שדה דב 2027מדריך הרוכש ודוח השוק

שדה דב הוא הרובע המתוכנן על חוף הים, באתר שדה התעופה לשעבר בצפון מערב תל אביב. העירייה ממקמת את גבולו הצפוני ברחובות פרופס וצוקי אביב, את גבולו המזרחי לצד נופי ים ותוכנית ל׳, ואת גבולו הדרומי לצד כוכב הצפון, רידינג ורחוב ש״י עגנון. הים מהווה את הגבול המערבי. לגבולות אלה יש חשיבות בקריאת מודעות: נופי ים הסמוכה, רצועת החוף שבתחום תוכנית תא/3700 ופרויקטים במקומות אחרים בצפון תל אביב הם מיקומים נפרדים.

שלושה מתחמים, רובע אחד

לפי הרישומים של Shavnu, הרובע מחולק למתחם אשכול בדרום, מתחם מרכז ומתחם צפון, עם כ־4,844, כ־7,128 וכ־4,022 יחידות דיור מתוכננות בהתאמה, ובסך הכול 15,994. תוכנית הרובע של רמ״י ל־16,000 יחידות דיור היא מספר מעוגל; לצורך רכישה, מה שקובע הוא מספר היחידות המאושר בפרויקט, משום שהזכויות במכרז והתכנון המאוחר יותר עשויים להיות שונים.

מתחם אשכול הוא המתחם הראשון שבו ניכרת פעילות בנייה משמעותית. בין הפרויקטים בו RAINBOW, ASHIRA, UTOPIA, YAMA ו־ZOHI, לצד מגרשים לדיור להשכרה ומגרשים שאינם למגורים. המכרזים של פברואר ומרץ 2025 הגדילו את ההיצע שבידי היזמים במתחם מרכז ובמתחם צפון. עד 2026 התקדמו שם אישורי התכנון, אך חלק גדול מהקרקע עדיין היה רחוק כמה שלבים רגולטוריים ושלבי בנייה מאכלוס. פרק צבר הפרויקטים מפרט את השלבים האלה.

מה התוכנית מספקת בפועל

התוכנית של רשות מקרקעי ישראל מ־22 ביולי 2020 כוללת 125,000 מ״ר מסחר, 330,000 מ״ר שטחי תעסוקה, 125,000 מ״ר שימושי מלונאות ו־500,000 מ״ר שטחים לבנייני ציבור. התוכנית העדכנית של העירייה מציינת 126,000 מ״ר מסחר; שני הנתונים מתארים שטח מתוכנן, ולכן אף אחד מהם אינו מלמד את הקונה כמה חנויות פתוחות.

העירייה מתארת כ־2,000 חדרי מלון מתוכננים לאורך חזית הים, ועוד חדרים במקומות אחרים, ואילו תיאורים רחבים יותר של הרובע מדברים על כ־3,000 ברובע כולו. אף אחד מהנתונים אינו סופר חדרים הפועלים נכון לאוקטובר 2026; גם תוכנית השטחים הירוקים בהיקף 365 דונם כוללת כמה פארקים ושטחים פתוחים.

תוכנית הדיור של העירייה כוללת כ־7,000 יחידות דיור מכליל, ובהן כ־2,100 דירות בהישג יד עירוניות ו־900 יחידות דיור מוגן, ואילו התוכנית המוקדמת יותר של רמ״י מציינת 2,400 יחידות דיור בהישג יד ו־4,500 יחידות דיור מיוחד. התוכניות משתמשות בהגדרות שונות וכוללות דירות להשכרה ארוכת טווח ומגורים ייעודיים לצד דירות למכירה בשוק החופשי, ולכן סך היחידות ברובע גבוה ממספר הדירות הזמינות לרכישה פרטית.

משדה תעופה לאתרי בנייה

לפי ציר הזמן של Shavnu, שדה התעופה נפתח ב־3 בספטמבר 1938. הטיסות האחרונות המריאו ב־30 ביוני 2019, ושדה התעופה נסגר ב־1 ביולי, כפי שמתעד הדיווח של Israel Travel News מאותה עת. הפינוי נמשך עד תחילת 2020. מגדל הפיקוח שנשמר מחבר את הרובע העתידי להיסטוריה התעופתית של המקום; מסלול ההמראה לשעבר משפיע גם על תפיסת השטחים הפתוחים.

רמ״י הודיעה ב־22 ביולי 2020 כי תוכנית הרובע קיבלה תוקף, העירייה מתארת אישור באוגוסט 2020, וציר הזמן של Shavnu מציין את 12 במרץ 2020 ללא בסיס משפטי מאומת. עבור קונים, תאריכים אלה מתארים את ההיסטוריה התכנונית; את מצבה הנוכחי של הדירה שנבחרה קובעים מסמכי ההיתר והבעלות שלה.

למי שייכת הקרקע

ברובע משולבות קרקע מדינה המשווקת באמצעות רשות מקרקעי ישראל, זכויות עירוניות וזכויות פרטיות הקשורות לבעלי הקרקע בגוש הגדול. היזם ששמו מופיע בחוברת הפרויקט עשוי להיות שותפות או חברה יזמית, ואילו המוכר במכרז הוא רמ״י. הבעלות התאגידית, הזכויות התכנוניות, הבעלות הרשומה בקרקע והזכויות שיהיו בסופו של דבר לרוכש הדירה הם רישומים נפרדים.

הקצאת הקרקע הפרטית טרם הושלמה: Ynet דיווח ב־30 באוגוסט 2026 כי בעיות PFAS מעכבות הגרלה של זכויות לכ־1,700 דירות, למרות הטענה הקודמת על השלמה בספטמבר 2025. זכויות אלה מייצגות היצע עתידי, והדירות עדיין ממתינות להקצאה ולפיתוח.

מחירי הקרקע משקפים את מה שיזם יכול לבנות ולמכור. מכרזים לדירות למכירה, לדיור להשכרה בפיקוח, לדיור מוגן ולתעסוקה כרוכים בזכויות ובהתחייבויות שונות, וכך גם רכישת פרויקט של יזם שקרס. מחיר לדירה שימושי רק כאשר התשלום וזכויות הדיור מתייחסים לאותה זכות בעלות ולאותו שימוש.

סבב הדירות למכירה הראשון

גלובס דיווח ב־23 באוגוסט 2021 כי ארבע ההצעות הראשונות במתחם אשכול הסתכמו בכ־4.5 מיליארד ₪ עבור 1,540 דירות, כלומר כ־2.8 מיליון ₪ קרקע לדירה לפני פיתוח, ואילו סיקורים אחרים והסיכום ההיסטורי של Shavnu נוקבים ב־4.4 מיליארד ₪. שני הסכומים מעוגלים ומטפלים בהוצאות הפיתוח באופן שונה; עלות המגרש של הדירה עצמה מספקת השוואה מועילה יותר.

רשומות הרכישה המתוארכות של Shavnu מציינות את אביסרור במגרש 101 עם 406 דירות תמורת כ־1.1 מיליארד ₪, כלומר 2.71 מיליון ₪ לדירה, ואת ישראל קנדה במגרש 111 עם 480 דירות מכרז תמורת כ־1.3 מיליארד ₪, גם כן 2.71 מיליון ₪ לדירה.

השותפות של לוינשטיין, אלייד ומבנה רכשה את מגרש 110 עם 230 דירות תמורת כ־660 מיליון ₪ כולל פיתוח, כלומר 2.87 מיליון ₪ לדירה. במגרש 107, לשעבר של חנן מור, היו 458 דירות תמורת כ־1.5 מיליארד ₪, כלומר 3.28 מיליון ₪ לדירה. החישובים מבוססים על הרשומות המתוארכות של Shavnu, שהיקף העלויות הנכלל בהן משתנה.

דמרי רכשה את הפרויקט של חנן מור לשעבר תמורת כ־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024, לאחר קריסתה הפיננסית של חנן מור, שווה ערך לכ־2.40 מיליון ₪ לכל אחת מ־458 דירות המכרז. חילופי הבעלים העניקו לאותו פרויקט עלות רכישה נמוכה מזו של מכרז רמ״י המקורי.

רכישות להשכרה, פרטיות ומסחריות

ארבע רשומות המגרשים הנפרדות של Shavnu מסתכמות ב־1,574 דירות, ואילו גלובס דיווח על 1,540 בסבב הראשון. הסיבה לפער לא אומתה, ולכן רוכש המשווה עלויות קרקע זקוק לזכויות הבנייה של המגרש הספציפי.

רשומות Shavnu מציינות את רכישות ההשכרה של שיכון ובינוי במתחם אשכול בדצמבר 2021 ובאפריל 2022: 324 דירות תמורת כ־829.8 מיליון ₪ ו־511 דירות תמורת כ־1.176 מיליארד ₪. התחייבויות ההשכרה שלהן משפיעות על השווי. מחיר נמוך או גבוה ליחידת השכרה אינו יכול לשמש ישירות לתחזית של מחירי מכירת דירות.

לגבי מגרש 103 של נחמיאס, רשומת היזם של Shavnu מתארת הליך פירוק שותפות בנובמבר 2022 שבו שולמו כ־654 מיליון ₪ עבור זכות של 71.5%, ותשלומים מאוחרים יותר עבור זכויות נוספות, ואילו הרשומה בציר הזמן שלנו ממרץ 2022 מצמידה את אותו סכום מעוגל ל־241 דירות, ורשומת הפרויקט הנוכחית שלנו מציינת 337. התשלום רכש זכות חלקית ומספרי הדירות שונים, ולכן חלוקתו בכל אחד מהמספרים תיתן עלות מטעה לדירה שלמה.

רשומות מגרשי המסחר של Shavnu מדצמבר 2024 מציינות את מבנה במגרש 303 בכ־132 מיליון ₪, את רבד במגרש 305 ב־154.5 מיליון ₪, את הדס קפיטל עם שפרן במגרש 301 ב־112 מיליון ₪ ואת רייסדור עם שבירו במגרש 302 ב־163 מיליון ₪. הסכום המעוגל שלהם הוא 561.5 מיליון ₪. מגרשים אלה מספקים שטחי משרדים, מסחר ומלונאות, ולכן מחיריהם נשענים על בסיס שונה מעלויות קרקע למגורים לדירה.

הסבבים במתחם מרכז ובמתחם צפון

הסיקור של נדל״ן סנטר מ־19 בפברואר 2025 ותוצאות המגרשים במכרז מתחם מרכז 277/2024 מציגים את סבב הדירות למכירה הגדול הבא. רשומות Shavnu מציינות את שני המגרשים של גינדי, 2206 ו־2255, עם 708 דירות ובכ־1.24 מיליארד ₪; את מגרש 2270 של חג׳ג׳ עם 350 דירות; את מגרש 2208 של אלקטרה ודן עם 437; את מגרש 2103 של האחים ישראל עם 424; את מגרש 2227 של לוזון רונסון ומור עם 340 דירות מכרז; ואת מגרש 2226 של אבו קוקו עם 347. התרשים הסמוך מציג לכל אחד את התמורה שנרשמה, המקור והערת העלות.

כ־1.75 מיליון ₪ לדירה של גינדי היו נמוכים משמעותית מרף של כ־2.8 מיליון ₪ בסבב הראשון. דיווח ההשקה של כלכליסט מ־8 ביוני 2025 קשר בין בסיס הקרקע הזה לבין מחירי הפתיחה הנמוכים יותר של החברה. זוהי עדות לכלכלת רכישה שונה. אין פירוש הדבר שכל רוכש ב־2025 שילם אותו סכום עבור הקרקע, או שכל היזמים יכולים להציע אותו מחיר לדירה גמורה דומה.

מכרזים נפרדים במתחם מרכז עסקו בדיור להשכרה ובדיור מוגן. רשומות Shavnu מציינות את רכישותיה של פרשקובסקי בפברואר 2025 בכ־673.1 מיליון ₪ עבור 966 דירות להשכרה בשלושה מגרשים.

רשומות Shavnu לגבי עזריאלי מציגות 350 יחידות דיור מוגן במכרז ו־320 ברשומת התכנון והפרויקט המאוחרת. מי ששוקל להתגורר שם זקוק להצעת הפרויקט העדכנית ולתנאי הדיור המוגן שלה, השונים מרכישת דירה רגילה.

סבב מכרזי המגורים הגדול האחרון שאומת נסגר במתחם צפון ב־26 במרץ 2025: נדל״ן סנטר דיווח על 2,744 דירות, ואילו כלכליסט עיגל את מספר הדירות לכ־2,750 ואת התקבולים לכ־4.6 מיליארד ₪. הרשומות הנפרדות של Shavnu מבחינות בין דירות למכירה, דיור להשכרה ודיור מוגן, שההתחייבויות השונות שלהם משפיעות על עלות הדירה שהרוכש שוקל.

תוצאות מתחם צפון מראות גם שונות בתוך סבב אחד. המגרש של אביב מליסרון עם 320 דירות בכ־605 מיליון ₪ משקף כ־1.89 מיליון ₪ לדירה. המגרש של דמרי עם 275 דירות בכ־496.2 מיליון ₪ משקף 1.80 מיליון ₪. המגרש של תשלוז עם 177 דירות בכ־536.4 מיליון ₪ משקף 3.03 מיליון ₪; המגרש של ב.ס.ר עם 62 דירות בכ־192.6 מיליון ₪ משקף 3.11 מיליון ₪. החישובים מבוססים על נתוני ההצעה בתוספת פיתוח של Shavnu. מיקום מול הים, זכויות, גודל המגרש ומבנה ההצעות משפיעים כולם על ההשוואה.

שלושת מגרשי ההשכרה שנרשמו לשיכון ובינוי מהווים 1,020 זכויות דיור, ופרויקטי ההשכרה של פרשקובסקי במתחם מרכז 966. פרויקט הדירות למכירה של גינדי במתחם מרכז כולל 708. רשומת RAINBOW של Shavnu מציינת את זכויות המכרז המקוריות של ישראל קנדה, 480 דירות, ואת תצורת הפרויקט המאוחרת של 459 דירות. הדירוג מציג את סך החזקות הפרויקטים שנרשמו; חלקי הבעלות נטו אינם ידועים ללא כל הזכויות הפרטיות, אחוזי השותפות וההעברות המאוחרות.

המחשת עלויות שקופה

עלויות הבנייה משתנות לפי סוג הבניין. גלובס דיווח ב־6 ביולי 2026 כי האומדן של לשכת שמאי המקרקעין לחודש יוני לשכונות שמצפון לירקון, כולל שדה דב, עמד על 9,100 ₪ למ״ר לבניית מגדלים ו־10,600 ₪ לבנייה רוויה. האומדן מאפשר סטייה של כ־10% ואינו כולל מע״מ, חיבורי תשתית, תכנון, ניהול, פיקוח, אגרות, היטלים, תקורה ומימון.

עבור 100 מ״ר בנייה משוערים, תעריפים אלה מניבים עלות ישירה של 910,000 ₪ עד 1.06 מיליון ₪. הוספת 2.8 מיליון ₪ קרקע מניבה 3.71 מיליון ₪ עד 3.86 מיליון ₪; שימוש ב־1.75 מיליון ₪ קרקע מניב 2.66 מיליון ₪ עד 2.81 מיליון ₪. דירה בגודל זה נושאת גם עלויות של מרתפים ושטחים משותפים שהדוגמה הזו משמיטה.

שיעורי הרווח הגולמי הצפויים שפורסמו מספקים שלב המחשה שני: כלכליסט דיווח על כ־20% או פחות אצל גינדי בהשקה ביוני 2025, וגלובס דיווח על 19% ב־RAINBOW באוגוסט 2026. רווח גולמי של 19% עד 20% מההכנסות מחושב כעלות חלקי 0.81 עד 0.80, ולא כעלות כפול 1.19 עד 1.20. החלת חשבון זה ומע״מ של 18% על סכום הביניים החלקי של קרקע ובנייה מניבה כ־5.40 מיליון ₪ עד 5.69 מיליון ₪ על בסיס הקרקע הישן, או 3.88 מיליון ₪ עד 4.14 מיליון ₪ על הבסיס הנמוך.

פרויקט עשוי להימכר עוד לפני שיש לו היתר בנייה מלא או קרקע מפותחת. הרשומות של Shavnu מאוקטובר 2026 מבחינות בין בנייה, שיווק ותכנון. הטבלאות מציגות את השלב ואת תאריך המקור לכל פרויקט, כך שהרוכשים יכולים לראות כמה עבודה נותרה עד הכניסה לדירה.

גל הבנייה הראשון

במכרז המקורי של RAINBOW הותרו 480 יחידות דיור, ואילו בגילוי הנוכחי של ישראל קנדה על הפרויקט מופיעות 459; מספר היחידות המאוחר יותר הוא הנתון הרלוונטי לרוכש שבוחן את ההיצע. עד אוגוסט 2026 דיווחה החברה על בנייה ועל רוכשים שחתמו על חוזים.

פרויקט ASHIRA כולל 406 יחידות דיור לפי רשומות Shavnu. נדל״ן סנטר דיווח בתאריך 12 במרץ 2026 על היתר הבנייה המלא שלו ועל יעד מסירה בשנת 2030. UTOPIA רשום עם 337 יחידות דיור ותחילת בנייה באוקטובר 2025; יעד תקופת הבנייה שפורסם מציב את ההשלמה בסביבות שנת 2029. ZOHI כולל 230 יחידות דיור רשומות, עם פעילות עבודות שפורסמה ויעד למחצית השנייה של 2030. כל יעד חל על הפרויקט ששמו נזכר.

YAMA כולל 458 יחידות דיור על המגרש שהיה בעבר של חנן מור וכיום מוחזק בידי דימרי. דיווח מתאריך 20 באוגוסט 2026 תיאר המשך חפירה בכפוף לאישורים סביבתיים. הדבר מאשר התקדמות בשלב עבודה זה; הרוכשים עדיין צריכים את מסמכי הבנייה והמסמכים הסביבתיים העדכניים של הפרויקט.

מתחם מרכז ומתחם צפון נותרים גל מאוחר יותר

הפרויקט של גינדי, הכולל 708 יחידות דיור, שווק בהיקף רחב במהלך 2025, אך לפי נדל״ן סנטר בתאריך 23 באוגוסט, אופק האכלוס שפורסם עמד עדיין על חמש עד שבע שנים מאוגוסט 2026. מדובר בערך בשנים 2031 עד 2033, כהסקה מתוארכת מהטווח שצוין. רוכש שראה את הסיקור המוקדם של ההשקה עלול אחרת לטעות ולחשוב שמכירות מוקדמות בהיקף ניכר מעידות על אכלוס קרוב.

FIRST, הפרויקט של חג׳ג׳ במתחם מרכז עם 350 יחידות דיור, היה בעבודות תכנון ורישוי לצד דיווחי מכירות במהלך 2026. SEVEN SEAS, הפרויקט של אלקטרה ודן עם 437 יחידות דיור, קיבל אישור תוכנית עיצוב אדריכלית, כפי שדיווח נדל״ן סנטר בתאריך 28 במאי 2026. נכון לאוקטובר 2026 טרם אושר מועד חדש להיתר מלא לאף אחד מהפרויקטים. הרוכשים זקוקים להיתר המלא ולעדכון בנייה כדי להעריך את התקדמות המסירה.

הפרויקט של לוזון רונסון במתחם מרכז צופה מסירת קרקע מפותחת ברבעון 1 של 2027 והשלמה בשנת 2033, לפי ניתוח דוחות רבעון 1 של Deep TASE מתאריך 21 במאי 2026 והניתוח שלו לדוח השנתי ממרץ. הסקירה ממאי מתארת גם אישור תוכנית עיצוב וכן 13 חוזים מותנים. ניתוחים משניים אלה מצביעים על תוכנית בנייה ארוכה לאחר מסירת הקרקע; הרוכש צריך את הדיווח העדכני ואת מועד המסירה החוזי.

מגרש 3205 של אביב מליסרון במתחם צפון, עם 320 יחידות דיור, מופיע בסדר היום של העירייה לדיון בתוכניות עיצוב מתאריך 2 בספטמבר 2026. בין התוכניות הנמצאות בשלב מאוחר יותר: הפרויקט של האחים ישראל במתחם מרכז עם 424 יחידות דיור, התוכנית של חן ואיתי גינדי במתחם צפון עם 82 יחידות דיור, 966 דירות ההשכרה של פרשקובסקי ופרויקט הדיור המוגן של עזריאלי. מצגת המשקיעים של עזריאלי מאוגוסט 2026 מציגה ציפייה להשלמה בשנת 2030. אין להשתמש ביעד השלמה של דיור מוגן כמועד מסירה לדירות שנרכשו באופן פרטי בסמוך.

מה ההיתרים מוכיחים

דה מרקר מנה תשעה היתרים בתאריך 9 במרץ 2026: שניים לבנייה מלאה ושבעה לחפירה. ספירה מלאה ומאומתת באופן עצמאי של ההיתרים לאוקטובר 2026 אינה זמינה. יש לבדוק את ההיתר העדכני של הפרויקט שנבחר.

תרשים המסירה כולל רק פרויקטים עם יעדים מבוססי מקור בנתוני התרשים של Shavnu. יעד 2033 שדווח ללוזון רונסון מתואר לעיל אך אין לו רשומה תואמת בתרשים; לפרויקט שאינו מופיע אין מועד מאושר בתרשים, כולל לשנת 2027.

המחירים שפורסמו כוללים הצעות השקה, פרסום שוטף, חוזים שדיווחו החברות, עסקאות בודדות שדווחו בעיתונות, הנחות לגבי דירות שלא נמכרו ותחזיות הנהלה. הרישומים של Shavnu מזהים כל סוג. בחלק מהרישומים הישנים אין כתבה ספציפית או רישום עסקה שנבדק באופן עצמאי, ולכן התרשים מציג תצפיות על בסיסים שונים.

ההשקה הזולה יותר והמחירון הנוכחי

בהשקה של גינדי הוצע תעריף נמוך ביותר של ₪49,000 למ״ר וממוצע של בסביבות ₪54,000, לפי כלכליסט ביום 8 ביוני 2025. בדיווח מיום 12 ביוני הוערכה דירה ממוצעת של 111 מ״ר בערך ב ₪6.3 מיליון, או בערך ₪56,000 למ״ר בחישוב מעוגל; הוספת עלויות מימון היפותטיות העלתה את הערכת העלות לרוכש לסביבות ₪59,500, בלי לבסס תעריף של חוזה רשום.

המחירון הרשמי של גינדי, שנבדק ביום 6 באוקטובר 2026, נוקב ₪57,500 לדירות שלושה חדרים, ₪59,000 לארבעה חדרים, ₪60,000 לחמישה חדרים, ₪62,000 לשני חדרים ו ₪65,000 לקטגוריית הפנטהאוז המוצגת. תעריפים אלה מבוססים על שטח אקוויוולנטי. עמודות ההשוואה לשוק הרחב הן פרסום של היזם, ללא ממוצעים שכונתיים שחושבו באופן עצמאי.

שטח אקוויוולנטי משקלל רכיבים מעבר לשטח הפנים לפי שיטה מוצהרת. אם השקלול אינו נמסר, חלוקת מחיר הדירה כולה בשטח האקוויוולנטי הנקוב אינה יכולה להניב מחיר בר השוואה למ״ר פנים נטו. דירה קטנה יותר עשויה גם להציג תעריף גבוה יותר למ״ר ומחיר כולל נמוך יותר מדירה גדולה יותר באותו פרויקט. יש לבדוק את מספר החדרים מול תוכנית הדירה בפועל, במיוחד עבור קוראים מחו״ל.

דיווחי החברות מציגים תמונה אחרת

לפי דיווח גלובס מיום 27 באוגוסט 2026 על הדוח של RAINBOW לרבעון 2, המחיר במכירות הרבעון השני עמד על בערך ₪80,500 למ״ר, לעומת ₪83,200 ברבעון הראשון ולעומת ₪85,600 במהלך 2025. אלה ממוצעים מדווחים לדירות שנמכרו בכל תקופה. המדגם משתנה לפי קומה, כיוון, סוג דירה וחבילת תשלום. הסדרה לבדה אינה יכולה לבסס ירידה זהה במחיר של כל יחידה.

גלובס דיווח ביום 2 בספטמבר 2026 כי מכירות ASHIRA ברבעון השני עמדו בממוצע על בסביבות ₪72,000 למ״ר, לעומת ₪64,500 בשנת 2025. בתקופה החדשה עברו ידיים מספר קטן בלבד של דירות. העלייה לכאורה מתרחשת לצד היקף מכירות חלש, ולכן ממוצע מחיר ללא גודל המדגם מספק תמונה חלקית של הביקוש.

דיווחים מאוגוסט 2026 העריכו את הדירות שלא נמכרו בפרויקט YAMA בסביבות ₪62,000 למ״ר ללא מע״מ ובנטרול השפעות מימון, בעוד טווח המלאי הוותיק ברישומי Shavnu הוא ₪62,000 עד ₪67,000. הוספת מע״מ של 18% על ₪62,000 נותנת ₪73,160 לפני התאמות מימון ושטח, ולכן רוכש צריך הצעת מחיר לדירה הכוללת מע״מ כדי להשוות אותה לפרסום לצרכנים.

גלובס דיווח ביום 28 במאי 2026 כי רוכש מבני משפחת דמרי שילם ₪5.95 מיליון עבור דירה של 77 מ״ר, שהם בערך ₪77,273 למ״ר פנים. מדובר ברכישה של צד קשור.

ברישום של Shavnu עבור RAINBOW מופיעים ₪10.18 מיליון עבור 133 מ״ר פנים ומרפסת של 17 מ״ר, עם תעריף נקוב של ₪72,000; חלוקה בשטח הפנים נותנת בערך ₪76,541. שקלול השטח שמאחורי התעריף הנקוב אינו מתועד, ולכן רוכשים צריכים את מידות הפנים והמרפסת לצד המחיר הכולל.

רישום נוסף של RAINBOW ברישומי Shavnu מציג ₪14 מיליון עבור 134 מ״ר פנים ומרפסת, עם תעריף נקוב של בערך ₪100,000; חלוקה בשטח הפנים נותנת בערך ₪104,478. מועד הרכישה ובסיס השטח טרם אומתו, ולכן אין בו כדי לבסס מכירה מאומתת בשנת 2024 או השוואת מחירים מתוארכת.

השוואה לצפון תל אביב הוותיק

לפי ביזפורטל, העסקאות הרשומות האחרונות ברמת אביב הירוקה היו בפרויקטים חדשים, כולל דירות שעדיין ממתינות למסירה. הממוצע הבולט משקף את התמהיל הזה. המדגם השנתי של שבע עסקאות בתל ברוך צפון קטן, ובתים צמודי קרקע ותיקים בתל ברוך מהווים שוק נפרד. בכוכב הצפון, הקרבה לפארק והשירותים הקיימים חשובים גם הם לרוכש שמשווה תמורה.

ממוצע עקבי בשיטת המדידה לצפון הישן וסדרת עסקאות ברת השוואה לשנת 2026 עבור מגדלים חדשים במקומות אחרים בתל אביב טרם אומתו. הכתבות הזמינות על פארק צמרת עוסקות בבנייה ובמכירות ישנות יותר. להשוואה מועילה, בחרו בניין מסוים וחוזים מתוארכים עם אותו בסיס מע״מ ושטח, ואז השוו שלבי השלמה, מתקנים משותפים, זכויות בקרקע ועלויות תחזוקה.

מה הרישום הציבורי יכול להכריע

נכון לאוקטובר 2026 לא היה זמין מאגר עסקאות מלא של רשות המסים שהותאם למגרשים, לבניינים ולשמות הפרויקטים בשדה דב. לכן חציון מאומת לשכונה, תעריף המכירה הגבוה ביותר וסך העסקאות הרשומות נותרים לא ידועים. הנתונים המתוארכים של החברות והעיתונות שלעיל מאפשרים השוואות ברמת הפרויקט.

הראיה הציבורית החזקה ביותר לביקוש היא דיווח מתוארך של החברה, המציג חוזים חתומים, ביטולים, הסכמים מותנים ויחידות שנותרו. פרסומי השקה משתמשים לעיתים קרובות בהגדרה רחבה יותר של רוכש. שריון דירה יכול להעיד על עניין, אך משאיר את תנאי המכר העיקריים פתוחים. מזומנים שנגבו, הכנסות חשבונאיות ומסירת דירות הם מדדים נוספים, ולכל אחד מהם עיתוי משלו.

קצב המכירות השתנה לאחר ההשקות הראשונות

בפרויקט RAINBOW נמכרו 275 מתוך 459 דירות, שהם בקירוב 59.9%, לפי גלובס ביום 27 באוגוסט 2026, בעוד הצהרה ישנה יותר של שבנו מעמידה את המכירות על 70% בקירוב, ללא תאריך ומכנה מאושרים. הספירה המתוארכת של גלובס מעניקה לרוכשים תמונה ברורה יותר של ההיצע שנותר.

המכירות החדשות בפרויקט RAINBOW האטו לשבע במחצית הראשונה של 2026, לעומת 59 במהלך 2025 ולעומת 99 במהלך 2024, לפי אותו דיווח של גלובס. מכירות חזקות שהצטברו לאורך כמה שנים יכולות להתקיים לצד תקופה נוכחית איטית.

לפי דיווח גלובס מיום 2 בספטמבר, ארבע המכירות של ASHIRA במחצית הראשונה כוללות אחת ברבעון הראשון ושלוש ברבעון השני, לעומת 31 במהלך 2025. דיווח גלובס מיום 30 ביולי על התשקיף מזהה 13 רכישות של בני משפחת בעלי השליטה בסכום של בערך ₪115 מיליון. מעורבות זו של המשפחה מגבילה את מה שמספר החוזים הכולל מלמד על ביקוש עצמאי.

בפרויקט YAMA, 40 דירות מתוך 458 נכון ל-30 ביוני 2026 פירושן שכ-8.7% נחתמו בחוזים וכ-91.3% נותרו, לפי חישוב מהנתונים שדווחו. כלכליסט דיווח כי ברבעון השני לא נרשמו מכירות חדשות וכי נרשם ביטול עסקה. הדיווח של גלובס מיום 28 במאי זיהה גם מעורבות של המשפחה בארבע מתוך תשע הרכישות של הרבעון הראשון. לא רכישות המשפחה ולא היעדר מכירות ברבעון השני מוכיחים כשלעצמם את מחירה של דירה הזמינה באוקטובר.

כלכליסט דיווח ביום 1 בספטמבר 2026 על תשע מכירות בשדה דב ברבעון השני ועל 179 דירות שנותרו בפרויקט FIRST, בעוד שגלובס דיווח באותו יום על 13 מכירות בפרויקט FIRST ברבעון השני; הסיבה לפער בין הנתונים טרם אושרה. עבור רוכש הבוחן את ההיצע הזמין, 179 דירות שנותרו מתוך 350 מהוות בערך 51.1% מהפרויקט.

רוכשים מחו״ל ומגבלותיה של השקה אחת

בפרויקט SEVEN SEAS דווחו 28 חוזים חתומים ועוד 45 הצעות רכישה בהיקף של ₪635 מיליון בקירוב כולל מע״מ, לפי נדל״ן סנטר ביום 25 במרץ 2026 וכלכליסט למחרת. הם דיווחו על שיעור של יותר מ־60% רוכשים תושבי חוץ, מבלי לאשר את המכנה המדויק; נתון זה מתאר עניין בהשקה אחת, כולל הצעות שטרם הפכו לחוזים.

ynet דיווח ביום 16 ביולי 2025 על 678 הרשמות אצל גינדי ועל 602 חוזים חתומים, בעוד השיווק הנוכחי של גינדי מתייחס ליותר מ־700 רוכשים בפרויקט של 708 דירות. נתונים אלה מודדים עניין בהרשמה, הסכמים חתומים וספירה שיווקית רחבה יותר; רוכשים זקוקים לספירת החוזים הפעילים העדכנית ביותר כדי להעריך את ההיצע שנותר.

פילוח מלא ברמת הרובע לפי לאום, תושבות מס או ייעוד השימוש לא היה זמין נכון לאוקטובר 2026, כולל שיעורי הרוכשים הזרים, המשקיעים, הרוכשים לשימוש עצמי והעולים החדשים. אזרחות זרה ותושבות מס זרה אינן זהות, ורוכש המתגורר בחו״ל עשוי להתכוון להפוך לתושב.

חבילות מימון משפיעות על השוק הנצפה

הצעות לתשלום נדחה והלוואות בלון מסובסדות על ידי היזם יכולות לשנות את העיתוי ואת העלות הכלכלית של חוזה מבלי לשנות את המחיר המוצג בכותרת. מוכר יכול לדווח על מכירות בעוד חלק ניכר מהתמורה ישולם בהמשך. עבור אנליסטים, הגילויים הנלווים על תזרים המזומנים ועל הערבויות מסייעים לקבוע את המשמעות הכלכלית של צבר החוזים. עבור רוכשים, פרק המשכנתאות מסביר את השאלות הנפרדות בנוגע להלוואה ולאישורה.

סקירת מערכת הבנקאות השנתית 2024 של בנק ישראל, תיבה 5.2, מתארת את המגבלות הזמניות שהוטלו באפריל 2025 ועד סוף 2026. היא מגבילה את ההלוואות מסוג בולט ובלון המסובסדות על ידי יזמים ל־10% מביצועי ההלוואות לדיור בכל רבעון, לפי ההגדרה שנקבעה, ומחמירה את דרישות ההון בגין חשיפות כשירות ליזמים. הכלל עוסק במערכת האשראי; הוא אינו מבטיח שמבצע מימון מסוים יישאר זמין לאחר פקיעתו.

גם ההקשר הארצי חלש יותר ממה שמשתמע מנרטיב פשוט של רובע יוקרה. הודעת בנק ישראל מיום 1 בספטמבר 2026 מתארת מלאי גבוה של דירות לא מכורות וירידה שנתית של 1.5% בסדרת מחירי הדירות הארצית לתקופה האחרונה שעבורה יש נתונים. אין לקרוא נתונים ארציים אלה כשינוי המחיר או המלאי בשדה דב עצמו. עם זאת, הם מסבירים מדוע קצב המכירות, ההמרה למזומן ותנאי המימון ראויים לתשומת לב לצד השיעורים המפורסמים.

PFAS: החלקה ושלב העבודה הם שקובעים

PFAS הם חומרים כימיים עמידים, הקשורים כאן לפעילות שדה התעופה לשעבר ולחומרי כיבוי אש. קרקע ומי תהום עשויים לחייב אמצעי בקרה שונים, והתנאים משתנים ממגרש למגרש. אינדיקציה לזיהום, ריכוז שנמדד, ערך סף רגולטורי, הנחיית טיפול והיתר עבודה עונים כל אחד על שאלה אחרת. הדוחות הזמינים אינם כוללים הערכה בריאותית לכלל הרובע.

בדיווח של גלובס מיום 23 ביולי 2026 מצוינות תשע חלקות עם אינדיקציות לנוכחות PFAS: 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2206, 2207 ו 2102. הרשימה כוללת אתרי מגורים, דירות להשכרה ואתרים שאינם למגורים בחלקים שונים של הפרויקט. יש לעיין בכל חלקה בנפרד בממצאים המדויקים בקרקע או במי התהום, בגבולות הסקר ובמגבלות העבודה. הופעת חלקה ברשימה זו אינה מוכיחה שכל דירה עתידית בה אינה בטוחה, והיעדרה מרשימה עיתונאית אינו מהווה אישור ניקיון.

דיווחים מוקדמים יותר, ובהם של שומרים מיום 24 במרץ 2026, בוחנים שינויים בערכי הסף לקרקע. ערך סף רגולטורי קובע את התגובה הנדרשת לפי תקן מוגדר. העלאת ערך סף אינה מסלקת את החומרים מהקרקע. בבדיקה הנוגעת לרכישה מסוימת, הסקר המתוארך, הקריטריון החל, שיטת השיקום המאושרת והאישור לשימוש המיועד חשובים יותר מתיאור כללי של ערך סף ארצי מעודכן.

דיווחים מיולי תיארו עצירה של עבודות התשתית, ואילו בדיווח של גלובס מיום 20 באוגוסט 2026 תוארה המשך חפירה מאושרת בפרויקט של דמרי. הדברים עשויים להתייחס לחבילות עבודה ולתנאים שונים. היתר לחפירה מוגדרת אינו מוכיח שכל עבודות התשתית התחדשו, והפסקה בחבילת עבודה אחת אינה מוכיחה שכל הקבלנים ברובע הפסיקו לעבוד.

בדיווח של כלכליסט מיום 7 בספטמבר 2026 מתואר פיילוט לשטיפת קרקע של 600 טון חומר מזוהם מאשדוד, עם אפשרות ליישום בשדה דב, וכן הערכה מהענף שלפיה בשדה דב טעונים טיפול 200,000 טון בקירוב. הפיילוט וההערכה מציעים מסלול טיפול אפשרי, אך אינם מבהירים אילו עבודות יידרשו במגרש מסוים.

התהליך המוצע מפריד את רוב הקרקע הניתנת לשימוש חוזר משבר קטן יותר של פסולת מזוהמת. נכון לאוקטובר 2026, טרם אושרו תעודת השלמה לכלל הרובע, תוצאות מאומתות באופן בלתי תלוי לכל סוגי הקרקע בשדה דב, עלות סופית ומועד סיום בשנת 2027. רוכשים עדיין זקוקים למסמכי ניטור ומי תהום ספציפיים לחלקה.

סיכוני מסירה ותשתיות

יעדי המסירה שפורסמו נעים בין 2029 בקירוב לתחילת העשור של 2030. האופק של גינדי מאוגוסט 2026, חמש עד שבע שנים, ויעד 2033 המדווח של לוזון רונסון ממקמים את ההשלמה הרבה אחרי 2027. תנאי ההיתר, פיתוח הקרקע, העבודות הסביבתיות, כוח האדם והרכש עשויים כל אחד להשפיע על לוח הזמנים של דירה מסוימת.

התחבורה והשירותים הציבוריים מתקדמים לפי תוכניות משלהם. לפי השלביות המעודכנת של משרד התחבורה לקו הירוק, הקטע הדרומי יופעל בשנת 2028 והשלמת הקטע הצפוני צפויה בשנת 2030. לגשר לוי אשכול נקבע יעד ברבעון 4 של 2027. לבתי ספר, למבני ציבור ולמסחר יש תיעוד תכנון ופיתוח, אך לא אושר לוח מלא של מועדי פתיחה. לכן מסירת דירה מחייבת הערכה נפרדת של השירותים שיפעלו באותו מועד.

עלויות, ריכוזיות ומימון

מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בשיעור של 0.4% באוגוסט 2026, לפי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מיום 15 בספטמבר. המדד עוקב אחר סל תשומות בנייה, בנפרד מאינפלציית המחירים לצרכן או מהתקציב בפועל של יזם. הצמדה למדד עשויה להגדיל את התשלומים שנותרו לרוכש בשנת 2027; הפרק על רכישה על הנייר מסביר כיצד החוזה קובע חשיפה זו.

קבוצה קטנה יחסית של יזמים ושותפויות מחזיקה בפרויקטים רבים. הדירוג של שבנו סופר את סך הדירות בפרויקטים, ללא התאמה לחלק הבעלות של כל שותף. שיכון ובינוי ופרשקובסקי מחזיקות בדירות להשכרה, ואילו המלאי של גינדי מיועד למכירה, ולכן אחזקות אלה משפיעות על חלקים שונים בשוק הדיור.

הבעלות והמימון עשויים להשתנות במהלך הבנייה, כפי שמראה העברת הפרויקט של חנן מור לשעבר לדמרי. הניתוח של Deep TASE ממרץ 2026 מציין את 17 ביוני 2027 כמועד הפירעון של הלוואת הקרקע של לוזון רונסון מרכז בסך 585.6 מיליון ₪, לפני יעד השלמת הפרויקט. רוכשים יכולים לעקוב אחר מסמכים מאוחרים יותר של החברה ושל המלווים בנוגע למחזור החוב או למימון הבנייה; מועד הפירעון לבדו אינו מעיד על כשל בתשלום או על חדלות פירעון.

ביטחון והכלכלה הרחבה

התחזית של בנק ישראל מיולי 2026 תלויה ברגיעה ביטחונית, בהנחות פיסקליות ובתנאים בשוק האנרגיה. החלטתו מספטמבר מזהה גם את שער החליפין, פרמיית הסיכון ומגבלות הביקוש וההיצע כגורמים המניעים את האינפלציה. תנאים אלה עשויים לשנות את תנאי האשראי, את עלויות הבנייה ואת הביקוש של משקי הבית, ולכן רוכשים יכולים לעקוב אחריהם לצד הצעות הבנקים בפועל ועלויות הפרויקט.

העירייה מתכננת שכונה על קו החוף המחוברת לעיר הקיימת. דף הרובע שלה, בגרסת אוקטובר 2026, ממקם את המגורים לצד תעסוקה, מסחר, מבני ציבור ופארקים. התכנון מציג את צירי ההליכה והמרכזים המקומיים המיועדים, ואילו המידע העדכני על פתיחה מראה לרוכשים באילו בתי ספר, חנויות ושבילים יוכלו להשתמש בפועל.

פארקים וחוף הים

התוכנית של רשות מקרקעי ישראל מ־22 ביולי 2020 מייעדת כ־365 דונם לשטחים ירוקים ברחבי הרובע. התפיסה העירונית כוללת פארק חופי, פארק לינארי ופארק המסלול הקשור להיסטוריה של שדה התעופה. מגדל הפיקוח שנשמר הוא חלק מהיסטוריה זו. שטחים מגוננים קטנים יותר ומגרשים למבני ציבור משלימים את הרשת, ולכן סך השטחים הירוקים ברובע שונה משטח הפארק החופי לבדו.

לפארק החופי ולטיילת יש שלבי עבודות ופתיחה משלהם. נכון לאוקטובר 2026 לא אושרו שטח סופי שנמדד לאחר ביצוע ותוכנית פתיחה מלאה. רוכש שבוחן את הנגישות היומיומית צריך לברר את השביל הקיים, את הסטיות הזמניות בשל העבודות ואת עבודות המרחב הציבורי במתחם הרלוונטי. הדמיה של חזית הים אינה מוכיחה קיומו של ציר ציבורי גמור מכניסה מסוימת.

בתי ספר, חיי קהילה ומסחר

לפי חומרי התכנון של העירייה, מגרש 409 במתחם אשכול מיועד לבית ספר יסודי, גני ילדים, מעונות יום, שימושים קהילתיים וספורט. שנת פתיחת בית הספר, אזור הרישום ותוכנית האיוש טרם אושרו, ואישור התכנון אינו מבטיח מקום לילדיו של הרוכש.

התוכניות הרשמיות קובעות כ־125,000 עד 126,000 מ״ר למסחר ו־330,000 מ״ר לתעסוקה. זכיות במכרזי קרקע למסחר והחלטות אדריכליות מעידות על התקדמות לקראת תוכנית זו. זהות הקמעונאים העתידיים ומועדי הפתיחה טרם אושרו, ולכן הרוכשים זקוקים למידע עדכני על שוכרים ועל חנויות פעילות בסמוך לבניין שלהם.

דירות להשכרה ודיור מוגן מוסיפים אפשרויות מגורים שונות ברובע. דף החברה של פרשקובסקי מתאר 966 דירות להשכרה, ומצגת עזריאלי מאוגוסט 2026 מציבה לפרויקט הדיור המוגן שלה יעד השלמה ב־2030. לדיור המוגן מודל אכלוס ותשלום משלו, ולמי ששוקל להתגורר בו הוא חשוב יותר ממספר היחידות לבדו.

לוח הזמנים של הקו הירוק

משרד התחבורה ונת״ע מתארים הפעלה מוקדמת של הקו הירוק בקטע הדרומי ב־2028, ולאחריה השלמת הקטע הצפוני ב־2030. הקטע הדרומי אינו מספק שירות רכבת פעיל דרך שדה דב. התוואי של נת״ע כולל תחנות מתוכננות באזור הרובע, כגון פרופס, נופי ים, איינשטיין וזהרה לביטוב. שמות תחנות וקו על מפה מתארים את התוואי, ואילו מועד הפתיחה תלוי בשלב ההפעלה הרלוונטי.

המטרו המוצע הוא רשת נוספת ונפרדת. בדוח מבקר המדינה מ־2025 נדונה תוכנית שבה ההפעלה החלקית מתוכננת ל־2034 וההשלמה ל־2037, לצד סיכוני ביצוע משמעותיים. זוהי תוכנית מטרופולינית ארוכת טווח. דוח זה אינו קובע כי תפעל תחנת מטרו ישירה בשדה דב ב־2027, וגם לא זמן נסיעה מובטח במטרו מפרויקט כלשהו.

הליכה, רכיבה וחיבורי כבישים

העבודות על גשר ההולכי רגל והאופניים לוי אשכול מעל שדרות רוקח החלו ב־19 ביולי 2026. TLV Online דיווח באותו יום כי העירייה צופה כ־15 חודשי בנייה, כך שההשלמה צפויה בסביבות סתיו 2027, וכי העבודות מתבצעות בימים ראשון עד חמישי בין 07:00 ל־19:00, עם מסלול הליכה זמני ומעקף לשביל האופניים. הגשר מחבר את אזור לוי אשכול והשכונות הצפוניות ישירות לפארק הירקון עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים.

יעד 2027 של הגשר מתייחס למעבר מעל שדרות רוקח. הוארכה נפרדת מעל נחל הירקון נדונה, אך מועד פתיחה ממומן שלה טרם אושר. העבודות וההגבלות הזמניות משנות גם את הגישה בכבישים דרך הרחובות החדשים ברובע ודרך הצירים הקיימים בצפון תל אביב, ולכן מפה עדכנית היא הכרחית.

חניה פרטית וחניה ברחוב

הקצאת החניה הפרטית לדירה תלויה בתכנון המאושר ובמסמכי המכר שלה, ואילו החניה העירונית ברחוב כפופה לכללי תווי החניה לתושבים ולתשלום. היקף החניה משתנה בין הבניינים, ואין התחייבות מאומתת לחניה פרטית אחת לכל דירה בשדה דב.

כללי החניה העירוניים שנבדקו ב־6 באוקטובר 2026 מתארים תשעה אזורים. בעלי תו חניה לתושב הזכאים לו חונים בחינם באזור שלהם ומקבלים מכסה יומית מוגבלת של חניה חינם מחוצה לו, ולאחריה הנחת תושב לפי כללי ההפעלה. אזרחות, בעלות על דירה או שהייה בתל אביב כשלעצמן אינן מקנות זכאות. בדקו את תנאי הזכאות ואת נוהל התשלום העדכניים של העירייה.

לוח הזמנים משתרע מההחלטות של סוף 2026 שמעצבות את 2027 ועד מועד הנוגע למדרגות מס בתחילת 2028. הוא כולל מועדים סטטוטוריים, אבני דרך שהוכרזו, תחזיות ושינויי מדיניות אפשריים. תחזית רבעונית או יעד שנתי מדויקים פחות ממועד שנקבע ליום מסוים.

סוף 2026: ריבית, בחירות ושתי שאלות של פקיעת תוקף

החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל נקבעה ל־21 באוקטובר 2026, לפי הודעתו מ־1 בספטמבר, שבה עמדה ריבית בנק ישראל על 3.25%. ההחלטה וכל תחזית מעודכנת עדיין אינן ידועות נכון ל־6 באוקטובר. רוכשים יכולים להיעזר בפרסום החדש כדי לעדכן את הנחות המימון שלהם.

המועד הסטטוטורי של הבחירות לכנסת ה־26 הוא 27 באוקטובר 2026, אם הכנסת היוצאת תשלים את כהונתה, לפי ועדת הבחירות המרכזית. התקציב והחקיקה של הממשלה הנכנסת עשויים להשפיע על מדיניות הדיור במהלך 2027.

שתי תקופות מדיניות שפורסמו מסתיימות ב־31 בדצמבר 2026. הוראה 1/2026 של רשות המסים קובעת מועד זה לשיעורי מס הרכישה הזמניים על דירה נוספת. סקירת מערכת הבנקאות של בנק ישראל קובעת את סוף 2026 כמועד סיום ההגבלות הזמניות על מימון יזמים. מדובר בכלים נפרדים. מועדי הסיום הרשמיים שלהם אינם מבטיחים שמס נמוך יותר או מבצע מימון ללא הגבלות יהיו זמינים כבר למחרת.

רבעון 1 של 2027: רציפות חקיקתית וקרקע מפותחת

מס הרכישה על דירה נוספת עשוי להמשיך לחול גם ברבעון 1 של 2027: לפי פרשנות משפטית לסעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, חקיקה שתוקפה פג ועומדת בתנאים יכולה להישאר בתוקף עד תום שלושת החודשים הראשונים של הכנסת הנכנסת. מועד ישיבתה הראשונה וכל חקיקה מאוחרת יותר עדיין אינם ידועים, ולכן רוכשים אינם יכולים להניח ששיעור מס נמוך יותר יחול כבר מתחילת השנה.

לוזון רונסון צפתה למסירת הקרקע במתחם מרכז במסגרת הסכם הפיתוח שלה ברבעון 1 של 2027, לפי ניתוח של Deep TASE מ 21 במאי 2026. החברה פעלה להקדים את המועד. רוכשים יכולים לעקוב אחר דיווחים מאוחרים יותר לגבי מועד המסירה בפועל והאם חוזים המותנים בהיתר בנייה הפכו לבלתי מותנים; מסירת הדירות תגיע מאוחר יותר.

רבעון 2 של 2027: תקופת תחזית ומועד מימון

חטיבת המחקר של בנק ישראל חזתה ב 6 ביולי 2026 ריבית בנק ישראל ממוצעת של 3.0% ברבעון 2 של 2027. ממוצע רבעוני זה אינו מצביע על החלטת ריבית מתוכננת ב 1 באפריל או ב 30 ביוני. תחזיות חדשות, נתוני אינפלציה והחלטות מוניטריות עשויים לשנות את הריבית הצפויה לפני שהרוכשים מסדירים את המימון.

הלוואת הקרקע של לוזון רונסון במתחם מרכז, בסך ₪585.6 מיליון, עומדת לפירעון ב־17 ביוני 2027, לפי ניתוח הדוח השנתי של Deep TASE מ־19 במרץ 2026. רוכשים יכולים לעקוב אחר דיווחי החברה לגבי הארכות, מימון חלופי והמעבר למימון בנייה לפני השלמת הפרויקט.

רבעון 3 של 2027: מועדים שעדיין אינם ידועים

גל מסירות דירות בכל השכונה, השלמת הטיפול ב PFAS, פתיחת בית ספר או מכרז חדש וגדול ברבעון 3 של 2027 עדיין אינם מאושרים נכון לאוקטובר 2026. הדוחות החצי שנתיים של החברות עשויים לעדכן את נתוני המכירות, העלויות והתקדמות הבנייה, אך לא נקבעו כאן מועדי פרסום מסוימים.

רבעון 4 של 2027: חיבור להולכי רגל ולרוכבי אופניים

השלמת גשר הולכי הרגל והאופניים לוי אשכול מעל שדרות רוקח צפויה בסביבות סתיו 2027. העירייה העריכה כ־15 חודשי עבודה החל מ־19 ביולי 2026. להארכה הנפרדת לכיוון נחל הירקון אין מועד פתיחה מאושר, ושירות הרכבת כפוף ללוח הזמנים של הקו הירוק שלהלן.

לאורך 2027 נמשכת בניית הקו הירוק בהתאם לתוכנית שפורסמה. מועדי ההפעלה של משרד התחבורה נותרו 2028 לקטע הדרומי ו־2030 להשלמת הקטע הצפוני הרלוונטי לשדה דב. פתיחת הקטע הדרומי ב־2028 אינה מביאה שירות רכבת לשדה דב.

תחילת 2028: סיום הקפאת המדרגות

מדרגות מס הרכישה הרלוונטיות לדירה יחידה ולעולים מוקפאות עד 15 בינואר 2028 לפי הוראה 1/2026. המדרגות שיחולו מ־16 בינואר טרם פורסמו נכון לאוקטובר 2026. הקפאה זו נפרדת מצו השיעורים הזמניים על דירה נוספת; הפרק על מס רכישה מסביר את הכללים לפי מעמד הרוכש.

תחזית הבנק המרכזי

התחזית המאומתת האחרונה של חטיבת המחקר בבנק ישראל נכון ליום 6 באוקטובר 2026 היא זו שפורסמה ביום 6 ביולי. החטיבה צופה צמיחה ריאלית של 4.0% בתוצר בשנת 2026 ושל 5.5% בשנת 2027, אינפלציה של 1.8% במהלך 2027 וריבית מדיניות ממוצעת של 3.0% ברבעון 2 של 2027. תחזיות אלה נשענות על הנחות החטיבה ואינן מכריעות מראש את החלטות הוועדה המוניטרית בעתיד.

תחזית יולי מניחה שיפור במצב הביטחוני, היעדר חידוש של לחימה נרחבת מול איראן, נורמליזציה של מחירי האנרגיה והשפעות פיסקליות מוגבלות של הוצאות הביטחון. הודעת המדיניות המוניטרית מספטמבר מציינת ריבית של 3.25% ומזהה את המצב הביטחוני, פרמיות הסיכון, שערי החליפין וההתפתחויות הפיסקליות כגורמי סיכון. שינויים בתנאים אלה עשויים לשנות את התחזית.

סביבת האינפלציה מושפעת במידה רבה מההתפתחויות הגאופוליטיות

הורדת ריבית בנק ישראל יכולה להוזיל את עלויות המימון של היזמים ולהשפיע על מימון הרוכשים, אך ריביות המשכנתה תלויות גם במרווחי הבנקים, בשוק הריבית הקבועה, במעמד הרוכש ובליווי הפיננסי של הפרויקט. השפעות אלה מגיעות בעיתויים שונים. רוכש זקוק להצעה בפועל מהבנק; פרק המשכנתאות מסביר את כללי האשראי.

מבצעי תשלום ומעבר השנה

צעדים זמניים בנושא מימון יזמים שהונהגו באפריל 2025 תקפים עד סוף 2026. סקירת מערכת הבנקאות של בנק ישראל לשנת 2024 מתארת מגבלות על הלוואות בולט ובלון מסובסדות ומשקלי סיכון גבוהים יותר לחשיפות מסוימות ליזמים. הארכה, פקיעה או החלפה של הצעדים ב־2027 עשויות לשנות את הצעות המימון. נכון לאוקטובר 2026 לא פורסם במקורות שנבדקו שינוי לשנת 2027 בתקרות האשראי הרגילות לרכישת דירה.

לשתי דירות עם מחיר מוצהר זהה עשויה להיות עלות כוללת שונה. השוו בין התשלומים המוקדמים לנדחים, בדקו מי נושא בריבית ומהם התנאים להלוואה הסופית. גילויי תזרים המזומנים של היזם מראים גם איזה חלק מהמכירות המדווחות שולם בפועל.

מועדי מס והצעות מדיניות

הוראת רשות המסים 1/2026 קובעת שני לוחות זמנים שונים. מדרגות דירה יחידה ומדרגות העולים הרלוונטיות נותרות מוקפאות עד 15 בינואר 2028. לצו השיעורים הזמני לדירה נוספת נקבע מועד סיום בכתב של 31 בדצמבר 2026. רציפות החקיקה בתקופת בחירות לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת וחקיקה מאוחרת יותר עשויות להשפיע על מועד זה. המועדים שפורסמו אינם מבטיחים הפחתה במס רכישה בתחילת 2027.

הפיכת המיסוי המוגבר על משקיעים לקבוע עדיין נדונה בתקשורת ובקרב אנשי מקצוע. נכון לאוקטובר 2026 אין אישור למדרגות חדשות לשנת 2027, להסדר קבוע סופי או לכניסה אוטומטית לתוקף של שיעור נמוך יותר. בדקו את החוק כפי שנחקק לפני תכנון התקציב; פרק מס הרכישה מסביר את השיעורים ואת מעמד הרוכש, ופרק העולים החדשים עוסק בזכאות.

תשומות בנייה ועדכוני עלויות פרויקט

פרסום הלמ"ס מ־15 בספטמבר 2026 מציין עלייה חודשית של 0.4% במדד תשומות הבנייה למגורים באוגוסט. סקר לשכת שמאי המקרקעין מיוני מספק הערכה נפרדת של עלויות הבנייה לפי סוג מבנה ואזור. המדד עוקב אחר סל תשומות לאורך זמן, ואילו אמת מידה שמאית מעריכה את רמת עלות הבנייה. אף אחד מהם אינו מודד ישירות את מחיר המכירה של דירה בשדה דב.

ברכישה ב־2027 הנתונים החשובים הם המדד החודשי, החלק בחוזה שלכם הצמוד אליו ועלות ההשלמה המעודכנת של הפרויקט אצל היזם. עבודה, חומרים, עבודות מרתף, טיפול סביבתי ומימון עשויים לשנות את התקציב מעבר לקריאת המדד הארצי. במקורות שנבדקו לא פורסם שיעור ספציפי של מדד תשומות הבנייה לשדה דב לשנת 2027.

ההיצע מגיע מכמה שלבים

מכרז מתחם צפון במרץ 2025 ומכרזי מתחם מרכז בפברואר יצרו צבר פיתוח משמעותי לשנים הבאות. דירות קיימות שטרם נמכרו, פרויקטים חדשים בשיווק, קרקע הממתינה לפיתוח תשתיות וזכויות פרטיות הממתינות להקצאה הן צורות שונות של היצע פוטנציאלי. המלאי הזמין שרוכש יכול לחתום עליו כיום מצומצם יותר מתוכנית הרובע ל־16,000 יחידות דיור.

עלויות הקרקע מסייעות להסביר את ההבדלים בתנאים המבוקשים. עלות הרכישה הנמוכה יותר של גינדי ב־2025 שונה מזו של הרכישות ב־2021, והצעות הפרמיה על המגרשים החופיים במתחם צפון שונות מאלו של מגרשים אחרים באותו סבב. מכרז עתידי עשוי להוסיף מתחרים, אך נכון לאוקטובר 2026 מועדו והיקפו של סבב מגורים חדש ומשמעותי ב־2027 טרם אושרו.

הקצאת הקרקע לבעלים הפרטיים מוסיפה מקור נוסף לאי־ודאות. הדיווח של Ynet מ־30 באוגוסט 2026 מתאר הגרלת הקצאה שטרם הוכרעה ושהושפעה מממצאי PFAS. הדבר עשוי לשנות את עיתוי הפיתוח העתידי בלי לשנות בן לילה את המלאי שכבר משווק. באופן דומה, אישור אדריכלי ב־2027 עשוי להיות התקדמות חשובה ועדיין להיות רחוק כמה שלבים מאכלוס.

השקל משנה תקציב במטבע זר

לפי הודעת בנק ישראל מ־1 בספטמבר, השקל התחזק ב־0.6% מול הדולר האמריקאי ונחלש ב־1.0% מול האירו בין החלטות הריבית. התנועות ההפוכות ממחישות מדוע רוכשים הממנים ממטבעות שונים מתמודדים עם עלויות שונות.

במחיר קבוע בשקלים, העלות במטבע זר שווה למחיר זה חלקי מספר השקלים ליחידת מטבע המימון. מועדי ההשוואה הרלוונטיים הם מועדי התשלום וההמרה. שינוי במחיר הדירה המוצע בשקלים עשוי להתקזז או להתעצם בשל שינוי בשער החליפין, ועמלות משפיעות על הסכום הסופי לאחר ההמרה. לא אומת יעד ל־USD/ILS או ל־EUR/ILS לשנת 2027 לצורך דוח זה.

הבחירות והתקציב

מועד הבחירות הקבוע בחוק הוא 27 באוקטובר 2026. תוכנית התקציב, המיסוי, הדיור והתשתיות של הממשלה הנכנסת עשויה להשפיע על רכישות ב־2027. אי־הוודאות הפוליטית משפיעה גם על הנחות החזאים לגבי הביטחון והמדיניות הפיסקלית; תוצאות הבחירות עדיין אינן ידועות.

התחילו מהפרויקט והמגרש המדויקים. מועד המעבר המתוכנן, מטבע המימון, מעמד ההגירה והתוכניות להכנסה משכירות קובעים אילו מועדים ומסמכים חשובים יותר. כמה מהשיקולים האלה עשויים לחול על אותו רוכש.

רכישה למגורים

עבור רוכש שמתכוון לגור בדירה, ההשוואה המרכזית היא בין מועד המסירה החוזי של הפרויקט לבין השירותים הצפויים בסמוך לבניין. הנתונים על הפרויקטים המתוכננים משתרעים מסביבות 2029 ועד תחילת שנות ה־2030, בעוד שהיעד להפעלה המלאה של הקטע הצפוני של הקו הירוק הוא 2030. היעד הנפרד להשלמת הגשר ברבעון 4 של 2027 עשוי לשפר את הנגישות עוד לפני מועדי האכלוס האלה. אף אחד מהמועדים האלה אינו מוכיח שכל השירותים הנחוצים יפעלו יחד.

מי שגר בדירה צריך גם להבחין בין הצמדת חניה לדירה לבין זכאות לחניה עירונית. הכללים של העירייה מאוקטובר 2026 משמשים כנקודת ייחוס עדכנית, ואילו תוכנית הבנייה המאושרת ומסמכי המכר קובעים את החניה הפרטית. הפרק על המגורים מפרט אילו מועדים של שירותים ציבוריים עדיין לא אושרו.

רכישה בזמן מגורים בחו"ל

לרוכש שמממן בדולרים או באירו, העלות בשקלים והעלות במטבע זר יכולות להשתנות כל אחת בנפרד. הודעת בנק ישראל מספטמבר 2026 מתעדת תנועות הפוכות של הדולר והאירו באותה תקופת סקירה. רשמו כל מועד תשלום מתוכנן לצד מטבע המימון, ועדכנו את שער ההמרה בפועל ואת הצעת הבנק בזמן הרלוונטי.

הדוח של SEVEN SEAS ממרץ 2026 על רוכשים מחו"ל מאחד חוזים והצעות רכישה בפרויקט. שאלו אם נתון ביקוש שמצוטט סופר חוזים פעילים או הרשמות. הפרק על רכישה מחו"ל עוסק בייצוג ובהסדרים המעשיים של הרכישה.

רכישה כעולה חדש

לעולה חדש, את המועדים הקשורים למעמד האישי ואת המועדים הקשורים להתקדמות הפרויקט כדאי לבחון זה לצד זה. הוראת רשות המסים 1/2026 קובעת את מועד סיום הקפאת המדרגות שפורסם ל־15 בינואר 2028. מועד זה אינו קובע את זכאותו של אדם מסוים, את עיתוי העלייה או את התאמת הדירה למעבר המתוכנן.

הנתונים השימושיים על השכונה נשארים זהים: שלב ההיתר, תנאי המגרש, לוח הזמנים למסירה ומועדי הפתיחה של השירותים. כאשר המעבר המתוכנן מקדים יעד שהפרויקט מפרסם, לוח הזמנים של הבנייה והתחבורה בדוח חושף את הפער. הפרק על עולים חדשים מסביר את שאלות הזכאות האישית והמס.

רכישה להשקעה או להשכרה בהמשך

למשקיע, מועד הסיום הכתוב של הצו הזמני בדבר מס רכישה על דירה נוספת, 31 בדצמבר 2026, הוא נקודת בדיקה משפטית. הזיקה שלו לבחירות ולחקיקה מאוחרת יותר אינה מאפשרת להניח שמס נמוך יותר יחול החל מ־1 בינואר. מועד המדיניות הנוסף הוא סוף 2026, מועד הסיום שפורסם להוראה בנושא מימון יזמים. הצעות מימון בפועל מחייבות מקור עדכני לאחר כל שינוי רגולטורי.

עקבו אחר החוזים הפעילים, הביטולים, הדירות שנותרו, העלויות להשלמת הבנייה ואבני הדרך במימון הפרויקט. מועד פירעון הלוואת הקרקע של לוזון רונסון סנטרל, שדווח ל־17 ביוני 2027, הוא מועד מסוים אחד שכדאי לחזור אליו. דיווחי מימון מאוחרים יותר יכולים להראות כיצד החברה טיפלה בפירעון או במימון מחדש.

כללו בהשוואת ההשקעה את היצע השכירות העתידי. 966 הדירות להשכרה של פרשקובסקי ונכסי השכירות שרשמה שיכון ובינוי משרתים את שוק השכירות, ומועדי האכלוס, דמי השכירות ותנאי החוזים ממתינים לדיווחים מאוחרים יותר. נכון לאוקטובר 2026 אין סדרת נתונים מאומתת באופן עצמאי על תשואת השכירות בשדה דב ואין רמת שכירות מגובשת בשכונה, ולכן אין בסיס אמין לתחזית תשואה.

פרק זה מתאר רכישה מיזם. החוזה מגדיר את הדירה שתיבנה בסופו של דבר, את הזכויות שתקבלו ואת התשלומים שעליכם לשלם בינתיים. רכישה מחו״ל משנה את הסדרי החתימה והבנקאות, אך אינה מבטלת את ההתחייבויות. שכרו עורך דין ישראלי עצמאי המתמחה במקרקעין כדי לאמת את המוכר, לנהל משא ומתן על החוזה ולהגן על כל תשלום; המידע כאן נועד לסייע בהכנה.

1. בחרו דירה ובקשו את מסמכיה. השוו קומה, כיוון, שטח פנימי, מרפסת, חניה ומחסן. משרד המכירות מספק את טיוטת החוזה, המפרט, תוכנית הדירה ולוח התשלומים. בקשו את מצב היתר הבנייה ואת זהותו המדויקת של המוכר לפני שאתם משלמים דבר. פרק המחירים מרכז את נתוני המחירים בשדה דב.
2. בקשו מעורך הדין לבדוק את מסמך ההזמנה. בקשת רכישה, אופציה או מזכר הבנות עשויים ליצור התחייבויות עוד לפני החוזה העיקרי. עורך הדין בודק אם דמי ההזמנה מוחזרים, איזה אירוע הופך אותם לבלתי מוחזרים, מתי פג תוקף ההזמנה, אם המחיר קבוע ואם המסמך עצמו עלול לחייב דיווח למס. כסף עובר רק בתנאים שהבנתם וקיבלתם.
3. ערכו את הבדיקות המשפטיות והפיננסיות במקביל. עורך הדין בוחן את רישום המקרקעין, את זכויות המוכר, השעבודים, היתר הבנייה והבטוחה המוצעת. אתם מבקשים מהמלווה אישור עקרוני ומרכזים כספים מתועדים. קבלו את סיווג המס בכתב. אם הרכישה תלויה במשכנתא, נהלו משא ומתן על ההשלכות של סירוב לפני שאתם מתחייבים.
4. סכמו את החוזה ואת כל נספחיו. עורך הדין בודק את הדירה המוגדרת, המפרט, התוכניות, המע״מ, ההצמדה, המועדים, השינויים, תנאי הביטול וחובות הרישום. אתם מאשרים נוסח סופי שהוסבר לכם בשפתכם. הבטחה באולם התצוגה לגבי נוף, מכשיר חשמלי או גימור צריכה להופיע בנספח חתום.
5. חתמו ובצעו את התשלום הראשון המוסכם. המוכר והקונה, או נציגיהם המורשים, חותמים. בפרויקט מלווה המוכר מספק את שוברי התשלום של הדירה. אמתו את פרטי החשבון מול הגוף המלווה. שלמו בדרך זו ושמרו את הקבלה. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אוסר לקבל סכום העולה על 7 אחוזים מהמחיר בלי אחת הבטוחות המותרות לפיו.
6. הגישו הצהרה ושלמו מס רכישה. עורך הדין מגיש את ההצהרה בתוך 30 יום ממועד המכירה, בדרך כלל בטופס עסקת קבלן 7000B. המועד הרגיל לתשלום המס לפי שומה עצמית הוא 60 יום ממועד המכירה. בקשו מעורך הדין לתעד במפורש כל דחייה סטטוטורית החלה. לוח התשלומים הנדחה של היזם אינו דוחה כשלעצמו אף אחד מהמועדים.
7. עקבו אחר תשלומי הבנייה וההגנה עליהם. אתם משלמים כל תשלום במועד שהחוזה קובע; המלווה למשכנתא מעביר משיכות מאושרות לפי אותו לוח. בפרויקט מלווה, תשלום בשובר מורה לגוף המלווה להנפיק ערבות או פוליסת ביטוח. התקופה הקבועה בחוק היא 14 ימי עסקים, בכפוף להוראת החוק בדבר בטוחה מותרת אחרת. עורך הדין בודק שמות, סכומים והגנה לאחר כל משיכה.
8. היערכו למסירה לפני העברת היתרה. עורך הדין בודק את מסמכי האכלוס, את התנאים להסרת השעבוד של המלווה לפרויקט ואת הבטוחה שתישאר. מפקח עצמאי בודק את הדירה מול החוזה והמפרט. אתם מסכמים פרוטוקול מסירה כתוב המפרט ליקויים, מפתחות, מונים, חניה ומחסן. אל תחתמו על ויתור כללי תמורת גישה לדירתכם.
9. קבלו חזקה ועקבו אחר הרישום עד להשלמתו. שמרו את הערבויות והמסמכים עד שעורך הדין יאשר את התנאים להחלפתם או לשחרורם. היזם מטפל ברישום החלקה והבית המשותף, ולאחר מכן רושם את זכויות הקונה. נהלו תיעוד כתוב של ההתקדמות עד שמסמך עדכני מהמרשם ירשום את הזכויות שהובטחו לכם. חזקה לבדה אינה משלימה את הרישום.

לגוף המלווה ולבנק המשכנתא שלכם תפקידים שונים

ליווי בנקאי הוא מימון פרויקט הנשלט באמצעות חשבון פרויקט נפרד. הבנק או המבטח המלווה מפקח על החשבון ומספק את הבטוחה לרכישה. בנק המשכנתא האישי שלכם בוחן את הכנסתכם ומלווה כנגד זכויותיכם. ייתכן שמדובר בשני גופים שונים. שמו של בנק מלווה בחוברת שיווק אינו מספיק: קבלו את פרטי המימון החתומים, את פנקס השוברים של דירתכם ואת מסמכי הבטוחה.

המלווה למשכנתא חייב ליידע אתכם על ההגנות הקבועות בחוק. סעיף 3ג לחוק משנת 1974 מתיר לו להעביר כספים לאחר שווידא קיומה של בטוחה מותרת או התחייבות בכתב של המוכר לספק אותה. בקשו מעורך הדין לבדוק את ההסדר בפועל ולעקוב עד שהבטוחה תונפק. אישור העברה וערבות חוק מכר הם מסמכים שונים.

השלמת השלבים מחו״ל

עורך הדין יכול להכין ייפוי כוח לרכישה המסוימת, לדיווח למס ולרישום. נוהל מיופי כוח של רשות מקרקעי ישראל מכיר באימות בידי נציג דיפלומטי או קונסולרי ישראלי, או במסלול האישור הנוטריוני הזר הרלוונטי בצירוף אפוסטיל. הרשם והבנק המקבלים קובעים אילו מסמכי מקור ואיזה נוסח הם דורשים. בקשו מהם לאשר את המסמך לפני שאתם חותמים עליו. הצהרות אישיות מסוימות עדיין מחייבות את חתימתכם האישית.

ייפוי כוח לרכישה אינו עונה אוטומטית על דרישות הבנק לפתיחת חשבון או להליך המשכנתא. שאלו את הבנק שבחרתם אם עליכם להגיע בעצמכם, אילו מסמכי זיהוי והצהרות תושבות מס הוא דורש ואם יקבל את הכנסתכם מחו״ל. סכמו את הוכחות מקור הכספים לפני שליחת העברה בנקאית גדולה. שמרו על שרשרת ברורה מהחשבון שבו הכסף הורווח או התקבל ועד לתשלום עבור הדירה.

מנו איש קשר מקומי למסירה שיוכל להגיע עם מפקח, לקרוא את פרוטוקול המסירה ולדווח על נושאים פתוחים. הגדירו לו סמכות מוגדרת; השאירו את ההחלטות המשפטיות בידי עורך הדין. רכישה מרחוק מצליחה כשהאחריות ברורה בכל העברה בין שלבים. רשימת המסמכים מפרטת את התיק שיש להכין, ורשימת לוח הזמנים הופכת את התהליך לתיעוד שתוכלו לשמור.

עבדו עם תקציב אחד, ולצד כל שורה ציינו מועד תשלום. תשלום ראשון נמוך יכול להתקיים לצד דרישת הון עצמי סופית גבוהה. המחשבונים באתר מחשבים הון עצמי ומס רכישה באופן עקבי, אך אינם כוללים שכר טרחת עורך דין, שמאות ועמלות בנק. יועץ משכנתאות בלתי תלוי צריך לאשר את ההלוואה שתוכלו לקבל בפועל, ועורך הדין שלכם צריך לאשר את עלויות המס והחוזה לפני שתסתמכו על הנתונים.

קראו את תוויות המחיר לפני שאתם משווים את המספרים

הדוגמאות מבוססות על הנתונים הפומביים שבידי האתר: מחיר הפתיחה של DIMRI YAMA, ₪3,750,000, שדווח ביום 22 בדצמבר 2025; מחיר המחירון של FIRST לדירת שלושה חדרים, בסביבות ₪6,800,000, שדווח ביום 28 בדצמבר 2025; והממוצע המדווח של SEVEN SEAS, בסביבות ₪8,700,000, ביום 25 במרץ 2026. מחיר פתיחה, מחיר מחירון וממוצע מודדים דברים שונים. אלה עוגנים תקציביים היסטוריים. קבלו הצעה מתוארכת לדירה הספציפית ושאלו אילו תוספות כלולות בה.

רכישה של ₪6.8 מיליון, כשהמזומן מפורק לרכיביו

לשם המחשה, ניקח את המחיר הפומבי של FIRST, ₪6,800,000, ותשלום חתימה שסוכם במשא ומתן בשיעור 20 אחוז. תשלום המחיר הוא ₪1,360,000. זהו לוח תשלומים משוער שנועד להסביר את החשבון, ולא הצעה עדכנית מאומתת. תושב חוץ המוגבל להלוואה של 50 אחוז יזדקק להון עצמי של ₪3,400,000 על חשבון המחיר, אם ההלוואה המלאה תאושר. לאחר תשלום החתימה נותרים עוד ₪2,040,000 של הון עצמי על חשבון המחיר לתשלום עד המסירה.

החלת מדרגות הדירה הנוספת של רשות המסים לשנת 2026 על מחיר זה מניבה מס רכישה של ₪558,899 לאחר עיגול. לפיכך, הון עצמי בתוספת מס מסתכמים לסך ₪3,958,899 לפני עמלות. תושב זכאי הרוכש דירה יחידה באותו מחיר, בתקרת משכנתא של 75 אחוז, נדרש להון עצמי של ₪1,700,000 ולמס של ₪257,886, ובסך הכול ₪1,957,886 לפני עמלות. עולה זכאי באותה תקרת הלוואה משלם מס של ₪79,976, והמזומן לפני עמלות הוא ₪1,779,976. אלה חישובים המבוססים על התקרות, שנבדקו ביום 6 באוקטובר 2026, ולא הצעות בנק.

סיכום הביניים מסומן בכוונה כחלקי. רכישה ישירה עשויה לחסוך את עלות התיווך של הקונה; הצעת מחיר משפטית אחרת משנה שורה נוספת. במחיר זה אין תקרה סטטוטורית לשכר הטרחה המשפטי של היזם, לפי סף המחיר של 2026. הזמנת שדרוגים או חשבון הצמדה עשויים לשנות את הסכום הכולל באופן מהותי. קבלו הצעת מחיר או חישוב מפורט לכל שורה פתוחה, במקום להתייחס לשורה ריקה כאפס.

בחנו את התקציב בתרחישי לחץ לפני התשלום האחרון

אם דירה במחיר ₪6,800,000 מוערכת בשמאות לסך ₪6,400,000 והבנק מחיל מגבלה של 50 אחוז על השווי הנמוך יותר, תקרת ההלוואה יורדת לסך ₪3,200,000. ההון העצמי על חשבון המחיר עולה בסכום של ₪200,000. בנק יכול גם להלוות פחות בשל הכנסה, גיל, התחייבויות או מדיניותו לגבי הכנסות מחו״ל. הקפידו שההבחנה בין התקרה הרגולטורית לבין המסגרת שאושרה לכם בפועל תהיה גלויה בתקציב.

תרחיש לחץ שני הוא הצמדה למדד. אם 40 האחוזים המותרים ממחיר של ₪6,800,000 נותרים חשופים במלואם לעלייה להמחשה של 5 אחוז, התוספת היא ₪136,000. ההצמדה בפועל תלויה במועד של כל תשלום, במדד הבסיס ובחלק הצמוד. תרחיש לחץ שלישי הוא מטבע: עלייה של 5 אחוז בעלות במטבע זר של התחייבות הון עצמי בסך ₪3,400,000 מוסיפה שווה ערך של ₪170,000. אף אחת מההמחשות אינה תחזית.

מס רכישה מחושב על שווי העסקה החייב במס לפי הכללים החלים במועד הרכישה. תשלום ליזם בשלבים אינו מפצל את העסקה לשנות מס חדשות. אזרחות לבדה אינה מקנה תושבות מס ישראלית. בקשו מעורך דין ישראלי המתמחה במיסוי מקרקעין לאשר את התושבות, התא המשפחתי, הבעלות הקיימת וכל הקלה לעולה או לדירה חלופית לפני החתימה; פרק זה אינו יכול לקבוע את הסיווג האישי שלכם.

כל שיעור חל רק על המדרגה שלו. בדוגמה של ₪4,000,000 עגול, מס הרכישה לדירה יחידה של תושב הוא ₪95,538 לאחר עיגול: אפס על המדרגה הראשונה, ₪12,890 על המדרגה הבאה ובערך ₪82,648 על היתרה. בסכום של ₪10,000,000 אותו חישוב מניב ₪513,886. הסכומים חושבו ביום 6 באוקטובר 2026 לפי המדרגות הקבועות בחוק, בלי להניח שינוי עתידי.

תושב חוץ משתמש בדרך כלל במדרגות אלה של דירה נוספת גם כאשר זו תהיה דירתו היחידה בישראל. תושב ישראל הרוכש דירה נוספת משתמש בדרך כלל באותן מדרגות. בסכום של ₪4,000,000 החיוב הוא ₪320,000. בסכום של ₪10,000,000 הוא ₪878,899 לאחר עיגול. דרכון ישראלי יכול להשפיע על סוג המשכנתה, בעוד שהרוכש עדיין משלם לפי לוח מס זה משום שהוא מתגורר בחו״ל.

מה נחשב דירה יחידה

סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין בוחן דירות בישראל ובאזור כהגדרתו בחוק. דירה בחו״ל אינה הופכת אוטומטית את רכישתו של תושב ישראל לדירה נוספת בישראל. החוק רואה בדרך כלל ברוכש, בבן או בת הזוג ובילדים מתחת לגיל 18 רוכש אחד, עם החרגות הקבועות בחוק, ובהן בן זוג החי דרך קבע בנפרד וילדים מסוימים. בעלות נפרדת של בני זוג עשויה לחייב ניתוח זהיר. פיצול החוזה בין בני משפחה אינו יוצר כשלעצמו הטבות נפרדות.

ההגדרה כוללת חריגים לזכות שאינה עולה על שליש בדירה אחרת, או שאינה עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה. נותרים חריגים נוספים ושאלות עובדתיות. הצהירו על כל הזכויות של המשפחה כולה, כולל ירושות ורכישות שטרם הושלמו, והניחו לעורך הדין להחיל את החריגים. המילה יחידה בטופס של הבנק או של היזם אינה מכריעה את תיק המס.

רוכש דירה חלופית יכול להיות זכאי בכפוף למכירת הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בחוק. התקופה הרגילה כיום היא 24 חודשים מהרכישה. ברכישה מקבלן חל כלל מיוחד הקשור לתקופה של 12 חודשים ממועד המסירה החוזי; כאשר המסירה מתעכבת מסיבות שאינן בשליטת הרוכש, מועד המסירה בפועל עשוי לקבוע. מועד הרכישה וכל הארכה זמנית הם בעלי חשיבות. תעדו בחוות הדעת של עורך הדין את המועד האחרון ואת ההשלכה של החמצתו.

לוח המס לעולים

לדירה יחידה של עולה זכאי לפי תקנה 12א, ₪1,978,745 הראשונים פטורים ממס, המדרגה הבאה עד ₪6,055,070 ממוסה בשיעור 0.5 אחוז והמדרגה עד ₪20,183,565 בשיעור 8 אחוזים, לפי הסכומים המוקפאים בהוראה 1/2026. אם המחיר כולו עולה על ₪20,183,565, ההקלה נעלמת לגבי הרכישה כולה. במקרה זה יש לקבוע את החישוב הרגיל החל. בסכום של ₪6,800,000 החיוב של עולה זכאי הוא ₪79,976 לאחר עיגול.

חלון הזמן הרגיל לעולה נמשך משנה לפני הכניסה הראשונה ועד שבע שנים אחריה. לחריג הבנייה יש תנאים נוספים, ובהם כניסה ראשונה בתוך שלוש שנים מהרכישה ואישור עלייה מתאים בתוך שנה מהרכישה. פרק העולים מסביר את התזמון. אין לראות בו לעולם זכות פתוחה לקנות עכשיו ולעלות מתי שהבניין יושלם.

כלל נפרד לתושבים חל גם על מי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה. הדבר עשוי לתמוך בשומה מתוקנת ובהחזר לפי שיעורי הדירה היחידה הרגילים לתושב. כלל זה נבדל מלוח המס של 0.5 אחוז לעולים. עורך הדין צריך לאשר אם חלה על החוזה שלכם הארכה זמנית או כלל אחר התלוי במועד.

הגשה, תשלום ושאלת 2027

רשות המסים מחייבת דיווח בתוך 30 ימים, עם פרטי העסקה, הרוכש והמעמד והשומה העצמית. במכירות קבלן משתמשים בדרך כלל בטופס 7000B. מועד התשלום הרגיל הוא 60 ימים מהמכירה לפי סעיף 90א. הוראות דחייה הקבועות בחוק עשויות לחול בנסיבות מסוימות, אך מבצע 20/80 אינו יוצר הארכה אוטומטית של מועד המס. הוראה 1/2026 קובעת את הקנס על איחור בהגשת הצהרה בסך ₪310 לכל שבועיים של איחור מיום 16 בינואר 2026 עד 15 בינואר 2027; ריבית והשלכות אחרות הן נפרדות.

ההקפאה של 2025 שמרה את סכומי הסף לדירה יחידה של 2024 לתקופה 2025 עד 2027. הוראה 1/2026 קובעת במפורש תוקף לדירה יחידה עד 15 בינואר 2028. השיעורים של 8 אחוזים ושל 10 אחוזים לדירה נוספת הוחזרו בסוף נובמבר 2021 והוארכו לאחר מכן; מועד הסיום המודפס בהוראה הוא 31 בדצמבר 2026. לסכומי הסף המוקפאים בשקלים ולשיעורים הזמניים באחוזים יש שעונים משפטיים שונים.

גלובס דיווח ביום 7 בספטמבר 2026 כי תקופת הבחירות מאריכה את הצו הזמני למשקיעים עד פברואר 2027. עוד דווח על תמיכת משרד האוצר בהפיכת השיעורים הגבוהים לקבועים ועל קריאות אחרות להפחתה. דוח זה לא הצליח לאמת באופן עצמאי, נכון ליום 6 באוקטובר 2026, את יום הפקיעה המדויק הקשור לבחירות או לוח מס חלופי חדש לשנת 2027 שנחקק. התייחסו לידיעה כאל הארכה מדווחת הטעונה אישור משפטי. בררו מהו הדין התקף במועד החתימה; מהדורה זו אינה מספקת מדרגות 2027 מומצאות.

משכנתה יכולה לממן חלק מרכישה על הנייר, אך עדיין תצטרכו לעמוד בלוח התשלומים של היזם אם הבנק ילווה פחות מהצפוי. קבלו אישור בכתב ותוכנית משיכות לפני שאתם מקבלים על עצמכם התחייבות זו. היעזרו ביועץ בעל ניסיון בהכנסות מחו״ל כשהדבר רלוונטי, ובקשו מעורך הדין שלכם לבדוק את הבטוחות ואת תנאי המימון; המגבלות המפורטות כאן הן מידע כללי ולא הבטחה לאשראי.

תושב חוץ ואזרח ישראלי המתגורר בחו״ל

הוראה 329 משתמשת בהגדרה משפטית של אזרח ישראלי הלקוחה מסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין. הגדרה זו כוללת גם תושבי ישראל מסוימים וקטגוריות מסוימות במרשם האוכלוסין. מבחן המבוסס על דרכון בלבד אינו מלא. תושב חוץ שאינו נכלל בהגדרה זו נכנס בדרך כלל לקטגוריית דירה להשקעה, עם תקרה של 50%. אזרח ישראלי המתגורר בחו״ל ורוכש דירה יחידה מזכה בישראל יכול עקרונית לקבל מימון של עד 75%, תוך תשלום מס רכישה כתושב חוץ. בקשו מהבנק לפרט את הסיווג שלו ואת ההצהרות שהוא דורש.

מחשבון המשכנתה של Shavnu משתמש בפרופיל רוכש נפרד לכל אחד מהמקרים הנפוצים האלה. הם קיצורי דרך שימושיים לתכנון התקציב, אך אינם מכריעים בשאלת התושבות, ההגדרה הסטטוטורית של אזרחות או מבנה בעלות משפחתי חריג. הבנק רשאי לאשר פחות מהתקרה. תושב ישראל שאינו אזרח צריך לקבל סיווג פרטני ולא להניח שפרופיל האזרח הזר במחשבון מתאר את מצבו.

בקשו הצעות ממחלקות המשכנתאות או מדסקי הלקוחות הבינלאומיים של בנקים ישראליים, ובהם מזרחי טפחות, לאומי, הפועלים, דיסקונט והבינלאומי. נכונותם לקבל תיק הכנסה מסוים מחו״ל, מטבע הלוואה מסוים או הסדר חתימה מרחוק לא אומתה לצורך דוח זה נכון ליום 6 באוקטובר 2026. יועץ משכנתאות יכול לתאם את הבקשות אך אינו יכול לחייב את הבנק. בקשו מכל בנק הצעה ותנאים משלו בכתב.

הכנסה ומסמכים

הבנק מכיר בהכנסה מתועדת המשולמת באופן סדיר ומופיעה בחשבון. הוא מביא בחשבון גם התחייבויות קיימות בחישוב ההכנסה הפנויה. ההבהרה מפברואר 2026, שנכנסה לתוקף ביום 1 באוקטובר 2026 לאחר הדחייה ביוני, מחייבת שמבחן ההחזר הרלוונטי יביא בחשבון הלוואות דיור קיימות וחדשות המובטחות באותו נכס, בכפוף להגדרות ההוראה ולכללי יתרת התקופה. נטילת הלוואה שנייה כנגד הדירה אינה יוצרת מכסת הכנסה חדשה.

הכינו דרכונים ומסמכי זהות ישראליים כשהדבר רלוונטי, הצהרות על תושבות מס ומספר זיהוי לצורכי מס, הוכחת כתובת, דפי חשבון עדכניים, אישורי העסקה ושכר, דוחות מס שהוגשו בחו״ל, פירוט חובות קיימים ומקור ההון העצמי. עצמאים צריכים להיערך להצגת דוחות כספיים של העסק והוכחה שההכנסות מגיעות לחשבונם הפרטי. הבנק עשוי לבקש דוח אשראי מארץ המוצא ותרגומים מאושרים. אין רשימת מסמכים אחידה ללווים זרים ואין שפה שמתקבלת בכל מקום: קבלו את הרשימה של הבנק הספציפי.

הוראה 451 מחייבת בדרך כלל החלטה, ואם הבקשה אושרה, אישור עקרוני, בתוך חמישה ימי עסקים. במקרים חריגים שהוגדרו מראש הדבר יכול להימשך שבעה ימי עסקים, בצירוף הודעה על החריגה ועל הסיבה לה. התנאים שהוצעו חייבים להישאר בתוקף 24 ימים לפחות, בכפוף לאימות ולתנאי ההוראה. אין בכך כדי לקבע כל משיכה בריבית של היום עד שהבניין יימסר כעבור שנים.

שמאות ומשיכות בשלבים

כללי השמאות של הבנק מתבססים בדרך כלל על הנמוך מבין מחיר החוזה והערכת השמאי לצורך חישוב שיעור המימון הרלוונטי. שמאות נמוכה מגדילה את ההון העצמי הנדרש מכם. שאלו כיצד הנחות, תשלומים נדחים, שדרוגים ותוספות הצמדה למדד משפיעים על המחיר המוכר ועל מסגרת האשראי. הציבו את תנאי המשיכה של הבנק לצד מועדי התשלום ליזם, כדי שמסמך חסר לא יהפוך להפרת חוזה.

ההלוואה יכולה להשתחרר בשלבים ישירות באמצעות שוברי התשלום של הדירה לחשבון הפרויקט. כל משיכה יוצרת חוב עם השלכות ריבית משלה. שאלו מתי מתחילים ההחזרים, האם יש תקופה של תשלום ריבית בלבד, כיצד יתומחרו בהמשך הרכיבים הקבועים והמשתנים ומה יידרש לאשר מחדש אם המסירה תידחה. הבנק עשוי לדרוש שההון העצמי של הרוכש ישולם תחילה. סכום אישור כולל ללא תוכנית משיכות מתוארכת אינו מספיק ברכישה על הנייר.

מבצעי תשלום נדחה והלוואות בלון מסובסדות

לוח תשלומים 20/80 של יזם פירושו 20% כעת והיתרה של 80% בהמשך, לפי תנאי המבצע. זו יכולה להיות דחייה חוזית פשוטה, או הלוואה נפרדת על שם הרוכש שעליה היזם משלם חלק מהריבית. הלוואת בלון דוחה את תשלום הקרן למועד מאוחר יותר; במבנה בולט ניתן לדחות גם את הריבית. בררו מי הלווה, מי המלווה, מהי הקרן, מהו מועד הפירעון, מהן הערבויות ומי משלם לאחר שהסבסוד מסתיים. ייתכן שהרוכש יהיה חייב בהלוואה גם אם הדירה מתעכבת.

בהודעת בנק ישראל מיום 23 במרץ 2025 הוצעו טיפול הוני מחמיר בפרויקטי בנייה עם היקף משמעותי של מכירות בתשלום נדחה ומגבלה על הלוואות בולט ובלון בסבסוד יזמים. הכלל הסופי, בסעיף 8א להוראה 329 בנוסח יוני 2026, הוא 10% מביצועי הלוואות הדיור הרלוונטיים של כל בנק ברבעון קלנדרי, עד ליום 31 בדצמבר 2026. ההודעה תיארה הצעה חודשית; יש להסתמך על הכלל הסופי הרבעוני. זוהי מגבלה על תיק האשראי של הבנק. היא אינה מגבילה את המקדמה של כל רוכש לשיעור מסוים ואינה מבטיחה משכנתה של 80%.

חוזר 2816 מיום 6 באפריל 2025, שנכנס לתוקף, קובע משקל סיכון של 150% למימון בנייה רלוונטי כאשר שיעור חוזי המכר שבהם נדחה למועד המסירה חלק העולה על 40% מהמחיר עולה על 25% מכלל החוזים, עם הוראות מעבר לחוזים ולפרויקטים קיימים. הדבר מגדיל את נטל ההון של הבנק ועשוי להשפיע על הצעות היזמים. מגבלת ההלוואות המסובסדות אינה חלה על ביצועים מזכים שקיבלו אישור עקרוני לפני תחילת התחולה. הארכה מעבר למועד הסיום הקבוע, 31 בדצמבר 2026, לא אושרה נכון ליום 6 באוקטובר 2026. שאלו את הבנק כיצד תמומן ההצעה ותמוחזר לאחר שסבסוד או כלל זמני מסתיימים.

ריביות ודוגמת החזר

בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה של 3.25% ביום 1 בספטמבר 2026; ההחלטה הבאה שהוכרזה צפויה ביום 21 באוקטובר 2026. לפי ההגדרה המקובלת של ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז, ריבית הפריים לייחוס היא 4.75%. הצעת המשכנתה יכולה להיות פריים בתוספת או בניכוי מרווח, ריבית קבועה, צמודה למדד המחירים לצרכן או צמודה למטבע חוץ. ריבית הפריים לבדה אינה מספיקה לתמחור ההלוואה כולה.

בהנחת ריבית שנתית לא צמודה של 5% לאורך 30 שנה, להלוואה של ₪3,400,000 החזר חודשי קבוע של ₪18,252 בקירוב. גבול ההכנסה של 50% מחייב הכנסה פנויה חודשית מוכרת של ₪36,504 בקירוב, ורף 40% מחייב ₪45,630 בקירוב. אלה המחשות מחשבון נכון ליום 6 באוקטובר 2026. הן אינן כוללות ביטוח, עמלות ושינויים בריבית או במדד, ואינן הצעות בנקים שנסקרו.

התחזית של חטיבת המחקר של בנק ישראל מיום 6 ביולי 2026 העמידה את ממוצע ריבית בנק ישראל ברבעון השני של 2027 על 3.0%, בכפוף להנחותיה. התחזית קודמת להחלטת ספטמבר ואינה מבטיחה ריבית משכנתה או מחיר של משיכה מאוחרת. מסלול צמוד מטבע חוץ יכול לצמצם את אי ההתאמה להכנסות מחו״ל אך יוצר חשיפות מטבע אחרות. הוראה 329 קובעת חריג מוגבל ברמת הבנק להלוואות במטבע חוץ לתושבי חוץ; בקשו מהבנק להסביר את השימוש בו בהצעה שלכם.

דירה על הנייר היא התחייבות חוזית לבנות דירה ולהעבירה. חוק המכר (דירות) 1973 מסדיר נושאים ובהם מפרט, ליקויים, מסירה ורישום. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) 1974 מגן על התשלומים באמצעות בטוחות מוגדרות. בקשו מעורך הדין העצמאי שלכם לבדוק כיצד שני החוקים פועלים בחוזה בפועל, ומבודק מוסמך להעריך את הדירה שנמסרה; פרק זה מספק מידע כללי.

מה הערבות מכסה

הערבות הבנקאית והביטוח הקבועים בחוק מבטיחים את הסכומים ששולמו, למעט רכיב המע"מ, מפני אי יכולת מוגדרת להעביר את הזכויות שהוסכמו. החוק מתאר עיקולים, הליכי חדלות פירעון ומניעה מוחלטת של מסירת החזקה. ביטול הסכם המכר לבדו אינו מספיק במפורש. הערבות גם אינה מבטחת כל ליקוי או תביעת פיצוי. לכן סעיף ביטול מטעמים סביבתיים זקוק למנגנון החזר יעיל משלו ולבחינה משפטית; פרק הסיכונים מרכז את הראיות הסביבתיות לגבי השכונה.

רכיב המע"מ מטופל באמצעות קרן ייעודית של המדינה להחזר בעת מימוש הבטוחה. הסדר זה נובע מתיקון 9 לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שפורסם במרץ 2017. הוא נפרד מתיקון 9 לחוק המכר (דירות) מיולי 2022. מספרי תיקון דומים גרמו לבלבול בין שני החוקים. אין לראות בסכום ערבות נטו נמוך יותר ראיה לכך שמחיר הדירה ברוטו אינו כולל מע"מ.

בפרויקט מלווה שלמו באמצעות שוברי התשלום של הדירה. אמתו את הפרטים באופן עצמאי מול הגוף המלווה ושמרו כל קבלה ואת הבטוחה התואמת לה. הוראת תשלום שהתקבלה בדוא"ל ששונה אינה אימות מספק. החוק מטיל את עלויות הבטוחה על המוכר, בכפוף להסדר החוזי המפורש שלו בעניין קבלת כספים; על עורך הדין לבדוק כל סעיף המחייב אתכם בעלויות אלה. ניתן להחליף ערבויות רק בהתאם לתנאים שבחוק ובחוזה, ולכן יש לבחון את שחרורן במועד המסירה.

נוסחת ההצמדה לאחר 7 ביולי 2022

הצמדה למדד תשומות הבנייה מוסדרת בסעיף 5ג לגבי חוזים שנחתמו החל מיום 7 ביולי 2022. 20 האחוזים הראשונים של המחיר אינם צמודים. לכל היותר מחצית מכל תשלום שמעבר לאותם 20 אחוז ראשונים ניתנת להצמדה. יחד, כללים אלה חושפים להצמדה לכל היותר 40 אחוז מהמחיר המלא. המדד המותר הוא מדד תשומות הבנייה למגורים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. החוזה יכול לקבוע הצמדה בשיעור נמוך יותר.

בררו מהו מדד הבסיס, איזה מדד שפורסם משמש בכל מועד תשלום, כיצד מפוצל תשלום החוצה את גבול 20 האחוזים הראשונים וכיצד מטופלת ירידה במדד. ההצמדה נעצרת בדרך כלל במועד המסירה החוזי. חריגים שבחוק הקשורים לאיחור שגרם הרוכש או לסיכול החוזה מחייבים ניתוח משפטי. יש לבחון לאור החוק סעיף רחב המתיר למוכר לדחות את מועד המסירה ולהמשיך לגבות הצמדה.

לוחות תשלומים ועסקאות 20/80

ניתן לנהל משא ומתן על לוח תשלומים המובטח בערבות בנקאית או בביטוח במסגרת החוק. אם המוכר משתמש בבטוחות אחרות, סעיף 3 מחיל גם תקרות תשלום לפי שלבי הבנייה שנקבעו בתקנות. לכן אין זה מדויק לומר שהחוק לעולם אינו מגביל את לוח התשלומים. בקשו מעורך הדין לזהות את הבטוחה החלה ואת לוח התשלומים הקבוע בדין. תשלום הנמוך משיעור של 7 אחוז אינו מוגן או בר החזר באופן אוטומטי רק משום שהוא קטן.

השוו הצעות לפי המחיר החוזי המלא, כשהחשיפה למדד, המסים, התוספות וכל הסכם אשראי נפרד גלויים לעין. שאלו אם 20 האחוזים הנקובים כוללים דמי הרשמה מוקדמים, אם היתר בנייה משנה את הסכום לתשלום ואם מועד פירעון של הלוואת בלון עשוי להגיע לפני קבלת המפתחות. סבסוד של היזם עשוי להסתיים גם אם הבנייה נמשכת. מגבלות הבנקים ומועד סיומן הנקוב, 31 בדצמבר 2026, מוסברים בפרק המשכנתאות.

פיצוי על איחור במסירה

לגבי חוזים שנחתמו החל מיום 7 ביולי 2022, סעיף 5א מעניק פיצוי ללא הוכחת נזק כאשר האיחור עולה על חודש אחד. בגין החודש הראשון עצמו אין תשלום לפי החוק. בחודשים השני עד הרביעי שיעור הפיצוי הוא 100 אחוז מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה; בחודשים החמישי עד העשירי 125 אחוז; ומהחודש האחד עשר 150 אחוז. החוק קובע תשלום חודשי. הסכימו מראש על הראיות לדמי השכירות ההשוואתיים ושמרו תיעוד של המועדים החוזיים והמועדים בפועל.

בדמי שכירות השוואתיים להמחשה של ₪10,000 לחודש ובאיחור של שנים עשר חודשים, המדרגות שבחוק מניבות ₪30,000 בגין החודשים השני עד הרביעי, ₪75,000 בגין החודשים החמישי עד העשירי וכן ₪30,000 בגין החודשים האחד עשר והשנים עשר, ובסך הכול ₪135,000. חישוב זה הוא דוגמה נכון ליום 6 באוקטובר 2026 ואינו תחזית לדמי השכירות בשדה דב. על חוזים מוקדמים יותר חל משטר שונה, ובכלל זה סף האיחור הקודם וחישוב רטרואקטיבי, ולכן אין להחיל טבלה זו על הסכם ישן יותר.

הפטורים הקבועים כיום בחוק נוגעים לאיחור שנגרם אך ורק על ידי הרוכש ולסיכול לפי המבחן שבחוק החוזים החל. אירוע המתואר כמלחמה, מחסור בעובדים או זיהום אינו מכריע אוטומטית את המבחן המשפטי. בקשו מעורך הדין לבחון את הסיבה בפועל, את הצפיות ואת ראיות המוכר. חוזה אינו יכול לשלול הגנות קוגנטיות של הרוכש.

מפרט, שינויים וליקויים

המפרט הטכני והתוכניות צריכים להיות נספחים חתומים. תעדו מידות ושיטת מדידה, גימורים, זיכוי למטבח, נקודות חשמל, מיזוג אוויר, חלונות, מרפסת, נגישות ומספרי זיהוי של החניה והמחסן. הגדירו אילו שינויים מחייבים הסכמה, מה ההשלכה של הקטנת שטח ומה המחיר ומועד ההשלמה של שדרוגים שהרוכש מזמין. הדמיית השיווק לא צריכה להיות התיעוד היחיד של מאפיין החשוב לכם.

במהלך תקופת הבדק החלה המוכר נושא בדרך כלל באחריות, אלא אם יוכיח שהנזק נגרם על ידי הרוכש. תקופת האחריות שלאחריה נמשכת שלוש שנים, ועל הרוכש להוכיח שהסיבה נעוצה בתכנון, בעבודה או בחומרים. על אי התאמה יסודית במבנה חל משטר מיוחד בחוק של 20 שנה וכללים נוספים מעבר לו. אין מדובר באחריות גורפת לכל רכיב למשך 20 שנה. מסרו הודעה בכתב, שמרו תצלומים מתוארכים ואפשרו את ההזדמנות לתיקון הקבועה בחוק, ובמקרים שנויים במחלוקת או דחופים היעזרו בייעוץ משפטי.

המע"מ עומד על 18 אחוז החל מיום 1 בינואר 2025, לפי הפרשנות שפרסמה רשות המסים. ודאו שמחיר הדירה המוצע כולל את המע"מ החל, כיצד החוזה מטפל בשינוי עתידי בשיעור ואם מחירי התוספות נקובים כשהם כוללים מע"מ. שמרו פרוטוקול מסירה, את אישורי האכלוס ואת לוח הזמנים שהוסכם לרישום. התיק המשפטי של הדירה החדשה נשאר פעיל גם לאחר קבלת המפתחות.

בנו את גיליון העלויות לפני שאתם מסכימים למחיר דירה. סמנו כל נתון כסכום הקבוע בדין, כנוהג שוק מבוסס מקור, כהצעת מחיר בכתב או כהמחשה. אין אחוז אחד מאומת לעלויות הסגירה בשדה דב. עורך הדין שלכם לענייני מקרקעין צריך לאשר את חיובי הרכישה, ורואה החשבון שלכם צריך להשוות את תוצאות המס על השכרה ועל מכירה עבור משק הבית שלכם ומדינת התושבות שלכם.

שכר הטרחה המשפטי של היזם עשוי להשתנות מעל סף המחיר

התקנות להגבלת הוצאות משפטיות, בנוסחן המוצמד שבתוקף מיום 1 בפברואר 2026, מגבילות את החיוב לנמוך מבין ₪5,915 או 0.5 אחוז ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ, כאשר התקנות חלות. התקרה אינה חלה כאשר מחיר הדירה עולה על ₪4,642,750. לכן רכישה בסך ₪4,000,000 נמצאת מתחת לסף המחיר, והסכום המרבי כולל מע"מ בשיעור 18 אחוז יעמוד על ₪6,979.70. רכישה בסך ₪6,800,000 עולה על הסף, ולכן יש לנהל משא ומתן על החיוב החוזי. עורך הדין של היזם מטפל בעסקה ובחובות הרישום של המוכר; עדיין נדרש לכם ייצוג משלכם.

שכר הטרחה המשפטי וסף המחיר המוצמדים לשנת 2027 טרם אושרו נכון ליום 6 באוקטובר 2026. יש להחיל את הסכומים שפורסמו והרלוונטיים לעסקה, ולא להניח שהקפאת מס הרכישה מקפיאה גם כל עמלה אחרת. בהמחשה של ₪6,800,000, שכר טרחה של עורך דין מטעם הקונה בשיעור 0.5 אחוז בתוספת מע"מ הוא ₪40,120, ודמי תיווך של 2 אחוז בתוספת מע"מ הם ₪160,480. אחוזים אלה הם דוגמאות המבוססות על נתוני הייחוס מהשוק שצוטטו, ולא עמלות שכל קונה חייב בהן.

בנקאות, מטבע וביטוח

אין להחיל באופן סמוי אחוז מסך המשכנתה על עמלת הטיפול בבקשה המסוימת: חוזר בנק ישראל מיום 31 ביולי 2024 קובע מקסימום של ₪360. יש לתמחר בנפרד שמאות, רישום הבטוחה, מסמכים מאושרים וכל יועץ. שאלו על עמלות פירעון מוקדם, שינוי מסלולים ועלות מחזור הלוואת בלון במועד הפירעון. סבסוד ריבית זמני אינו ויתור על כל עלויות ההלוואה.

השוו הצעות המרה לפי מספר השקלים שמגיעים בפועל לחשבון התשלומים המאושר. עמלת העברה נמוכה המפורסמת עשויה להתקיים לצד מרווח המרה יקר. לשם המחשת סדר הגודל בלבד, עלות המרה כוללת משוערת של 1 אחוז על ₪3,400,000 היא ₪34,000. זהו חישוב אריתמטי, לא שיעור שהוצע על ידי ספק. בדיקת מקור הכספים והמועד האחרון להגעתם חשובים לא פחות משער ההמרה; קבלו אישור למסלול המתוכנן לפני העברת הכספים.

מלווים למשכנתאות דורשים בדרך כלל ביטוח מבנה וביטוח חיים, בכפוף לתנאיהם ולחריגים החלים. הפרמיות תלויות בשווי הבנייה מחדש המבוטח, בבריאות הלווה ובגילו, בכיסוי ובחריגים. מחיר הרכישה של נכס כולל את הקרקע ואינו זהה לשווי הבנייה מחדש שלו. בקשו הצעת ביטוח המכסה את דפוס המגורים בפועל, כולל היעדרות ממושכת או השכרה. לא אומתה פרמיה אחידה לשדה דב.

ארנונה וניהול הבניין

ארנונה מוטלת לפי השימוש, השטח הנמדד בעירייה, אזור המס וסיווג הבניין. צו הארנונה של תל אביב יפו לשנת 2026 מבחין בין משתנים אלה וכולל חריגים לפי כתובת. לשם ייחוס, טבלת המגורים בצו מציינת עבור סוג AA באזור 1 סך של ₪112.99 למטר רבוע לשנה בקטגוריית הדירות החלה עד 140 מטרים רבועים, וסך של ₪139.60 לקטגוריה שמעל 140 מטרים רבועים. אלה תעריפים מותנים מהטבלה, ולא שומה מאושרת לדירה עתידית בשדה דב.

לפי התעריף המותנה הראשון, 100 מטרים רבועים לפי מדידת העירייה מניבים ₪11,299 לשנה, או בערך ₪942 לחודש כשווה ערך תקציבי. אשרו מול העירייה את כתובת הכניסה, האזור, סוג הבניין והשטח הנמדד; השטח בחוברת המכירה והשטח לפי העירייה עשויים להיות שונים. לשטחי שירות ומתקנים משותפים עשויים לחול כללי חיוב משלהם. השומה העתידית הספציפית, תעריפי 2027 והתעריפים במועד המסירה בפועל לא אושרו. קבלו את השומה החלה עם קבלת החזקה.

דמי ועד בית ודמי ניהול תלויים באיוש, אבטחה, מעליות, בריכות, חדר כושר, מערכות אנרגיה, ביטוח וקרנות לתחזוקה. לא אושר תעריף ניהול חתום ובר השוואה בשדה דב נכון ליום 6 באוקטובר 2026. בקשו את טיוטת הסכם הניהול, תקציב השנה הראשונה, נוסחת החלוקה, אופן החיוב במע"מ, ההפרשות לקרן והליך החלפת חברת הניהול. שאלו מי משלם עבור דירות שלא נמכרו ועבור גירעונות ראשוניים. דמי ניהול נמוכים בתקופת ההיכרות עלולים להשאיר את הבניין בתת מימון בהמשך.

הכנסה משכירות: השוואה בין שלושה מסלולים

חוברת הניכויים לשנת 2026 מציינת תקרת פטור חודשית על שכירות בסך ₪5,654. לפי מנגנון ההפחתה, אם דמי השכירות החודשיים המצטברים העומדים בתנאים הם ₪8,000, העודף מעל התקרה הוא ₪2,346 והחלק הפטור שנותר הוא ₪3,308. הסכום שאינו פטור הוא ₪4,692, לפני כללי המס וההוצאות החלים. בפעמיים התקרה, ₪11,308, הפטור מתמצה. אלה חישובים להמחשה, נבדקו ביום 6 באוקטובר 2026, ואינם קובעים שכירות צפויה בשדה דב.

בשכירות להמחשה של ₪10,000 לחודש לאורך שנה שלמה, מסלול המס הרגיל בשיעור 10 אחוז מההכנסה ברוטו מניב ₪12,000 מס שנתי בישראל, לפני כל הקלה סטטוטורית ספציפית למשכיר שהוא גם שוכר. השירות של רשות המסים מחייב תשלום עד 31 בינואר שלאחר שנת השכירות. השוו את כל המסלולים עם רואה חשבון, כולל השלכות הפחת במכירה והטיפול בזיכוי ממס זר. הקלת מס בישראל אינה מבטלת חובת דיווח או מס במדינת המוצא של הקונה. יש לבדוק שוב את התקרה והדין החלים במועד העתידי של תחילת ההשכרה.

מכירה: מס שבח ועלויות יציאה נוספות

מס שבח נוגע בדרך כלל לעליית הערך החייבת במס לאחר תיאומי עלות וניכויים מותרים, ולא למחיר המכירה כולו. לגבי דירה שנרכשה חדשה על ידי יחיד, 25 אחוז מהשבח הריאלי החייב הם נקודת מוצא סטטוטורית מקובלת כאשר לא חל פטור, בכפוף לדין, למבנה הבעלות ולמיסים אחרים. שמרו אסמכתאות על מס רכישה, עורך דין, תיווך, שיפורים מוכרים ומימון, כדי שיועץ יוכל לקבוע אילו עלויות ניתנות לניכוי.

הפטור לדירה יחידה מותנה. החוק כולל מבחני מגורים ובעלות, ובדרך כלל דרישה לבעלות של 18 חודשים לפחות מהמועד שבו הנכס הפך לדירת מגורים, וכן מגבלות על שימוש קודם סמוך באותו פטור. הוראת ביצוע 1/2026 קובעת תקרת שווי לפטור בסך ₪5,008,000, המוקפאת עד 31 בדצמבר 2027. מכירה בשווי גבוה יותר אינה פטורה במלואה רק משום שהנכס הוא דירה יחידה. חוזה רכישה על הנייר שנחתם שנים קודם לכן אינו מתחיל באופן אוטומטי את תקופת ההחזקה בדירת המגורים המושלמת.

תושב חוץ חייב להוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו כדי ליהנות מפטור דירה יחידה העומד בתנאים, בהתאם לדרישת ההוכחה שבחוק. יש לבחון באופן פרטני את התושבות, האינטרסים המשפחתיים והמסמכים הזמינים. חיוב במס זר עשוי לחול גם אם ישראל פוטרת את המכירה. שאלו על מס יסף, פחת, היטל השבחה, דמי תיווך, שכר טרחה משפטי ועמלות סילוק הלוואה או פירעון מוקדם לפני חישוב תמורת המכירה נטו.

לפני החתימה פתחו שני תיקי ייעוץ: תיק הרכישה בישראל ותיק לכל מדינה שבה אתם תושבי מס או חייבים במס על בסיס אזרחות. אמנה למניעת כפל מס יכולה לחלק את זכויות המיסוי ולהעניק הקלה מכפל מס; היא אינה פוטרת אוטומטית ממס רכישה בישראל. בקשו מהיועצים בשתי המדינות לתאם ביניהם את מבנה הבעלות, הטיפול בהשכרה, הזיכויים והדיווח. הערות אלה לפי מדינה הן מתווה לדיון זה ואינן ייעוץ מס אישי.

ארצות הברית

אזרח או תושב ארה״ב מדווח בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם, כולל הכנסה משכירות בישראל, בדולרים. IRS Publication 527 מסביר את נושא ההכנסה משכירות, ההוצאות המותרות בניכוי והפחת; נכס מושכר בחו״ל עשוי לחייב ניתוח פחת שונה מזה של נכס בארה״ב. שמרו רישומים מתוארכים של המחיר, התשלומים, השכירות, ההוצאות והמס הזר. בדוח המס האמריקאי עשוי להופיע סכום חייב במס השונה מהסכום שמוסה בישראל. שאלו על זיכויי מס זר במקום להניח שתשלום מס של 10 אחוזים על השכירות בישראל מסלק את החבות בארה״ב.

לפי IRS, נדל״ן בחו״ל המוחזק ישירות אינו מדווח כשלעצמו לא בטופס FBAR ולא בטופס 8938. חשבון בנק בישראל המשמש למימון הנכס או לתפעולו הוא נכס פיננסי נפרד. חובת FBAR חלה בדרך כלל כאשר השווי המצטבר של החשבונות הזרים הרלוונטיים עולה על US$10,000 בכל עת במהלך השנה הקלנדרית. לטופס 8938 ספים נפרדים המשתנים לפי סטטוס ההגשה ומקום המגורים; החזקה באמצעות חברה, שותפות או נאמנות זרה עשויה לחייב טפסים נוספים. גם הצהרה עצמית לבנק במסגרת FATCA אינה מחליפה את הדיווחים של הרוכש עצמו.

משכנתה ישראלית היא עדיין חוב לצורך ניתוח המס האמריקאי. בדירה מושכרת יש לייחס את הריבית ועלויות אחרות לפי כללי ההשכרה; החזר הקרן אינו הוצאת שכירות. בשימוש אישי, הכללים של Publication 936 לגבי דירה מזכה וחוב רכישה מובטח קובעים אם הריבית מותרת בניכוי. שמרו רישומי קרן והחזרים בשקלים לצד המרתם לדולרים, ובקשו מיועץ אמריקאי לבחון בנפרד השלכות של חוב במטבע זר. התשובה עשויה להיות תלויה בשימוש אישי או בהשכרה ובעסקה הספציפית. אין כאן קביעה גורפת לגבי רווחי שער.

צרפת

האמנה בין צרפת לישראל שנחתמה בשנת 1995 עוסקת בהכנסה ממקרקעין בסעיף 6 ובהקלה מכפל מס בסעיף 23. תושבי צרפת צריכים לדווח על השכירות מישראל ועל כל מכירה בטפסים הצרפתיים הרלוונטיים ולפי שיטת האמנה החלה. בקשו מיועץ צרפתי לזהות את ההקלה החלה על ההכנסה הספציפית ולבדוק אם חלים היטלים סוציאליים. כלל באמנה המתיר לישראל למסות אינו הוראה להשמיט את ההכנסה מהדוח הצרפתי.

הנחיות רשויות המס בצרפת מחייבות גילוי של חשבונות זרים רלוונטיים בטופס 3916 או 3916 bis. חשבון ישראלי שנפתח לתשלומי הדירה צריך להיכלל בבדיקה זו. מס העושר על נדל״ן לתושבי צרפת עשוי לכלול נכסי נדל״ן חייבים מחוץ לצרפת; סף שווי הנדל״ן הנקי החייב הוא €1.3 מיליון לפי ההנחיות שנבדקו ביום 6 באוקטובר 2026. נתחו את כלל נכסי הנדל״ן של משק הבית, החובות המותרים בניכוי, הוראות האמנה וכל חריג למעבר תושבות. מחיר הדירה לבדו אינו קובע את חבות מס IFI.

בריטניה

לפי הנחיות HMRC בנושא הכנסות מחו״ל, תושבי בריטניה משלמים בדרך כלל מס על הכנסה משכירות מחו״ל ומדווחים עליה בדרך כלל במסגרת Self Assessment, עם אפשרות להקלה מכפל מס. שמרו חישובים בליש״ט ואישורי מס ישראליים. יש לעיין באמנה בין בריטניה לישראל ובפרוטוקול שלה משנת 2019 לגבי ההכנסה והרווח הרלוונטיים. ההקלה בגין עלויות מימון בהשכרה למגורים והשפעת השימוש הפרטי מחייבות חישוב של רואה חשבון בריטי.

בסיס ההעברה בבריטניה הוחלף ביום 6 באפריל 2025 במשטר הכנסות ורווחים מחו״ל לארבע שנים. לפי HMRC, תושבים חדשים זכאים נדרשים לתקופה קודמת של עשר שנים לפחות שבהן לא היו תושבי בריטניה, וההקלה מחייבת הגשת בקשה. השארת השכירות מישראל בבנק ישראלי אינה יוצרת כשלעצמה פטור. לכספים זרים קודמים שלא מוסו עשויות להיות סוגיות מעבר. בשל השינויים בכללים, מדריכי נדל״ן ישנים אינם אמינים במיוחד לרכישה בשנת 2027.

קנדה

תושבי קנדה צריכים בדרך כלל להביא בחשבון הכנסה משכירות מכל העולם ואת האמנה בין קנדה לישראל שנחתמה בשנת 2016. האמנה מתירה מיסוי במדינת המקור של הכנסה רלוונטית ממקרקעין וכוללת הוראות להקלה מכפל מס. שמרו רישומי עלות והכנסה בדולרים קנדיים, ובקשו מרואה חשבון לחשב את הזיכויים הזמינים ואת כל סוגיה עתידית של רווח או מס יציאה.

לפי הנחיות CRA לטופס T1135, סף העלות המצטברת לנכסים זרים מוגדרים הוא מעל C$100,000 בכל נקודה במהלך השנה. נכס מושכר בחו״ל עשוי להיות חייב בדיווח גם כאשר המשכנתה משאירה מעט הון עצמי: המבחן מבוסס על העלות ולא על ההון העצמי הנקי של הבעלים. נכס המוחזק בעיקר לשימוש או להנאה אישיים מוחרג, והשימוש נבחן לפי העובדות. חשבונות ונכסים זרים אחרים עשויים להפוך את מבחן הסכום המצטבר לרלוונטי גם כאשר נכס יחיד לבדו נמוך מהסף.

רוכשים דוברי רוסית

השפה אינה קובעת תושבות מס. דובר רוסית עשוי להיות תושב ישראל, רוסיה, מדינה אירופית אחרת או מקום אחר, וכל מקרה מחייב ניתוח מס ואמנה של אותה מדינה. הכינו איות שמות התואם לדרכונים, לרישומי המצב האישי, למסמכי מקור העושר ולדפי הבנק; השיגו את התרגומים והאימותים שעורך הדין הישראלי והגוף המממן דורשים. ישבו סתירות בתעתיק לפני הוצאת החוזים והערבויות.

לגבי כספים המוחזקים ברוסיה, ההנחיות של הבנק המרכזי של רוסיה בנושא העברות חוצות גבולות וההגבלות הזמניות עשויות להשתנות, ולבנק הישראלי המקבל ולמוסדות המתווכים יש החלטות ציות משלהם. העברה מותרת בבנק השולח אינה מבטיחה קבלה ביעד. נכון ליום 6 באוקטובר 2026 לא אושרו מגבלת העברה אחידה עדכנית או מסלול עובד לחשבון פרויקט בשדה דב. דאגו שהבנק השולח והבנק המקבל בפועל יאשרו את המסלול ואת המסמכים לפני שתסכימו למועד חוזי. קבלו ייעוץ ספציפי למדינה לגבי דיווח על חשבונות זרים ועל השכרה.

רוכשים דוברי ספרדית

לתושב ספרד ולתושב מדינה באמריקה הלטינית יש כללי דיווח ואמנות שונים. בספרד, הנחיות רשות המסים לגבי Modelo 720 מחייבות בחינה של קטגוריות נפרדות של נכסים בחו״ל ושל סף הדיווח של €50,000 לקטגוריה הרלוונטית, בכפוף לחריגים ולכללי ההגשה בשנים הבאות. נכס בחו״ל עשוי להיות חייב בדיווח גם כשהוא לשימוש אישי. זכות בדירה על הנייר ודירה גמורה ורשומה עשויות לחייב ניתוח דיווח שונה; שאלו יועץ ספרדי מתי החובה נוצרת לראשונה.

תושבי ספרד צריכים לבחון גם את מיסוי השכירות או הרווח ברמה העולמית ואת החובות הקשורות למס עושר. ודאו מהי האמנה העדכנית בין ספרד לישראל לגבי ההכנסה הנדונה ואת חישוב הזיכוי. תושבי אמריקה הלטינית צריכים לבקש מיועץ מקומי לבדוק אם קיימת אמנה עם מדינת התושבות שלהם וכיצד מצהירים על נכסים, חשבונות והכנסות בחו״ל. שירות בספרדית במשרד המכירות אינו קובע חובות אלה.

העברת כספים ומסמכים

בכל המדינות, שאלו את הבנק הישראלי המקבל מה יקבל לפני החתימה: זהות הרוכש, מספרי זיהוי לצורכי מס, הסבר על מקור הכספים, מסמכי מכירה או ירושה תומכים כשרלוונטי וחשבון על השם המתאים. קשרו את הוראת ההעברה לשובר התשלום של הדירה ובדקו את הפרטים באופן עצמאי. חשבון של עורך דין, ספק תשלומים ושובר פרויקט הם הסדרים שונים; בקשו מעורך הדין לקבוע את המסלול המותר ואת ההגנה החלה על ההסדר שלכם.

בקשו מהמוסד המקבל את דרישותיו לגבי שפה ומסמכים מקוריים. מסמך זר עשוי לחייב תרגום מאושר, אישור נוטריוני או אפוסטיל; לגבי ייפוי הכוח ייתכן שיהיה זמין מסלול אימות קונסולרי. הגדירו מי רשאי לחתום, ללוות, לקבל הודעות ולהשתתף במסירה. אל תניחו שמסמך אחד מסמיך לכל שלב בנקאי, מיסויי ורישומי.

עולה חדש ותושב חוזר צריכים לתכנן את החוזה, אישור העלייה, הכניסה הראשונה, התושבות לצורכי מס והמשכנתא כתיק אחד. חלק מההטבות חלות על עולה, חלקן על תושב לראשונה וחלקן רק על תושב חוזר ותיק. כדאי לבקש מיועץ מס ישראלי לקבוע כל מעמד ומיועץ זכאות לאשר את הסיוע בדיור. המידע כאן אינו יכול לקבוע זכאות אישית.

ההקלה במס רכישה והעיתוי שלה

מדרגות הדירה היחידה שבתקנה 12א, בתוקף החל מיום 15 באוגוסט 2024, מעניקות לרוכש הזכאי מס אפס עד ₪1,978,745, 0.5 אחוז עד ₪6,055,070 ו8 אחוזים עד ₪20,183,565, לפי הסכומים המוקפאים בהוראת ביצוע 1/2026. מעל תקרת המחיר האחרונה ההקלה אובדת לגבי הרכישה כולה. במחיר הציבורי של ₪6,800,000 המשמש בדוח זה, החישוב הנוכחי הוא ₪79,976, לעומת ₪257,886 לפי מדרגות דירה יחידה לתושב רגיל ו₪558,899 לפי מדרגות תושב חוץ.

החלון הרגיל הוא שנה לפני הכניסה הראשונה ושבע שנים לאחריה. החריג לרכישה על הנייר לפני הכניסה מוציא את תקופת הבנייה מהחישוב הרלוונטי, אך מחייב כניסה ראשונה בתוך שלוש שנים מהרכישה ואחד מאישורי העלייה המזכים בתוך שנה מהרכישה. המסמכים המזכים לפי התקנה כוללים את אשרת העולה המפורטת, את התעודה ואת סוג A1. הבטחה של אנשי המכירות שעיכוב בבנייה מאריך את ההטבה ללא הגבלה אינה מספיקה.

יש לציין במפורש את המועדים והמסמכים בדיווח למס. התקנה הקודמת והוראות המעבר עשויות להיות רלוונטיות למי שעלה לפני 15 באוגוסט 2024; חוזה שנחתם לפני הרפורמה אינו זוכה אוטומטית במדרגות החדשות. יש לקבל חוות דעת על העסקה בפועל ועל כל בחירה. מסלול ההחזר לתושב רגיל לפי סעיף 9 כפוף לכלל שנתיים משלו ולהארכות התלויות במועד, אם יש. אין לערבב אותו עם ההקלה לעולים.

הפטור לעשר שנים על הכנסות מחו״ל שרד את שינוי חובת הדיווח

תושבים לראשונה ותושבים חוזרים ותיקים העומדים בתנאים שומרים על פטור לעשר שנים על הכנסה מזכה שמקורה בחו״ל לפי פקודת מס הכנסה. מעמד של תושב חוזר ותיק מחייב בדרך כלל עשר שנים רצופות בחו״ל לפי ההגדרה הרלוונטית. מקור ההכנסה חשוב: שכר דירה מדירה בישראל מקורו בישראל, ועבודה שמבוצעת פיזית בישראל אינה נחשבת אוטומטית להכנסה מחו״ל רק משום שמעסיק זר משלם עליה.

תיקון 272 לפקודת מס הכנסה נחקק ביום 2 באפריל 2024 ופורסם ביום 7 באפריל 2024. הוא מבטל את הפטור המיוחד מדיווח על הכנסות מחו״ל למי שהופכים לתושבים לראשונה או לתושבים חוזרים ותיקים החל מיום 1 בינואר 2026. הפטור ממס עצמו, למי שעומד בתנאים, נותר בעינו. מי שמגיע בשנת 2026 או 2027 צריך להכין רישומים של הכנסות ונכסים בחו״ל גם כאשר לא חל מס ישראלי על הכנסה פטורה. מי שהגיע לפני 2026 נדרש לניתוח מעבר משלו. אותה הטבה לעולם אינה מבטלת חובות דיווח במדינה אחרת.

תמריץ נפרד למגיעים בשנת 2026

חוברת הניכויים של רשות המסים לשנת 2026 מציינת הקלה נוספת לעולים ולתושבים חוזרים ותיקים זכאים שמגיעים מיום 5 בנובמבר 2025 ועד 31 בדצמבר 2026. היא נוגעת להכנסה מזכה מיגיעה אישית בישראל, עם תקרות של ₪600,000 בשנת 2026, בכפוף לכלל החלק היחסי של השנה, ₪1,000,000 בכל אחת מהשנים 2027 ו2028, ₪350,000 בשנת 2029 ו₪150,000 בשנת 2030. יש לבדוק את התנאים לגבי סוג ההכנסה, צדדים קשורים וזכאות אישית. זהו צעד נפרד מהפטור לעשר שנים על הכנסות מחו״ל.

חלון ההגעה שאומת מסתיים ביום 31 בדצמבר 2026. הרחבה למי שמגיעים לראשונה בשנת 2027 לא אושרה נכון ליום 6 באוקטובר 2026. אין לתקצב את שכרו של מי שמגיע בשנת 2027 כפטור ממס על סמך תוכנית 2026. גם לגבי לווה זכאי, יש לשאול את הבנק למשכנתאות באיזו הטבה זמנית בהכנסה נטו הוא מכיר וכיצד ההחזרים יישארו בני השגה לאחר שתסתיים.

משכנתא וסיוע בדיור

העלייה אינה מחליפה את חיתום האשראי. הבנק מיישם את הסיווג המשפטי שבהוראה 329 של בנק ישראל, את מבחן הדירה היחידה או החלופית, את הוכחות ההכנסה ואת השמאות. דירה יחידה העומדת בתנאים יכולה להיכלל בקטגוריית 75 אחוז, אך הבנק חייב לאשר כיצד הוא מסווג מי שקונה לפני העלייה ולווה לאחריה. מס רכישה נמוך יותר יכול להקטין את הסכום הנדרש במזומן; הוא כשלעצמו אינו מעלה את תקרת המשכנתא הרגולטורית.

עולים זכאים שאין בבעלותם דירה יכולים לבקש הלוואת זכאות בסיוע המדינה דרך הבנקים למשכנתאות המשתתפים. מסגרת הזכאות שפורסמה מבוססת על ניקוד, ויכולה לעמוד בתוקף עד 15 שנים מהעלייה. הסכום נקבע באופן אישי ואינו שיעור קבוע ממחיר דירה בשדה דב. הסקירה של הכנסת משנת 2023 מתארת נוסחת ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, לפי הנמוכה מבין הריבית הממוצעת שפורסמה בניכוי 0.5 נקודות אחוז, הריבית של הבנק המלווה ו3 אחוזים. יש לבקש תעודת זכאות עדכנית ולהשוות את העלות הצמודה להצעת משכנתא רגילה.

הסיוע בשכר דירה של משרד הבינוי והשיכון יכול לתמוך בעולים זכאים בתקופה שבה הם שוכרים דירה. המדריך של המשרד עודכן ביום 14 במאי 2026; הסכומים ומשך הסיוע תלויים במצב משק הבית ובתוכנית החלה. חתימה על רכישת דירה על הנייר עשויה להשפיע על ההגדרה של חסר דירה, ולכן יש לקבל החלטה לפני שמניחים שהסיוע יימשך בתקופת הבנייה. לא אומתה קצבה כללית לכל רוכש בשדה דב.

הטבות המכס וההטבות העירוניות עלולות לפוג לפני מסירת המפתחות

מסגרת היבוא של רשות המסים מאפשרת בדרך כלל לעולים זכאים הקלה על טובין לשימוש ביתי בעד שלושה משלוחים בתוך שלוש שנים מהכניסה המזכה, בכפוף למגבלות על הטובין ולכללי ההארכה. זוהי הטבת יבוא, לא הנחה ברכישת דירה. אחסון, משלוח ועיכוב בבנייה אינם מאריכים אותה אוטומטית. יש לברר את מצב המכס לפני תיאום משלוחים לדירה עתידית.

צו הארנונה של תל אביב יפו לשנת 2026 מעניק לעולה זכאי הנחה של 50 אחוז על עד 100 מטרים רבועים למשך שנים עשר חודשים בתוך עשרים וארבעה החודשים שמתחילים במועד הרישום או קבלת המעמד הרלוונטי. מדריכים ארציים כלליים מתארים הנחה אפשרית של עד 90 אחוז; הכלל שפרסמה העירייה לשנת 2026 הוא הנתון המקומי הרלוונטי. העירייה היא שקובעת את הזכאות ואת המחזיק החייב. אם המסירה מתרחשת לאחר החלון הזה, ייתכן שההטבה הרגילה כבר נוצלה או פקעה. לקטגוריות אחרות של תושבות או שירות יש כללים משלהן. יש לבקש תשובה אישית בכתב לפני שמנכים הנחה מתקציב עתידי.

השתמשו בשאלות אלה כדי לרכז מסמכים, ולאחר מכן בקשו מעורך הדין ומיועץ המשכנתאות שלכם לבחון את התשובות. תשובה של משרד המכירות הופכת לאכיפה רק באמצעות תנאים חתומים מתאימים. רשימת בדיקה זו היא מידע כללי.

זוהי רשימת נושאים לדיון עם עורך דין מקרקעין עצמאי בישראל. מדובר במידע כללי, והוא אינו יכול להחליף בדיקה של החוזה, הזכויות במקרקעין, היתר הבנייה ומסמכי המימון.

מסרו לעורך הדין ולגורם המממן תמונת מצב מלאה, ובקשו מהם לפרט פורמטים, שפות ומסמכי מקור נדרשים. להלן רשימת הכנה; הדרישות הפרטניות שלהם הן הקובעות. מדובר במידע כללי ולא בהבטחה לאישור.

אלה נקודות לבדיקה בידי עורך דין, יועץ משכנתאות או בודק בלתי תלוי. הן אינן מעידות כשלעצמן על התנהלות פסולה. שמרו בכתב את המסמך השנוי במחלוקת ואת התשובה שקיבלתם.

העתיקו את אבני הדרך הרלוונטיות לתיק הרכישה שלכם והזינו את המועדים החוזיים. עורך הדין צריך לאשר את המועדים המשפטיים, והגורם המממן צריך לאשר את תנאי משיכת כספי ההלוואה. זהו רצף כללי ולא תחזית למסירת פרויקט מסוים; לוח הזמנים של השכונה מופיע בפרק לוח השנה 2027.

1. פנייה ראשונה: בקשו הצעה מתוארכת לדירה, תוכנית, מפרט, סטטוס היתר הבנייה וטיוטת לוח זמנים. כסף: אין צורך בתשלום לצורך בדיקת המסמכים. אחריות: הרוכש ומשרד המכירות.
2. לפני הסכם ההזמנה: עורך הדין בודק את התוקף המחייב, תנאי ההחזר, האירוע המחייב במס ואת דרך התשלום המותרת. כסף: רק סכום ההזמנה שסוכם, בתנאים שנבדקו. תעדו אם הסכום נזקף לטובת תשלום המחיר הראשון.
3. לפני החוזה: השלימו את בדיקות הזכויות, ההיתר, הבטוחות, הסביבה והמס; קבלו אישור משכנתה ותעדו את ההון העצמי. כסף: שכר טרחת עורך הדין ואנשי מקצוע נוספים כפי שסוכם, לפי תנאי ההתקשרות עמם. תעדו תנאים פתוחים לפני החתימה.
4. בחתימה: חתמו על החוזה ועל נספחיו, ואמתו את פרטי שוברי התשלום ואת הסמכות של כל מיופה כוח. כסף: התשלום הראשון לפי החוזה בניכוי דמי הזמנה שנזקפו, וכן עלויות שמועד תשלומן נפרד. שמרו את הגרסאות החתומות ואת אסמכתאות התשלום.
5. בתוך 30 ימים ממועד המכירה: הגישו את ההצהרה על הרכישה ואת המסמכים המעידים על מעמדכם. כסף: היערכו לתשלום מלוא המס לפי השומה העצמית, גם אם תשלום המחיר לקבלן נדחה. שמרו את אישור ההגשה ואת השומה.
6. בתוך תקופת המס הרגילה של 60 ימים: שלמו את מס הרכישה שנקבע בשומה, או תעדו את הדחייה הספציפית שבחוק שעליה הצביע עורך הדין ואת המועד המעודכן. כסף: מס, ללא תלות בהתקדמות הבנייה. שמרו את הקבלה מרשות המסים.
7. אחרי כל תשלום בשובר: התאימו את הקבלה לערבות הבנקאית או לפוליסה שהונפקה, בהתאם לכלל 14 ימי העסקים ולכל חלופה מותרת. כסף: כל תשלום חוזי והפרשי הצמדה שחושבו נכון. עורך הדין מטפל בפערים.
8. באבן דרך של היתר או של בנייה: ודאו שהאירוע שהוגדר בחוזה אכן התרחש לפני שמגיע מועד התשלום הקשור אליו. כסף: כל השלמה שסוכמה. הגורם המממן בודק את תנאי המשיכה שלו ומעביר את הכספים שאושרו דרך שובר התשלום.
9. לפני מועד פירעון של מימון או של סבסוד: אמתו מחדש את ההכנסה, השמאות, תוקף האישור ואפשרויות המחזור. כסף: ריבית, קרן או הון עצמי נוסף לפי הסכם ההלוואה בפועל. עשו זאת לפי מועד החוב גם אם הדירה טרם הושלמה.
10. לפני המסירה: השיגו את מסמכי האכלוס ואת מסמכי שחרור הבטוחות, תאמו בדק בית והתאימו את רישום תשלומי המחיר. כסף: יתרת התשלום לפי החוזה, משיכת משכנתה שאושרה, הצמדה כדין ותוספות מתועדות. עורך הדין בודק את התנאים לפני העברת הכספים.
11. בקבלת החזקה: חתמו על פרוטוקול מסירה מדויק, רשמו הסתייגויות בגין ליקויים, קבלו את המפתחות וזהו את החניה, המחסן והמונים. כסף: דמי ניהול, ביטוח, שירותים ותשלומים לעירייה לפי כללי תחילת החיוב בפועל. הודיעו על המחזיק הנכון ותאמו גישה לתיקונים.
12. אחרי המסירה: מסרו הודעות על ליקויים ועקבו אחר התיקונים; עקבו אחר רישום החלקה ורישום הבית המשותף. סעיף 6ב מחייב בדרך כלל רישום בית משותף בתוך שנה מהמאוחר מבין רישום החלקה או המסירה, ולאחר מכן רישום הרוכש בתוך שישה חודשים מהמאוחר מבין רישום הבית המשותף או המסירה, בכפוף לחריגים שבחוק. שמרו תיעוד של ההתקדמות עד לרישום הזכויות.
13. לפני השכרה או מכירה: בחרו את מסלול המיסוי החל על הכנסה משכירות או חשבו את תמורת המכירה נטו, ואמתו את חובות הדיווח במדינת התושבות. כסף: עלויות שוטפות, מס, עמלות תיווך או שכר טרחה משפטי וכל עלות של פירעון הלוואה. שמרו את המסמכים המקוריים של הרכישה ושל ההשבחות עבור היועץ.