PFAS וזיהום קרקע: מה לשאול לפני שחותמים

למה זו שאלת רכישה ולא רק שאלה סביבתית

ארבעה דברים כבר קרו שנוגעים ישירות לרוכשים.

המדינה אמרה לבית המשפט שמעולם לא התחייבה באופן מחייב לממן את החקירה או הניקוי. קבוצה של כשישים בעלי זכויות קרקע בגוש הגדול (הקרקע הפרטית בתוך שדה התעופה הישן) פנתה לבית משפט השלום בהרצליה באפריל 2026 לבקש הכרעה מי מממן ומנהל את העבודה, ואף גורם מממן לא נקבע.

ב-30 באוגוסט 2026 אותו בית משפט פסק שההגרלה שמחלקת מתחמים בין בעלי הקרקע הפרטיים בגוש הגדול לא תתקיים בינתיים, כי הזיהום, עלות הניקוי והעיכוב עשויים להיות שונים בין המתחמים ולהטות את שוויים. רשות מקרקעי ישראל צריכה להגיש עדכון מפורט על בדיקותיה עד 6 באוקטובר 2026. במגרשים הפרטיים האלה, מי בכלל ימכור לכם עדיין לא הוכרע.

באוגוסט 2026 בעל אופציה ב-GINDI VOGUE תבע את גינדי החזקות בבית המשפט המחוזי בתל אביב לביטול והחזר פיקדון של כ-₪500,000, כ-7% מהמחיר, בטענה שהזיהום לא גולה כשחתם ביולי 2025. גלובס דיווח אחר כך על תביעות לביטול ארבעה הסכמי אופציה נוספים באותו פרויקט והחזר של כ-₪1.55M. העמדה הפומבית של היזם היא שטיפול, אם יידרש, לא יעלה לרוכשי הדירות דבר. העמדה הזו לא נבחנה בבית משפט.

ורוכשים שמנהלים כעת משא ומתן מבקשים דרכי יציאה. גלובס דיווח ב-28 ביולי 2026 שרוכשים חדשים בפרויקטים ברובע מוסיפים סעיפים שמאפשרים להם לעזוב את החוזה בשל ממצאי זיהום. עורך דין שצוטט בדיווח ההוא ציין שרוב חוזי המכר כבר נותנים ליזם הארכות להשלמה, כך שעיכוב כשלעצמו לא מזכה רוכש אוטומטית בזכות ביטול.

לא כל מגרש דומה

זיהום בשדה תעופה לשעבר אינו אחיד. מגרש 101 באשכול, שעליו בונים את ASHIRA, דווח פומבית כנבדק נקי, ובפברואר 2026 ישראל קנדה דיווחה שלמגרש RAINBOW שלה יש אישור מהמשרד להגנת הסביבה ומרשות המים שאין חשש לזיהום קרקע.

רשימת התשעה היא רשימת מגרשים שבהם הושלמו חקירות ונמצאו אינדיקציות. מגרש שאינו ברשימה לא בהכרח נבדק לפי הכללים הנוכחיים. המשרד אמר שהוא רואה סיכון אמיתי ל-PFAS בכל שטח התוכנית, והבדיקות שדווחו לבית המשפט באוגוסט 2026 דורשות ארבע דגימות קרקע לדונם במגרשים חשודים ושתיים לדונם באחרים. הצהרות חברות גם יכולות לשבת בצורה לא נוחה לצד רשימת המשרד: שיכון ובינוי הודיעה במרץ 2026 שהמשרד קיבל את הסקר שלה למגרש 106 בלי ממצאי PFAS, ומגרש 106 נמצא ברשימת יולי.

גם הסף חשוב. במרץ 2026 המשרד פרסם ערכי סף חדשים לקרקע ל-PFAS, שאדם טבע ודין אומר שהם מקלים בבירור יותר מהערכים של דצמבר 2024, כך שאותה קריאה יכולה להיות מסווגת אחרת בהתאם לאילו ערכים הוחלו.

השאלה השימושית אף פעם אינה אפוא אם שדה דב מזוהם. היא האם המגרש הספציפי מתחת לבניין הספציפי נבדק, על ידי מי, מתי, מול אילו סיפים, ומה אמר הדוח המאושר.

תשעת המגרשים שנקבו, ומה נמצא עליהם

רשימת המשרד חשובה ביותר לשלושה פרויקטים בשיווק כיום. מגרש 103 נושא את UTOPIA, מגרש 107 נושא את DIMRI YAMA, ומגרש 2206 נושא 326 מ-708 הדירות של GINDI VOGUE; המגרש האחר של הפרויקט, 2255, לא ברשימה. גלובס דיווח ב-20 באוגוסט 2026 שהוצאת קרקע ב-DIMRI YAMA מתבצעת בפיקוח המשרד.

ששת המגרשים הנקובים האחרים מכילים דיור להשכרה ארוכת טווח, פרויקט שבונים בעליו הפרטיים, וקרקע מסחרית או מלונאית. המשרד אמר לגלובס שכל התשעה מתוכננים למגורים; רשומות המגרשים של האתר הזה מציינות את 301 כמגרש מלונאות ואת 303 כתעסוקה ומסחר.

מה לשאול, בכתב

שאלו אם המגרש שלכם הוא אחד מהתשעה, ובקשו את דוח חקירת הקרקע ומי התהום עבורו: התאריך שבו נלקחו הדגימות, המעבדה שביצעה אותן, הסיפים שהוחלו, והאם המשרד להגנת הסביבה אישר את הדוח. הבטחה של יזם שמגרש נקי אינה אותו מסמך כמו דוח מאושר שאומר זאת.

שאלו אם המשרד הוציא הוראה כלשהי שנוגעת למגרש, אם קרקע שחפרו צריכה אישור המשרד לפני שהיא עוזבת את האתר (כלכליסט דיווח בספטמבר 2026 שכל הוצאה דורשת זאת), והאם טיפול הוא תנאי בהיתר כלשהו שכבר ניתן או עדיין תלוי ועומד.

שאלו מי נושא בעלות הטיפול אם הוא יידרש אחרי החתימה, ובקשו את התשובה הזו בחוזה במקום במייל. הצהרות פומביות של יזמים עד כה היו כלליות, והצהרה כללית אינה חלוקת סיכון חוזית.

שאלו מה קורה למועד המסירה שלכם אם העבודות נעצרות שוב. בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, חוק המכר (דירות) מאפשר ליזם להימנע מפיצוי על איחור רק אם אתם גרמתם לאיחור או שהחוזה סוכל בנסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות. אם צו זיהום נכנס לקטגוריה הזו לא הוכרע, וסעיף שנוסח למלחמה לא בהכרח מכסה צו סביבתי.

אם אתם רוצים דרך יציאה, נסחו אותה: מה מפעיל אותה (צו של המשרד שנוגע למגרש, או עיכוב מעבר למספר חודשים שצוין ומיוחס לזיהום), מה מוחזר, באיזו הצמדה, ועד מתי. ערבות חוק המכר משולמת כשהיזם לא יכול למסור בשל אירועים מסוג חדלות פירעון או אי-אפשרות מוחלטת; ביטול החוזה כשלעצמו אינו אירוע כזה, כך שסעיף החזר טוב רק כמו היזם שמאחוריו.

בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק אם המגרש מושפע מהחלוקה הקפואה של הגוש הגדול, כי במגרשים האלה השאלה מי בכלל מוכר לכם עדיין פתוחה.

מאיפה כל נתון מגיע

גלובס, תשעת המגרשים שנקבו על ידי המשרד להגנת הסביבה והותאמו ליזמים: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 ביולי 2026)

גלובס, רוכשים מוסיפים סעיפי ביטול בגלל זיהום; יזמים נקובים; עורך דין על סעיפי הארכה: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 ביולי 2026)

גלובס, בעיית הזיהום מתרחבת: PFAS לא נבדק בחקירת 2020 עד 2023, כשליש מהקרקע עם ממצאים, הצהרת ישראל קנדה על RAINBOW: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001534506 (פברואר 2026)

גלובס, שיכון ובינוי מדווחת שהסקר שלה למגרש 106 התקבל בלי ממצאי PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001537707 (17 במרץ 2026)

גלובס, ערכי הסף החדשים לקרקע ל-PFAS של המשרד וההתנגדות של אדם טבע ודין: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001538426 (25 במרץ 2026)

כלכליסט, כ-60 בעלי זכויות בגוש הגדול פונים לבית משפט הרצליה מי מממן את הניקוי: https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1p1ypi211e (15 באפריל 2026)

כלכליסט, המדינה אומרת לבית המשפט שמעולם לא התחייבה לממן את הניקוי: https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b1shtscawe (10 במאי 2026)

גלובס, בית המשפט דוחה את הגרלת הגוש הגדול ל-11 באוגוסט: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001542619 (11 במאי 2026)

כלכליסט, תגובת המדינה לבג״ץ על 35 אתרים חשודים ל-PFAS: https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bk7zctqxfx (8 ביולי 2026)

רובע שדה דב (אתר חדשות הרובע), מכתב המשרד מ-14 ביולי הדורש עצירת עבודות תשתית: https://sdedov.co.il/%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%9c%d7%94%d7%92%d7%a0%d7%aa-%d7%94%d7%a1%d7%91%d7%99%d7%91%d7%94-%d7%93%d7%95%d7%a8%d7%a9-%d7%9c%d7%a2%d7%a6%d7%95%d7%a8-%d7%a2%d7%91%d7%95%d7%93%d7%95%d7%aa-%d7%aa/ (19 ביולי 2026)

Bizportal, המשרד רואה סיכון אמיתי בכל שטח התוכנית: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20036124 (16 ביולי 2026)

כלכליסט, קריאות הבארות מ-2022 והתביעה הראשונה להחזר נגד גינדי החזקות: https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1dagnrsgl (3 באוגוסט 2026)

ynet (כלכליסט), תביעת ההחזר: אופציה נקנתה ביולי 2025, 7 אחוז שולמו: https://www.ynet.co.il/economy/article/h1hombrrfg (3 באוגוסט 2026)

Calcalist Tech, גרסה באנגלית של תביעת ההחזר: https://www.calcalistech.com/ctechnews/article/d9575fvxf (5 באוגוסט 2026)

גלובס, תביעות לביטול ארבעה הסכמי אופציה של VOGUE בסך כ-₪1.55M: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001552454 (16 באוגוסט 2026)

גלובס, הפחתת מחיר ב-DIMRI YAMA והוצאת קרקע בפיקוח המשרד: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001552898 (20 באוגוסט 2026)

גלובס, הבדיקות חורגות מהערכת המדינה של 60 עד 90 יום: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553213 (24 באוגוסט 2026)

ynet, בית משפט הרצליה עוצר את הגרלת הגוש הגדול: https://www.ynet.co.il/economy/article/rjxns51100mx (30 באוגוסט 2026)

מרכז הנדל״ן, אותו פסק דין, מועד 6 באוקטובר 2026 וצפיפות הדגימה: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/15280 (30 באוגוסט 2026)

כלכליסט, פיילוט שטיפת הקרקע מ-PFAS, הערכת 200,000 הטונות ואישור המשרד להוצאת קרקע: https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1epofodzg (7 בספטמבר 2026)

אייס, היתר הבנייה של ASHIRA על מגרש שנבדק נקי: https://www.ice.co.il/all-projects/news/article/1109753 (19 באפריל 2026)

משרד הבינוי והשיכון, תיקון 9 לחוק המכר (דירות): פיצוי על איחור ושני הפטורים שלו: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 ביולי 2022)

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), התשל״ה-1974, בנבו: מה מכסה ערבות: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

המספר של כשישים בעלי זכויות הוא המספר שנותן כלכליסט לקבוצה שהגישה את התביעה באפריל 2026; שום מקור אחר שנמצא לא נוקב מספר. שימושי המגרשים בטבלה מגיעים מרשומות המגרשים של האתר הזה.

מה המדריך הזה אינו

זה מידע כללי, לא הערכה סביבתית ולא ייעוץ משפטי. זו רשימת קריאה וסט שאלות, שנאספו מדיווחים שפורסמו והצהרות רשמיות, עבור רוכש שרוצה את אותו מידע שכבר יש ליזם.

כשהאתר הזה לא הצליח לאשר משהו, הוא אומר זאת במקום למלא את הפער. כתבת היומן על ממצאי הזיהום נושאת את הנרטיב המלא יותר, ועמוד היזם גינדי החזקות נושא את תביעות ההחזר עם תשובת החברה עצמה להן.