El plan director, en claro.

Los urbanistas israelíes usan rova para un distrito de ciudad. Rova Sde Dov es el nombre oficial y comercial del barrio de unos 1,300 dunams que sustituye al aeropuerto Dov Hoz. Cuando un folleto dice "el distrito", se refiere a esta unidad, no a una torre o a un complejo.

El plan director divide el distrito en tres complejos: Mitcham Eshkol (sur, por la calle Levi Eshkol), Mitcham Merkaz (central) y Mitcham Tzafon (norte). "Mitcham Einstein" es el recinto junto a la calle Einstein. En el sur, Eshkol también se llama Shchunat Eshkol, el barrio Eshkol. Los proyectos, las licitaciones y las estaciones del tren ligero se describen todos por complejo.

Cada migrash es una parcela de desarrollo, con su propio número de viviendas y sus reglas de skyline. Las parcelas residenciales de Eshkol llevan los números 101-111; las de empleo y comercio 301-306; las públicas en los 400 (409, las escuelas). Las del Central están en los 2200 (2207, 2208, 2226, 2270); las del Norte en los 3100 (3101, 3105, 3106). Una página de proyecto que dice "parcela 101" nombra su migrash.

Cada trozo de tierra en Israel se encuentra en un gush (bloque) y una chelka (parcela). Los sitios de venta rara vez citan los números brutos, pero un contrato de compraventa y el Tabu (registro de la propiedad) siempre lo harán. Traten el par gush/chelka como la referencia oficial, no como el número de parcela de marketing (migrash), que es una capa de planificación.

HaGush HaGadol es un bloque histórico de parcelas privadas que estaban dentro de la cerca del aeropuerto, en manos de familias desde generaciones. Un tribunal cerró la tabla de derechos de 1,892 propietarios en septiembre de 2025. La parcela Eshkol 102 se mantiene para él, bajo administradores designados por el tribunal. Las parcelas 105 y 108 son suelo privado independiente, en manos de otros grupos de propietarios que construyen por su cuenta. Ninguna de las tres la vendió la Autoridad de Tierras de Israel.

El plan TA/3700 es un plan de directrices independiente para unos 1,900 dunams de costa de Tel Aviv al norte del aeródromo de Sde Dov, aprobado en julio de 2012 y en vigor desde enero de 2015. No es el plan propio de Sde Dov; ese es TA/4444. Un plan de conjunto (tochnit meta'ar) fija las grandes cifras; planes detallados posteriores lo dividen en complejos y parcelas.

El plan TA/4444 es el plan de distrito de Rova Sde Dov, en vigor desde agosto de 2020: unas 16,000 viviendas (incluidas ~6,900 de vivienda inclusiva), equipamientos públicos, empleo, comercio, hoteles, parques y dos kilómetros de playa. Todo plan de diseño y todo permiso de construcción posteriores deben encajar en él.

El suelo estatal en Sde Dov se vende mediante licitaciones de RAMI (michrazim). El municipio dirige las suyas para parcelas municipales como la 306. Una operación en combinación (iskat kombinatzia) es otra cosa: el propietario cobra en apartamentos entregados, no en efectivo. Los resultados de las pujas son públicos; de ahí salen los titulares de ₪4.4B (2021) y ~40% más barato (2025).

RAMI (Rashut Mekarka'ei Yisrael) es la autoridad nacional de tierras. Lanzó las licitaciones de vivienda de Eshkol de 2021 y las mega-licitaciones del Central y del Norte de 2024-2025. Ganar una licitación de RAMI compra los derechos de desarrollar un migrash, no un apartamento entregado. La promotora sigue necesitando un plan de diseño y un permiso de construcción.

En una operación en combinación, la promotora construye sobre suelo privado y el propietario recibe una parte de las viviendas terminadas en lugar de un precio de suelo en efectivo. El triunfo de Dan Real Estate en marzo de 2025 sobre suelo privado (260 viviendas) se describe como una operación en combinación. Para un comprador extranjero cuenta: la contraparte y el circuito de pago difieren de una parcela salida de una licitación de RAMI.

Tras ganar una parcela, una promotora debe hacer aprobar una tochnit itzuv por la comisión local de urbanismo. Fija las torres, los edificios de tejido, los patios y los bordes públicos. Solo entonces puede la ciudad expedir un permiso de construcción. Cuando una nota dice "plan de diseño aprobado", es esa puerta la que acaba de abrirse.

Antes de que un plan detallado se valide, se deposita (hafkada) para que residentes y administraciones puedan objetar. Los planes del Central y del Norte se depositaron en 2022-2024 y se validaron por fin en agosto de 2024. Las objeciones en esta etapa explican el aplazamiento de algunas licitaciones posteriores.

Un heter bniya es el permiso de construcción completo. Rainbow recibió el primer permiso de excavación del distrito en marzo de 2024 y un permiso completo en octubre de 2025; ASHIRA recibió un permiso completo en marzo de 2026. Sin él, la comercialización puede seguir, pero la torre no puede alzarse más allá de las obras iniciales.

Este permiso de obras iniciales autoriza al contratista a excavar el sótano y a entibar el foso. El permiso de excavación de Rainbow de marzo de 2024 fue el primero del distrito; ASHIRA recibió su permiso de excavación y entibación en julio de 2024. No es la autorización de construir la torre.

El distrito no es solo torres de lujo. El plan TA/4444 impone unas 6,900 viviendas inclusivas: asequibles, de alquiler reducido, apartamentos pequeños, alquiler de larga duración y vivienda de estudiantes. Diur bar hasaga es la fórmula más estrecha de "vivienda asequible". El ingeniero de la ciudad ha dicho que las promotoras ya no temen esta mezcla, ni siquiera en Sde Dov.

Dira LeHaskir es un vehículo estatal que licita suelo para apartamentos que deben alquilarse a largo plazo, no venderse. Las parcelas Eshkol 109 (324 viviendas) y 106 (511 viviendas) de Shikun & Binui se ganaron así; Prashkovsky ganó las dos licitaciones de alquiler de 2025 (966 viviendas) con la misma sociedad. Estas viviendas no están en el mercado privado de venta.

Marlog es la abreviatura de merkaz logisti. La parcela 306 en Eshkol es el centro logístico del distrito más oficinas, ganado por Pangaea Sde Dov (un vehículo de Israel Canada) en una licitación municipal en agosto de 2024. La idea: las furgonetas terminan en el marlog en lugar de circular por las calles nuevas. La prensa señaló que incluso este edificio está diseñado para parecer un proyecto de lujo.

HaKav HaYarok es la Línea Verde de la NTA. Cruza el distrito a lo largo del eje Ibn Gvirol / Gordon, con cuatro estaciones: Propes, Nofei Yam, Einstein y Zahara Levitov (por la pionera de la aviación). El tramo sur se espera hacia finales de 2028, el servicio completo hacia diciembre de 2030. Para los compradores, las estaciones cuentan tanto como la playa.

La central Reading, fundada por Pinchas Rotenberg y abierta en 1938, el mismo año que Sde Dov, ancla el borde sur del distrito. El cese de la producción se anunció en enero de 2024; los tanques de acero gigantes se reutilizan como hito de cultura y ocio, con iluminación nocturna. Una marina de ocio de unos 300 amarres (Ma'aganat Reading) y el parque Reading las flanquean.

Park HaChof (parque costero) se extiende unos 240-265 dunams a lo largo de dos kilómetros de orilla; su paseo abrió en septiembre de 2023 y recibió el premio Karavan en 2025. Park HaMaslul (parque de la pista) conserva la alineación de la antigua pista y la torre de control preservada. Un parque lineal une los complejos. Un puente de Eshkol hacia el parque Yarkon empezó en agosto de 2026.

Los compuestos PFAS son el legado de décadas de espuma antiincendios de aeropuerto. El Ministerio de Medio Ambiente y la Autoridad de Tierras de Israel anunciaron hallazgos en el acuífero en febrero de 2026, abrieron una vía rápida de descontaminación y actualizaron los umbrales nacionales en marzo de 2026. Algunas parcelas resultaron más limpias que otras; la prensa trató un terreno limpio como una ventaja comercial, y la primera demanda de un comprador por contaminación se presentó en agosto de 2026.

Binyan mirkami es la regla de skyline escalonado del distrito: edificios de tejido de siete a nueve plantas bordean las calles, con torres de 20-45 plantas retranqueadas detrás. La calle se queda a escala humana; el skyline se alza a medida que se camina hacia el interior. Cuando un proyecto lista "dos edificios de 7-8 plantas" junto a una torre de 34, esos bloques bajos son el tejido.

Hatzer be'zikat hana'a es un patio que pertenece al edificio pero gravado con una servidumbre pública, para que la manzana no sea un recinto cerrado. Los urbanistas llaman a la red de manzanas abiertas que resulta "lujo sin muros". Para un comprador, eso quiere decir que el jardín forma parte del proyecto y también de un barrio caminable, no de un enclave vallado.

Un heschem gag es un acuerdo marco entre una ciudad y el gobierno. Aparece en la cobertura del plan colindante Hof HaTchelet en Herzliya (firmado en noviembre de 2025, ₪6B+). No es un contrato propio de Sde Dov, pero es la herramienta que usan las ciudades vecinas para desbloquear vivienda costera a esta escala.

El dunam es la unidad de suelo israelí estándar: 1,000 m², más o menos un cuarto de acre. Sde Dov tiene unos 1,300 dunams: la última gran reserva costera de Tel Aviv. Los jardines de las parcelas también se citan así: el jardín privado de ZOHI tiene unos 2.8 dunams. Dividan entre diez para una aproximación en hectáreas.

Todo comprador paga el mas rechisha (impuesto de adquisición) a la Autoridad Tributaria de Israel, calculado sobre el precio contractual poco después de la firma (en la práctica mediante el Form 7000 en 30 días). Tramos 2026 de inversor y no residente: 8% hasta ₪6,055,070, luego 10%. Los residentes israelíes que compran una vivienda única están en una tabla congelada (16 ene. 2025-15 ene. 2028): 0% / 3.5% / 5% / 8% / 10%. Los olim, tras la reescritura del 15 ago. 2024, pueden estar al 0% hasta ₪1,978,745, 0.5% hasta ₪6,055,070, luego 8% hasta ₪20,183,565 si es su única residencia israelí. La ciudadanía sin residencia no abre la tabla baja. Shavnu no calcula su expediente.

El estatuto de oleh (oleh chadash, nuevo inmigrante) es una categoría fiscal y social, no una etiqueta de marketing. Para el impuesto de adquisición, un oleh elegible que compra una única residencia israelí puede usar los tramos posteriores al 15 ago. 2024 (0% / 0.5% / 8%) en contratos firmados hasta un año antes de la Aliyah o en los siete años posteriores. El tiempo de construcción no consume el año previo a la Aliyah si la Aliyah ocurre en los tres años desde la firma; el servicio en el IDF no consume los siete años. Por encima de ₪20,183,565 se pierde la ventaja oleh. La elegibilidad es personal; Shavnu no la inferirá de su navegación.

El Tabu (registro de la propiedad) es el registro de tierras. Una venta no está concluida hasta que ustedes consten inscritos frente al gush/chelka, o un fiduciario retenga por ustedes hasta que se abra el registro de copropiedad. Su abogado extrae el Tabu, verifica gravámenes e inscribe una heara azhara (cautela, anotación preventiva) tras la firma para que un comprador o acreedor posterior no pueda adelantárseles. Los números de parcela de marketing (migrash) son una capa de planificación; la dirección Tabu es el gush y la chelka.

Tras firmar un contrato de compraventa, el abogado deposita una heara azhara (cautela) sobre el extracto Tabu. Advierte al mundo de que ese inmueble está bajo contrato, para que el vendedor no pueda revenderlo o pignorarlo en silencio. En una preventa de Sde Dov a cinco años, no es un trámite opcional. Si el registro del edificio nuevo aún no está abierto, la cautela permanece sobre la parcela madre hasta la subdivisión de las unidades.

Las viviendas nuevas israelíes se venden con contratos hetel bniya (compromiso de compra). El marketing de Sde Dov cita a menudo un esquema 20/80: un tramo durante la obra, el resto a la entrega de llaves. Los plazos restantes suelen indexarse al IPC (madad). El impuesto de adquisición se calcula de todos modos sobre el precio contractual pleno tras la firma, no sobre el 20% ya pagado. Lean la tabla a la luz de las garantías de la ley de compraventa, no del render.

La Sale (Apartments) Law, 1974, obliga a la promotora a asegurar el dinero de los compradores, en la práctica mediante una arvut bankait (garantía bancaria) emitida a medida que se paga. Los abogados también hablan de un marco de seguridad del 7% en torno a esa protección. Si el contrato sustituye un pagaré, un seguro o una prenda del suelo, el riesgo no es el mismo. Su abogado nombra el instrumento en una carta que ustedes conservan. No es lo mismo que el préstamo de construcción de la promotora con el banco acompañante.

La Banking Supervision Directive 329 es la norma macroprudencial sobre el crédito a la vivienda. Las viviendas únicas de residentes pueden llegar al 75% LTV, una vivienda de reposición al 70%, una vivienda de inversión al 50%. A los no residentes, en la práctica de mercado de 2026, se les trata en torno a ese tope del 50%, sea o no su primera vivienda en el mundo. Los préstamos en divisas a no residentes ocupan un apartado distinto de la misma directiva. Un "tenemos 70% para extranjeros" de la oficina de ventas no es el Banco de Israel.

Tras la firma, el abogado presenta la declaración del impuesto de adquisición (a menudo Tofes 7000 / Form 7000) ante la Autoridad Tributaria, en principio en 30 días. La autoridad liquida el mas rechisha sobre el precio contractual pleno. Una presentación tardía acumula intereses y multas. Vivir en el extranjero, haber pagado solo una reserva, o comprar un agujero en el suelo no detiene el plazo.

Si no firman en Israel, su abogado prepara un yipui koach (poder notarial). Lo firman ante un notario en su país y lo apostillan al amparo de la Convención de La Haya para que el Tabu y los bancos lo acepten. Manténganlo específico: este contrato, este formulario fiscal, esta cautela, esta garantía. Un poder genérico del tipo "gestionen mi apartamento israelí" es el modo de descubrir que el agente también podía vender. Los originales siguen contando; los escaneos no siempre bastan.

Tofes 4 es el certificado de ocupación / formulario 4. Sin él no deberían tomar las llaves como una vivienda terminada, conectar suministros permanentes a título residencial, ni tratar la torre como entregada. En una preventa, el lenguaje de entrega del contrato debería nombrar el tofes 4, no solo "llaves" o "apto para habitar" en inglés. Es un documento distinto del permiso de construcción (heter bniya).

Madad ha-mehirim la-tzarchan es el IPC de Israel. Los contratos de obra nueva suelen indexar los saldos impagados a él (a veces a un índice de costes de construcción en su lugar). Un plan 20/80 cotizado en 2026 no es el mismo importe en shekels en 2029. Pidan un ejemplo numérico al 2%, 4% y 6% de indexación anual antes de tratar el precio del folleto como el precio que pagarán.

La arnona es el impuesto municipal de Tel Aviv-Yafo, calculado sobre el tamaño del apartamento y la zona de uso, facturado a quien la ciudad trata como ocupante. Empieza cuando la ciudad dice que empieza, lo que puede ser en torno a la ocupación más que a la primera noche. Los propietarios extranjeros que alquilan la vivienda necesitan de todos modos una dirección de facturación y, a menudo, un gestor local. Es distinta del va'ad bayit y del mas rechisha.

El va'ad bayit es el cargo mensual (a veces bimestral) de funcionamiento del edificio: limpieza, ascensores, seguro, jardín, vestíbulo. En una torre de Sde Dov con piscinas, gimnasios y espacios comunes frente al mar, no es un importe simbólico. La cifra del folleto es una estimación hasta que exista la copropiedad y llegue el primer año de facturas. Los propietarios extranjeros nombran a alguien para pagarla; un va'ad bayit impagado se convierte más tarde en un problema de gravamen.

Cuando venden, Israel puede recaudar el mas shevach (impuesto sobre plusvalías) sobre la ganancia, al amparo de un texto distinto del mas rechisha. Olim y vendedores de una residencia única a veces tienen un alivio; sociedades y no residentes a menudo no. Comprar en 2026 para una entrega en 2029 convierte el impuesto de salida en un problema de los años 2030, pero pertenece al modelo si son inversores. Obtengan un dictamen fiscal en la compra, no al poner el inmueble a la venta.

Los abogados inmobiliarios israelíes llevan una cuenta de fideicomiso (cheshbon ne'emanut). Depósitos, impuesto y a veces pagos por hitos transitan por ella. Las instrucciones de transferencia deben venir del abogado en papel con membrete, con los datos del colegio de abogados israelí, no de un WhatsApp. Si les piden pagar a una promotora o a un intermediario directamente "para ganar tiempo", ese es el momento de detenerse.

La mayoría de los grandes proyectos israelíes se construyen bajo livui bniya: un banco acompaña el proyecto, libera fondos contra el avance y a menudo emite las garantías bancarias de los compradores. El paquete de ASHIRA de enero de 2026 de más de ₪2.5B con Mizrahi-Tefahot y First International es esa estructura. Un préstamo del comprador sobre un agujero en el suelo se dispone según la misma lógica de avance. Si aún no hay banco acompañante, su abogado lo dice.

El impuesto israelí mira la residencia, no la foto del pasaporte. Un no residente (lo toshav) paga en general el mas rechisha de inversor y se evalúa como prestatario al 50% LTV. Un ciudadano israelí que vive en el extranjero suele seguir siendo lo toshav. Convertirse en residente en los dos años de la compra puede, en algunos expedientes, abrir una devolución hasta los tipos de residente de vivienda única. Es una resolución, no una impresión.

Dira yechida significa que este es su único apartamento residencial en Israel. Es la puerta de los tramos reducidos de residente y, tras agosto de 2024, de la tabla oleh 0% / 0.5%. Poseer una vivienda en Londres o en Nueva York no destruye, por sí solo, la dira yechida. Poseer un pied-à-terre en Jerusalén podría. La definición de la Autoridad Tributaria es estatutaria y quisquillosa; declaren todo derecho israelí antes de firmar.

Shetach ekiv (superficie equivalente) es la métrica de comparación de la promotora, no lo mismo que el m² interior neto. La página oficial de GINDI VOGUE publica habitaciones, superficie equivalente y ₪/m²; multiplicar esas columnas da una cifra de comparación, no un precio de contrato para un apartamento, una planta o un paquete de aparcamiento nombrados. No comparen la superficie equivalente de una torre con el interior de otra. Los promedios de distrito de la Autoridad Tributaria descansan aún sobre otra definición.