איך מחושב מס הרכישה
מס רכישה משולם על ידי הקונה לרשות המסים על המחיר שבחוזה. המחיר מתחלק למדרגות, כל מדרגה ממוסה בשיעור משלה, והמס הוא הסכום. יש שלושה מסלולים, ומעמד הקונה קובע איזה מהם חל.
| חלק מהמחיר | שיעור |
|---|---|
| עד ₪6,055,070 | 8% |
| מעל ₪6,055,070 | 10% |
| חלק מהמחיר | שיעור |
|---|---|
| עד ₪1,978,745 | 0% |
| מ-₪1,978,745 עד ₪2,347,040 | 3.5% |
| מ-₪2,347,040 עד ₪6,055,070 | 5% |
| מ-₪6,055,070 עד ₪20,183,565 | 8% |
| מעל ₪20,183,565 | 10% |
| חלק מהמחיר | שיעור |
|---|---|
| עד ₪1,978,745 | 0% |
| מ-₪1,978,745 עד ₪6,055,070 | 0.5% |
| מ-₪6,055,070 עד ₪20,183,565 | 8% |
תקנה 12א חלה עד ₪20,183,565. מעל הסכום הזה היא אינה נותנת הקלה כלל, וכל המחיר ממוסה לפי המדרגות הרגילות.
מי נחשב תושב חוץ
במס הזה התושבות קובעת את המסלול, והאזרחות אינה קובעת. מי שמחזיק דרכון ישראלי ומרכז חייו בחו״ל הוא תושב חוץ, ואזרח זר שמרכז חייו בישראל יכול להיחשב תושב ישראל.
תושב חוץ משלם לפי מסלול תושב החוץ גם על דירתו היחידה, כי מדרגות הדירה היחידה בסעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין חלות רק על יחיד שהוא תושב ישראל.
יש דרך חזרה אחת. אם בתוך שנתיים מהרכישה נעשיתם תושבי ישראל בפעם הראשונה או תושבים חוזרים ותיקים, אפשר לבקש שומה מתוקנת והחזר ההפרש עד מסלול הדירה היחידה. ההחזר אינו אוטומטי. באתר כל זכות מסוכמת הארכה של החלון הזה בתקופת המלחמה, ל-27 חודשים או עד 31 באוגוסט 2026, לרכישות שנעשו בין 28 בפברואר 2024 ל-30 במאי 2026; שאלו את היועץ שלכם איזה מועד חל עליכם.
מתי מדווחים ומתי משלמים
- מועד המכירה. היום שבו חתמתם על החוזה, או מוקדם יותר אם חתמתם לפניו על מזכר מחייב או על ייפוי כוח בלתי חוזר, או ביצעתם תשלום ראשון. כל המועדים נספרים מהיום הזה.
- הצהרה, 30 יום. בתוך 30 יום ממועד המכירה עורך הדין שלכם מגיש את ההצהרה בצורה מקוונת, בטופס 7000ב לרכישה מקבלן, עם שומה עצמית.
- תשלום, 60 יום. המס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 יום ממועד המכירה. אם שומת רשות המסים גבוהה יותר, ההפרש משולם בתוך 30 יום מההודעה.
- רכישה על הנייר. המס נקבע על מלוא מחיר החוזה, גם אם שילמתם רק חלק ממנו. דיווח באיחור כרוך בקנס, ותשלום באיחור כרוך בהצמדה וריבית.
- הקלת עולה חדש. מבקשים אותה בטופס 2973, החתום בפני עורך דין או פקיד של רשות המסים. אפשר להשתמש בה פעם אחת, ברכישה שנעשתה משנה לפני העלייה ועד שבע שנים אחריה.
כל המדרגות בעמוד הזה נבדקו מול פרסומי רשות המסים ב-28 בספטמבר 2026.
שאלות על מס רכישה
כמה מס רכישה משלם תושב חוץ בישראל ב-2026?
8% על ₪6,055,070 הראשונים ממחיר הדירה ו-10% על כל מה שמעל, מהשקל הראשון וללא מדרגה פטורה. על ₪6,800,000 המס הוא ₪558,899. תושב ישראל שקונה דירה יחידה ישלם ₪257,886 על אותו מחיר, ועולה חדש שזכאי להקלה ₪79,976.
האם דרכון ישראלי מוריד את מס הרכישה?
לא. התושבות קובעת את המסלול, והאזרחות אינה קובעת. מי שמחזיק דרכון ישראלי ומרכז חייו בחו״ל הוא תושב חוץ לעניין המס הזה ומשלם לפי מסלול תושב החוץ.
האם אשלם פחות אם זו הדירה היחידה שלי?
לא כתושב חוץ. מדרגות הדירה היחידה חלות רק על יחיד שהוא תושב ישראל. אם בתוך שנתיים מהרכישה נעשיתם תושבי ישראל, אפשר לבקש שומה מתוקנת והחזר עד מסלול הדירה היחידה. ההחזר אינו אוטומטי.
כמה משלם עולה חדש לפי תקנה 12א?
עולה חדש שקונה דירה יחידה משלם 0 עד ₪1,978,745, 0.5% עד ₪6,055,070, ו-8% מכאן ועד ₪20,183,565. מעל ₪20,183,565 ההקלה אינה חלה כלל וכל המחיר ממוסה לפי המדרגות הרגילות. אפשר להשתמש בהקלה פעם אחת, והבקשה מוגשת בטופס 2973.
מתי משלמים מס רכישה?
עורך הדין מגיש את ההצהרה בתוך 30 יום ממועד המכירה, והמס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 יום ממועד המכירה. מועד המכירה הוא יום החתימה על החוזה, או מוקדם יותר אם קדם לו מזכר מחייב, ייפוי כוח בלתי חוזר או תשלום ראשון.
האם שיעור המס לתושב חוץ ישתנה?
שיעורי 8% ו-10% נובעים מצו זמני שרשות המסים מציינת שהוא בתוקף עד 31 בדצמבר 2026. גלובס דיווח ב-7 בספטמבר 2026 שבגלל הבחירות לכנסת הצו מוארך אוטומטית עד פברואר 2027, שהממשלה הבאה תחליט אם להאריך אותו, ושאם יפוג המדרגה הראשונה לדירות נוספות תרד ל-5%. בדקו אם יש הוראה או חוק חדשים לפני שאתם חותמים.
האם המחשבון הזה הוא ייעוץ מס?
לא. זה חישוב על המדרגות שפורסמו, שנבדקו ב-28 בספטמבר 2026. המס נקבע לפי המחיר שבחוזה, ולכן שאלו את עורך הדין או יועץ המס שלכם בישראל איזה מחיר נכנס להצהרה ומה הסכום בחוזה שתחתמו עליו בפועל.
מקורות
כל קישור פותח את הפרסום שממנו נלקחו הנתונים בעמוד הזה.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026
- רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2025
- רשות המסים, דף סימולטור מס רכישה
- רשות המסים, שירות הגשת הצהרה בטופס 7000
- כל זכות, תשלום מס רכישה
- כל זכות, חישוב מס רכישה
- חוק מיסוי מקרקעין באתר נבו, סעיף 9(ג1ג)(4)(ב)
- משרד העלייה והקליטה, הנחה במס רכישה לעולים וטופס 2973
- גלובס, מה יקרה למס הרכישה
קריאה וכלים קשורים
הציבו את המחשבון באתר שלכם
הדביקו את הקוד במקום שבו המחשבון צריך להופיע. הוא מתאים את הגובה שלו לבד ומקשר חזרה ל-Shavnu.
רוצים תשובה למקרה שלכם?
כתבו לנו באיזה פרויקט אתם מתעניינים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקורות, לא בתסריט מכירה.