הגוש הגדול: 1,892 בעלים, חמישים שנה, פסק דין אחד

הגוש הגדול הוא צבר החלקות בבעלות פרטית שישבו בתוך שדה התעופה שדה דב. הקרקע נקנתה בידי משפחות דורות לפני שתל אביב צמחה סביב המסלול. כשהממשלה המירה את השדה בדיור ב-2010 וב-2012, הבעלים האלה לא נעלמו. הם הפכו לבעיה סטטוטורית שיושבת תחת תוכנית של 16,000 דירות.

המילון של האתר עצמו שם את המניין על 1,892 בעלים פרטיים. הזכויות שלהם היו חלקיות, חופפות וקשורות לרישומי קדסטר שנדיר שמופיעים בחוברות מבריקות. מכרז רמ״י מוכר מגרש נקי ליזם זוכה אחד. הגוש הגדול דרש בית משפט שיחלק זכויות בין כמעט אלפיים צדדים לפני שמישהו יוכל לטפל בקרקע כמו אתר פיתוח רגיל.

ערעורים על זכויות מקרקעין נגד התוכניות המפורטות היו סיבה אחת שמכרז הענק מספטמבר 2024 לכ-7,100 יחידות במרכז ובצפון נדחה שוב ושוב לתוך 2025, לצד ערעור נפרד על משטר רוחות. בעלות פרטית לא היתה הערת שוליים בתיק התכנון. היא היתה מנגנון עיכוב שמניינו נמדד בבעלים, לא בחודשים.

שלושה מגרשי מגורים באשכול הם קרקע פרטית, ואלה שלושה סיפורים שונים. מגרש 102 הוא של הגוש הגדול: תוכנית העיצוב שלו נוקבת במנהלים שמונו בידי בית המשפט לגוש הגדול כבעלים. מגרש 105 שייך לכ-200 בעלים פרטיים שהתארגנו לבנות אותו בעצמם, עם מנהל פרויקט במקום יזם. תוכנית העיצוב של מגרש 108 נוקבת בקבוצת בעלים פרטית נפרדת כיזם ובעלים. אף אחד מהשלושה לא היה בגל אוגוסט 2021 ברמ״י שהוליד את ASHIRA, RAINBOW וסגירה שיא של ₪4.4 מיליארד, וכל אחד הולך בנתיב משפטי משלו: בעלים בונים לעצמם, או עסקאות קומבינציה שבהן הבעלים מקבלים דירות גמורות במקום מחיר קרקע במזומן.

מגרש 105 קיבל אישור תוכנית עיצוב באפריל 2024, המוקדם מבין השלושה ברשומה הציבורית. מגרשים 102 ו-108 קיבלו אישורי תוכנית עיצוב בינואר 2025, שדווחו יחד עם מגרש נוסף בכתבת ״הצצה לעתיד״ ב-14 בינואר 2025. לאף אחד מהשלושה לא היה יזם צרכני נקוב במרשם נכון לאוגוסט 2026.

יחד השלושה מונים 1,146 דירות בתוכניות שאושרו: 365 במגרש 102, 372 במגרש 105, ו-409 במגרש 108. זה יותר מחמישית ממניין המגורים של מתחם אשכול, שיושב על קרקע שהמדינה מעולם לא מכרה במכרז.

ב-17 בספטמבר 2025 מראות רשומות הרובע אבן דרך היסטורית: בית משפט יישב את חלוקת הקרקעות הפרטיות ואישר את טבלת הזכויות ל-1,892 בעלי הגוש הגדול. הכתבה כינתה זאת פסיקה על איך לפצל זכויות שחסמו פיתוח קוהרנטי עשרות שנים.

ההחלטה לא מסרה לשום יזם בודד מגרש מוכן למסירה. היא קבעה איך בעלים חלקיים ממופים על מגרשי התכנון שהעירייה כבר שרטטה, מה שכלכליסט דיווח כחלוקה באשכול, במתחם נוסף ובתוכנית השכנה תא/3700. זה ההבדל בין ניצחון בבית משפט להיתר בנייה. תוכנית העיצוב של מגרש 102 יכלה לזוז בוועדה כי המסה האדריכלית כבר שורטטה. טבלת הזכויות אמרה לשוק מי יקבל תשלום, ובאיזו צורה, כשהמסה הזאת תיבנה.

עיכובי מכרז הענק בסוף 2024 ובתחילת 2025 כבר הראו איך אי-ודאות בזכויות קרקע מקפיאה הון. מכרזי קרקע מדינה במרכז ובצפון יכלו להיסגר בפברואר ובמרץ 2025 אחרי שערעורים נפרדים נדחו; שעון הגוש הגדול לקח יותר זמן. והוודאות לא החזיקה מעמד שנה: ב-30 באוגוסט 2026 בית המשפט פסק שההגרלה שמחלקת מתחמים ספציפיים בין הבעלים הפרטיים לא תתקיים בינתיים, כי הזיהום, עלות הניקוי והעיכוב עשויים להיות שונים בין המתחמים ולהטות את שוויים.

מימון קרקע פרטית אינו זהה לתשלום לרמ״י. ב-6 באוגוסט 2025 מראות רשומות הרובע ש-Barkat Capital העמידה מימון של ₪1.153 מיליארד ל-203 בעלי קרקע פרטיים באשכול. הם בעלי מגרש 105, קבוצה נפרדת מ-1,892 בעלי הגוש הגדול, וההסדר מאפשר להם לבנות את המגרש בעצמם במקום למסור אותו ליזם.

בעסקת קומבינציה התשואה של בעל הקרקע היא דירות בבניינים הגמורים, לא שיק בסגירה. משמע שבעל הקרקע זקוק למימון גישור מול יחידות עתידיות בזמן שמגדלים מתוכננים, מקבלים היתר ונבנים. קו האשראי של Barkat הוא סוג הגיבוי המוסדי שהופך זכויות על נייר למאזן שבנק יכיר.

השוו זאת ל-ASHIRA במגרש 101, זוכת רמ״י שגייסה יותר מ-₪2.5 מיליארד במימון בנייה ממזרחי-טפחות והבינלאומי הראשון בינואר 2026. אותו רובע, מבנה התקשרות אחר. הסיכון של ASHIRA יושב אצל יזם נקוב ובנקים נקובים. מגרשים פרטיים יושבים אצל קבוצות בעלי קרקע, מממן כמו Barkat, ובמקרים מסוימים יזם שמנהל משא ומתן על תנאי הקומבינציה.

לקרקע הפרטית יש מגרש רביעי באשכול. במרץ 2025 Dan Real Estate זכתה במכרז הבעלים למגרש 104: 260 דירות ועוד 300 מ״ר מסחר, בתשלום של כ-₪100 מיליון במזומן ו-55 אחוז מהדירות לבעלים. כלכליסט אמד את העסקה בכ-₪600 מיליון ומרכז הנדל״ן בכחצי מיליארד שקל. Dan ניצחה את חן ואיתי גינדי, אלקטרה, אזורים וצמח האמרמן.

העסקה הזאת מראה מה קורה אחרי שהזכויות ברורות: הליך תחרותי בין יזמים גדולים, מחיר מפורסם, ומניין יחידות מוגדר. מגרש 102, של הגוש הגדול, מוקדם יותר על העקומה: טבלת זכויות בספטמבר 2025, תוכנית עיצוב בינואר 2025, אין יזם או שם שיווקי, ומאז אוגוסט 2026 הגרלת חלוקה שקפאה בית המשפט.

פוסט באתר שכותרתו ״משקיעים פרטיים בשדה דב: ׳לא באמת האמנו…׳״ יושב בארכיון רשומות הרובע, תזכורת שרוכשים מקומיים טיפלו בחלקות האלה כספקולטיביות שנים. פסק הדין וקו המימון הם הראיה שהאמונה זזה מפולקלור לחוזים.

אם אתם משווים ASHIRA או RAINBOW למגדל עתידי במגרש פרטי, התחילו במי שעומד מולכם בחוזה. במגרש רמ״י אתם מתקשרים עם יזם יחיד שזכה במכרז פומבי במחיר קרקע מפורסם. במגרש פרטי אתם במורד הזרם מקבוצת בעלים, אולי הסכם קומבינציה, ואולי מממן כמו Barkat. שאלו מי מחזיק בהסכם הפיתוח, ובמגרש 102 האם טבלת הזכויות של הגוש הגדול וההגרלה הקפואה משפיעות על המגרש הספציפי שאתם נכנסים אליו.

שנית, בדקו את שעון ההיתר. זוכי רמ״י מ-2021 כבר בבנייה או עם היתר: RAINBOW קיבל את היתר החפירה הראשון ברובע במרץ 2024; ASHIRA קיבל היתר בנייה מלא במרץ 2026. לבעלי מגרש 105 יש מימון בנייה והם בונים; למגרשים 102 ו-108 יש תוכניות עיצוב אבל אין פרויקט נקוב ואין היתר בנייה נכון לספטמבר 2026. אישור עיצוב הוא שער שנפתח. הוא אינו מגדל בדרך.

שלישית, תמחרו את פרמיית הסיכון בכנות. זוכי קרקע מדינה בפברואר 2025 שילמו בערך 40 אחוז פחות לדירה משיא 2021, לפי סיקור מכרז המרכז ב-ynet. בקרקע פרטית המחיר ייקבע אחרת שוב, לעיתים דרך יחידות בעין ולא דרך שורת קרקע שקופה למ״ר. פסיקת ספטמבר 2025 ומסגרת Barkat מפחיתות אי-ודאות משפטית. הן אינן ערבות לאותו תאריך מסירה או מותג יזם כמו מגרש שכבר יש לו אבן פינה ומימון בנקאי.