שבעה עשר שמות, שבעה פרויקטים: מי עוד מחזיק קרקע כאן

Shavnu מחזיק שתי רשימות מוקלדות שרוכשים ממזגים לעיתים קרובות בראש: שבעה פרויקטים עם עמודי צרכן באוגוסט 2026, ושבעה עשר יזמים עם היסטוריית מכרז או תוכנית עיצוב בשדה דב במרשם היזמים. שני המספרים נכונים. הם מודדים שלבים שונים של אותה המרת שדה.

עמוד פרויקט פירושו שיזם משווק דירות בשם לרוכשים פרטיים עם סכמה מפורסמת: יחידות, אדריכל במקום שידוע, פירוט היתר, מחיר במקום שידוע. עמוד יזם בלי פרויקט פירושו שהחברה מחזיקה זכויות קרקע, מנדטים להשכרה, אישורי דיור מוגן, או זכיות במרכז/צפון שעדיין לא הפכו למק״ט של אולם תצוגה.

כתבת בהלת הזהב של המכרזים מחזיקה את פנקס המזומן. הכתבה הזאת מסבירה למה שבעה עשר שמות יכולים להופיע בפנקס הזה בזמן שרק שבעה מותגים עונים לטלפון לרוכש פרטי על הנייר.

החזקת עניין פירושה שהחברה מופיעה בסיקור מכרז, חדשות מימון, או אישורי תוכנית עיצוב הקשורים למגרש או למתחם. זה עדיין לא אומר חפירה או שיווק.

זכייה במכרז רמ״י פירושה תשלום על זכויות חכירה במגרש מדינה במכרז מעטפות סגורות. גל אשכול באוגוסט 2021, סגירת המרכז בפברואר 2025, וסגירת הצפון במרץ 2025, כל אחד מהם ייצר רשימות זוכים ארוכות. התשלום מגיע; היתרים ומכירות עדיין לפניהם.

בנייה, במובן שמרשם הפרויקטים של האתר משתמש בו, פירושה שסכמה בשם בבנייה או משווקת בפועל לרוכשים פרטיים עם מספיק פירוט לעמוד פרויקט. UTOPIA התחילה עבודות באוקטובר 2025. RAINBOW עברה לביצוע עם אשטרום בינואר 2026. כמה זוכי 2025 עדיין לא שם.

מסלול רביעי יושב ליד רמ״י: קרקע פרטית בגוש הגדול ומנדטים של דירה להשכיר. הנתיבים האלה יכולים לשים יזם על השדה בלי מגדל פרטי במכירה על הנייר.

ASHIRA (אביסרור, מגרש 101 באשכול, 406 יחידות) בבנייה עם היתר בנייה מלא במרץ 2026. RAINBOW (ישראל קנדה, מגרש 111, 480 יחידות) מחזיקה היתר מלא מאוקטובר 2025 וחוזה ביצוע עם אשטרום. UTOPIA (נחמיאס, מגרש 103, 337 יחידות) התחילה בנייה באוקטובר 2025.

DIMRI YAMA (דמרי, מגרש 107, 458 יחידות ועוד מלון) משווקת מ־3.75 מיליון ₪ מדצמבר 2025 אחרי שדמרי קנתה את המגרש מקבוצת חנן מור ביולי 2024. ZOHI (לוינשטיין, מטרופוליס/Allied, מבנה, מגרש 110, 230 יחידות) השיקה מכירה מוקדמת בינואר 2026 מכ־70,000 ₪ למ״ר.

GINDI VOGUE (גינדי, מרכז, 708 יחידות) ו־FIRST (הגג, מגרש 2270 במרכז, כ־350 יחידות) משווקות מזכיות מכרז המרכז ב־2025. שבע אלה הן הפנים הפרטיים של המכירה על הנייר ברובע היום. כל השאר במרשם היזמים הוא קרקע, השכרה, דיור מוגן, לוגיסטיקה, או טרום־שיווק.

שיכון ובינוי מחזיקה 835 דירות להשכרה לטווח ארוך באשכול דרך דירה להשכיר: 324 יחידות במגרש 109 (דצמבר 2021) ו־511 יחידות במגרש 106 (אפריל 2022). מגרש 109 קיבל היתר בנייה בדצמבר 2025. הדירות האלה לא יופיעו בשוק המכירה הפרטית על הנייר; הן מממשות מנדטי דיור מכליל בתוך כ־6,900 יחידות הדיור המכליל של תא/4444.

פרשקובסקי עם דירה להשכיר זכתה בשני מכרזי ההשכרה לטווח ארוך במרץ 2025: 966 דירות בסך הכול. פרויקט השכרה שלישי נפרד במגרש 2207 במרכז אושר ביוני 2026; המחקר לא נוקב בפרשקובסקי כבעלת המגרש הזה.

מגדלי הים התיכון זכתה ב־300 יחידות דיור מוגן במכרזי הצפון במרץ 2025. עזריאלי מחזיקה את פאלאס שדה דב לדיור מוגן עם תוכניות עיצוב שאושרו בפברואר 2026 לצד אפריקה ישראל. אף אחד מאלה לא נושא את תבנית הצרכן של שבעת הפרויקטים כי הרוכש אינו רוכש פרטי על הנייר באותו מובן.

סגירת המרכז בפברואר 2025 נקבה באחים ישראל, גינדי, אלקטרה מגורים עם דן נדל״ן תחת נאור, לוזון רונסון, הגג, ו־א.א.י. אבו עם תומר קוקו על 4,191 יחידות וכ־6 מיליארד ₪ קרקע. רק גינדי והגג מבין הזוכים האלה כבר נושאים את שני עמודי הצרכן במרכז.

אלקטרה מגורים ודן נדל״ן ברכב נאור מופיעות במרשם היזמים בלי עמוד פרויקט. דן נדל״ן מחזיקה בנפרד את מגרש 2208 במרכז עם תוכנית עיצוב שאושרה במאי 2026 ל־437 יחידות ומגדל בן 45 קומות, וקנתה מגרש קומבינציה על קרקע פרטית במרץ 2025. לוזון-רונסון סגרה כ־700 מיליון ₪ מימון ביוני 2025 אבל לא פרסמה סכמה לצרכן.

סגירת הצפון במרץ 2025 נקבה בדמרי (275 יחידות, נפרד ממגרש 107), כלנית מקבוצת שפיר (150), שיכון ובינוי (185), אביב/מליסרון (320), יורו ישראל (260), לוזון רונסון עם שמעון עמיר, יוסי אברהמי, תשלוז (177), מגדלי הים התיכון (300 דיור מוגן), ובשני מכרזי השכרה נפרדים, א.מ. ישראל של אפריקה ישראל (390) ויוניון ליב (323). רוב השמות האלה אינם במרשם שבעת עשר היזמים כי המרשם משקף את התיקים המאוצרים של האתר, לא כל שורה בטבלת הזוכים של Ynet. כתבת המכרז נושאת את רשימת הזוכים המלאה; הכתבה הזאת מסמנת שלהרבה שמות בצפון אין עדיין עמוד לרוכש.

קבוצת חנן מור זכתה במגרש 107 באשכול בגל 2021 בכ־1.5 מיליארד ₪. במאי 2024 הסדר חוב שם את הקרקע למכירה. י.ח. דמרי קנתה את אותו מגרש בכ־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024 והשיקה אחר כך את DIMRI YAMA. הזוכה של 2021 לא סיים את הסיפור.

הרצף הזה חשוב למסגרת שבעה עשר מול שבעה. שם יזם ברשימת מכרז 2021 אינו הבטחה למותג מגדל ב־2026. קרקע יכולה להחליף ידיים, לשבת בשימוש להשכרה, או לחכות דרך ערעורים ודחיות מכרזי שאריות. גלובס דיווחה על מכרז 217 יחידות במרכז שנדחה שתים עשרה פעמים עד מאי 2026.

שאלו איזה גוף מחזיק את המגרש היום, לא איזה שם זכה בשנת הכותרת.

ZOHI הוא עמוד פרויקט אחד ושלושה סלאגים של יזמים: לוינשטיין, מטרופוליס (Allied), ומבנה. משולם לוינשטיין עם Allied היו בין זוכי המכרז הראשון באוגוסט 2021; תוכניות עיצוב למגרש 110 אושרו באוגוסט 2024; מכירה מוקדמת נפתחה בינואר 2026.

עיצוב המרשם סופר יזמים בנפרד כי היסטוריית מכרז ובדיקת נאותות תאגידית נצמדות לכל שותף. רוכש עדיין חותם על חוזה מכירה על הנייר אחד עם ה־SPV המשווק, אבל סיכון קרקע וערימת הון עשויים לערב את שלוש הקבוצות.

ישראל קנדה באופן דומה נפרשת על RAINBOW ועל זכיית העירייה של פנגאה שדה דב במגרש 306 למרכז הלוגיסטי. סלאג יזם אחד, שני מגרשים נבדלים עם שימושים שונים.

אם סופרים רק מגדלים פרטיים במכירה על הנייר, שבעה הוא המספר הנכון. אם סופרים זכויות מגורים בנויות שעוברות בהיתרים, מוסיפים את 835 יחידות ההשכרה של שיכון ובינוי באשכול עם היתרים שמתקדמים, 966 יחידות ההשכרה של פרשקובסקי ממרץ 2025, ו־300 יחידות הדיור המוגן של מגדלי הים התיכון.

תוכנית כ־16,000 היחידות של תא/4444 כוללת בערך 6,900 יחידות מכלילות. נתיבי השכרה ודיור מוגן הם איך חלק מהמנדט הזה נוחת בלי להגדיל את סט הברושורים של המכירה על הנייר ליוקרה.

התיק לא מפרסם מונה חי של כמה יחידות כל אחד מעשרת היזמים בלי פרויקט יבנה בסופו של דבר. אצל כמה, אפילו מספר המגרש עדיין לא על עמוד צרכן.

רובע עם שבעה עשר יזמים בשם ושבעה אולמות תצוגה הוא רובע באמצע הקצאה. שכנים במפת התוכנית אולי לעולם לא יחלקו איתכם סוכן מכירות. חלק לעולם לא ימכרו באופן פרטי בכלל.

כשמשווק אומר ״כל קבלן גדול נמצא כאן,״ שאלו איזה שלב הם מתכוונים. זוכה מכרז, מחזיק היתר, ומוכר על הנייר הם שלושה תגים שונים. המרשם הזה עושה את הפיצול הזה גלוי בכוונה.

השתמשו בשבעת עמודי הפרויקט כדי להשוות מה אפשר לקנות היום. השתמשו בשבעת עשר עמודי היזמים כדי לראות מי עוד מחזיק קרקע שתעצב את הבלוק שלכם, את תחרות ההשכרה שלכם, ואת קו הרקיע שלכם עוד לפני שהם משיקים מותג.