משכנתאות לתושבי חוץ ולעולים
מה מתירה הוראה 329 של בנק ישראל לכל סוג רוכש ב-2026, מה משמעות 50% במחירי שדה דב, מה בנקים דורשים מתושבי חוץ, ואיך משכנתא נפגשת עם לוח תשלומים על הנייר.
התשובה הקצרה לתושבי חוץ
אם אינכם אזרחים ישראלים, בנק ישראלי יכול להלוות לכם לכל היותר 50% מהנמוך מבין המחיר לבין שמאות הבנק. זהו הכלל של בנק ישראל עצמו: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 שומרת את תקרת ה-75% לדירה יחידה ואת תקרת ה-70% לדירה חלופית לדירות שקונה יחיד אזרח ישראלי, וכל רכישה אחרת נופלת בקטגוריית ההשקעה של 50%.
ההוראה מותחת את הקו באזרחות. אזרח ישראלי שגר בחו״ל וקונה את דירתו היחידה בישראל יכול באופן עקרוני להיות זכאי ל-75%, וכך גם עולה שקיבל אזרחות; אזרח זר שמעולם לא החזיק דירה בשום מקום לא יכול. הבנקים מוסיפים מדיניות אשראי משלהם על ההוראה, במיוחד להכנסה שמורוויחה בחו״ל, כך שהתקרה היא מקסימום וההצעה יכולה להיות נמוכה יותר.
העמוד הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ פיננסי. יועץ משכנתאות מורשה ואישור הבנק בכתב קובעים את התיק שלכם.
הוראה 329 כפי שהיא עומדת ב-2026
ההוראה עודכנה לאחרונה ב-30 ביוני 2026 (חוזר 2852, גרסה 13). התקרות המרכזיות שלה לא השתנו שנים. מה שהשתנה ב-2025 וב-2026 הוא כמה הבנקים רשאים להלוות בהלוואות מסובסדות על ידי יזם ואיך הם סופרים חוב שכבר מובטח על נכס.
שני שינויים נכנסים לתוקף ב-1 באוקטובר 2026 לפי חוזר 2840 מ-8 בפברואר 2026, שתחילתו נדחתה מ-1 ביולי בחוזר 2852. החזרים על כל הלוואה שכבר מובטחת על אותו נכס נספרים לתקרת ה-50% של החזר להכנסה, ובאותו בנק תקרת שני השלישים על אשראי בריבית משתנה נמדדת על כל האשראי המובטח על אותו נכס.
| כלל | מגבלה |
|---|---|
| דירה יחידה שקונה יחיד אזרח ישראלי | עד 75% מהשווי |
| דירה חלופית שקונה יחיד אזרח ישראלי | עד 70% מהשווי |
| דירת השקעה, הכוללת כל רכישה על ידי מי שאינו אזרח | עד 50% מהשווי |
| השווי בשימוש | הנמוך מבין השמאות ומחיר החוזה, או העלות הצפויה של דירה בבנייה |
| החזר להכנסה | תקרה קשיחה של 50%; מעל 40% הבנק חייב להחזיק יותר הון |
| חלק בריבית משתנה | עד שני שלישים; בנק רשאי להשאיר הלוואות במט״ח לתושבי חוץ מחוץ לתקרה הזו |
| התקופה הארוכה ביותר | 30 שנה |
| הלוואות בולט ובלון עם ריבית משולמת על ידי היזם | לכל היותר 10% מהיקף המשכנתאות הרבעוני של בנק, עד 31 בדצמבר 2026 |
מה משמעות 50% במחירי שדה דב
ב-50% רוכש זר מממן מחצית מהמחיר במזומן, בתוספת מס רכישה, שהבנק אינו מממן, ובתוספת עלויות משפטיות ובנקאיות. על דירת שלושה חדרים ב-FIRST שנרשמה בכ-₪6.8M זה ₪3.4M הון עצמי וכ-₪558,899 מס רכישה לפני כל עמלה. אזרח ישראלי שיקנה את אותה דירה כדירה יחידה יכול היה ללוות עד ₪5.1M, וכעולה היה משלם כ-₪79,976 מס רכישה.
ההלוואה חייבת גם לעבור את מבחן ההחזר. הלוואה של ₪3.4M ל-30 שנה בריבית להמחשה של 5% לשנה עולה כ-₪18,252 בחודש, כך שהבנק יצטרך לראות הכנסה פנויה נטו מתועדת של לפחות כ-₪36,504 בחודש כדי להישאר מתחת לתקרת ה-50%, ויותר כדי להישאר מתחת ל-40%.
| מחיר ורוכש | הלוואה מרבית | הון עצמי | מס רכישה | מזומן לפני עמלות |
|---|---|---|---|---|
| רצפת השקה DIMRI YAMA ₪3,750,000, אזרח זר | ₪1,875,000 | ₪1,875,000 | ₪300,000 | ₪2,175,000 |
| FIRST 3 חדרים מחיר מחירון ₪6,800,000, אזרח זר | ₪3,400,000 | ₪3,400,000 | ₪558,899 | ₪3,958,899 |
| ממוצע SEVEN SEAS ₪8,700,000, אזרח זר | ₪4,350,000 | ₪4,350,000 | ₪748,899 | ₪5,098,899 |
| FIRST 3 חדרים מחיר מחירון ₪6,800,000, עולה עם אזרחות, דירה יחידה | ₪5,100,000 | ₪1,700,000 | ₪79,976 | ₪1,779,976 |
מה בנקים ישראלים דורשים מלווה תושב חוץ
הוראה 329 קובעת את התקרות; כל בנק קובע מדיניות משלו למי הוא מלווה ואיך הוא סופר הכנסה זרה, ומדיניות זו משתנה בתדירות גבוהה יותר מההוראה. צפו לתעד זהות והכנסה מכל מדינה שבה אתם מרוויחים: תלושי שכר עדכניים או מכתבי מעסיק, דוחות מס שהוגשו בחו״ל, דפי בנק שמראים את ההכנסה נכנסת, דוח אשראי ממדינת המוצא שלכם ומצבת נכסים. מסמכים בשפות אחרות בדרך כלל דורשים תרגום ולפעמים נוטריון.
ההוראה סופרת רק הכנסה שמשולמת באופן קבוע, מגובה במסמכים, ונראית נכנסת לחשבון. לכן בונוסים, תגמול במניות והכנסה כעצמאי לוקחים יותר זמן לחיתום מאשר משכורת.
התחילו באישור עקרוני. לפי הוראה 451 של בנק ישראל בנק חייב להשיב לבקשת משכנתא בתוך חמישה ימי עסקים ולשמור את הריבית שהוא מציע לפחות 24 יום מהאישור. הבנק אז שולח שמאי משלו, ולא ישחרר כסף ברכישה על הנייר עד שהבטוחה של חוק המכר לתשלום שלכם תהיה במקום.
מסלולי מט״ח וצמודי מדד
רוב ההלוואות מתחלקות למסלולים: קבועים או משתנים, צמודים למדד המחירים לצרכן או לא. בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.25% ב-1 בספטמבר 2026, ההפחתה השלישית ברציפות, מה שמעמיד את ריבית הפריים על 4.75%; ההחלטה הבאה צפויה ב-21 באוקטובר 2026. מסלולי פריים זזים עם כל החלטה; מסלולי ריבית קבועה לא.
רוכש שמשולם בדולרים או באירו יכול לבקש מסלול צמוד למטבע זר. הוראה 329 מאפשרת לבנק להשאיר הלוואות דיור במט״ח או צמודות מטבע לתושבי חוץ מחוץ לתקרת שני השלישים על אשראי בריבית משתנה, בתנאי שכלל התיק שלו נשאר בתוך התקרה, כך שהלוואה כזו יכולה להיות בעיקר או כולה בריבית משתנה. זה מקטין את חוסר ההתאמה בין ההכנסה שלכם להחזרים שלכם. המחיר והתשלומים ליזם נשארים בשקלים, כך שתנועת מטבע בין החתימה למסירה עדיין משנה כמה עולה ההון העצמי שלכם, ובלוח זמנים של שדה דב התקופה הזו יכולה להימשך שנים.
עולים
עולה בעל אזרחות ישראלית נמצא בצד האזרחי של הוראה 329, כך שדירה יחידה נופלת בקטגוריית ה-75% ודירה חלופית בקטגוריית ה-70%. רוכש שחותם לפני העלייה עדיין אזרח זר בעת החתימה. מכיוון שמשכנתא על הנייר מאושרת ונמשכת לעיתים קרובות שנים אחר כך, שאלו את הבנק בכתב איך הוא יסווג אתכם בעת שההלוואה תאושר ותבוצע.
עולים עם תעודת עולה תקפה שאינם מחזיקים דירה יכולים גם לקבל הלוואה מסייעת של המדינה לזכאים דרך הבנקים למשך עד 15 שנה מהעלייה. הסכום נקבע לפי ניקוד. Nefesh B'Nefesh מציב את הסכום הטיפוסי בין ₪100,000 ל-₪200,000 ואת המקסימום סביב ₪300,000, ואומר שלרוב העולים זה לא מעלה משמעותית את תקרת ה-75%. מרכז המחקר והמידע של הכנסת מתאר את ההלוואה כצמודת מדד בריבית קבועה שנקבעת לפי הנמוך מבין שלוש: הריבית הממוצעת למשכנתאות שמפרסם בנק ישראל פחות 0.5 נקודת אחוז, ריבית הבנק המלווה עצמו, או 3%. במחיר שדה דב זהו חלק קטן מההלוואה.
מס הכנסה יכול להיות חשוב יותר ליכולת ההחזר. עולים ותושבים חוזרים ותיקים זכאים שהגיעו בין 5 בנובמבר 2025 ל-31 בדצמבר 2026 פטורים על הכנסת עבודה ועסק בישראל עד ₪600,000 ב-2026 (יחסית לחלק השנה כתושב), ₪1M בכל אחת מהשנים 2027 ו-2028, ₪350,000 ב-2029 ו-₪150,000 ב-2030. הכנסה נטו גבוהה יותר משפרת את יחס ההחזר שהבנק בודק.
איך משכנתא נפגשת עם לוח תשלומים על הנייר
בחוזה בנייה חדשה לא לווים את כל המחיר ביום הראשון. משלמים ליזם בתשלומים שקובע החוזה, לעיתים קרובות חלק קטן בחתימה ויתרה גדולה קרוב למסירה. המשכנתא מאושרת כסכום כולל ומשוחררת בשלבים, כשכל משיכה משולמת ישירות לחשבון הפרויקט בבנק המלווה כנגד השובר של אותו תשלום. לפי סעיף 3ג לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), מלווה לרוכש חייב ליידע אותו בכתב על הגנות החוק ולוודא שהבטוחה לתשלום במקום לפני העברת הכסף.
שלוש נקודות מעשיות. האישור העקרוני שומר ריבית לפחות 24 יום; בהלוואה שנמשכת בשלבים לאורך שנים, שאלו בכתב איך כל משיכה מאוחרת יותר תתומחר ואם האישור יכול להיות מוארך אם הבנייה מואטת. הבנק משערך את הדירה לפי הנמוך מבין מחיר החוזה והשמאות, כך שמבנה הנחה או שמאות נמוכה יכולים להעלות את המזומן שאתם צריכים. ועד 40% מהמחיר יכולים לעלות עם מדד תשומות הבנייה עד למועד המסירה בחוזה; שאלו אם האישור מכסה את הפרשי ההצמדה האלה או אם הם מגיעים מהכסף שלכם.
תוכניות יזם שדוחות את רוב המחיר למסירה (10/90, 20/80) משנות מתי המזומן יוצא מהחשבון שלכם; תקרת ההלוואה בסוף נשארת אותה תקרה. מאז מרץ 2025 בנק ישראל הגביל הלוואות בולט ובלון שבהן היזם משלם את הריבית ל-10% מהיקף המשכנתאות הרבעוני של כל בנק, ודרש מהבנקים להחזיק יותר הון כנגד פרויקטים עם הרבה מכירות בתשלום נדחה, לפי הוראת שעה בתוקף עד 31 בדצמבר 2026. Bizportal דיווח ביוני 2026 שהצעות המימון בשדה דב שוות הנחה סמויה של 6 עד 8 אחוז ממחיר המחירון.
מאיפה כל נתון מגיע
בנק ישראל, הוראה 329 על מגבלות הלוואות דיור, גרסה 13 (חוזר 2852): הגדרות דירה יחידה, דירת השקעה ותושב חוץ, LTV, החזר להכנסה, ריבית משתנה, תקופה, הלוואות מסובסדות על ידי קבלן, הלוואות במט״ח לתושבי חוץ: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 ביוני 2026)
בנק ישראל, חוזר 2840 המתקן את הוראה 329: החזרים על כל ההלוואות המובטחות על אותו נכס: https://www.boi.org.il/media/ptciib1v/h2840.pdf (8 בפברואר 2026)
בנק ישראל, שאלות ותשובות על הוראה 329: השווי הוא הנמוך מבין השמאות לעלות החוזה: https://www.boi.org.il/media/unid5est/329_10andqa.pdf (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
בנק ישראל, הוראה 451 על נהלי הלוואות דיור: תשובה בתוך חמישה ימי עסקים, ריבית שמורה לפחות 24 יום: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (גרסה 22, יולי 2023)
הודעת בנק ישראל לעיתונות, מגבלות על מכירות בתשלום נדחה ועל הלוואות בולט ובלון עד סוף 2026: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 במרץ 2025)
עמוד הבית של בנק ישראל: ריבית מוניטרית 3.25%, ההחלטה הבאה 21 באוקטובר 2026: https://www.boi.org.il (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
Bizportal, ההפחתה השלישית ברציפות ל-3.25%: https://www.bizportal.co.il/general/news/article/20040979 (1 בספטמבר 2026)
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), התשל״ה-1974, בנבו, סעיף 3ג: חובות בנק שמלווה לרוכש: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
Finance Family (יועצי משכנתאות), מסמכים שבנקים מבקשים מתושבי חוץ ומסלולי מט״ח: https://finance-family.co.il/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A9%D7%91%D7%99-%D7%97%D7%95%D7%A5 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
כל זכות, סיוע במשכנתא לעולים ל-15 שנה מהעלייה: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A1%D7%99%D7%95%D7%A2_%D7%91%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_(%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90)_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
Nefesh B'Nefesh, הטבות משכנתא לעולים: סכומים טיפוסי ומרבי: https://www.nbn.org.il/life-in-israel/community-and-housing/buying-and-renting/mortgage-benefits-in-israel (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
מרכז המחקר והמידע של הכנסת, סקירת הלוואות לזכאים: נוסחת ריבית ותנאים: https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3/2_6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3_11_20023.pdf (2023)
gov.il, מדריך מס הכנסה לעולים: הפטור 2026 עד 2030 והתקרות שלו: https://www.gov.il/he/pages/immigrant-guide-1?chapterIndex=5 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)
Bizportal, הנחות מימון סמויות של 6 עד 8 אחוז בשדה דב: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 ביוני 2026)
ynet (כלכליסט), דירת שלושה חדרים של FIRST שנרשמה בכ-₪6.8M: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 בדצמבר 2025)
מרכז הנדל״ן, ממוצע SEVEN SEAS של כ-₪8.7M לדירה: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 במרץ 2026)
Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA שני חדרים מ-₪3.75M: https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 בדצמבר 2025)
רוצים תשובה למקרה שלכם?
ספרו איזה פרויקט אתם בודקים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקור, לא בתסריט מכירות.