העפר היקר ביותר בישראל: כל מכרז בשדה דב, מתומחר

קראו את הטבלה כרצף של גלים שנסגרו (או, ב־2024, הוצעו), לא כמכירה אחת. זכייה ברמ״י קונה זכויות פיתוח על מגרש. תוכנית עיצוב, היתר חפירה, היתר בנייה מלא, ובנייה עדיין יושבים קדימה. ישראל קנדה שילמה כ־1.3 מיליארד ₪ על 480 היחידות של RAINBOW ב־2021; היתר החפירה הראשון ברובע הגיע במרץ 2024.

במקום שהרשומה המלוקטת לא נוקבת בזוכה או בסך מזומן, התא אומר כך. נתון 25 מיליארד ₪ של ספטמבר 2024 הוא הערכת כותרת לקרקע שהוצעה, לא סכום הצעות זוכות. ההצעות האלה נחתו בפברואר ובמרץ 2025, אחרי שערעורים הקפיאו את הגל.

רמ״י שמה את מכרז הדיור הראשון באשכול בשוק במרץ 2021: 1,916 יחידות, כולל 324 דירות להשכרה לטווח ארוך. סגירת 23 באוגוסט כיסתה 1,540 דירות ב־4.4 מיליארד ₪. 324 יחידות ההשכרה לא היו בסך המזומן הזה; הן נסגרו אחר כך, לשיכון ובינוי, בדצמבר.

זוכים בשם בגל השיא: אביסרור משה ובניו; ק.מ. מדף 5; משולם לוינשטיין עם Allied; ג.ז. מדף 35; וישראל קנדה, שלקחה 480 יחידות בכ־1.3 מיליארד ₪. מגרש ישראל קנדה ההוא הוא RAINBOW במגרש 111. מגרש 101 של אביסרור הפך ל־ASHIRA (406 יחידות); הסיקור שם את תשלום הקרקע סביב 730 מיליון ₪. לוינשטיין ו־Allied מופיעים אחר כך, עם מבנה, ב־ZOHI במגרש 110 (230 יחידות).

קבוצת חנן מור זכתה במגרש 107 בגל 2021 ב־1.5 מיליארד ₪. במאי 2024 אושר הסדר חוב של 3.2 מיליארד ₪ וקרקע שדה דב הועמדה למכירה. י.ח. דמרי קנתה את אותו מגרש ב־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024 והשיקה את DIMRI YAMA (458 יחידות ועוד מלון) מ־3.75 מיליון ₪ בדצמבר 2025. מחיר 2021 לא היה רצפה. הוא היה הצעה בבהלה, ואחד מהמציעים האלה לא שרד אותה.

ב־22 במרץ 2022 המשך קטן יותר באשכול נסגר ב־241 יחידות ב־654 מיליון ₪, כ־2.71 מיליון ₪ קרקע ליחידה. גלובס כינתה את התוצאה אכזבה. הרשומה המלוקטת לא נוקבת בזוכים האלה. מחיר הקרקע ליחידה כמעט לא זז מ־2.8 מיליון ₪ של 2021; הנפח קרס.

שישה ימים אחר כך קלוד נחמיאס זכה במכרז רמ״י באשכול. המגרש ההוא הוא UTOPIA במגרש 103: 337 יחידות, כחמישה דונם ליד צומת ש״י עגנון ולוי אשכול. בקשת פירוק שותפות אושרה ביוני 2024; נחמיאס השלים את הרכישה בדצמבר 2024. הבנייה התחילה באוקטובר 2025.

ב־12 באפריל 2022 שיכון ובינוי זכתה שוב דרך דירה להשכיר: מגרש 106, 511 דירות להשכרה. יחד עם 324 היחידות של מגרש 109, החברה מחזיקה 835 דירות להשכרה לטווח ארוך באשכול שלא יופיעו בשוק המכירה הפרטית על הנייר. תוכנית תא/4444 מחייבת כ־6,900 יחידות דיור מכליל בתוך תוכנית 16,000 הדירות. המגרשים האלה הם איך חלק מהמנדט הזה נמסר.

הוועדה המקומית לתכנון נתנה אישור סופי לתוכניות המפורטות של המרכז והצפון ב־19 באוגוסט 2024. שלושה עשר ימים אחר כך רמ״י השיקה את גל מכרזי המגורים הגדול ביותר בהיסטוריה של תל אביב: עשרה מכרזים, 7,159 יחידות בתוכניות המרכז והצפון, קרקע ליותר מ־7,100 דירות, עם ערך כותרת של כ־25 מיליארד ₪. גלובס ודה מרקר שתיהן השתמשו בקנה המידה הזה. זו הייתה הצעה, לא סגירה.

ב־25 בדצמבר 2024 כל מכרז שדה דב בגל ההוא נדחה אחרי שני ערעורים נגד התוכניות המפורטות, אחד על משטר הרוחות ואחד על זכויות קרקע. דחייה חמישית באה ב־28 בינואר 2025. רשומות הרובע רשמו עיכוב נוסף ב־30 בינואר, עדיין מצטטות התנגדויות למגה־מכרז של כ־7,100 יחידות. מכרזי המרכז קיבלו אור ירוק ב־3 בפברואר 2025 אחרי שערעור נדחה.

השאריות עדיין סיפור. במאי 2026 גלובס דיווחה שמכרז 217 יחידות במחוז המרכזי נדחה שתים עשרה פעמים מאז ספטמבר 2024, ושגם מכרזי שאריות אחרים תקועים. גל הענק לא נסגר כמכירה אחת. רוכשים שמסתכלים על חוזה מרכז או צפון מ־2025 מסתכלים על המגרשים שכן נסגרו, לא על ספר מכרזים גמור.

ב־19 בפברואר 2025 מכרזי המרכז נסגרו: קרקע ל־4,191 דירות, כ־6 מיליארד ₪. כותרת Ynet אמרה שמכרזי מיליארד השקלים קוצצו כמעט בחצי. הרשומה המלוקטת קובעת את מחיר הקרקע בכ־40 אחוז מתחת ל־2021. זוכים בשם: אחים ישראל; גינדי החזקות בשני מגרשים; אלקטרה מגורים עם דן נדל״ן תחת רכב נאור; לוזון רונסון; קבוצת הגג (350 יחידות, כ־756 מיליון ₪); וא.א.י. אבו עם תומר קוקו.

פרויקט הצרכן של גינדי הוא GINDI VOGUE: 708 יחידות במרכז, כ־250 מטרים מהים, מגדל בן 44 קומות עם בניינים בינוניים ומרקמיים. ביוני 2025 החברה פרסמה מ־49,000 ₪ למ״ר, עשרות אחוזים מתחת לממוצע הרובע שצוטט של 70,000 עד 85,000 ₪, ומכרה סביב 700 דירות תוך שבועות. FIRST של הגג במגרש 2270 במרכז, קו ראשון לים, הושקה ביולי 2025; 46 מכירות באו בשני חודשים. תוכנית העיצוב אושרה במרץ 2026.

לוזון-רונסון חתמה על כ־700 מיליון ₪ מימון לפרויקט שלה במרכז ביוני 2025. לאלקטרה, אחים ישראל ואבו-קוקו אין עמודי פרויקט לצרכן במרשם. בסיס קרקע זול יותר הופיע קודם במחיר המחירון של גינדי.

ב־4 במרץ 2025 פרשקובסקי, בהצעה עם דירה להשכיר, זכתה בשני מכרזי ההשכרה לטווח ארוך: 966 דירות שלא יימכרו בשוק הפרטי. פרויקט דיור להשכרה שלישי מאוחר יותר במגרש 2207 במרכז אושר ב־21 ביוני 2026; המחקר לא נוקב בפרשקובסקי כבעלת המגרש הזה.

ב־16 במרץ דן נדל״ן קנתה מגרש קרקע פרטית בכ־600 מיליון ₪: 260 יחידות ועוד 300 מ״ר מסחר, בעסקת קומבינציה שמשלמת לבעל הקרקע בדירות גמורות ולא במחיר קרקע מזומן טהור. דן ניצחה את גינדי, אלקטרה, אזורים וצמח המרמן. בנפרד, דן מחזיקה את מגרש 2208 במרכז: 437 יחידות ומגדל בן 45 קומות, תוכנית עיצוב שאושרה ב־20 במאי 2026. השותפות של אלקטרה בפברואר עם דן (נאור) היא קו שלישי הקשור לדן בפנקס.

ב־26 במרץ מכרזי מחוז הצפון נסגרו: 2,744 יחידות, 4.59 מיליארד ₪. זוכים: י.ח. דמרי (275 יחידות); כלנית, מקבוצת שפיר (150); שיכון ובינוי (185); אביב/מליסרון (320); יורו ישראל (260); לוזון רונסון עם שמעון עמיר; יוסי אברהמי; תשלוז, רכב של יצחק תשובה (177); מגדלי הים התיכון (300 יחידות דיור מוגן); ובמכרזי השכרה נפרדים, א.מ. ישראל של אפריקה ישראל (390) ויוניון ליב (323). רשומות הרובע מראות תת־קבוצה של ארבעת המכרזים הראשונים של 1,737 יחידות למחרת. 4,028 היחידות של המתחם הצפוני סגרו ערעורים ב־20 במרץ. 275 היחידות של דמרי בצפון הן מגרש שונה מ־DIMRI YAMA במגרש 107 באשכול.

עלות קרקע אינה מחיר מחירון, אבל היא הרצפה שיזם צריך להחזיר. זוכי אשכול ב־2021 כבר מוכרים מול בסיס קרקע של 2.8 מיליון ₪ לדירה. כלכליסט שמה את ממוצע העסקה הסגורה של RAINBOW של ישראל קנדה על 11 מיליון ₪ ברבעון השני של 2025 (234 יחידות שנמכרו ב־2 מיליארד ₪). ASHIRA רשמה פנטהאוז של 19.5 מיליון ₪ באוגוסט 2024. זוכי המרכז ב־2025 התחילו מבסיס קרקע נמוך בכ־40 אחוז. ההשקה של גינדי ב־49,000 ₪ למ״ר הייתה ההדגמה הפומבית הראשונה של המתמטיקה הזאת.

עמוד השוק של הרובע עצמו, שמסתמך על דיווחי רשות המסים שעודכנו באוגוסט 2026, כבר מראה פיצול מתחם: ממוצעי ארבעה חדרים סביב 9.6 מיליון ₪ באשכול מול 6.5 מיליון ₪ במרכז; ממוצעי חמישה חדרים סביב 11.4 מיליון ₪ מול 8.6 מיליון ₪. אלה עסקאות, לא תוצאות מכרז. עפר זול יותר מאוחר במרכז מופיע בעסקאות סגורות.

קרקע זולה יותר אינה סגירה זולה יותר, מהירה יותר או נקייה יותר. מכרז שאריות של 217 יחידות עדיין נדחה במאי 2026. זיהום PFAS מקצף כיבוי נחשף בפברואר 2026, עם עיכובים אפשריים לבינוי 16,000 היחידות. גלובס דיווחה על האטת מכירות בכל הרובע בדיווחי רבעון ראשון 2026. אכלוס ראשון מכוון סביב 2029. מגרש 1.5 מיליארד ₪ של חנן מור ב־2021 הוא עכשיו של דמרי ב־1.1 מיליארד ₪.

שאלו איזה גל שילם על העפר מתחת לחוזה. זכיית רמ״י באשכול ב־2021, זכייה במרכז ב־2025, זכייה בצפון ב־2025, בניין השכרה של דירה להשכיר, ועסקת קומבינציה על קרקע פרטית הם חמישה בסיסי עלות שונים, שעון היתרים וצדדים נגדיים. שיא 2021 תמחר את השדה כאילו הבהלה תחזיק. סגירת 2025 תמחרה אותו שוב. הרכישה שלכם יושבת על אחד משני הסימנים האלה, או על מסלולי ההשכרה והקרקע הפרטית שמעולם לא נכנסו לספר המכירה הפרטית בכלל.