Cómo se calcula el precio máximo
Se aplican tres límites a la vez, y la respuesta es el precio más alto que cumple los tres.
- Efectivo: su efectivo debe cubrir la aportación propia, que es el precio menos el préstamo, más el impuesto de compra. El banco no financia el impuesto, y el impuesto sube con el precio.
- El límite del préstamo: la Directiva 329 limita el préstamo al 50 % del valor para un no residente y al 75 % para un residente que cumple los requisitos y compra su vivienda única, según su última actualización del 30 de junio de 2026. Se aplica al menor valor entre la tasación y el precio del contrato. La Directiva 329 usa la definición de residencia y del registro de población del artículo 16A de la Ley de Tributación Inmobiliaria. Un ciudadano israelí en el extranjero puede ser no residente, y un ciudadano extranjero en Israel puede ser residente. El pasaporte por sí solo no decide. Pida al banco que confirme su clasificación.
- La parte de los ingresos: las cuotas no pueden superar el 50 % de los ingresos, un límite estricto. Por encima del 40 % el banco debe mantener más capital, así que puede elegir cualquiera de los dos. El plazo máximo es de 30 años.
Lo que no se cuenta
Los gastos legales, de tasación y bancarios se suman a la aportación propia y al impuesto de compra. La cifra de efectivo los deja fuera, así que el precio mostrado es lo máximo que cubre su efectivo antes de esos gastos.
El tipo de interés es ilustrativo, no una oferta. Su banco fija el tipo, y un tipo más alto reduce el préstamo que sus ingresos pueden sostener.
La política de crédito del propio banco puede quedar por debajo del límite de la directiva, sobre todo con ingresos obtenidos en el extranjero, así que este precio es un máximo y la oferta del banco puede ser menor.
Preguntas sobre cuánto puede pagar
¿Cuánto puedo pagar por un apartamento en Israel?
Depende de tres límites a la vez: su efectivo, el límite de préstamo de su perfil de comprador y la parte de los ingresos que puede ocupar una cuota. Con ₪3.958.899 en efectivo y ₪60.000 de ingreso neto mensual, un no residente llega a ₪6.800.000 con un tipo ilustrativo del 5 % a 30 años: un préstamo de ₪3.400.000, una aportación de ₪3.400.000 y un impuesto de compra de ₪558.899. La cuota es de unos ₪18.252 al mes.
¿Qué limita cuánto puedo pedir prestado?
Dos cosas, y se aplica la menor. La Directiva 329 limita el préstamo al 50 % del valor para un no residente y al 75 % para un residente que cumple los requisitos y compra su vivienda única, y las cuotas no pueden superar el 50 % de los ingresos. La calculadora indica cuál de las dos frena su préstamo. La Directiva 329 usa la definición de residencia y del registro de población del artículo 16A de la Ley de Tributación Inmobiliaria. Un ciudadano israelí en el extranjero puede ser no residente, y un ciudadano extranjero en Israel puede ser residente. El pasaporte por sí solo no decide. Pida al banco que confirme su clasificación.
¿Mi efectivo tiene que cubrir también el impuesto de compra?
Sí. El banco no financia el impuesto de compra, así que su efectivo paga a la vez la aportación propia y el impuesto. El impuesto sube con el precio, y los gastos legales, de tasación y bancarios se suman aparte y aquí no se cuentan.
¿Debo usar la línea del 40 % o el límite del 50 %?
Las cuotas no pueden superar el 50 % de los ingresos, un límite estricto. Por encima del 40 % el banco debe mantener más capital, así que la línea del 40 % es la opción más prudente y la que se aplica por defecto. El límite del 50 % muestra lo máximo que permite la directiva, y un banco puede ofrecer menos.
¿Puedo usar la calculadora si compro sin préstamo?
Sí. Deje los ingresos vacíos o escriba 0 y no se cuenta ningún préstamo, de modo que su efectivo cubre todo el precio y el impuesto de compra. Si quiere un préstamo, introduzca el ingreso neto que un banco contaría y prepárese para documentar los ingresos de cada país donde gane dinero.
¿Es esta la cantidad que me prestará un banco?
No. Es aritmética sobre los límites publicados. La política de crédito del propio banco puede quedar por debajo del límite de la directiva, sobre todo con ingresos del extranjero, y el tipo de aquí es una ilustración. Pida una aprobación de principio: según la Directiva 451, un banco debe responder a una solicitud de hipoteca en cinco días hábiles.
Fuentes
Cada enlace abre la publicación de la que se han leído las cifras de esta página.
- Banco de Israel, Directiva 329 sobre límites de préstamos para vivienda, versión 13 (circular 2852)
- Banco de Israel, circular 2840 que modifica la Directiva 329
- Banco de Israel, preguntas y respuestas sobre la Directiva 329
- Banco de Israel, Directiva 451 sobre trámites de préstamos para vivienda
- Finance Family, documentos que piden los bancos a no residentes
- Autoridad Tributaria de Israel, Instrucción de ejecución 1/2026 (impuesto de compra)
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