מה ש־4 מיליון ₪, 8 מיליון ₪ ו־15 מיליון ₪ באמת קונים בשדה דב

עוגן היחידה השלמה הנמוך ביותר שפורסם במרשם שבעת הפרויקטים לצרכן הוא DIMRI YAMA (TLV) במגרש 107 באשכול: שיווק מ־3.75 מיליון ₪ לדירת שני חדרים, שהוכרז ב־22 בדצמבר 2025. י.ח. דמרי קנתה את המגרש מקבוצת חנן מור שקרסה ב־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024 אחרי שהצעת 1.5 מיליארד ₪ של מור ב־2021 נכשלה בהסדר חוב של 3.2 מיליארד ₪.

ב־3.75 מיליון ₪ אתם קונים לתוך סכמה של 458 יחידות עם מגדל בן 39 קומות, מגדל בן 16 קומות, שני בניינים מרקמיים בני תשע קומות, ורכיב מלון על אותו מגרש. סטודיו עד יחידות חמישה חדרים בתמהיל. פנים של קלי הופן ואדריכלות של רוני זיס על הברושור. ממוצע שני החדרים ברובע בשאלות הנפוצות בתחילת 2026 הוא 3.81 מיליון ₪, כמעט בדיוק כניסת דמרי.

4 מיליון ₪ לא קונים לכם פנטהאוז עם נוף לים. הם קונים כרטיס כניסה בשם בפרויקט היחיד שפרסם רצפה בשקלים במרשם. ב־ASHIRA, RAINBOW, UTOPIA, ZOHI, FIRST ו־GINDI VOGUE מוצג מחיר התחלה ריק בקובץ הפרויקט נכון לאוגוסט 2026.

עמוד השוק שם את ממוצע ארבעה החדרים ברובע על כ־8.1 מיליון ₪, אבל הכותרת הזאת מסתירה פיצול מתחם: אשכול כ־9.6 מיליון ₪, מרכז כ־6.5 מיליון ₪. תקציב 8 מיליון ₪ יושב בין העמודות האלה. הוא ריאלי לעסקת אופציה במרכז (העמוד מצטט אופציות במתחם המרכזי סביב 63,000 ₪ למ״ר) והדוק לדירת ארבעה חדרים גדולה באשכול בסימן 9.45 מיליון ₪ של השאלות הנפוצות.

GovMap רשמה מכירה ב־4 ביולי 2026 המתויגת לאזור שדה דב: 7,750,907 ₪ על 137 מ״ר, חמישה חדרים, קומה עשירית. זה 56,577 ₪ למ״ר, בתוך טווח החודשים האחרונים של רשות המסים. ההזנה לא נוקבת בפרויקט. בחמישה חדרים, לא ארבעה, היא עדיין מראה מה שבערך 7.75 מיליון ₪ קנו על הנייר באותו קיץ.

GINDI VOGUE הושקה בכ־49,000 ₪ למ״ר ביוני 2025, דיווח מרכז הנדל״ן, עשרות אחוזים מתחת ל־70,000־85,000 ₪ ״ממוצע רובע״ בעמוד של גינדי עצמה. ב־49,000 ₪ למ״ר, 8 מיליון ₪ מרמזים על כ־163 מ״ר אם שיעור ההשקה החזיק. גינדי שיווקה אחר כך מכ־59,000 ₪ למ״ר. עמוד הפרויקט עדיין ממקם את זה מתחת לטווח רובע של 70,000־85,000 ₪. הנפח היה חשוב: העיתונות ציטטה בערך 700 דירות שנמכרו תוך שבועות מההשקה השוקת.

עלו בסולם החדרים והפרמיה של אשכול מופיעה. עסקאות חמישה חדרים בשנים עשר החודשים האחרונים ממוצעות כ־11.4 מיליון ₪ באשכול מול כ־8.6 מיליון ₪ במרכז, לפי עמוד השוק מאוגוסט 2026. נתון חמישה החדרים בשאלות הנפוצות בתחילת 2026 הוא 11.61 מיליון ₪, עוקב אחרי עמודת אשכול.

ב־27 ביוני 2026, GovMap רשמה 11,288,423 ₪ על 151 מ״ר, חמישה חדרים, קומה שלושים ושבע: 74,758 ₪ למ״ר. ספירת הקומות מצביעה על מגדל חדש (גבהים משווקים דגל רצים 34 עד 45 קומות). 15 מיליון ₪ יושב מעל החוזה הזה אבל מתחת למכירת פנטהאוז של 19.5 מיליון ₪ שדווחה ל־ASHIRA באוגוסט 2024.

כלכליסט, באוגוסט 2025, שמה את ממוצע העסקה הסגורה של Rainbow של ישראל קנדה על 11 מיליון ₪ עם 234 יחידות שנמכרו ב־2 מיליארד ₪ בסך הכול. דיווחי רבעון ראשון 2026 הראו אחר כך כ־300 יחידות Rainbow בכ־85,700 ₪ למ״ר גם כשגלובס קראה את הקצב כקורס. 15 מיליון ₪ לכן סביר כטריטוריית Rainbow או ASHIRA באשכול, אבל לא אוטומטי: קומה, חשיפה ושלב עדיין מזיזים את ספירת השקלים.

עמוד השוק והשאלות הנפוצות יחד מפרסמים סולם מחיר־חדרים שימושי כהקשר, לא כתפריט. שאלות נפוצות תחילת 2026: שני חדרים 3.81 מיליון ₪, שלושה חדרים 6.86 מיליון ₪, ארבעה חדרים 9.45 מיליון ₪, חמישה חדרים 11.61 מיליון ₪. רצפת 3.75 מיליון ₪ של דמרי חותכת מתחת לנתון שני החדרים בשאלות הנפוצות ב־60,000 ₪. נתון שלושה החדרים בשאלות הנפוצות ב־6.86 מיליון ₪ הוא המקום שבו רוכש מתחיל אם הוא רוצה יותר משני חדרים בלי לחצות 8 מיליון ₪ במתמטיקת השאלות הנפוצות לבדה.

קצוות מעגנים את התקרה ואת הרצפה. המכירה הגבוהה ביותר שנרשמה בקורפוס: 43.75 מיליון ₪ על 508 מ״ר באשכול (86,122 ₪ למ״ר). הנמוכה: 2.3 מיליון ₪ על 32 מ״ר (71,875 ₪ למ״ר). 15 מיליון ₪ הוא יוקרה אמצעית בשדה הזה, לא הראש.

יגאל דמרי אמר במרץ 2025 שמחירים בשדה דב יכולים להגיע ל־150,000 ₪ למ״ר. זה ציטוט תקרה של יו״ר, לא ממוצע נוכחי. מרכז הנדל״ן באפריל 2026 דיווח על הובלת דמרי במחיר ממומש למ״ר ברובע. קראו שאיפה ועסקאות ממומשות כתאים נפרדים.

GINDI VOGUE משווקת מכ־59,000 ₪ למ״ר, הושקה ליד 49,000 ₪. ZOHI הושקה בכ־70,000 ₪ למ״ר בינואר 2026 ל־230 יחידות בשני בניינים בני 15 קומות ובלוק אחד בן תשע קומות. ממוצע דיווח ישראל קנדה ברבעון הראשון של 2026 ליד 85,700 ₪ למ״ר על Rainbow הוא שורת העסקה הסגורה העמוקה ביותר שדווחה בעיתונות מיזם.

נתוני מ״ר מאפשרים להשוות נייר הנחה במרכז לנייר מגדל באשכול. הם לא אומרים לכם את גודל השיק עד שמכפילים בתוכנית בחוזה שלכם. יחידה של 32 מ״ר ב־71,875 ₪ למ״ר (הקצה הנמוך) ויחידה של 508 מ״ר ב־86,122 ₪ למ״ר (הקצה הגבוה) שתיהן חיות בתוך אותו תג רובע.

רוכשים מחו״ל לעיתים קרובות ממירים לדולרים או יורו בראש. הכתבה הזאת נשארת בשקלים כי כל נתון עם מקור מפורסם בשקלים. מט״ח הוא בעיית הבנק שלכם, לא של רשות המסים.

חמישה משבעת פרויקטי הצרכן לא מפרסמים מחיר התחלה במרשם. משרדי מכירות מצטטים לפי בקשה. חוזי אופציה עשויים לשבת ב־~63,000 ₪ למ״ר של המרכז בזמן שעסקאות אשכול סגורות מדפיסות גבוה יותר. דגימות GovMap לא נושאות שמות פרויקט. ממוצעי שאלות נפוצות ועמוד שוק נבדלים במתודולוגיה.

דיווחי רבעון ראשון 2026 תיארו האטת מכירות בכל הרובע. תחקיר כלכליסט במאי 2026 דיווח שכמעט חצי מיחידות Dimri Yama שנמכרו נרכשו בידי בעל השליטה. תביעה באוגוסט 2026 ביקשה כ־500,000 ₪ מגינדי על חששות זיהום. מחיר הוא עמודה אחת בגיליון. סיכון צד נגדי, תיקי קרקע, ומהירות הם אחרים.

אם סוכן נותן לכם ״ממוצע שדה דב״ אחד, שאלו איזו טבלה: חודשים אחרונים ברשות המסים, שאלות נפוצות תחילת 2026, השקת גינדי, או דיווח Rainbow. אם הם נותנים ציטוט יחידה שלמה בלי מחירון חתום, בקשו את מתמטיקת המ״ר ואת מספר המגרש. 4 מיליון ₪, 8 מיליון ₪ ו־15 מיליון ₪ הם רצועות שימושיות רק כשאתם יודעים באיזו עמודה אתם עומדים.

ליד 4 מיליון ₪, אתם באזור הכניסה שפרסמה דמרי או בממוצע שני החדרים בשאלות הנפוצות, כנראה יחידה קטנה במרקם או באחיזת מגדל באשכול, לא פנטהאוז בקו ים. ליד 8 מיליון ₪, אתם רוכבים על משחקי ערך במרכז (אריתמטיקת ההשקה של גינדי, ממוצעי ארבעה חדרים במרכז) ועל תחתית נתוני רשות המסים לארבעה חדרים באשכול, עם הדפס יולי של GovMap כנקודת נתון חוזה אמיתית. ליד 15 מיליון ₪, אתם בטריטוריית חמישה חדרים וקומות גבוהות במגדל באשכול, עם ממוצע 11 מיליון ₪ של Rainbow ומכירת הקומה השלושים ושבע ביוני ב־GovMap כמשווים, לא כערבויות.

אף אחד מזה אינו ייעוץ השקעות או הבטחת זמינות. זו מפה של מה שהרשומה הציבורית באמת אומרת באוגוסט 2026, כדי שתוכלו להיכנס לאולם תצוגה בידיעה אילו מספרים עם מקור ואילו עדיין ריקים.