ממחיר המכרז למחיר המחירון: לאן הולך הכסף
זכייה במכרז רמ״י קונה זכויות חכירה בהצעה חתומה. מכירת דירה מחזירה קרקע, תכנון, בנייה, מימון, היטלים ומרווח. הרשומה הציבורית מראה חלק מהשורות האלה בשדה דב ושותקת על אחרות.
שני מחירים, שני רגעים
רשות מקרקעי ישראל מוכרת זכויות פיתוח במכרז. שנים אחר כך היזם מפרסם דירות בשוק המכירות המוקדמות. המספרים קשורים. הם אינם אותו סטטיסטיקה.
מחיר מכרז הוא עלות קרקע לדירה, או תשלום קרקע כולל למגרש, כפי שנרשם כשההצעה החתומה נסגרת. מחיר מבוקש הוא מה שמחלקת השיווק שמה על חוברת מ״ר. מחיר עסקה רשום הוא מה שדיווחי רשות המסים מראים אחרי שנרשם חוזה. בלבול בין השלושה הוא איך רוכשים מייבאים ציפיות שגויות מכותרות מכרז.
הפוסט הקיים ״החול היקר בישראל״ נושא את ספר המכרזים של שדה דב. הפוסט הזה הולך על ערימת העלויות בין זכייה למחיר מחירון, ומסמן איפה הרשומה הציבורית נעשית שקטה.
קרקע: השורה שהרשומה מראה הכי טוב
סגירת השיא של אשכול באוגוסט 2021 שמה כ-₪2.8 מיליון עלות קרקע לדירה על 1,540 דירות ב-₪4.4 מיליארד בסך הכול, פי 6.5 מהמינימום של רמ״י. Israel Canada שילמה כ-₪1.3 מיליארד על 480 יחידות של RAINBOW במגרש 111. תשלום הקרקע של Avisror במגרש 101 דווח בסביבות ₪730 מיליון על 406 יחידות של ASHIRA בסיקור המכרז.
מכרזי המרכז בפברואר 2025 נסגרו בכ-₪6 מיליארד על 4,191 יחידות, בערך ארבעים אחוז מתחת לסימן הקרקע לדירה של 2021. Hagag שילם כ-₪756 מיליון על 350 יחידות של FIRST במגרש 2270. Dimri קנה את מגרש 107 מ-Hanan Mor ב-₪1.1 מיליארד ביולי 2024 אחרי שהצעת ₪1.5 מיליארד של Mor מ-2021 קרסה, ואז השיק את DIMRI YAMA מ-₪3.75 מיליון לדירת שני חדרים.
קרקע היא רק השכבה הראשונה. היא גם המתועדת ביותר כי מכרזי רמ״י ועסקאות מכירה מחדש גדולות כמו מגרש Mor-ל-Dimri מייצרים עיתונות ורשומות מרשם.
תכנון ועיצוב: נדיר שמופיע נתון שקלי ציבורי
אחרי קרקע באים תכנון סטטוטורי ועיצוב אדריכלי: עמידה בתוכנית הרובע, אישור תוכנית עיצוב, צוותי יועצים והגנה בערעורים. מתחמי מרכז וצפון של שדה דב חיכו עד אוגוסט 2024 לתוקף סופי, ואז שרדו ערעורים לפני סגירות מכרז בפברואר ובמרץ 2025.
המאגר מתעד תאריכי אישור ושמות אדריכלים בפרויקטים לצרכן. ASHIRA נוקב באבנר ישר. FIRST נוקב ב-ODA. DIMRI YAMA נוקב ב-Roni Zis Architects וב-Kelly Hoppen לפנים. הוא אינו מפרסם תקציב תכנון ועיצוב בשקלים ליחידה לאף אחד משבעת הפרויקטים.
כשרוכש שואל ״כמה עלה התכנון,״ התשובה הישרה מהתיק הזה היא: הרשומה אינה אומרת במונחי כסף. זמן מתועד. כסף לא.
בנייה: מספר קשה אחד על RAINBOW
עלות בנייה מופיעה בציבור כשחוזה קבלן גדול נחשף. בינואר 2026 התקשרה Israel Canada עם Ashtrom לבניית RAINBOW בכ-₪736 מיליון, עם תחילת עבודות באותו חודש.
חלקו את החוזה ב-480 יחידות ועלות הבנייה המשתמעת היא כ-₪1.53 מיליון לדירה לפני הקצאת שטחים משותפים ומסחר. זו קירוב, לא נתון ליחידה שמפרסם היזם. מגדלים עם רכיב מלון, דיור מוגן או חניון כבד מפצלים עלויות אחרת.
פרויקטים אחרים בשדה אינם נושאים חוזה בנייה בר-השוואה בזרע החדשות. UTOPIA התחיל בנייה באוקטובר 2025 בלי סך חוזה בנייה מפורסם. כותרת המימון של ASHIRA עוברת ₪2.5 מיליארד, שמכסה בנייה פלוס ריבית ועמלות בתוך ההלוואה, לא שורת בנייה נקייה לדירה.
מימון: ריבית ועמלות בנק
יזמים לווים כדי לשאת קרקע ולבנות. מימון ASHIRA בינואר 2026 ממזרחי-טפחות והבינלאומי הראשון עובר ₪2.5 מיליארד. Luzon-Ronson חתם על כ-₪700 מיליון מימון לפרויקט המרכז שלו ביוני 2025.
עלות המימון תלויה בתזמון, בריבית הבסיס ובלוח משיכות. ריבית בנק ישראל היתה 3.75% עם פריים ב-5.25% נכון ל-25 במאי 2026 במאגר. פרויקט שזכה בקרקע ב-2021 ונמסר בסביבות 2029 נושא שנות עלות נשיאה שזוכה 2025 עשוי לחמוק מהן על הקרקע, אבל עדיין לשלם על משיכות בנייה.
הרשומה הציבורית מכריזה על גדלי מסגרת בכותרת. היא אינה מפרסמת עלות מימון כוללת למ״ר שנמכר.
| פרויקט | קרקע (רשום) | בנייה (רשום) | כותרת מימון |
|---|---|---|---|
| RAINBOW | כ-₪1.3 מיליארד / 480 יח׳ | חוזה Ashtrom כ-₪736 מיליון | לא פורסם בנפרד |
| ASHIRA | כ-₪730 מיליון (סיקור) | בתוך הלוואה של ₪2.5 מיליארד+ | ₪2.5 מיליארד+ ינו׳ 2026 |
| FIRST | כ-₪756 מיליון / 350 יח׳ | לא פורסם | לא פורסם |
| DIMRI YAMA | רכישת מגרש ₪1.1 מיליארד | השקעה כ-₪1.07 מיליארד שצוינה בהשקה | לא פורסם |
| GINDI VOGUE | שני מגרשי מרכז, פבר׳ 2025 | לא פורסם | לא פורסם |
נתוני קרקע וחוזים מכתבת המכרזים, projects.ts ו-news.ts. ציטוט ההשקעה בהשקה הוא פרסום יזם ברשומות הרובע.
היטלים, אגרות ותשלומים סטטוטוריים
פיתוח בישראל נושא היטלים סטטוטוריים, היטל השבחה, אגרות חיבור ותשלומים עירוניים שאינם מופיעים כשורה אחת בשיווק שדה דב. המאגר אינו מפרסם לוח היטלים רוחבי ליחידה.
רכיבי השכרה ארוכת טווח ודיור מכליל בתוך תא/4444 מזיזים כלכלה במגרשים מסוימים בלי לשנות מחירי מחירון פרטיים באחרים. זכיות דירה להשכיר של Shikun & Binui ומכרזי ההשכרה של Prashkovsky מוסרים דיור מחוץ לערימת המכירות המוקדמות הפרטית לגמרי.
רוכשים לא צריכים להסיק שעלות קרקע במכרז פלוס בנייה נראית שווה לסך עלות היזם. היטלים יושבים בפער שהתיק הציבורי אינו מכמת.
מרווח: התיק אינו מפרסם אחוז
מרווח היזם הוא היתרה אחרי קרקע, תכנון, בנייה, מימון והיטלים. אף פרויקט בשדה דב במאגר אינו מפרסם אחוז מרווח יעד. אל תטפלו בניחושי פורומים באינטרנט כעובדת רובע.
התנהגות שוק עדיין רומזת ללחץ החזר. Gindi פרסם את GINDI VOGUE מכ-₪49,000 למ״ר ביוני 2025, עשרות אחוזים מתחת לממוצע הרובע של ₪70,000 עד ₪85,000 שצוטט בעמוד שלו עצמו, ומכר כשבע מאות דירות תוך שבועות אחרי שזכה בקרקע במרכז בכארבעים אחוז זול מסימני אשכול 2021.
כלכליסט שם את ממוצע העסקה הסגורה של RAINBOW על ₪11 מיליון ברבעון השני של 2025 מול קרקע שנרכשה בכ-₪1.3 מיליארד ל-480 יחידות. חשבון על ממוצעים אינו מרווח, כי בנייה, מימון וזמן הושמטו. הוא מראה שהחזר מחירון יכול לעבור את עלות הקרקע במכפיל רחב כשהמכירות מצליחות.
ספר המכרזים מראה קרקע. הוא אינו מראה מרווח. התיק אינו מפרסם אחוז מרווח.
מהערימה למחיר מבוקש למ״ר
ZOHI הושק בינואר 2026 מ-₪70,000 למ״ר על זכיית קרקע מתקופת 2021 דרך Levinstein, Metropolis ו-Mivne. GINDI VOGUE שווק מאוחר יותר מכ-₪59,000 למ״ר מול טווח שצוטט של ₪70,000 עד ₪85,000. מרכז הנדל״ן דיווח באפריל 2026 שמחיר המ״ר של Dimri מוביל את הרובע ב-DIMRI YAMA.
אלה נתוני מחירון או השקה, לא ממוצעי רשות המסים. רשומת השוק של הרובע שעודכנה באוגוסט 2026 מראה ממוצעי חודשים אחרונים בסביבות ₪56,000 עד ₪59,000 למ״ר, עם פיצול מתחמים בין ממוצעי חדרים באשכול ובמרכז.
קרקע זולה יותר במכרזי המרכז ב-2025 הופיעה מהר באסטרטגיית ההשקה של Gindi. קרקע יקרה מ-2021 עדיין יושבת תחת חוזי RAINBOW ו-ASHIRA שנחתמו בבסיסים משתמע גבוהים יותר. החוזה שלכם יושב על ערימה של גל אחד, לא על ממוצע הרובע.
מה רוכשים יכולים ולא יכולים להסיק
אפשר להסיק שבסיס קרקע של ₪2.8 מיליון לדירה מ-2021 יוצר לחץ החזר גדול מבסיס מרכז 2025 הנמוך בכארבעים אחוז, לפני שסופרים בנייה וזמן.
אי אפשר להסיק רווח יזם מתוצאות מכרז לבד. אי אפשר להסיק שמחיר השקה מזעזע שווה לסך עלות פלוס מרווח ידוע. זיהום PFAS שנחשף בפברואר 2026 עשוי להוסיף עלות שיקום במגרשים מסוימים ולהפוך ליתרון שיווקי באחרים, כמו הבדיקה הנקייה של ASHIRA.
השתמשו בקרקע המכרז כרצפה, בחוזי בנייה במקום שפורסמו כשכבת אמצע, ובעסקאות רשות המסים כתוצאות. טפלו במרווח כלא ידוע אלא אם היזם חושף אותו, והרשומה מראה שהם לא.
Projects in this story
Questions about buying here?
We are an independent guide. Tell us what you are looking at and we will answer with sources.