איך קוראים מכרז קרקע של רמ״י
רמ״י מוכרת קרקע מדינה במכירות פומביות בהצעה חתומה. פרסום המכרז הוא המסמך הראשוני מאחורי כל מחיר מגרש בשדה שדה דב. הנה מה שכל חלק אומר, עם היסטוריית המכרזים האמיתית של הרובע כדוגמה עובדת.
המכונה מאחורי מחיר החול
יותר מ-90% מהקרקע בישראל בבעלות ציבורית. רמ״י משווקת אותה בלעדית. יזמים רוכשים זכויות חכירה לתקופה מוגבלת ולא בעלות חופשית. על שדה התעופה שפונה בשדה דב, הזכויות האלה הגיעו במכרזים מ-2021 עד 2025.
פוסט בהלת המכרזים רושם כל גל שנסגר ומה הזוכים שילמו. הכתבה הזו מלמדת לקרוא את הפרסום שקודם לתוצאות האלה: למה כל סעיף נועד, מה קושר את הזוכה, ומה עדיין דורש תיק תכנון או היתר נפרד.
תכנון קודם לשיווק. תא/4444 נכנסה לתוקף באוגוסט 2020 לכ-16,000 דירות על כ-1,300 דונם. תוכניות מפורטות של מרכז וצפון קיבלו תוקף באוגוסט 2024, שלושה-עשר ימים לפני שרמ״י השיקה את גל 7,159 היחידות בספטמבר 2024. מכרז בלי תוכנית שקיבלה תוקף אינו סיפור שהרובע הזה מספר.
הצעה חתומה, המחיר הגבוה זוכה
המנגנון הוא מכירה פומבית בהצעה חתומה שבה ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. היעדים המוצהרים הם הוגנות, כי כל יזם יכול להציע בעילום שם, ומקסום הכנסות מדינה, כי קרקע היא משאב לאומי.
בנק ישראל ומבקר המדינה שניהם תיארו איך שיטת הצעה-גבוהה ביותר בשילוב תת-שיווק יחסית לביקוש צוטטה לעיתים כמנוע של עליית מחירי דיור, כי קרקע היא אחת התשומות העיקריות לייצור דירה. זה הקשר מאקרו, לא הוראת הצעה.
מכרזים נכשלים לעיתים קרובות. המבקר בדק 1,327 מכרזי קרקע למגורים ציבוריים שפורסמו ב-2017 עד 2021: 362 מכרזים שכיסו כ-63,000 יחידות דיור, בערך 26%, לא הולידו זוכה כלל. עוד 81 מכרזים שכיסו כ-16,000 יחידות בוטלו אחרי פרסום. מכרזי מחוז המרכז כמו של שדה דב היו החריג ולא הכלל במשיכת הצעות, אבל כשל עדיין מופיע כאן כדחייה ופרסום מחדש, לא רק כבעיה זרה.
מה הפרסום מזהה
פרסום מכרז דיור של רמ״י נוקב במגרש או במגרשים בתוך התוכנית הסטטוטורית, במניין יחידות הדיור המוצעות, בכל תנאי חכירה על אורך התקופה, ובאם המגרש נושא חובות דיור מכליל או השכרה. בשדה דב, מגרשי מגורים באשכול משתמשים ב-101 עד 111; מגרשי מרכז יושבים ב-2200; מגרשי צפון משתמשים במספרי סדרת 3100.
מכרז מרץ 2021 הראשון הציע 1,916 יחידות באשכול, כולל 324 דירות להשכרה ארוכת טווח. סגירת אוגוסט 2021 כיסתה 1,540 דירות בכ-₪4.4 מיליארד. 324 יחידות ההשכרה לא היו בסך המזומן ההוא; הן נסגרו בנפרד ל-Shikun & Binui בדצמבר 2021 במגרש 109.
קראו את שורת מניין היחידות בזהירות. יחידות מוצעות, יחידות במעטפת הזוכה, ויחידות עם שם זוכה מפורסם יכולות להיבדל. כותרת ספטמבר 2024 של כ-₪25 מיליארד היתה אומדן הצעה ל-7,159 יחידות, לא סכום הצעות זוכות.
| שורת פרסום | מה היא אומרת | דוגמת שדה דב |
|---|---|---|
| יחידות מוצעות | זכויות דיור שרמ״י מוציאה למכרז | 7,159 בגל הענק ספט׳ 2024 (מוצע) |
| יחידות בסגירה | דירות קשורות להצעות זוכות | 1,540 בסגירת אוג׳ 2021; 4,191 מרכז פבר׳ 2025 |
| מחיר מינימום | רצפת הצעה; גלי שיא נסגרו במכפילים | 2021 בכ-פי 6.5 מהמינימום (כ-₪2.8 מיליון קרקע/יח׳) |
| סך זוכה | תשלום קרקע מצטבר לסגירה | ₪4.4 מיליארד אוג׳ 2021; כ-₪6 מיליארד מרכז פבר׳ 2025 |
| שמות זוכים | ישויות שרוכשות זכויות חכירה | יכול לרשום כמה מציעים בסגירה אחת |
תוצאות מכרז: ציר זמן, פוסט בהלת המכרזים, developers.ts.
מחיר מינימום ומעטפת הזכייה
פרסומים נושאים מחיר מינימום. הצעות מתחתיו נדחות. סיקור סגירת אוגוסט 2021 של שדה דב רשם זוכים ששילמו כפי 6.5 מהמינימום, כ-₪2.8 מיליון עלות קרקע לדירה על 1,540 דירות לפני בנייה.
סגירת המרכז בפברואר 2025 נשאה טמפרטורת שוק אחרת: כ-₪6 מיליארד על 4,191 יחידות, בערך 40 אחוז מתחת לסימן הקרקע לדירה של 2021 לפי ynet והרשומה המלוקטת. עלות קרקע אינה מחיר מחירון, אבל היא הרצפה שיזם חייב להחזיר.
כשפרסום אינו מפרסם סך זוכה, הרשומה המלוקטת אומרת זאת. Nahmias במגרש 103 באשכול במרץ 2022 ו-Shikun & Binui במגרשי השכרה הם דוגמאות שבהן מנייני יחידות ידועים מרשומות הרובע אבל סכומי מזומן אינם בספר הציבורי ששוחזר כאן.
מנדטי השכרה, דיור מכליל ודיור מוגן
לא כל שורת מכרז היא מגדל יוקרה פרטי. מכרזי השכרה ארוכת טווח עוברים דרך דירה להשכיר. Shikun & Binui זכתה ב-324 יחידות השכרה במגרש 109 בדצמבר 2021 וב-511 במגרש 106 באפריל 2022. Prashkovsky עם דירה להשכיר זכתה בשני מכרזי ההשכרה במרץ 2025: 966 דירות בסך הכול.
תא/4444 מחייבת כ-6,900 יחידות דיור מכליל בתוך תוכנית 16,000 הדירות. פרסומי מכרז שמפרטים רכיבי השכרה או דיור בהישג יד הם איך חלק מהמנדט הזה מוקצה לזוכה לפני שמתחיל שיווק.
סגירת הצפון במרץ 2025 כללה את Mediterranean Towers ל-300 יחידות דיור מוגן ושתי זכיות השכרה נפרדות, של א.מ. ישראל מקבוצת אפריקה ישראל ושל יוניון ליב. קראו את שורת הייעוד בכל מגרש לפני שאתם מניחים שחוברת מכירות מוקדמות תבוא אחרי.
ערעורים, דחיות ופרסום מחדש
מכרז שפורסם אינו תמיד מכרז שנסגר. ב-25 בדצמבר 2024 כל מכרז שדה דב בגל הענק נדחה אחרי ערעורים נגד תוכניות מפורטות, אחד על משטר רוחות ואחד על זכויות מקרקעין. דחיות נוספות באו לתוך ינואר 2025. מכרזי מרכז עברו אחרי שערעור נדחה ב-3 בפברואר 2025.
המבקר ציין שיחידות שמפורסמות מחדש אחרי מכרז שנכשל נספרות שוב בסטטיסטיקות שיווק מצטברות, ומנפחות מה שבאמת הגיע לשוק. גלובס דיווח על מכרז 217 יחידות במרכז שנדחה שתים-עשרה פעמים עד מאי 2026.
כשאתם קוראים תאריך פרסום, בדקו את ציר הזמן לרשומות דחייה לפני שאתם מטפלים בתאריך הסגירה כסגור. כותרות שיווק לעיתים מצטטות את ההשקה; רוכשים אכפת להם מהסגירה.
קרקע פרטית והמסלול שלא-מכרז
שדה דב הוא בעיקר קרקע רמ״י, אבל לא כולו. הגוש הגדול מחזיק 1,892 בעלים פרטיים בתוך הגדר הישנה. רכישת Dan Real Estate במרץ 2025 של כ-260 יחידות פלוס 300 מ״ר מסחר בכ-₪600 מיליון היתה עסקת קומבינציה על קרקע פרטית, שעקפה את Gindi, Electra, Azorim ו-Zemach Hammerman.
תחת חוק חובת המכרזים התשנ״ב-1992, פטורים מסוימים מאפשרים הקצאה ישירה בלי מכירה פומבית, המוכר ביותר הוא מסלול כוונה להתקשר תחת סעיף פטור 25(1). ההתאמה קשה. פשרת בית המשפט של הגוש הגדול בספטמבר 2025 היא הצד השיפוטי של איך חלקות פרטיות מצטרפות לרובע בלי להיראות כמו מכרז רמ״י רגיל.
אם פרסום נעדר, שאלו איזה מסלול מכר את הקרקע. כלכלת קומבינציה משלמת לבעלי קרקע בדירות גמורות ולא במחיר קרקע מזומן טהור. השוואות לסגירות רמ״י במחיר ליחידה לעיתים מטעות.
מה מכרז אינו נותן לרוכש
זכייה במכרז קונה זכויות חכירה וחובות תכנון על מגרש. היא אינה מנפיקה היתר בנייה, מתחילה חפירה, או מקבעת תאריך מסירה לדירה שלכם. Israel Canada שילמה כ-₪1.3 מיליארד על 480 יחידות של RAINBOW ב-2021; היתר החפירה הראשון ברובע הגיע במרץ 2024.
תוכניות עיצוב, היתרי חפירה, היתרי בנייה מלאים ואכלוס הם תיקים נפרדים בוועדה המקומית. Hagag זכה במגרש 2270 במרכז בפברואר 2025, השיק את FIRST ביולי 2025, וקיבל אישור תוכנית עיצוב במרץ 2026. תאריך המכרז הוא תחילת שעון היתר, לא הסוף.
בדיקת זיהום גם היא נפרדת. ממצאי PFAS נחשפו בפברואר 2026 אחרי שמיליארדים בקרקע כבר נסגרו. זכייה במכרז אינה מאשרת קרקע נקייה.
זכייה ברמ״י מתמחרת את החול. תוכנית עיצוב, היתר חפירה, היתר מלא ואכלוס עדיין יושבים קדימה.
לקרוא סגירת שדה דב מול החוזה שלכם
זהו את מגרש הפרויקט שלכם והתאימו אותו לשורת מכרז: אשכול 2021, המשכים 2022, מרכז 2025, צפון 2025, השכרה, דיור מוגן, או הגוש הגדול הפרטי. Dimri מחזיק במגרש 107 אחרי שקנה מ-Hanan Mor, לא אחרי הביצוע הלא-גמור של Mor מ-2021. Dimri גם זכה במגרש צפון נפרד של 275 יחידות במרץ 2025.
שאלו את המוכר איזו סגירה מימנה את הקרקע מתחת לחוזה המכירות המוקדמות שלכם והאם ערעור או דחייה השפיעו על המגרש הזה. מכרזי מרכז שנותרו עדיין תקועים במאי 2026.
גל קרקע קובע את רצפת העלות של היזם. הוא אינו, כשלעצמו, אומר לכם את מחיר המחירון של היום או את העסקה הסגורה של מחר. ההשקה של Gindi ביוני 2025 מכ-₪49,000 למ״ר הגיעה על בסיס מרכז 2025 זול יותר. ממוצע העסקה הסגורה של RAINBOW ברבעון השני של 2025 של כ-₪11 מיליון הגיע על בסיס 2021. אותו רובע, שני סימני קרקע.
סדר פעולות לקורא
התחילו בתוכנית: תוקף תא/4444 והתוכנית המפורטת הרלוונטית למתחם שלכם. פתחו את פרסום המכרז למגרש שלכם: יחידות, ייעוד, מחיר מינימום, מועד אחרון להצעה, שורות השכרה או דיור מכליל. בדקו את ציר הזמן לדחיות וערעורים.
קראו את הסגירה, אם נסגרה: סך זוכה במקום שפורסם, שמות זוכים, חשבון קרקע ליחידה במקום שהרשומה מאפשרת. אחר כך פתחו את תיק ההיתר ואת מרשם הפרויקטים, לא את המכרז, לשלב הבנייה.
המכרז הוא מסמך גילוי המחיר של המדינה. ללמוד לקרוא אותו הוא איך מפרידים עלות חול ממחיר דירה, ושיווק ממה שרמ״י באמת מכרה ביום שהמעטפה נפתחה.
Questions about buying here?
We are an independent guide. Tell us what you are looking at and we will answer with sources.