותה מחדש כ-DIMRI YAMA מ-₪3.75 מיליון. הקשת היא שיעור לרוכש במינוף קרקע ובהישרדות יזם.
ההצעה של 2021 שנראתה כמו רצפה
באוגוסט 2021 שילמו יזמים ₪4.4 מיליארד על הזכות לבנות 1,540 דירות על שדה התעופה שדה דב שפונה. זה כ-₪2.8 מיליון עלות קרקע לדירה לפני בנייה, פי 6.5 מהמחיר המינימלי של רמ״י. גלובס ו-Buyitinisrael רשמו את הסגירה כשיא ארצי.
קבוצת Hanan Mor היתה בין הזוכים. Mor שילם ₪1.5 מיליארד על מגרש 107 באשכול, החלקה שתהפוך מאוחר יותר ל-DIMRI YAMA. באותו זמן המספר נקרא כרצפה החדשה לקרקע בתל אביב. כל מכרז מאוחר יותר יישפט מולו.
המגרש של Mor לא היה חריג בבידוד. Avisror זכה במגרש 101 ל-ASHIRA. Israel Canada זכתה במגרש 111 ל-RAINBOW בכ-₪1.3 מיליארד. כל הגל הניח שרוכשים יספגו עלויות קרקע שלא נראו מעולם על אדמת ישראל. אחת מההנחות האלה תיכשל לפני שהמגדל הראשון יעלה.
₪4.4 מיליארד / ₪2.8 מיליון ליחידה: גלובס ו-Buyitinisrael, אוג׳-ספט׳ 2021. Mor ₪1.5 מיליארד: lots.ts, developers.ts, קטלוג הרובע.
צרות לפני הכף
לזכות במגרש אינו לבנות מגדל. Mor היה צריך תוכניות עיצוב, מימון, מכירות מוקדמות והיתרים. עד אוגוסט 2023 מראות רשומות הרובע שקבוצת Mor תכננה להעביר בניין באשכול לקבוצת רכישה, אות שמודל הפיתוח המקורי כבר היה תחת לחץ.
במאי 2024 אושר הסדר חוב של ₪3.2 מיליארד לקבוצת Mor, וקרקע שדה דב הוצאה למכירה ב-21 במאי 2024. נתון ההסדר הוא לכל החברה, לא למגרש ספציפי, אבל הכתבה קשרה אותו ישירות לחלקת השדה ש-Mor קנה בשיא.
ההקשר חשוב לרוכשים שמטפלים במחיר 2021 כקבוע. זוכי רמ״י במתחם המרכז בפברואר 2025 שילמו בערך 40 אחוז פחות לדירה משיא 2021, דיווח ynet. קריסת Mor היא המקרה הקיצוני במגרש אחד. תמחור מחדש של 2025 הוא התיקון השוקי על קרקע מדינה. שניהם אומרים אותו דבר על מינוף: חשבונית הקרקע יכולה לזוז נגדכם בזמן ששעון ההיתר רץ.
| תאריך | אירוע | נתון |
|---|---|---|
| אוג׳ 2021 | קבוצת Hanan Mor זוכה במכרז רמ״י למגרש 107 | קרקע ₪1.5 מיליארד |
| אוג׳ 2023 | Mor מתכנן להעביר בניין באשכול לקבוצת רכישה | דווח על שינוי מודל |
| מאי 2024 | הסדר חוב של קבוצת Mor אושר; קרקע שדה דב למכירה | הסדר ₪3.2 מיליארד |
| יולי 2024 | Y.H. Dimri קונה את מגרש 107 מ-Mor | קרקע ₪1.1 מיליארד |
| יולי 2025 | Ice.co.il מדווח על מכירה שקטה טרום השקה | מצוטט מ-₪3.75 מיליון |
| דצ׳ 2025 | שיווק רשמי של DIMRI YAMA נפתח | 458 יח׳; השקעה כ-₪1.07 מיליארד |
תאריכים ונתונים: ארכיון חדשות הרובע, lots.ts, projects.ts, ice.co.il יולי 2025.
Dimri קונה את המצוקה, לא את החלום
ב-25 ביולי 2024 מראות רשומות הרובע ש-Y.H. Dimri נכנס לשדה דב ברכישת מגרש 107 של קבוצת Mor ב-₪1.1 מיליארד. אותה קרקע נסחרה ב-₪1.5 מיליארד שלוש שנים קודם. Dimri, בשליטת יגאל דימרי ומייסודה מ-1989, קנה מגרש מותר עם כתובת מאושרת ברובע הנצפה ביותר בישראל בהנחה של ₪400 מיליון מהצעת Mor.
ההנחה הזאת אינה כסף חינם. היא הקבלה של השוק לסיכון יזם. Mor שילם את מחיר הטירוף של 2021 ולא יכול היה לשאת את הפרויקט עד היתר ומימון על הבסיס ההוא. Dimri תמחר את הקרקע כאילו מספר 2021 היה שגוי, ואז השקיע כ-₪1.07 מיליארד במוצר הבנוי, לפי סיקור ההשקה מדצמבר 2025.
Dimri לא היה עמותת הצלה. במרץ 2025 החברה גם זכתה במגרש של 275 יחידות בגל מכרזי מתחם הצפון, חלק מסגירה של 2,744 יחידות בשווי ₪4.59 מיליארד שדיווחו ynet ומרכז הנדל״ן. מגרש 107 היה הכניסה במצוקה. הזכייה בצפון היתה ההצעה קדימה. שתיהן יושבות על אותו מאזן.
רכישת Dimri: רשומות הרובע, 25 ביולי 2024. מכרז הצפון: ynet ומרכז הנדל״ן, מרץ 2025. השקעה בהשקה: timeline.ts דצמבר 2025.
ממכירה שקטה להשקה רשמית
Ice.co.il דיווח ב-2 ביולי 2025 ש-Dimri התחיל מכירה שקטה בשדה דב בנקודת מחיר מפורסמת חודשים לפני הקמפיין הרשמי. כתבת העיתונות המקצועית נקבה בעוגן המחיר שיהפוך לרשמי: דירות שני חדרים מ-₪3.75 מיליון.
ב-22 בדצמבר 2025 נפתח השיווק הציבורי של Dimri Yama TLV. הסכמה מחזיקה 458 דירות מסטודיו עד חמישה חדרים בארבעה בניינים: מגדל 39 קומות, מגדל 16 קומות, שני בלוקי מרקם בני תשע קומות, פלוס רכיב מלון. אדריכלות של Roni Zis Architects. פנים של Kelly Hoppen CBE.
הקטלוג רשם עשרות יחידות שנמכרו במכירה מוקדמת בהשקה. מאקו כיסה את הפרויקט בין שתי סכמות שדה דב בשווי ₪1.8 מיליארד שעברו לביצוע בינואר 2026, והציב את DIMRI YAMA לצד התחלת הבנייה של RAINBOW. מהירות שיווק, במילים אחרות, לא חיכתה להיתר בנייה מלא שיופיע במרשם הציבורי.
מכירה שקטה: ice.co.il, 2 ביולי 2025. השקה: רשומות הרובע, 22 בדצמבר 2025. כתבת ביצוע במאקו: ינואר 2026.
שאיפת תמחור אחרי ההצלה
במרץ 2025, לפני ההשקה הרשמית, אמר יגאל דימרי בפומבי שמחירים בשדה דב יכולים להגיע ל-₪150,000 למ״ר. זה תקרה של יו״ר, לא מחירון. עוגן הכניסה שפורסם נשאר נתון היחידה השלמה: מ-₪3.75 מיליון לדירת שני חדרים.
עד אפריל 2026 דיווח מרכז הנדל״ן שמחיר המ״ר של Dimri בשדה דב היה הגבוה מכל פרויקט שהיה אז במכירה ברובע. עיתונות מקצועית, לא חוברת יזם, נשאה את הטענה. זה מתאים למיקום המוצר: פנים Kelly Hoppen, מרפסות גל על החזית המערבית, בריכה מקורה חצי-אולימפית, חדר יין, סטודיו יוגה.
עמוד השוק של הרובע עצמו, שנשען על דיווחי רשות המסים שעודכנו באוגוסט 2026, מראה ממוצעי ארבעה חדרים בסביבות ₪9.6 מיליון באשכול. נקודת הכניסה של Dimri והובלת המ״ר שלו הם עדשות שונות על אותה שאלה: האם רוכש שנכנס ב-₪3.75 מיליון עדיין יכול להרגיש שקנה לתוך השכבה העליונה של הרובע כשיחידות גדולות מתמחרות משורת המ״ר הגבוהה ביותר?
ציטוט ₪150 אלף/מ״ר: רשומות הרובע, 5 במרץ 2025. מרכז הנדל״ן הגבוה ביותר/מ״ר: כתבה 14303, אפריל 2026. ממוצעי שוק: רשומת השוק של הרובע, אוגוסט 2026.
כותרת הרכישות הפנימיות
ב-28 במאי 2026 דיווח כלכליסט שכמעט מחצית הדירות ש-Dimri מכר בשדה דב נקנו בידי בעל השליטה. הכתבה יושבת ליד סיפור רחב יותר בגלובס ב-2 ביוני 2026 שקצב המכירות הרוחבי ברובע קרס בדיווחי הרבעון הראשון. Israel Canada מכרה כ-300 יחידות RAINBOW בממוצע של ₪85,700 למ״ר, אבל המהירות ירדה.
רכישות פנימיות אינן לא-חוקיות כשלעצמן. הן אות שקיפות. כשיזם או בעל השליטה שלו קונה נתח גדול ממכירות מוקדמות, ביקוש חיצוני קשה יותר לקרוא מכותרת ״עשרות נמכרו.״ רוכש שהעריך את DIMRI YAMA באמצע 2026 היה צריך לשקול שיווק שירותים חזק ואת המחיר הגבוה ביותר למ״ר שדווח מול חקירת עיתונות על מי חותם על החוזים.
השוו ל-ASHIRA במגרש 101: מזרחי-טפחות והבינלאומי הראשון התחייבו ליותר מ-₪2.5 מיליארד למימון בנייה בינואר 2026, קו בנק קשור לפרויקט נקוב שמתקדם תחת היתר. השיווק של DIMRI YAMA רץ לפני היתר בנייה מלא במרשם הציבורי נכון להשוואות הבלוג האחיות ב-2026. ארכיטקטורת מימון שונה, שאלות שקיפות שונות.
רכישות פנימיות אינן לא-חוקיות. הן אות שקיפות על כמה ביקוש חיצוני יושב מאחורי כותרת המכירות המוקדמות.
דיווח פנימיים בכלכליסט: 28 במאי 2026. האטה בגלובס: 2 ביוני 2026. מימון ASHIRA: רשומות הרובע, 12 בינואר 2026.
מה רוכש צריך לקחת ממגרש 107
ראשית, מחיר קרקע אינו גורל. הצעת ₪1.5 מיליארד של Mor היתה ציבורית, נחגגה, וקטלנית. רכישת ₪1.1 מיליארד של Dimri תמחרה מחדש את אותו מגרש לפני שחזית DIMRI YAMA אחת שווקה. אם אתם קונים ב-2026, החוזה שלכם יושב על הבסיס של Dimri, לא של Mor. הסיפור חשוף בכל רשומת מרשם רצינית למגרש 107.
שנית, בדקו מי משלם לבנות, לא רק מי מוכר דירות. מימון בנייה בנקאי על מגדל מותר הוא פרופיל סיכון אחד. מכירות מוקדמות על סכמה משווקת בלי היתר מלא מפורסם הן אחר. כישלון Mor הוא השיעור הקיצוני שמאזן היזם חשוב כמו תוכנית הקומה.
שלישית, קראו מהירות מכירות מוקדמות עם פילטר כלכליסט. עשרות שנמכרו הוא מספר אמיתי אם הרוכשים הם בזרוע אורך. כשעיתונות מקצועית מדווחת שכמעט מחצית הלכו לבעל שליטה, שאלו את עורך הדין מה מופיע בדיווחי החברה ומה לא. DIMRI YAMA הוא מוצר רציני על מגרש רציני. הקשת מ-Mor ל-Dimri היא הראיה שמוצרים רציניים עדיין יכולים להגיע דרך קרקע במצוקה.
הערות מגרש 107: lots.ts. קשת Mor/Dimri: tender-gold-rush.ts ורשומת Dimri ב-developers.ts.
Projects in this story
Questions about buying here?
We are an independent guide. Tell us what you are looking at and we will answer with sources.