Cómo comprar un apartamento en Sde Dov

Tres vías de entrada: promotora, terreno privado, o el contrato de otra persona

Comprar a una promotora es la vía principal. En terreno que la Autoridad de Tierras de Israel vendió por licitación, la promotora ganó el lote y vende los apartamentos; usted trata con su oficina de ventas y su abogado.

La segunda vía es el terreno privado del Big Bloc (ha-Gush ha-Gadol, el terreno de propiedad privada dentro del antiguo aeródromo). Algunos propietarios están construyendo para sí mismos: unos 200 propietarios en el lote 105 tomaron crédito de construcción de unos ₪1.15 mil millones en agosto de 2025, y grupos de propietarios están detrás de los lotes 108 y 3101. En el lote 104 los propietarios firmaron un acuerdo de combinación con Dan Real Estate y conservan el 55 por ciento de las 260 viviendas. Los apartamentos de estos proyectos pueden llegar al mercado a través de los propietarios o su promotora, pero no se ha reportado ninguna venta pública, y la división del resto del Big Bloc entre unos 1,700 propietarios está congelada por el tribunal hasta que el panorama de contaminación esté más claro.

La tercera vía es comprar el contrato de otro comprador antes de la entrega, por cesión de derechos (הסבת זכויות, hasavat zchuyot). La promotora normalmente tiene que dar su consentimiento y puede cobrar una comisión según el contrato, y usted entra en el contrato y el calendario de pagos del vendedor. Pregunte a su abogado cómo se grava la cesión y qué cobra la promotora. Un contrato de opción, que algunos proyectos aquí usaron antes de que se emitieran sus permisos, es un instrumento distinto de un contrato de venta; compruebe cuál le están ofreciendo.

Los lotes de alquiler a largo plazo (106, 109, 2102, 2203, 2207, 3202, 3208, 3209) y los proyectos de vivienda para mayores no están en venta.

Antes de reservar: presupuesto, impuesto y aprobación de principio

Calcule tres cifras antes de visitar una oficina de ventas: el efectivo que la promotora pide al firmar, el capital que necesita una vez aplicado el préstamo máximo del banco, y el efectivo total incluyendo el impuesto de compra y las tasas. Un comprador que no es ciudadano israelí puede pedir prestado como máximo el 50 por ciento del menor entre el precio y la tasación según la Directiva 329 del Banco de Israel; un ciudadano israelí que compra una vivienda única, incluido un oleh con ciudadanía, hasta el 75 por ciento. El banco no financia el impuesto de compra.

Después consiga una aprobación de principio (אישור עקרוני, ishur ekroni) de al menos un banco. Según la Directiva 451 del Banco de Israel, el banco debe responder en cinco días hábiles y mantener el tipo que cotiza durante al menos 24 días. La aprobación no obliga al banco a prestar sobre un apartamento en concreto, pero le muestra su techo y cómo lee el banco sus ingresos antes de comprometerse. Las guías de financiación e impuesto de compra tienen las reglas completas y ejemplos de Sde Dov.

Reserva, la lista de precios y su abogado

Los lanzamientos aquí normalmente empiezan con un registro o una solicitud de compra y un depósito, y solo después una lista de precios para unidades específicas. Los términos reportados de FIRST, por ejemplo, pedían ₪50,000 al firmar una solicitud de compra y el 7 por ciento del precio al firmar el contrato. Dos reglas importan en esta etapa. La promotora no puede tomar más del 7 por ciento del precio sin una de las garantías fijadas por la Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974. Y la lista de transacciones de consumo que pueden cancelarse dentro de un plazo fijo no incluye un apartamento nuevo, así que trate cualquier firma como vinculante a menos que el propio documento diga lo contrario. Para el impuesto de compra, un memorando vinculante o un primer pago ya pueden contar como la fecha de venta.

Contrate a su propio abogado antes de firmar cualquier cosa más allá de un registro reembolsable; el abogado de la promotora representa a la promotora. La Ley de Venta (Apartamentos) limita lo que la promotora puede cobrarle por sus costes legales de registrar sus derechos al menor entre ₪5,915 (el importe de 2026, actualizado cada enero) y el 0.5 por ciento del precio, más IVA. El límite no se aplica a un apartamento con precio superior a ₪4,642,750. La mayoría de los apartamentos aquí están por encima de esa línea, así que la tarifa legal de la promotora es lo que diga el contrato, y vale la pena negociarla con el resto del contrato. Los honorarios de su propio abogado son aparte.

Compruebe que el contratista de la obra está registrado en el Registro de Contratistas (פנקס הקבלנים, pinkas ha-kablanim) para esta clase de trabajo, y pida la especificación técnica (מפרט, mifrat) que la ley exige adjuntar al contrato.

El contrato: garantía, indexación y calendario de pagos

Todo lo que pague por encima del 7 por ciento debe estar asegurado. En un proyecto financiado con acompañamiento bancario (ליווי בנקאי, livui banka'i), la estructura habitual aquí, usted recibe un talonario de vales (פנקס שוברים, pinkas shovarim) y paga solo a través de él a la cuenta del proyecto. Cada pago con vale es una instrucción irrevocable al banco de emitir una garantía de la Ley de Venta (ערבות חוק מכר, arvut chok mecher) a su favor, que la ley exige en 14 días hábiles. Un pago hecho de otra forma puede no estar protegido. La garantía no cubre la parte del IVA; desde 2022 un fondo estatal repone esa parte si se ejecuta una garantía. La guía de protección sobre plano explica cada garantía y qué cubre.

Para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022 el precio solo puede indexarse al índice de insumos de construcción (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya): el primer 20 por ciento no está indexado, como mucho la mitad de cada pago posterior está indexado, así que no más del 40 por ciento del precio, y la indexación se detiene en la fecha de entrega del contrato. Pida el índice base y un ejemplo calculado.

Los calendarios de pago varían por proyecto y por campaña. La tabla muestra el calendario que Calcalist reportó para los compradores de FIRST que tomaron la vía de pago acelerado a finales de 2025; otros proyectos ofrecen planes 10/90 o 20/80 que difieren la mayor parte del precio a la entrega. El diferimiento cambia cuándo sale el efectivo de su cuenta; el techo del banco al final se mantiene igual.

Impuesto de compra: qué presentar y cuándo

Su abogado presenta la declaración de impuesto de compra en línea dentro de los 30 días de la venta; para una compra a una promotora es el Formulario 7000/B (טופס 7000ב). El impuesto según su autoliquidación vence dentro de los 60 días de la venta, sobre el precio total del contrato aunque haya pagado solo una parte. La presentación tardía cuesta ₪310 por cada dos semanas de retraso en 2026.

El calendario depende de la residencia. Un residente extranjero paga el 8 por ciento hasta ₪6,055,070 y el 10 por ciento por encima, bajo una orden temporal en vigor hasta el 31 de diciembre de 2026 (Globes informa que se extendió a febrero de 2027 por las elecciones). Un residente israelí que compra una vivienda única no paga nada hasta ₪1,978,745 y luego bandas de 3.5, 5, 8 y 10 por ciento. Un oleh que compra un apartamento único no paga nada hasta ₪1,978,745, 0.5 por ciento hasta ₪6,055,070 y 8 por ciento por encima, sin ningún alivio en un apartamento que valga más de ₪20,183,565. En un apartamento de tres ambientes de FIRST a ₪6.8M eso equivale a unos ₪558,899, ₪257,886 y ₪79,976 respectivamente.

Entrega, transmisión de llaves y registro

Las fechas de entrega aquí empiezan en 2029 como muy pronto. Si la promotora se retrasa, para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022 la Ley de Venta (Apartamentos) da una compensación sin necesidad de probar el daño: nada por el primer mes, luego el alquiler de un apartamento similar para los meses dos a cuatro, el 125 por ciento de eso para los meses cinco a diez y el 150 por ciento desde el mes once, pagado mensualmente. La promotora solo está exenta si usted causó el retraso o el contrato quedó frustrado por circunstancias extremas que no podían preverse, y el contrato no puede reducir la compensación.

En la entrega debería recibir el Tofes 4, las llaves, parking y trastero según lo especificado, y un protocolo de entrega que enumere los defectos; el plazo de defectos de la ley empieza en la entrega. No devuelva las garantías bancarias hasta que su abogado confirme que la garantía sustitutiva, normalmente una cautela (הערת אזהרה, he'arat azhara) a su favor, está inscrita.

El registro llega al final y lleva tiempo en un distrito nuevo. Hasta que esté completo, pida a su abogado que confirme por escrito cómo está registrado su derecho.

Preguntas que solo plantea Sde Dov

PFAS. En julio de 2026 el Ministerio de Medio Ambiente nombró nueve parcelas con indicios de PFAS: 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206 y 2207. Tres tienen proyectos en venta: UTOPIA (103), DIMRI YAMA (107) y la mitad de GINDI VOGUE (2206). Una parcela que falte en la lista no ha sido necesariamente probada. Pida el informe de investigación aprobado para su parcela, y si quiere una salida, escríbala: Globes reportó en julio de 2026 que los nuevos compradores están añadiendo cláusulas de cancelación por contaminación, y una garantía de la Ley de Venta no paga simplemente porque usted cancele. La guía de contaminación tiene la lista completa de preguntas.

Entrega. La primera ocupación se espera en 2029 (Globes, septiembre de 2026), y las obras de infraestructura ya se detuvieron una vez, en julio de 2026, por pruebas de suelo. Lea juntos la fecha de entrega, las cláusulas de extensión y la cláusula de frustración.

Terreno privado. En las parcelas del Big Bloc la asignación entre propietarios está congelada por el tribunal hasta que el panorama de contaminación esté más claro, y la actualización de la Autoridad de Tierras de Israel vence el 6 de octubre de 2026. Si el derecho de un vendedor viene del Big Bloc, su abogado tiene que confirmar exactamente qué se está vendiendo.

Coste del terreno. Las promotoras pagaron precios muy distintos por su terreno, lo que determina cuánto pueden bajar los precios. Las licitaciones del Centro de febrero de 2025 ascendieron a unos ₪6 mil millones por 4,191 viviendas, unos ₪1.43M por vivienda y alrededor de un 40 por ciento por debajo del récord de Eshkol de 2021 de unos ₪2.8M por vivienda. La tabla divide cada pago de terreno reportado entre el número de viviendas. Deja fuera los gravámenes de urbanización, planificación, construcción y financiación, y en lotes de uso mixto parte del terreno sirve al comercio o los hoteles.

De dónde viene cada dato

Globes, cuántas viviendas de Sde Dov se vendieron en la primera mitad de 2026: siete proyectos, primera ocupación en 2029, cifras de DIMRI YAMA, ZOHI y RAINBOW: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 de septiembre de 2026)

Ynet, FIRST vendió 191 de 350 viviendas: https://www.ynet.co.il/article/sjdslb00wgx (11 de junio de 2026)

Nadlan Center, datos de ventas de SEVEN SEAS: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 de marzo de 2026)

Calcalist, resultados de 2025 de Luzon Ronson y ventas en Sde Dov: https://www.calcalist.co.il/market/article/hjzo500tqwx (22 de marzo de 2026)

Nadlan Center, Gindi vendió 450 apartamentos de Sde Dov en una semana: https://www.nadlancenter.co.il/article/12256 (12 de junio de 2025)

Nadlan Center, Nahmias empieza la construcción de UTOPIA: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13109 (27 de octubre de 2025)

Nadlan Center, Dimri empieza a comercializar DIMRI YAMA: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13548 (26 de diciembre de 2025)

Nadlan Center, se lanza la preventa de ZOHI: https://www.nadlancenter.co.il/article/13810 (30 de enero de 2026)

ICE, los propietarios del lote 105 toman crédito de construcción de ₪1.153 mil millones: https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1077907 (5 de agosto de 2025)

Magdilim, Dan Real Estate gana la licitación de los propietarios del lote 104: https://magdilim.co.il/160320251528 (16 de marzo de 2025)

Globes, unos 1,700 propietarios del Big Bloc y la disputa de la lotería: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553681 (27 de agosto de 2026)

Nadlan Center, el tribunal detiene la lotería del Big Bloc; actualización prevista para el 6 de octubre de 2026: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/15280 (30 de agosto de 2026)

Globes, las nueve parcelas con indicios de PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 de julio de 2026)

Globes, compradores añadiendo cláusulas de cancelación por contaminación: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 de julio de 2026)

Banco de Israel, Directiva 329, versión 13: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 de junio de 2026)

Banco de Israel, Directiva 451: cinco días hábiles, tipo mantenido al menos 24 días: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (versión 22, julio de 2023)

Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974 en Nevo: 7 por ciento, garantías, talonario de vales, 14 días hábiles, IVA: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Ley de Venta (Apartamentos) de 1973 en Nevo: compensación por retraso (5A), indexación (5C), registro (6B): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Ministerio de Construcción y Vivienda, Enmienda 9: límites de indexación y compensación por retraso: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 de julio de 2022)

Reglamento de Venta (Apartamentos) (Límite de Gastos Legales) en Nevo: el límite y el umbral de ₪4,642,750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (versión vigente al 1 de febrero de 2026)

Wikisource, el mismo reglamento con el importe 2026 de ₪5,915: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA)_(%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%AA_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%94%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%A4%D7%98%D7%99%D7%95%D7%AA) (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Kol Zchut, límite sobre la tarifa legal de la promotora por registrar los derechos: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%94_%D7%A2%D7%9C_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%A9%D7%9B%D7%A8_%D7%94%D7%98%D7%A8%D7%97%D7%94_%D7%A9%D7%9E%D7%95%D7%AA%D7%A8_%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F_%D7%9C%D7%93%D7%A8%D7%95%D7%A9_%D7%9E%D7%94%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%94_%D7%9C%D7%A9%D7%9C%D7%9D_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A_%D7%93%D7%99%D7%9F_%D7%9E%D7%98%D7%A2%D7%9E%D7%95_%D7%A2%D7%91%D7%95%D7%A8_%D7%A8%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%9D_%D7%94%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94 (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Ministerio de Construcción y Vivienda, Registro de Contratistas: https://www.gov.il/apps/moch/rasham/home (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Klikat HaNadlan, no hay plazo legal de cancelación para un apartamento comprado a una promotora: https://klikatnadlan.co.il/buyersgroupscancel/ (27 de septiembre de 2026)

Autoridad Tributaria de Israel, Instrucción de Ejecución 1/2026: https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026 (18 de enero de 2026)

Autoridad Tributaria de Israel, servicio de declaración del Formulario 7000: https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000 (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Kol Zchut, pagar el impuesto de compra: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (verificado el 28 de septiembre de 2026)

Nadlan Center, guía de impuesto de compra para 2026: fecha de venta: https://www.nadlancenter.co.il/article/628 (2026)

Globes, la orden temporal de impuesto de compra para inversores y febrero de 2027: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554581 (7 de septiembre de 2026)

Ynet (Calcalist), precios y calendario de pagos de FIRST: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 de diciembre de 2025)

Ynet, las licitaciones del Centro de febrero de 2025: unos ₪6 mil millones por 4,191 viviendas: https://www.ynet.co.il/economy/article/hke00dw7q1x (19 de febrero de 2025)

WizBid (agregando resultados de la Autoridad de Tierras de Israel), licitación 277/2024, precios por lote: https://wizbid.co.il/tenders/20240277 (septiembre de 2026)

Calcalist, las cuentas de Hagag sobre el coste del terreno del lote 2270: https://www.calcalist.co.il/market/article/bjbwodc3zx (13 de abril de 2026)

El precio del terreno de RAINBOW de unos ₪1.3 mil millones, la compra del lote 107 a Hanan Mor, la cifra de Eshkol 2021 de unos ₪2.8M por vivienda, y los números de lotes y unidades provienen de los registros de proyectos y lotes de este sitio y de su libro de licitaciones.