איך מחושב המחיר המרבי
שלוש מגבלות חלות בו זמנית, והתשובה היא המחיר הגבוה ביותר שעומד בשלושתן.
- ההון: ההון שלכם צריך לכסות את ההון העצמי, שהוא המחיר פחות המשכנתא, ובנוסף את מס הרכישה. הבנק אינו מממן את המס, והמס עולה עם המחיר.
- תקרת המשכנתא: הוראה 329 מגבילה את ההלוואה ל-50% משווי הנכס לתושב חוץ ול-75% לתושב ישראל שעומד בהגדרה וקונה דירה יחידה, לפי העדכון האחרון מ-30 ביוני 2026. התקרה חלה על הנמוך מבין השמאות ומחיר החוזה. הוראה 329 משתמשת בהגדרת התושבות והמרשם שבסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין. אזרח ישראלי בחו״ל יכול להיות תושב חוץ, ואזרח זר בישראל יכול להיות תושב ישראל. הדרכון לבדו אינו קובע. בקשו מהבנק לאשר את הסיווג.
- חלקה של ההכנסה: ההחזרים אינם יכולים לעלות על 50% מההכנסה, תקרה קשיחה. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון, ולכן אפשר לבחור בכל אחד מהם. התקופה המרבית היא 30 שנה.
מה לא נכלל בחישוב
עלויות משפטיות, שמאות ובנק מתווספות להון העצמי ולמס הרכישה. סכום ההון כאן אינו כולל אותן, ולכן המחיר שמוצג הוא המרבי שההון שלכם מכסה לפני העלויות האלה.
הריבית להמחשה, לא הצעה. הבנק שלכם קובע את הריבית, וריבית גבוהה יותר מקטינה את המשכנתא שההכנסה שלכם יכולה לשאת.
מדיניות האשראי של הבנק יכולה להיות מתחת לתקרת ההוראה, במיוחד להכנסה שמופקת בחו״ל, ולכן המחיר כאן הוא מקסימום וההצעה של הבנק יכולה להיות נמוכה ממנו.
שאלות על כמה דירה אפשר לקנות
כמה דירה אפשר לקנות בישראל לפי ההון העצמי וההכנסה?
זה תלוי בשלוש מגבלות בו זמנית: ההון שלכם, תקרת המשכנתא לפרופיל הקונה שלכם והחלק מההכנסה שהחזר רשאי לקחת. עם ₪3,958,899 והכנסה נטו של ₪60,000 בחודש, תושב חוץ מגיע ל-₪6,800,000 בריבית להמחשה של 5% ל-30 שנה: משכנתא של ₪3,400,000, הון עצמי של ₪3,400,000 ומס רכישה של ₪558,899. ההחזר החודשי הוא כ-₪18,252.
מה מגביל את גובה המשכנתא שאפשר לקבל?
שני דברים, והנמוך מביניהם קובע. הוראה 329 מגבילה את ההלוואה ל-50% משווי הנכס לתושב חוץ ול-75% לתושב ישראל שעומד בהגדרה וקונה דירה יחידה, וההחזרים אינם יכולים לעלות על 50% מההכנסה. המחשבון מציג איזו מהמגבלות עוצרת את ההלוואה שלכם. הוראה 329 משתמשת בהגדרת התושבות והמרשם שבסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין. אזרח ישראלי בחו״ל יכול להיות תושב חוץ, ואזרח זר בישראל יכול להיות תושב ישראל. הדרכון לבדו אינו קובע. בקשו מהבנק לאשר את הסיווג.
האם ההון שלי צריך לכסות גם את מס הרכישה?
כן. הבנק אינו מממן את מס הרכישה, ולכן ההון שלכם משלם יחד את ההון העצמי ואת המס. המס עולה עם המחיר, ועלויות משפטיות, שמאות ובנק מתווספות ואינן נכללות כאן.
כדאי לבחור בקו של 40% או בתקרה של 50%?
ההחזרים אינם יכולים לעלות על 50% מההכנסה, תקרה קשיחה. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון, ולכן הקו של 40% הוא הבחירה הזהירה יותר וברירת המחדל. התקרה של 50% מראה את המרבי שההוראה מתירה, ובנק יכול להציע פחות.
אפשר להשתמש במחשבון אם אני קונה בלי משכנתא?
כן. השאירו את ההכנסה ריקה או הזינו 0 ולא תילקח משכנתא בחשבון, כך שההון שלכם מכסה את כל המחיר ואת מס הרכישה. אם אתם כן רוצים משכנתא, הזינו את ההכנסה נטו שבנק היה סופר, והתכוננו לתעד הכנסה מכל מדינה שבה אתם מרוויחים.
זה הסכום שבנק ייתן לי?
לא. זה חישוב על המגבלות שפורסמו. מדיניות האשראי של הבנק יכולה להיות מתחת לתקרת ההוראה, במיוחד להכנסה מחו״ל, והריבית כאן היא המחשה. בקשו אישור עקרוני: לפי הוראה 451, בנק חייב להשיב על בקשה למשכנתא בתוך חמישה ימי עסקים.
מקורות
כל קישור פותח את הפרסום שממנו נלקחו הנתונים בעמוד הזה.
קריאה וכלים קשורים
הציבו את המחשבון באתר שלכם
הדביקו את הקוד במקום שבו המחשבון צריך להופיע. הוא מתאים את הגובה שלו לבד ומקשר חזרה ל-Shavnu.
רוצים תשובה למקרה שלכם?
כתבו לנו באיזה פרויקט אתם מתעניינים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקורות, לא בתסריט מכירה.