Sde Dov 2027Guía del comprador e informe de mercado

Sde Dov es el distrito costero planificado en el antiguo emplazamiento del aeropuerto, en el noroeste de Tel Aviv. El municipio sitúa su límite norte en Propes y Tzukei Aviv, su límite este junto a Nofei Yam y Tochnit Lamed, y su límite sur junto a Kochav HaTzafon, Reading y la calle S. Y. Agnon. El mar forma el límite oeste. Estos límites importan al leer anuncios: la cercana Nofei Yam, la costa incluida en el plan TA/3700 y los proyectos situados en otras zonas del norte de Tel Aviv son ubicaciones distintas.

Tres complejos, un distrito

Los registros de Shavnu dividen el distrito en Eshkol al sur, el complejo Central y el complejo Norte, con aproximadamente 4.844, 7.128 y 4.022 viviendas previstas respectivamente, lo que suma 15.994. El programa de 16.000 viviendas de la ILA para el distrito es una cifra redondeada; para una compra, lo que importa es el número aprobado del proyecto, ya que los derechos de la licitación y los diseños posteriores pueden diferir.

Eshkol es el primer complejo con una actividad constructiva considerable. Sus proyectos incluyen Rainbow, ASHIRA, UTOPIA, YAMA y ZOHI, junto con parcelas destinadas al alquiler y a usos no residenciales. Las licitaciones de febrero y marzo de 2025 aumentaron la oferta en manos de promotoras en los complejos Central y Norte. En 2026 las aprobaciones de diseño avanzaban allí, pero gran parte de ese suelo seguía a varias etapas normativas y constructivas de su ocupación. El capítulo sobre la cartera de proyectos describe esas etapas.

Lo que el plan prevé realmente

El programa de la Autoridad de Tierras de Israel del 22 de julio de 2020 prevé 125.000 metros cuadrados de comercio, 330.000 metros cuadrados de espacio para empleo, 125.000 metros cuadrados de usos hoteleros y 500.000 metros cuadrados de edificios públicos. El programa municipal vigente indica 126.000 metros cuadrados de comercio; ambas cifras describen espacio previsto, por lo que ninguna indica al comprador cuántas tiendas están abiertas.

El municipio describe unas 2.000 habitaciones de hotel previstas a lo largo del frente marítimo, con más en otras zonas, mientras que descripciones más amplias del distrito hablan de unas 3.000 en todo el distrito. Ninguna cifra contabiliza las habitaciones abiertas a octubre de 2026; del mismo modo, el programa de 365 dunams de zonas verdes abarca varios parques y espacios abiertos.

El programa de vivienda municipal incluye unas 7.000 viviendas inclusivas, entre ellas unas 2.100 viviendas asequibles municipales y 900 unidades para personas mayores, mientras que el programa anterior de la ILA indica 2.400 viviendas asequibles y 4.500 unidades de vivienda especial. Estos programas usan definiciones distintas e incluyen alquileres de larga duración y alojamientos especializados junto a viviendas de venta libre, por lo que el total del distrito supera el número disponible para compra privada.

Del aeródromo a las obras

La cronología de Shavnu fecha la apertura del aeropuerto el 3 de septiembre de 1938. Los últimos vuelos salieron el 30 de junio de 2019 y el aeropuerto cerró el 1 de julio, según recoge la información de Israel Travel News de aquel momento. Los trabajos de desmantelamiento continuaron hasta principios de 2020. La torre de control conservada vincula el futuro distrito con la historia aeronáutica del aeropuerto; la antigua pista también configura el concepto de espacios abiertos.

La ILA anunció el 22 de julio de 2020 que el plan del distrito había entrado en vigor, el municipio describe su aprobación en agosto de 2020 y la cronología de Shavnu registra el 12 de marzo de 2020 sin una base legal confirmada. Para los compradores, estas fechas describen la historia del planeamiento; la licencia y los documentos de titularidad del apartamento elegido establecen su situación actual.

Quién es propietario del suelo

El distrito combina suelo estatal comercializado a través de la Autoridad de Tierras de Israel, intereses municipales y derechos de propiedad privada asociados a los propietarios del Big Bloc. La promotora que figura en un folleto del proyecto puede ser una sociedad conjunta o una empresa promotora, mientras que el vendedor en una licitación es la ILA. La titularidad societaria, los derechos urbanísticos, la titularidad registral del suelo y los derechos que obtendrá finalmente el comprador de un apartamento constan en registros distintos.

La adjudicación del suelo privado sigue sin completarse: Ynet informó el 30 de agosto de 2026 de que problemas relacionados con los PFAS estaban retrasando un sorteo de derechos sobre unos 1.700 apartamentos, pese a la afirmación anterior de que concluiría en septiembre de 2025. Esos derechos representan oferta futura, con apartamentos que aún esperan adjudicación y desarrollo.

Los precios del suelo reflejan lo que un promotor puede construir y vender. Las licitaciones de viviendas para la venta, alquileres regulados, viviendas para mayores y espacios de empleo conllevan derechos y obligaciones distintos, al igual que la compra del proyecto de un promotor en quiebra. Un precio por vivienda solo es útil cuando el pago y los derechos de vivienda abarcan la misma participación en la propiedad y el mismo uso.

La primera ronda de viviendas para la venta

Globes informó el 23 de agosto de 2021 de que las cuatro primeras ofertas de Eshkol sumaron unos ₪4,5 mil millones por 1.540 viviendas, es decir, aproximadamente ₪2,8 millones de suelo por vivienda antes de urbanización, mientras que otras coberturas y el resumen histórico de Shavnu utilizan ₪4,4 mil millones. Ambos son totales redondeados con un tratamiento distinto de los gastos de urbanización; el coste de la propia parcela de la vivienda ofrece una comparación más útil.

Los registros de adquisiciones fechados de Shavnu recogen a Avisror en la parcela 101 con 406 viviendas por aproximadamente ₪1,1 mil millones, o ₪2,71 millones por vivienda, y a Israel Canada en la parcela 111 con 480 viviendas de licitación por aproximadamente ₪1,3 mil millones, también ₪2,71 millones por vivienda.

La sociedad formada por Levinstein, Allied y Mivne adquirió la parcela 110 con 230 viviendas por aproximadamente ₪660 millones incluida la urbanización, o ₪2,87 millones por vivienda. La antigua parcela 107 de Hanan Mor tenía 458 viviendas por aproximadamente ₪1,5 mil millones, o ₪3,28 millones por vivienda. Los cálculos utilizan los registros fechados de Shavnu, cuya cobertura de costes varía.

Dimri adquirió el antiguo proyecto de Hanan Mor por unos ₪1,1 mil millones en julio de 2024 tras la quiebra financiera de Hanan Mor, lo que equivale a unos ₪2,40 millones por cada una de las 458 viviendas de licitación. El cambio de propietario dio al mismo proyecto un coste de adquisición inferior al de su licitación original de la ILA.

Adquisiciones de alquiler, privadas y comerciales

Los cuatro registros individuales de parcelas de Shavnu suman 1.574 viviendas, mientras que Globes informó de 1.540 para la primera ronda. No se ha confirmado el motivo de la diferencia, por lo que un comprador que compare costes del suelo necesita los derechos edificatorios de la parcela concreta.

Los registros de Shavnu recogen las adquisiciones de alquiler de Shikun & Binui en Eshkol en diciembre de 2021 y abril de 2022: 324 viviendas por aproximadamente ₪829,8 millones y 511 viviendas por aproximadamente ₪1,176 mil millones. Sus obligaciones de alquiler influyen en el valor. Un precio bajo o alto por unidad de alquiler no puede trasladarse directamente a una previsión de los precios de venta de las viviendas.

En la parcela 103 de Nahmias, el registro de promotor de Shavnu describe un proceso de disolución de noviembre de 2022 con aproximadamente ₪654 millones pagados por una participación del 71,5% y pagos posteriores por derechos adicionales, mientras que nuestra entrada cronológica de marzo de 2022 asocia la misma suma redondeada a 241 viviendas y nuestro registro actual del proyecto recoge 337. El pago adquirió una participación parcial y el número de viviendas difiere, por lo que dividirlo entre cualquiera de las dos cifras daría un coste engañoso por vivienda completa.

Los registros de parcelas comerciales de Shavnu de diciembre de 2024 recogen a Mivne en la parcela 303 por unos ₪132 millones, a Ravad en la parcela 305 por ₪154,5 millones, a Hadas Capital con Shafran en la parcela 301 por ₪112 millones y a Reisdor con Shabiro en la parcela 302 por ₪163 millones. Su total redondeado es de ₪561,5 millones. Estas parcelas aportan superficie para oficinas, comercio y hoteles, por lo que sus precios tienen una base distinta de los costes del suelo residencial por vivienda.

Las rondas de Central y Norte

La cobertura de Nadlan Center del 19 de febrero de 2025 y los resultados por parcela de la licitación Central 277/2024 muestran la siguiente gran ronda de viviendas para la venta. Los registros de Shavnu recogen las dos parcelas de Gindi, 2206 y 2255, con 708 viviendas y aproximadamente ₪1,24 mil millones; la parcela 2270 de Hagag con 350 viviendas; la parcela 2208 de Electra y Dan con 437; la parcela 2103 de Israel Brothers con 424; la parcela 2227 de Luzon Ronson y Mor con 340 viviendas de licitación; y la parcela 2226 de Abu-Koko con 347. El gráfico adjunto recoge cada contraprestación registrada, su fuente y la nota de costes.

Los aproximadamente ₪1,75 millones por vivienda de Gindi quedaron muy por debajo de la referencia de unos ₪2,8 millones de la primera ronda. El informe de lanzamiento de Calcalist del 8 de junio de 2025 relacionó esa base de suelo con los precios iniciales más bajos de la empresa. Esto demuestra una economía de adquisición distinta. No significa que todos los compradores de 2025 pagaran lo mismo por el suelo, ni que todos los promotores puedan ofrecer el mismo precio por una vivienda terminada comparable.

Otras licitaciones de Central abarcaron viviendas de alquiler y para mayores. Los registros de Shavnu recogen las adquisiciones de Prashkovsky de febrero de 2025 por aproximadamente ₪673,1 millones para 966 viviendas de alquiler en tres parcelas.

Los registros de Azrieli de Shavnu muestran 350 unidades de vivienda para mayores en la licitación y 320 en el registro posterior de diseño y proyecto. Un futuro residente necesita la oferta actual del proyecto y sus condiciones de residencia para mayores, que difieren de la compra de una vivienda ordinaria.

La última gran ronda de licitaciones residenciales verificada se cerró en Norte el 26 de marzo de 2025: Nadlan Center informó de 2.744 viviendas, mientras que Calcalist redondeó el número de viviendas a unas 2.750 y los ingresos a aproximadamente ₪4,6 mil millones. Los registros individuales de Shavnu separan las viviendas para la venta, de alquiler y para mayores, cuyas distintas obligaciones influyen en el coste de la vivienda que un comprador está considerando.

Los resultados de Norte también muestran variaciones dentro de una misma ronda. La parcela de 320 viviendas de Aviv Melisron por aproximadamente ₪605 millones implica unos ₪1,89 millones por vivienda. La parcela de 275 viviendas de Dimri por aproximadamente ₪496,2 millones implica ₪1,80 millones. La parcela de 177 viviendas de Tashluz por aproximadamente ₪536,4 millones implica ₪3,03 millones; la parcela de 62 viviendas de B.S.R. por aproximadamente ₪192,6 millones implica ₪3,11 millones. Estos cálculos utilizan las cifras de Shavnu de oferta más urbanización. La ubicación frente al mar, los derechos, el tamaño de la parcela y la estructura de la oferta influyen en la comparación.

Las tres parcelas de alquiler registradas de Shikun & Binui suman 1.020 derechos de vivienda, y los proyectos de alquiler de Prashkovsky en Central, 966. El proyecto de venta de Gindi en Central tiene 708. El registro de Rainbow de Shavnu recoge los derechos originales de licitación de Israel Canada de 480 y una configuración posterior del proyecto de 459 viviendas. La clasificación muestra las tenencias totales registradas por proyecto; las participaciones netas siguen siendo desconocidas sin todos los derechos privados, los porcentajes de las sociedades y las transmisiones posteriores.

Un ejemplo de costes transparente

Los costes de construcción varían según el tipo de edificio. Globes informó el 6 de julio de 2026 de que la estimación de junio de la Asociación de Tasadores para los barrios al norte del Yarkon, incluido Sde Dov, era de ₪9.100 por metro cuadrado para construcción en altura y de ₪10.600 para construcción de varias plantas. La estimación admite una variación de aproximadamente el 10% y excluye el IVA, las conexiones de infraestructura, la planificación, la gestión, la supervisión, los honorarios, las tasas, los gastos generales y la financiación.

Para una superficie construida supuesta de 100 metros cuadrados, esas tarifas dan un coste directo de ₪910.000 a ₪1,06 millones. Sumando ₪2,8 millones de suelo se obtienen de ₪3,71 millones a ₪3,86 millones; con ₪1,75 millones de suelo, de ₪2,66 millones a ₪2,81 millones. Una vivienda de ese tamaño también conlleva costes de sótanos y espacios comunes que este ejemplo omite.

Los márgenes brutos previstos publicados ofrecen un segundo paso ilustrativo: Calcalist informó de un 20% o menos para Gindi en su lanzamiento en junio de 2025, y Globes informó de un 19% para Rainbow en agosto de 2026. Un margen bruto del 19% al 20% sobre los ingresos implica dividir el coste entre 0,81 a 0,80, en lugar de multiplicarlo por 1,19 a 1,20. Aplicar ese cálculo y un IVA del 18% al subtotal incompleto de suelo más construcción da aproximadamente de ₪5,40 millones a ₪5,69 millones con la base de suelo anterior, o de ₪3,88 millones a ₪4,14 millones con la base más baja.

Un proyecto puede estar a la venta antes de contar con un permiso de obra completo o con suelo urbanizado. Los registros de Shavnu de octubre de 2026 distinguen entre construcción, comercialización y planificación. Las tablas muestran la fase y la fecha de la fuente de cada proyecto, para que los compradores vean cuánto trabajo queda antes de poder mudarse.

La primera oleada de construcción

La licitación original de Rainbow permitía 480 viviendas, mientras que la información actual del proyecto publicada por Israel Canada indica 459; la cifra posterior es la relevante para un comprador que evalúa la oferta. En agosto de 2026, la empresa informó de obras en curso y de compradores con contrato firmado.

ASHIRA comprende 406 viviendas según los registros de Shavnu. Nadlan Center informó de su permiso de obra completo el 12 de marzo de 2026 y de un objetivo de entrega en 2030. UTOPIA figura con 337 viviendas y un inicio de obras en octubre de 2025; el plazo de construcción publicado sitúa su finalización hacia 2029. ZOHI cuenta con 230 viviendas registradas, actividad de obras publicada y un objetivo para el segundo semestre de 2030. Cada objetivo se refiere al proyecto mencionado.

YAMA comprende 458 viviendas en la antigua parcela de Hanan Mor, ahora en manos de Dimri. Una información del 20 de agosto de 2026 describía la continuación de la excavación, sujeta a las aprobaciones ambientales. Esto confirma avances en esa fase de obra; los compradores siguen necesitando los documentos actuales de construcción y medioambientales del proyecto.

Central y North siguen en una oleada posterior

La promoción de 708 viviendas de Gindi se comercializó ampliamente durante 2025, pero su horizonte de ocupación publicado seguía siendo de cinco a siete años a partir de agosto de 2026, según Nadlan Center el 23 de agosto. Eso equivale aproximadamente a 2031 a 2033, como deducción fechada a partir del intervalo indicado. De lo contrario, un comprador que hubiera visto la cobertura del lanzamiento anterior podría confundir unas preventas considerables con una ocupación a corto plazo.

FIRST, el proyecto de 350 viviendas de Hagag en Central, tuvo trabajos de diseño y tramitación de permisos junto con información sobre ventas durante 2026. SEVEN SEAS, el proyecto de 437 viviendas de Electra y Dan, obtuvo la aprobación del diseño arquitectónico, según informó Nadlan Center el 28 de mayo de 2026. A octubre de 2026 no se ha confirmado una nueva fecha de permiso completo para ninguno de los dos proyectos. Los compradores necesitan el permiso completo y la actualización de obra para evaluar el avance hacia la entrega.

El proyecto de Luzon Ronson en Central prevé la entrega del suelo urbanizado en el T1 de 2027 y la finalización en 2033, según el análisis del T1 de Deep TASE del 21 de mayo de 2026 y su análisis del informe anual de marzo. El informe de mayo también describe la aprobación del diseño y 13 contratos condicionales. Estos análisis secundarios apuntan a un largo programa de construcción tras la entrega del suelo; el comprador necesita la documentación actual y la fecha de entrega contractual.

La parcela 3205 de Aviv Melisron en North, con 320 viviendas, figura en el orden del día de diseño del ayuntamiento del 2 de septiembre de 2026. Otros proyectos en fases posteriores incluyen el de 424 viviendas de Israel Brothers en Central, el de 82 viviendas de Chen e Itay Gindi en North, las 966 viviendas de alquiler de Prashkovsky y el proyecto de residencia para mayores de Azrieli. La presentación a inversores de Azrieli de agosto de 2026 prevé su finalización en 2030. El objetivo de finalización de una residencia para mayores no puede utilizarse como fecha de entrega de los pisos de compra privada colindantes.

Qué acreditan los permisos

TheMarker contabilizó nueve permisos el 9 de marzo de 2026: dos de construcción completa y siete de excavación. No se dispone de un recuento de permisos completo y verificado de forma independiente para octubre de 2026. Compruebe el permiso vigente del proyecto elegido.

El gráfico de entregas solo incluye proyectos con objetivos respaldados por fuentes en los datos de las figuras de Shavnu. El objetivo de 2033 atribuido a Luzon Ronson se describe más arriba, pero no tiene una entrada correspondiente en el gráfico; un proyecto ausente no tiene fecha confirmada en el gráfico, tampoco para 2027.

Los precios publicados incluyen ofertas de lanzamiento, publicidad vigente, contratos declarados por las empresas, transacciones individuales difundidas por la prensa, supuestos para viviendas sin vender y previsiones de la dirección. Los registros de Shavnu identifican cada tipo. Algunas entradas más antiguas carecen de un artículo concreto o de un registro de transacción verificado de forma independiente, por lo que el gráfico muestra observaciones con bases distintas.

El lanzamiento más bajo y la tabla actual

El lanzamiento de Gindi ofrecía una tarifa mínima de ₪49.000 por metro cuadrado y una media de unos ₪54.000, según Calcalist el 8 de junio de 2025. Su crónica del 12 de junio situaba una vivienda media de 111 metros cuadrados en aproximadamente ₪6,3 millones, es decir, unos ₪56.000 por metro cuadrado con cálculos redondeados; al sumar costes de financiación hipotéticos, la estimación del coste para el comprador subía a unos ₪59.500, sin que ello acredite una tarifa de contrato registrada.

La tabla oficial de Gindi, consultada el 6 de octubre de 2026, indica ₪57.500 para viviendas de tres habitaciones, ₪59.000 para cuatro, ₪60.000 para cinco, ₪62.000 para dos y ₪65.000 para la categoría de ático mostrada. Estas tarifas se basan en la superficie equivalente. Las columnas de comparación con el mercado general son publicidad del promotor, sin medias de barrio calculadas de forma independiente.

La superficie equivalente incorpora componentes ponderados más allá del interior según un método declarado. Si no se facilita la ponderación, dividir el precio total de la vivienda entre la superficie equivalente indicada no permite obtener un precio comparable por metro interior neto. Además, una vivienda más pequeña puede tener una tarifa por metro más alta y un precio total más bajo que otra más grande del mismo proyecto. El número de habitaciones, sobre todo para lectores del extranjero, debe contrastarse con el plano real.

La información de las empresas ofrece otra perspectiva

La crónica de Globes del 27 de agosto de 2026 sobre el informe Q2 de Rainbow indica aproximadamente ₪80.500 por metro cuadrado en las ventas del segundo trimestre, frente a ₪83.200 en el primer trimestre y ₪85.600 durante 2025. Son medias declaradas para las viviendas vendidas en cada periodo. La muestra varía según la planta, la orientación, el tipo de vivienda y el paquete de pago. La serie no basta por sí sola para demostrar una rebaja equivalente en el precio de cada unidad.

Globes informó el 2 de septiembre de 2026 de que las ventas de ASHIRA en el segundo trimestre promediaron unos ₪72.000 por metro cuadrado, frente a ₪64.500 en 2025. En el nuevo periodo solo cambiaron de manos unas pocas viviendas. Ese aparente aumento coincide con un volumen de ventas débil, por lo que una media de precios sin el tamaño de su muestra ofrece una visión incompleta de la demanda.

Según informaciones de agosto de 2026, las viviendas sin vender de YAMA rondaban los ₪62.000 por metro cuadrado sin IVA y descontados los efectos de la financiación, mientras que la franja de Shavnu para el inventario más antiguo es de ₪62.000 a ₪67.000. Sumar un 18% de IVA a ₪62.000 da ₪73.160 antes de ajustes por financiación y superficie, por lo que el comprador necesita un presupuesto de la vivienda con todo incluido para compararlo con la publicidad dirigida al consumidor.

Globes informó el 28 de mayo de 2026 de que un comprador de la familia Dimri pagó ₪5,95 millones por una vivienda de 77 metros cuadrados, lo que equivale a unos ₪77.273 por metro cuadrado interior. Se trata de una compra entre partes vinculadas.

El registro de Shavnu sobre Rainbow indica ₪10,18 millones por 133 metros cuadrados interiores y un balcón de 17 metros cuadrados, con una tarifa indicada de ₪72.000; al dividir entre la superficie interior se obtienen unos ₪76.541. La ponderación de superficie que sustenta la tarifa indicada no está documentada, por lo que el comprador necesita las medidas del interior y del balcón junto con el precio total.

Otra entrada de Rainbow en los registros de Shavnu indica ₪14 millones por 134 metros cuadrados interiores más un balcón, con una tarifa indicada de aproximadamente ₪100.000; al dividir entre la superficie interior se obtienen unos ₪104.478. Su fecha de compra y su base de superficie siguen sin confirmarse, por lo que no puede acreditar una venta verificada en 2024 ni una comparación de precios fechada.

Comparación con el norte consolidado de Tel Aviv

Según Bizportal, las últimas transacciones registradas en Ramat Aviv Green correspondieron a proyectos nuevos, incluidas viviendas aún pendientes de entrega. Su media principal refleja esa combinación. La muestra anual de siete operaciones de Tel Baruch Norte es pequeña, mientras que las casas unifamiliares más antiguas de Tel Baruch forman un mercado aparte. En Kochav HaTzafon, la cercanía al parque y los servicios existentes también importan al comprador que compara valor.

Siguen sin confirmarse una media del Viejo Norte medida de forma coherente y una serie comparable de transacciones de 2026 para torres nuevas en otras zonas de Tel Aviv. Los artículos disponibles sobre Park Tzameret se refieren a construcciones y ventas más antiguas. Para una comparación útil, elija un edificio concreto y contratos fechados con la misma base de IVA y superficie, y luego compare las fases de finalización, las instalaciones comunes, la situación del suelo y los costes de mantenimiento.

Lo que el registro público podría aclarar

En octubre de 2026 no se disponía de un conjunto completo de datos de transacciones de la Autoridad Tributaria vinculado a las parcelas, edificios y nombres de proyectos de Sde Dov. Por tanto, siguen sin conocerse una mediana verificada del distrito, la tarifa de venta más alta y el total de transacciones registradas. Las cifras fechadas de empresas y prensa citadas arriba permiten comparaciones a nivel de proyecto.

La prueba pública más sólida de la demanda es una comunicación fechada de la empresa que muestre contratos firmados, cancelaciones, acuerdos condicionales y unidades restantes. La publicidad de los lanzamientos suele usar una definición más amplia de comprador. Una reserva de vivienda puede demostrar interés y dejar sin resolver las principales condiciones de la venta. El efectivo cobrado, los ingresos contables y la entrega de la vivienda son medidas adicionales, cada una con su propio calendario.

El ritmo de ventas cambió tras los primeros lanzamientos

Rainbow había vendido 275 de 459 viviendas, aproximadamente el 59,9%, según Globes el 27 de agosto de 2026, mientras que una declaración anterior de Shavnu sitúa las ventas en torno al 70% sin fecha ni denominador confirmados. El recuento fechado de Globes ofrece a los compradores una visión más clara de la oferta restante.

Las nuevas ventas de Rainbow se redujeron a siete en el primer semestre de 2026, frente a 59 durante 2025 y 99 durante 2024, según el mismo informe de Globes. Unas ventas sólidas acumuladas durante varios años pueden coexistir con un periodo actual lento.

Las cuatro ventas de ASHIRA en el primer semestre se reparten en una en el T1 y tres en el T2 según la información de Globes del 2 de septiembre, frente a 31 durante 2025. El informe de Globes del 30 de julio sobre el folleto identifica 13 compras de miembros de la familia controladora por unos ₪115 millones. Esa participación familiar limita lo que el recuento total de contratos revela sobre la demanda independiente.

En el caso de YAMA, 40 de 458 viviendas al 30 de junio de 2026 supone aproximadamente un 8,7% contratado y aproximadamente un 91,3% restante, según cálculos a partir de las cifras comunicadas. Calcalist informó de que no hubo nuevas ventas en el segundo trimestre y sí una cancelación. La información de Globes del 28 de mayo también había identificado la participación familiar en cuatro de las nueve compras del primer trimestre. Ni las compras de la familia ni la ausencia de ventas en el T2 demuestran por sí solas el precio de una vivienda disponible en octubre.

Calcalist informó de nueve ventas del T2 en Sde Dov y 179 viviendas restantes en FIRST el 1 de septiembre de 2026, mientras que Globes informó ese mismo día de 13 ventas de FIRST en el T2; el motivo de la diferencia entre ambos recuentos sigue sin confirmarse. Para un comprador que evalúa la oferta disponible, 179 viviendas restantes de 350 representan alrededor del 51,1% del proyecto.

Compradores del extranjero y los límites de un único lanzamiento

SEVEN SEAS comunicó 28 contratos firmados y 45 ofertas de compra asociados a unos ₪635 millones IVA incluido, según Nadlan Center el 25 de marzo de 2026 y Calcalist al día siguiente. Ambos informaron de más del 60% de compradores residentes en el extranjero sin confirmar el denominador exacto; esto describe el interés en un único lanzamiento, incluidas ofertas que aún no se habían convertido en contratos.

Ynet informó de 678 inscripciones de Gindi y 602 contratos firmados el 16 de julio de 2025, mientras que la comercialización actual de Gindi menciona más de 700 compradores para una promoción de 708 viviendas. Estas cifras miden el interés expresado en inscripciones, los acuerdos firmados y un recuento comercial más amplio; los compradores necesitan el recuento más reciente de contratos vigentes para evaluar la oferta restante.

A octubre de 2026 no se disponía de un desglose completo de todo el distrito por nacionalidad, residencia fiscal o uso previsto, incluidas las proporciones de compradores extranjeros, inversores, compradores para vivienda propia y nuevos inmigrantes. La ciudadanía extranjera y la residencia fiscal en el extranjero son distintas, y un comprador que vive fuera puede tener la intención de convertirse en residente.

Los paquetes de financiación influyen en el mercado observado

Las ofertas de pago aplazado y los préstamos globo subvencionados por el promotor pueden cambiar el calendario y el coste económico de un contrato sin modificar su precio de referencia anunciado. Un vendedor puede comunicar ventas mientras gran parte de la contraprestación vence más adelante. Para los analistas, las comunicaciones sobre flujos de caja y garantías que las acompañan ayudan a establecer el significado económico de la cartera de contratos. Para los compradores, el capítulo sobre hipotecas explica las cuestiones independientes del préstamo y su aprobación.

La Encuesta Anual del Sistema Bancario 2024 del Banco de Israel, Recuadro 5,2, describe las restricciones temporales introducidas en abril de 2025 hasta finales de 2026. Limita los préstamos bullet y globo subvencionados por el promotor al 10% de las formalizaciones trimestrales de préstamos para vivienda según la definición indicada y aumenta el tratamiento de capital de las exposiciones a promotores que cumplan los requisitos. La norma se refiere al sistema crediticio; no garantiza que una promoción de financiación concreta siga disponible tras su vencimiento.

El contexto nacional también es más débil de lo que sugiere un relato simple de distrito de prestigio. El comunicado del Banco de Israel del 1 de septiembre de 2026 describe un elevado stock de viviendas sin vender y un descenso anual del 1,5% en la serie nacional de precios de la vivienda para el último periodo disponible. Esas cifras nacionales no pueden interpretarse como la variación de precios o de existencias propia de Sde Dov. Sin embargo, explican por qué el ritmo de ventas, la conversión en efectivo y las condiciones de financiación merecen atención junto con las tasas anunciadas.

PFAS: importan la parcela y la fase de obra

Los PFAS son sustancias químicas persistentes asociadas aquí a la antigua actividad aeroportuaria y a los materiales de extinción de incendios. El suelo y las aguas subterráneas pueden requerir controles distintos, y las condiciones varían según la parcela. Un indicio de contaminación, una concentración medida, un umbral normativo, una instrucción de tratamiento y un permiso de obra responden cada uno a una pregunta distinta. Los informes disponibles no ofrecen una evaluación sanitaria de todo el distrito.

El informe de Globes del 23 de julio de 2026 cita nueve parcelas con indicios de PFAS: 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2206, 2207 y 2102. La lista incluye terrenos residenciales, de alquiler y no residenciales en distintas zonas del desarrollo. Los resultados precisos sobre suelo o aguas subterráneas, los límites de los estudios y las restricciones de obra deben leerse parcela por parcela. Que una parcela figure en esa lista no demuestra que todas sus futuras viviendas sean inseguras, y no figurar en una lista de prensa no equivale a una autorización.

Informaciones anteriores, entre ellas la de Shomrim del 24 de marzo de 2026, examinan los cambios en los umbrales para suelos. Un umbral normativo determina la respuesta exigida conforme a una norma concreta. Elevar un umbral no elimina las sustancias químicas del terreno. Para un análisis vinculado a una compra concreta, importan más el estudio fechado, el criterio aplicable, el método de saneamiento aprobado y la autorización para el uso previsto que una descripción general de un límite nacional revisado.

Las informaciones de julio describían una paralización de las obras de infraestructura, mientras que el relato de Globes del 20 de agosto de 2026 describía la continuación de excavaciones autorizadas en el proyecto de Dimri. Estas afirmaciones pueden referirse a paquetes de obra y condiciones diferentes. Un permiso para una excavación concreta no demuestra que se hayan reanudado todas las obras de infraestructura, y una pausa en un paquete de obra no prueba que todos los contratistas del distrito hayan parado.

El informe de Calcalist del 7 de septiembre de 2026 describe un proyecto piloto de lavado de suelos con 600 toneladas de material contaminado procedente de Ashdod, con posible aplicación en Sde Dov, y una estimación del sector de aproximadamente 200.000 toneladas que requieren tratamiento en Sde Dov. El piloto y la estimación ofrecen una posible vía de tratamiento, pero no resuelven qué obras se necesitan en cada parcela.

El proceso propuesto separa la mayor parte del suelo reutilizable de una fracción menor de residuos contaminados. A octubre de 2026, siguen sin confirmarse un certificado de finalización para todo el distrito, resultados verificados de forma independiente para cada tipo de suelo de Sde Dov, el coste final y una fecha de finalización en 2027. Los compradores siguen necesitando documentos de seguimiento y de aguas subterráneas específicos de su parcela.

Riesgo de entrega e infraestructura

Los plazos de entrega publicados van desde alrededor de 2029 hasta principios de la década de 2030. El horizonte de cinco a siete años indicado por Gindi en agosto de 2026 y el objetivo de 2033 atribuido a Luzon Ronson sitúan la finalización mucho más allá de 2027. Las condiciones de los permisos, la urbanización del suelo, las obras ambientales, la mano de obra y las compras pueden afectar cada una al calendario de una vivienda concreta.

El transporte y los servicios públicos siguen sus propios programas. La planificación por fases actualizada de la Línea Verde del Ministerio de Transporte sitúa el tramo sur en 2028 y la finalización del tramo norte en 2030. El puente Levi Eshkol tiene como objetivo el cuarto trimestre (T4) de 2027. Las escuelas, los edificios comunitarios y los comercios cuentan con expedientes de diseño y desarrollo, pero no se confirmó un calendario completo de apertura. Por ello, la entrega de una vivienda requiere evaluar por separado los servicios que estarán en funcionamiento en ese momento.

Costes, concentración y financiación

El índice de costes de construcción residencial subió un 0,4% en agosto de 2026, según la publicación de la CBS del 15 de septiembre. Sigue una cesta de insumos de construcción, de forma independiente de la inflación al consumo o del presupuesto real de un promotor. La indexación puede aumentar los pagos pendientes de un comprador en 2027; el capítulo sobre compra sobre plano explica cómo el contrato determina esa exposición.

Un grupo relativamente reducido de promotores y sociedades conjuntas concentra muchos proyectos. La clasificación de Shavnu cuenta el total de viviendas de cada proyecto, sin ajustar por la participación de cada socio. Shikun & Binui y Prashkovsky tienen viviendas de alquiler, mientras que el inventario de Gindi está destinado a la venta, por lo que estas carteras afectan a segmentos distintos del mercado de vivienda.

La titularidad y la financiación pueden cambiar durante la construcción, como muestra el traspaso a Dimri del antiguo proyecto de Hanan Mor. El análisis de Deep TASE de marzo de 2026 fija el 17 de junio de 2027 como vencimiento del préstamo para suelo de ₪585,6 millones de Luzon Ronson Central, antes del objetivo de finalización del proyecto. Los compradores pueden seguir los documentos posteriores de la empresa y de los prestamistas sobre refinanciación o financiación de la construcción; la fecha de vencimiento por sí sola no demuestra impago ni insolvencia.

Seguridad y economía general

La previsión del Banco de Israel de julio de 2026 depende de la desescalada en materia de seguridad, de supuestos fiscales y de las condiciones energéticas. Su decisión de septiembre también señala el tipo de cambio, la prima de riesgo, la demanda y las restricciones de oferta como factores de la inflación. Estas condiciones pueden alterar los términos de los préstamos, los costes de construcción y la demanda de los hogares, por lo que los compradores pueden seguirlas junto con las ofertas bancarias reales y los costes del proyecto.

El municipio planifica un barrio frente al mar conectado con la ciudad existente. Su página del distrito de octubre de 2026 sitúa la vivienda junto a empleo, comercio, edificios públicos y parques. El trazado muestra los recorridos peatonales y los centros locales previstos; la información actual sobre aperturas indica a los compradores qué escuelas, comercios y caminos pueden utilizar.

Parques y costa

El programa de la ILA del 22 de julio de 2020 asigna unos 365 dunams a zonas verdes en todo el distrito. El concepto municipal incluye un parque costero, un parque lineal y un parque de la pista vinculado a la historia del aeropuerto. La torre de control conservada forma parte de esa historia. Zonas ajardinadas más pequeñas y solares para edificios públicos completan la red, por lo que el total de zonas verdes del distrito difiere de la superficie del parque costero por sí solo.

El parque costero y el paseo marítimo tienen sus propias obras y fases de apertura. A octubre de 2026 no se habían confirmado una superficie final medida según obra ejecutada ni un programa completo de apertura. Un comprador que evalúe el acceso diario necesita conocer el recorrido actual, los desvíos provisionales por obras y las obras de espacio público de la manzana correspondiente. Una imagen virtual del frente marítimo no acredita un recorrido público terminado desde una entrada concreta.

Escuelas, vida comunitaria y comercio

Según el material de diseño del municipio, la parcela 409 de Eshkol está prevista para una escuela primaria, guarderías, centros de atención infantil, usos comunitarios y deporte. El año de apertura de la escuela, la zona de matriculación y el plan de personal siguen sin confirmarse, y la aprobación del diseño no garantiza una plaza para los hijos del comprador.

Los programas oficiales prevén aproximadamente entre 125,000 y 126,000 metros cuadrados de comercio y 330,000 metros cuadrados de espacio de empleo. Las adjudicaciones de suelo comercial y las decisiones arquitectónicas muestran avances hacia ese plan. Los futuros comercios y sus fechas de apertura siguen sin confirmarse, por lo que los compradores necesitan información actual sobre los inquilinos y los comercios en funcionamiento cerca de su edificio.

Las viviendas de alquiler y las residencias para mayores añaden distintas formas de vivir en el distrito. La página corporativa de Prashkovsky describe 966 viviendas de alquiler; la presentación de Azrieli de agosto de 2026 fija para su proyecto de residencia para mayores un objetivo de finalización en 2030. La vivienda para mayores tiene su propio modelo de ocupación y pago, algo que importa más a un futuro residente que el número de unidades por sí solo.

El calendario de la Línea Verde

El Ministerio de Transporte y NTA describen una puesta en servicio inicial de la Línea Verde en el tramo sur en 2028, seguida de la finalización del tramo norte en 2030. El tramo sur no ofrece servicio ferroviario en funcionamiento a través de Sde Dov. El trazado de NTA incluye estaciones previstas en la zona del distrito, como Propes, Nofei Yam, Einstein y Zahara Levitov. Los nombres de las estaciones y una línea en un mapa describen el trazado; la fecha de apertura depende de la fase operativa correspondiente.

El Metro propuesto es una red adicional e independiente. La revisión de 2025 de la Contraloría del Estado analiza un programa con una puesta en servicio parcial prevista para 2034 y su finalización para 2037, junto con riesgos de ejecución considerables. Se trata de un plan metropolitano a largo plazo. Este informe no acredita una estación de Metro en funcionamiento directamente en Sde Dov en 2027 ni un tiempo de trayecto en Metro garantizado desde ningún proyecto.

Conexiones peatonales, ciclistas y viarias

Las obras del puente peatonal y ciclista Levi Eshkol sobre el bulevar Rokach comenzaron el 19 de julio de 2026. Ese mismo día, TLV Online informó de que el municipio prevé unos 15 meses de construcción, lo que sitúa la finalización hacia el otoño de 2027, y de que los trabajos se realizan de domingo a jueves de 07:00 a 19:00, con un recorrido peatonal provisional y un desvío para el carril bici. El puente une directamente la zona de Levi Eshkol y los barrios del norte con el parque Yarkon para peatones y ciclistas.

El objetivo de 2027 para el puente abarca el cruce del bulevar Rokach. Se ha estudiado una prolongación independiente sobre el río Yarkon, pero su fecha de apertura con financiación sigue sin confirmarse. Las obras y las restricciones provisionales también modifican el acceso viario por las nuevas calles del distrito y por las vías existentes del norte de Tel Aviv, por lo que es imprescindible un mapa actualizado.

Aparcamiento privado y aparcamiento en la calle

La asignación de aparcamiento privado de una vivienda depende de su diseño aprobado y de los documentos de compraventa, mientras que el aparcamiento municipal en la calle se rige por las normas de permisos de residente y de pago. La dotación de aparcamiento varía entre edificios, y no existe una garantía verificada de una plaza privada por cada vivienda de Sde Dov.

Las normas municipales de aparcamiento consultadas el 6 de octubre de 2026 describen nueve zonas. Los titulares de un permiso de residente que cumplan los requisitos aparcan gratis en su propia zona y disponen de una franja gratuita diaria limitada fuera de ella, seguida de un descuento para residentes según las normas de activación. La ciudadanía, la propiedad de una vivienda o la estancia en Tel Aviv no dan derecho por sí solas; compruebe el procedimiento vigente de requisitos y pago del municipio.

El calendario abarca desde las decisiones de finales de 2026 que configuran 2027 hasta una fecha de umbrales fiscales a principios de 2028. Incluye fechas legales, hitos anunciados, previsiones y posibles cambios de política. Una previsión trimestral o un objetivo anual ofrece menos precisión que un día programado.

Finales de 2026: tipos, elecciones y dos cuestiones de vencimiento

La próxima decisión de tipos del Banco de Israel está programada para el 21 de octubre de 2026, según su comunicado del 1 de septiembre, cuando el tipo oficial era del 3,25%. La decisión y cualquier previsión revisada siguen sin conocerse a 6 de octubre. Los compradores pueden usar la nueva publicación para actualizar sus supuestos de financiación.

La fecha legal de las elecciones a la 26.ª Knesset es el 27 de octubre de 2026 si la Knesset saliente completa su mandato, según el Comité Central Electoral. El presupuesto y la legislación del nuevo gobierno pueden afectar a la política de vivienda durante 2027.

Dos períodos de política publicados terminan el 31 de diciembre de 2026. La instrucción 1/2026 de la Autoridad Tributaria fija esa fecha para los tipos temporales del impuesto de compra sobre vivienda adicional. La encuesta bancaria del Banco de Israel fija finales de 2026 para sus restricciones temporales a la financiación de promotores. Son instrumentos distintos. Sus fechas nominales de fin no garantizan que a la mañana siguiente haya un impuesto más bajo o una promoción de financiación sin restricciones.

T1 2027: continuidad y suelo urbanizado

El impuesto de compra sobre vivienda adicional podría prolongarse en el T1 2027: los comentarios jurídicos sobre el artículo 38 de la Ley Básica: La Knesset señalan que la legislación que vence y cumple los requisitos puede seguir vigente durante los tres primeros meses de la nueva Knesset. Su primera sesión y cualquier legislación posterior siguen sin conocerse, por lo que los compradores no pueden dar por hecho un tipo impositivo más bajo desde el inicio del año.

Luzon Ronson Central preveía la entrega del suelo conforme a su acuerdo de desarrollo en el T1 2027, según el análisis de Deep TASE del 21 de mayo de 2026. La empresa intentaba adelantarla. Los compradores pueden seguir la documentación posterior para conocer la entrega efectiva y si los contratos sujetos a licencia pasaron a ser incondicionales; la entrega de las viviendas llega después.

T2 2027: un período de previsión y una fecha de financiación

El Departamento de Investigación del Banco de Israel previó el 6 de julio de 2026 un tipo oficial medio del 3,0% en el T2 2027. Esta media trimestral no implica ninguna decisión de tipos programada para el 1 de abril ni para el 30 de junio. Nuevas previsiones, datos de inflación y decisiones monetarias pueden cambiar el tipo esperado antes de que los compradores organicen su financiación.

El préstamo sobre suelo de ₪585,6 millones de Luzon Ronson Central vence el 17 de junio de 2027, según el análisis del informe anual de Deep TASE del 19 de marzo de 2026. Los compradores pueden seguir la documentación de la empresa sobre prórrogas, refinanciación y la transición a la financiación de obra antes de la finalización.

T3 2027: fechas aún desconocidas

A octubre de 2026 no está confirmada para el T3 2027 una oleada de entregas de viviendas en todo el distrito, la finalización del tratamiento de PFAS, la apertura de escuelas ni una gran licitación nueva. Los informes semestrales de las empresas pueden actualizar ventas, costes y avance de obra, pero aquí no se establecen fechas concretas de publicación.

T4 2027: una conexión peatonal y ciclista

El paso peatonal y ciclista Levi Eshkol sobre el bulevar Rokach tiene como objetivo finalizarse hacia el otoño de 2027. El municipio estimó unos 15 meses de obras a partir del 19 de julio de 2026. La prolongación independiente hacia el río Yarkón no tiene fecha de apertura confirmada, y el servicio ferroviario sigue el calendario de la Línea Verde que figura a continuación.

A lo largo de 2027, la construcción de la Línea Verde continúa según el programa publicado. Las fechas de servicio del Ministerio de Transporte siguen siendo 2028 para el tramo sur y 2030 para la finalización del tramo norte relevante para Sde Dov. La apertura del tramo sur en 2028 no supone un servicio ferroviario a través de Sde Dov.

Principios de 2028: el límite de la congelación de umbrales

Los umbrales pertinentes del impuesto de compra para vivienda única y para inmigrantes están congelados hasta el 15 de enero de 2028 según la instrucción 1/2026. A octubre de 2026 no se han publicado los umbrales que los sustituirán a partir del 16 de enero. Esta congelación es independiente de la orden temporal de tipos para vivienda adicional; el capítulo sobre el impuesto de compra explica las normas sobre la condición del comprador.

La previsión del banco central

La última previsión verificada del Departamento de Investigación del Banco de Israel a 6 de octubre de 2026 es la publicada el 6 de julio. Prevé un crecimiento del PIB real del 4,0% en 2026 y del 5,5% en 2027, una inflación del 1,8% durante 2027 y un tipo de interés oficial medio del 3,0% en el T2 de 2027. Estas previsiones dependen de los supuestos del departamento y no anticipan las futuras decisiones del Comité de Política Monetaria.

La previsión de julio supone una mejora de la seguridad, la ausencia de nuevos combates importantes con Irán, la normalización de los precios de la energía y efectos fiscales limitados del gasto en defensa. El comunicado monetario de septiembre recoge un tipo oficial del 3,25% y señala como riesgos la seguridad, las primas de riesgo, los tipos de cambio y la evolución fiscal. Los cambios en esas condiciones pueden alterar la previsión.

El entorno inflacionario está muy influido por la evolución geopolítica

Unos tipos oficiales más bajos pueden reducir los costes de financiación de los promotores e influir en la financiación de los compradores, pero los tipos de los préstamos también dependen de los márgenes bancarios, de los mercados a tipo fijo, de la situación del comprador y de la financiación del proyecto. Estos efectos llegan en momentos distintos. El comprador necesita una oferta bancaria real; el capítulo sobre hipotecas explica las normas de concesión de préstamos.

Promociones de pago y el cambio de año

Las medidas temporales sobre financiación de promotores introducidas en abril de 2025 se aplican hasta finales de 2026. El informe bancario de 2024 del Banco describe límites a los préstamos subvencionados con amortización única al vencimiento o con cuota final elevada y mayores ponderaciones de riesgo para determinadas exposiciones a promotores. Una prórroga, expiración o sustitución en 2027 podría modificar las ofertas de financiación. En las fuentes revisadas no consta publicado, a octubre de 2026, ningún cambio para 2027 en los límites ordinarios de los préstamos para compra.

Dos apartamentos con el mismo precio anunciado pueden tener costes totales diferentes. Compare los pagos iniciales y aplazados, quién paga los intereses y las condiciones del préstamo final. La información sobre flujos de caja de un promotor también muestra qué parte de sus ventas declaradas se ha cobrado.

Fechas fiscales y propuestas de política

La instrucción 1/2026 de la Autoridad Tributaria establece dos plazos distintos. Los umbrales para vivienda única y para inmigrantes con derecho a beneficios permanecen congelados hasta el 15 de enero de 2028. La orden temporal sobre el tipo para viviendas adicionales tiene como fecha de fin por escrito el 31 de diciembre de 2026. La continuidad vinculada a las elecciones conforme al artículo 38 de la Ley Básica y la legislación posterior pueden afectar a esta última. Las fechas publicadas no garantizan una reducción del impuesto de compra a comienzos de 2027.

Hacer permanente una mayor tributación de los inversores sigue siendo objeto de debate en los medios y entre profesionales. A octubre de 2026 no están confirmados nuevos tramos para 2027, una sustitución permanente definitiva ni la entrada automática de un tipo más bajo. Consulte la ley aprobada antes de elaborar su presupuesto; el capítulo sobre el impuesto de compra explica los tipos y la situación del comprador, y el capítulo sobre nuevos inmigrantes trata los requisitos.

Insumos de construcción y actualizaciones del coste de los proyectos

La publicación de la CBS del 15 de septiembre de 2026 registra una subida mensual del 0,4% en el índice de costes de construcción residencial durante agosto. La encuesta de junio de la Asociación de Tasadores ofrece una estimación aparte del coste de construcción por tipo de edificio y zona. El índice sigue la evolución de una cesta de insumos a lo largo del tiempo, mientras que una referencia de tasación estima un nivel de coste de construcción. Ninguno de los dos mide directamente el precio de venta de un apartamento en Sde Dov.

Para una compra en 2027, las cifras útiles son el índice mensual, la parte de su contrato vinculada a él y el coste actualizado del promotor para terminar el proyecto. La mano de obra, los materiales, las obras de sótano, el tratamiento ambiental y la financiación pueden modificar el presupuesto más allá de la lectura de un índice nacional. En las fuentes revisadas no se publica ninguna tasa específica del índice de costes de construcción para Sde Dov en 2027.

La oferta procede de varias fases

La licitación del complejo Norte de marzo de 2025 y las licitaciones del complejo Central de febrero crearon una importante cartera de desarrollo posterior. Los apartamentos existentes sin vender, las promociones recién comercializadas, el suelo pendiente de urbanización y los derechos privados pendientes de adjudicación son formas distintas de oferta potencial. El inventario disponible que un comprador puede contratar hoy es más reducido que el programa de 16.000 viviendas del distrito.

El coste del suelo ayuda a explicar las diferencias en las condiciones de venta. El menor coste de adquisición de Gindi en 2025 difiere del de las compras de 2021, y las ofertas con prima por las parcelas costeras del complejo Norte difieren de las de otras parcelas de la misma ronda. Una futura licitación podría sumar competidores, pero la fecha y el alcance de una nueva gran ronda residencial en 2027 siguen sin confirmarse a octubre de 2026.

La adjudicación a propietarios privados añade otra fuente de incertidumbre. El artículo de Ynet del 30 de agosto de 2026 describe un sorteo de adjudicación sin resolver afectado por los hallazgos de PFAS. Eso podría cambiar el calendario del desarrollo futuro sin alterar de un día para otro la oferta ya comercializada. Del mismo modo, una aprobación arquitectónica en 2027 puede suponer un avance importante aunque queden todavía varias fases hasta la ocupación.

El séquel modifica un presupuesto en moneda extranjera

El séquel se apreció un 0,6% frente al dólar estadounidense y se depreció un 1,0% frente al euro entre decisiones del Banco de Israel, según su comunicado del 1 de septiembre. Estos movimientos opuestos muestran por qué los compradores que se financian en monedas distintas afrontan costes distintos.

Para un precio fijo en séqueles, el coste en moneda extranjera equivale a ese precio dividido por los séqueles por unidad de la moneda de financiación. Las fechas relevantes para comparar son las de pago y conversión. Un cambio en el precio del apartamento expresado en séqueles puede verse compensado o amplificado por una variación de ese tipo de cambio, y las comisiones afectan al importe final convertido. Para este informe no se verificó ningún objetivo de USD/ILS ni de EUR/ILS para 2027.

Las elecciones y el presupuesto

La fecha legal de las elecciones es el 27 de octubre de 2026. El programa presupuestario, fiscal, de vivienda e infraestructuras del nuevo gobierno puede afectar a las compras en 2027. La incertidumbre política también influye en los supuestos de seguridad y fiscales de quienes elaboran las previsiones; el resultado electoral sigue siendo desconocido.

Empiece por el proyecto y la parcela exactos. La mudanza prevista, la moneda de financiación, la situación migratoria y los planes de obtener ingresos por alquiler determinan qué fechas y documentos importan más. Varias de estas consideraciones pueden aplicarse a un mismo comprador.

Comprar para vivir en el apartamento

Para quien prevé residir en la vivienda, la comparación clave es entre la fecha contractual de ocupación del proyecto y los servicios previstos cerca del edificio. Los datos sobre los proyectos en curso abarcan desde alrededor de 2029 hasta principios de la década de 2030, mientras que el objetivo para la totalidad del tramo norte de la Línea Verde es 2030. El objetivo independiente del puente para el 4.º trimestre de 2027 podría mejorar el acceso antes de esas ocupaciones. Ninguna de estas fechas acredita que todos los servicios necesarios vayan a estar en funcionamiento a la vez.

El residente también debe distinguir entre la plaza de aparcamiento asignada al apartamento y el derecho al estacionamiento municipal. Las normas municipales de octubre de 2026 son una referencia actual, mientras que el plan de edificación aprobado y los documentos de compraventa determinan la plaza privada. El capítulo sobre la vida en el barrio indica qué fechas de servicios públicos siguen sin confirmar.

Comprar viviendo en el extranjero

Para un comprador que se financia en dólares o euros, el coste en séqueles y el coste en moneda extranjera pueden variar de forma independiente. La declaración del Banco de Israel de septiembre de 2026 registra movimientos opuestos del dólar y del euro durante el mismo periodo de revisión. Anote cada fecha de pago prevista junto a la moneda de financiación y actualice el tipo de cambio observado y la cotización bancaria en el momento oportuno.

El informe de SEVEN SEAS de marzo de 2026 sobre compradores del extranjero combina contratos y ofertas de ese proyecto. Pregunte si una cifra de demanda citada cuenta contratos en vigor o reservas. El capítulo sobre la compra desde el extranjero trata la representación y los aspectos prácticos de la compra.

Comprar como nuevo inmigrante

Para un nuevo inmigrante, las fechas vinculadas a la situación personal y las vinculadas al avance del proyecto deben examinarse juntas. La instrucción 1/2026 de la Autoridad Tributaria fija el límite publicado de la congelación de umbrales en el 15 de enero de 2028. Esa fecha no acredita el derecho de una persona, el calendario de su inmigración ni la idoneidad de la vivienda para la mudanza prevista.

La documentación útil sobre el distrito sigue siendo la misma: fase de la licencia, condiciones de la parcela, programa de entrega y fechas de apertura de los servicios. Cuando la mudanza prevista es anterior a un objetivo anunciado del proyecto, el calendario de construcción y transporte del informe pone de manifiesto ese desfase. El capítulo sobre nuevos inmigrantes explica las cuestiones personales de derechos y fiscalidad.

Comprar para invertir o alquilar más adelante

Para un inversor, la fecha de fin escrita del 31 de diciembre de 2026 de la orden fiscal temporal sobre viviendas adicionales es un punto de revisión legal. Su interacción con las elecciones y la legislación posterior impide suponer que el 1 de enero comenzará un régimen fiscal más bajo. La otra fecha de política es la directiva publicada sobre la financiación a promotores para finales de 2026. Las ofertas reales de financiación requieren una fuente actualizada tras cualquier cambio regulatorio.

Siga los contratos en vigor, las cancelaciones, las viviendas restantes, los costes para completar la construcción y los hitos de financiación del proyecto. El vencimiento del préstamo para el suelo de Luzon Ronson Central, comunicado para el 17 de junio de 2027, es una fecha concreta que conviene revisar. La información financiera posterior puede mostrar cómo ha abordado la empresa el reembolso o la refinanciación.

Incluya la futura oferta de alquiler en la comparación de la inversión. Las 966 viviendas de alquiler de Prashkovsky y la cartera de alquiler registrada de Shikun & Binui se dirigen al mercado del alquiler, y sus fechas de ocupación, rentas y condiciones de arrendamiento están pendientes de publicación. A octubre de 2026 no existe una serie verificada de forma independiente de rentabilidad del alquiler en Sde Dov ni una renta consolidada del distrito, por lo que no hay una base fiable para prever una rentabilidad.

Este capítulo describe una compra a un promotor. El contrato identifica la vivienda que deberá construirse, los derechos que recibirá y los pagos que debe realizar mientras tanto. Comprar desde el extranjero modifica la firma y las gestiones bancarias, pero no elimina las obligaciones. Contrate a un abogado inmobiliario israelí independiente para verificar al vendedor, negociar el contrato y proteger cada pago; esta información es una ayuda para prepararse.

1. Elija la vivienda y solicite sus documentos. Compare planta, orientación, superficie interior, balcón, aparcamiento y trastero. La oficina de ventas facilita el borrador del contrato, la memoria de calidades, el plano de la vivienda y el calendario de pagos. Solicite el estado de la licencia y la identidad exacta del vendedor antes de pagar nada. El capítulo de precios recoge los datos de precios del distrito.
2. Pida a su abogado que revise la reserva. Una solicitud de compra, una opción o un memorando pueden generar obligaciones antes del contrato principal. El abogado comprueba si el importe es reembolsable, qué hecho lo convierte en no reembolsable, cuándo vence la reserva, si el precio es fijo y si el propio documento podría generar una obligación de declaración fiscal. El dinero solo se mueve con condiciones que usted entiende y ha aceptado.
3. Realice a la vez las comprobaciones jurídicas y financieras. El abogado examina el registro de la propiedad, los derechos del vendedor, las cargas, la licencia y la garantía propuesta. Usted solicita al banco una aprobación de principio y reúne fondos propios documentados. Obtenga por escrito la clasificación fiscal. Si la compra depende de una hipoteca, negocie las consecuencias de una denegación antes de comprometerse.
4. Acuerde el contrato y todos sus anexos. Su abogado revisa la vivienda designada, la memoria de calidades, los planos, el IVA, la indexación, las fechas, las modificaciones, las condiciones de resolución y las obligaciones de inscripción. Usted aprueba una versión final explicada en su idioma. Cualquier promesa de la sala de ventas sobre vistas, electrodomésticos o acabados debe figurar en un anexo firmado.
5. Firme y realice el primer pago acordado. Firman el vendedor y el comprador, o sus representantes autorizados. En un proyecto con acompañamiento, el vendedor entrega los comprobantes de pago de la vivienda. Verifique los datos de la cuenta con la entidad acompañante. Pague por esa vía y conserve el justificante. La Ley de Garantía de Inversiones prohíbe recibir más del 7 por ciento del precio sin una de las garantías que permite.
6. Presente la declaración y pague el impuesto de compra. Su abogado presenta la declaración en un plazo de 30 días desde la venta, normalmente con el formulario 7000B para operaciones con promotores. El plazo general para el impuesto autoliquidado es de 60 días desde la venta. Pida al abogado que deje constancia expresa de cualquier aplazamiento legal aplicable. El calendario de pagos diferido del promotor no aplaza por sí solo ninguno de los dos plazos.
7. Controle los pagos de la obra y su protección. Usted abona cada plazo cuando lo exige el contrato; su banco hipotecario realiza las disposiciones aprobadas según el mismo calendario. En un proyecto con acompañamiento, un pago mediante comprobante ordena a la entidad emitir una garantía o una póliza de seguro. El plazo legal es de 14 días hábiles, sin perjuicio de lo que la ley prevé para otra garantía permitida. Su abogado comprueba nombres, importes y protección tras cada disposición.
8. Prepare la entrega antes de enviar el saldo. Su abogado revisa la documentación de ocupación, las condiciones para levantar la carga del banco financiador del proyecto y la garantía que se mantendrá. Un inspector independiente examina la vivienda conforme al contrato y a la memoria de calidades. Usted acuerda un acta de entrega escrita que recoja defectos, llaves, contadores, aparcamiento y trastero. No firme una renuncia general a cambio de acceder a su vivienda.
9. Tome posesión y siga la inscripción hasta su conclusión. Conserve las garantías y los documentos hasta que su abogado confirme las condiciones para su sustitución o liberación. El promotor gestiona la inscripción de la parcela y del régimen de propiedad horizontal y, después, inscribe los derechos del comprador. Lleve un registro escrito del avance hasta que un documento registral actual recoja los derechos que se le prometieron. La posesión por sí sola no completa la inscripción.

La entidad acompañante y su banco hipotecario tienen funciones distintas

El acompañamiento bancario [ליווי בנקאי] es una financiación de proyecto controlada mediante una cuenta de proyecto separada. El banco o la aseguradora acompañante supervisa esa cuenta y proporciona la garantía de la compra. Su banco hipotecario personal evalúa sus ingresos y presta con garantía de sus derechos. Pueden ser entidades distintas. El nombre de un banco acompañante en un folleto no basta: obtenga los datos de financiación firmados, el talonario de comprobantes [פנקס שוברים] de su vivienda y los documentos de garantía.

El banco hipotecario debe informarle de las protecciones legales. El artículo 3C de la ley de 1974 le permite transferir fondos tras verificar una garantía permitida o el compromiso escrito del vendedor de aportarla. Pida a su abogado que compruebe el mecanismo real y haga el seguimiento hasta que se emita la garantía. Una confirmación de transferencia y una garantía de la Ley de Venta [ערבות חוק מכר] son documentos distintos.

Completar las etapas desde el extranjero

Su abogado puede preparar un poder [ייפוי כוח] para la compra concreta, la declaración fiscal y la inscripción. El procedimiento de representantes de la Autoridad de Tierras de Israel reconoce la legalización ante un representante diplomático o consular israelí, o la vía aplicable de certificación notarial extranjera y apostilla. El registro y el banco receptores deciden qué originales y qué redacción exigen. Pídales que aprueben el documento antes de firmarlo. Algunas declaraciones personales siguen requiriendo su propia firma.

Un poder para la compra no cumple automáticamente los requisitos del banco para abrir una cuenta o tramitar una hipoteca. Pregunte al banco elegido si debe acudir en persona, qué documentos de identidad y declaraciones de residencia fiscal exige y si aceptará sus ingresos del extranjero. Acuerde la acreditación del origen de los fondos antes de enviar una transferencia importante. Mantenga una trazabilidad clara desde la cuenta donde se ganó o recibió el dinero hasta el pago de la vivienda.

Designe un contacto local para la entrega que pueda asistir con un inspector, leer el acta de entrega e informar de los puntos pendientes. Otorgue a esa persona facultades definidas y deje las decisiones jurídicas a su abogado. Una compra a distancia funciona cuando la responsabilidad está clara en cada traspaso. La lista de documentos especifica el expediente que debe preparar, y la lista del calendario convierte el proceso en un registro que puede conservar.

Utilice un único presupuesto con una fecha de pago junto a cada partida. Un primer plazo bajo puede coexistir con una exigencia final elevada de fondos propios. Las calculadoras del sitio calculan los fondos propios y el impuesto de compra de forma coherente, pero excluyen los honorarios legales, de tasación y bancarios. Un asesor hipotecario independiente debe confirmar el préstamo que realmente puede obtener, y su abogado debe confirmar los costes fiscales y contractuales antes de que usted se base en las cifras.

Lea las etiquetas de los precios antes de comparar las cifras

Los ejemplos utilizan las cifras públicas que recoge el sitio: el precio mínimo de lanzamiento de DIMRI YAMA, de ₪3.750.000, publicado el 22 de diciembre de 2025; el precio de lista de unos ₪6.800.000 para tres habitaciones de FIRST, publicado el 28 de diciembre de 2025; y la media publicada de unos ₪8.700.000 de SEVEN SEAS, el 25 de marzo de 2026. Un precio mínimo de lanzamiento, un precio de lista y una media miden cosas distintas. Son referencias históricas para el presupuesto. Obtenga una oferta fechada para la vivienda concreta y pregunte qué extras están incluidos.

Una compra de ₪6,8 millones, con el efectivo desglosado

A modo de ilustración, tome el precio público de FIRST de ₪6.800.000 y un pago a la firma negociado del 20 por ciento. El plazo del precio asciende a ₪1.360.000. Se trata de un calendario supuesto para explicar la aritmética, no de una oferta vigente verificada. Un residente extranjero limitado a un préstamo del 50 por ciento necesitaría fondos propios sobre el precio de ₪3.400.000 en total si se aprueba ese préstamo completo. Tras el pago a la firma, quedan otros ₪2.040.000 de fondos propios sobre el precio por pagar hasta la entrega.

Aplicar a ese precio los tramos de vivienda adicional de 2026 de la Autoridad Tributaria da un impuesto de compra de ₪558.899 tras el redondeo. Por tanto, los fondos propios más el impuesto suman ₪3.958.899 antes de honorarios. Un residente que cumpla los requisitos y compre su vivienda única al mismo precio, con el límite hipotecario del 75 por ciento, tiene fondos propios de ₪1.700.000 e impuesto de ₪257.886, lo que da ₪1.957.886 antes de honorarios. Un oleh elegible con el mismo límite de préstamo tiene un impuesto de ₪79.976 y un efectivo antes de honorarios de ₪1.779.976. Son cálculos basados en los límites máximos, verificados el 6 de octubre de 2026, no ofertas bancarias.

El subtotal se presenta deliberadamente como incompleto. Comprar directamente puede eliminar el coste de intermediación del comprador; una cotización legal distinta modifica otra partida. Los honorarios legales del promotor a este precio no tienen un tope legal según el umbral de precio de 2026. Un pedido de mejoras o una factura de indexación pueden cambiar sustancialmente el total. Obtenga una cotización o un cálculo explícito para cada partida pendiente en lugar de tratar un espacio en blanco como cero.

Someta el presupuesto a una prueba de estrés antes del último plazo

Si una vivienda de ₪6.800.000 se tasa en ₪6.400.000 y el banco aplica un límite del 50 por ciento a ese valor inferior, el tope del préstamo baja a ₪3.200.000. Los fondos propios sobre el precio aumentan en ₪200.000. Un banco también puede prestar menos por los ingresos, la edad, las deudas o su política sobre ingresos procedentes del extranjero. Mantenga visible en el presupuesto la diferencia entre el máximo regulatorio y su financiación aprobada.

Una segunda prueba de estrés es la indexación. Si el 40 por ciento máximo permitido de un precio de ₪6.800.000 sigue expuesto a un aumento ilustrativo del 5 por ciento, el suplemento es de ₪136.000. La indexación real depende de la fecha de cada pago, del índice base y de la parte indexada. Una tercera prueba es la divisa: un aumento del 5 por ciento en el coste en moneda extranjera de una obligación de fondos propios de ₪3.400.000 añade el equivalente a ₪170.000. Ninguna de las dos ilustraciones es una previsión.

El impuesto de compra [מס רכישה] se calcula sobre el valor imponible de la operación conforme a las normas aplicables en la fecha de compra. Pagar al promotor por etapas no divide la operación en nuevos ejercicios fiscales. La ciudadanía por sí sola no determina la residencia fiscal israelí. Pida a un abogado israelí especializado en fiscalidad inmobiliaria que confirme la residencia, la unidad familiar, la titularidad existente y cualquier beneficio para inmigrantes o por sustitución de vivienda antes de firmar; este capítulo no puede determinar su clasificación personal.

Cada tipo se aplica solo a su tramo. En un ejemplo redondo de ₪4.000.000, el impuesto para residente con vivienda única es de ₪95.538 tras el redondeo: cero en el primer tramo, ₪12.890 en el siguiente y unos ₪82.648 en el resto. Con ₪10.000.000, el mismo cálculo da ₪513.886. Estas cifras se calcularon el 6 de octubre de 2026 a partir de los tramos legales, sin suponer ningún cambio futuro.

Un no residente utiliza normalmente estos tramos de vivienda adicional incluso cuando vaya a ser su único apartamento en Israel. Un residente israelí que compra una vivienda adicional utiliza normalmente los mismos tramos. Con ₪4.000.000 la factura es de ₪320.000. Con ₪10.000.000 es de ₪878.899 tras el redondeo. Un pasaporte israelí puede influir en la categoría hipotecaria aunque el comprador siga pagando esta tabla fiscal por vivir en el extranjero.

Qué se considera vivienda única

El artículo 9 de la Ley de Tributación Inmobiliaria examina las viviendas en Israel y en la Zona definida por la ley. Una vivienda en el extranjero no convierte automáticamente la compra de un residente israelí en una vivienda israelí adicional. La ley trata en general al comprador, su cónyuge y sus hijos menores de 18 años como un solo comprador, con exclusiones legales que incluyen al cónyuge que vive permanentemente separado y a determinados hijos. La titularidad separada entre cónyuges puede requerir un análisis cuidadoso. Repartir el contrato entre miembros de la familia no crea por sí mismo umbrales separados.

La definición contiene excepciones para una participación no superior a un tercio en otra vivienda, o no superior a la mitad en una vivienda heredada. Quedan otras excepciones y cuestiones de hecho. Declare las participaciones de toda la familia, incluidas herencias y compras sin terminar, y deje que el abogado aplique las excepciones. La palabra única en un formulario del banco o del promotor no resuelve el expediente fiscal.

Quien compra una vivienda de sustitución puede acogerse al beneficio siempre que venda la vivienda anterior dentro del plazo legal. El plazo general vigente es de 24 meses tras la compra. La compra a un promotor tiene una regla especial vinculada a los 12 meses posteriores a la entrega contractual; si la entrega se retrasa por causas ajenas al comprador, puede regir la entrega efectiva. La fecha de compra y cualquier prórroga temporal son relevantes. Deje constancia del plazo y de la consecuencia de incumplirlo en el dictamen del abogado.

La tabla para inmigrantes

Para la vivienda única de un inmigrante que reúne los requisitos conforme al reglamento 12A, los primeros ₪1.978.745 están exentos, el tramo siguiente hasta ₪6.055.070 tributa al 0,5 por ciento y el tramo hasta ₪20.183.565 al 8 por ciento, con los importes congelados de la Instrucción 1/2026. Si el precio total supera ₪20.183.565, este beneficio desaparece para toda la adquisición. Entonces debe determinarse el cálculo ordinario aplicable. Con ₪6.800.000 la factura del inmigrante que reúne los requisitos es de ₪79.976 tras el redondeo.

El plazo ordinario para inmigrantes va desde un año antes de la primera entrada hasta siete años después. La excepción por construcción tiene condiciones adicionales, como la primera entrada dentro de los tres años siguientes a la compra y una aprobación de inmigración válida dentro del año siguiente a la compra. El capítulo sobre olim explica los plazos. Nunca debe tratarse como un derecho indefinido a comprar ahora e inmigrar cuando termine el edificio.

Una regla distinta para residentes incluye a quien se convierte en residente israelí por primera vez o en residente retornado veterano dentro de los dos años siguientes a la compra. Ello puede justificar una liquidación rectificada y la devolución hasta los tipos ordinarios de residente con vivienda única. Es distinta de la tabla del 0,5 por ciento para inmigrantes. Su abogado debe confirmar si se aplica a su contrato una prórroga temporal u otra regla dependiente de fechas.

Presentación, pago y la cuestión de 2027

La Autoridad Tributaria exige declarar en un plazo de 30 días, con los datos de la operación, del comprador y de su condición, y la autoliquidación. Las ventas de constructores suelen usar el formulario 7000B. La fecha general de pago es a los 60 días de la venta según el artículo 90A. En circunstancias concretas pueden aplicarse disposiciones legales de aplazamiento, pero una campaña 20/80 no genera ninguna prórroga fiscal automática. La Instrucción 1/2026 fija la sanción por declaración tardía en ₪310 por cada dos semanas de retraso del 16 de enero de 2026 al 15 de enero de 2027; los intereses y otras consecuencias son aparte.

La congelación de 2025 mantuvo los importes del umbral de vivienda única de 2024 para el período de 2025 a 2027. La Instrucción 1/2026 otorga expresamente vigencia a los umbrales de vivienda única hasta el 15 de enero de 2028. Los tipos del 8 y el 10 por ciento para vivienda adicional se restablecieron a finales de noviembre de 2021 y se prorrogaron posteriormente; la fecha final impresa en la instrucción es el 31 de diciembre de 2026. Los umbrales congelados en shéquels y los tipos porcentuales temporales siguen calendarios jurídicos distintos.

Globes informó el 7 de septiembre de 2026 de que el período electoral prorroga la orden temporal para inversores hasta febrero de 2027. También informó del apoyo del Ministerio de Finanzas a hacer permanentes los tipos más altos y de otras peticiones de reducción. Este informe no pudo establecer de forma independiente, a 6 de octubre de 2026, la fecha exacta de vencimiento vinculada a las elecciones ni una nueva tabla de 2027 promulgada. Trate esa noticia como una prórroga comunicada que requiere confirmación jurídica. Obtenga la ley vigente en la fecha de la firma; esta edición no ofrece tramos de 2027 inventados.

Una hipoteca [משכנתה] puede financiar parte de una compra sobre plano, pero usted deberá cumplir igualmente el calendario del promotor si el banco presta menos de lo esperado. Obtenga una aprobación por escrito y un plan de desembolsos antes de asumir esa obligación. Recurra a un asesor con experiencia en ingresos del extranjero cuando corresponda y pida a su abogado que revise las garantías y las condiciones de financiación; los límites aquí indicados son información general y no una promesa de crédito.

Un residente extranjero y un ciudadano israelí en el extranjero

La Directiva 329 utiliza una definición legal de ciudadano israelí tomada del artículo 16A de la Ley de Tributación Inmobiliaria. Esa definición incluye también a determinados residentes israelíes y categorías del registro de población. Un criterio basado solo en el pasaporte es incompleto. Un no residente extranjero fuera de esa definición suele quedar en la categoría de vivienda de inversión, con un techo del 50 por ciento. Un ciudadano israelí en el extranjero que compra una vivienda única en Israel que cumple los requisitos puede, en principio, alcanzar el 75 por ciento aunque pague el impuesto de compra de residente extranjero. Pida al prestamista que indique su clasificación y las declaraciones que exige.

La calculadora hipotecaria de Shavnu utiliza un perfil de comprador distinto para cada uno de estos casos habituales. Son atajos útiles para presupuestar, pero no determinan la residencia, la definición legal de ciudadanía ni una estructura familiar de propiedad inusual. El banco puede aprobar menos del techo. Un residente israelí sin ciudadanía debe obtener una clasificación individual en lugar de suponer que el perfil de ciudadano extranjero de la calculadora lo describe.

Solicite ofertas a los departamentos hipotecarios o de clientes internacionales de los bancos israelíes, incluidos bancos como Mizrahi Tefahot, Leumi, Hapoalim, Discount y First International. Su disposición a aceptar un expediente concreto de ingresos del extranjero, una moneda del préstamo o un sistema de firma a distancia no se confirmó para este informe a 6 de octubre de 2026. Un intermediario puede coordinar las solicitudes, pero no puede obligar a un prestamista. Pida a cada banco su propia oferta y condiciones por escrito.

Ingresos y documentos

Un banco reconoce los ingresos documentados que se perciben de forma regular y que constan en una cuenta. También tiene en cuenta las obligaciones existentes al calcular la renta disponible. La aclaración de febrero de 2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026 tras el aplazamiento de junio, exige que la prueba de reembolso correspondiente tenga en cuenta los préstamos para vivienda existentes y nuevos garantizados sobre el mismo inmueble, con sujeción a las definiciones de la directiva y a las normas sobre plazo restante. Contratar un segundo préstamo sobre el apartamento no genera un nuevo margen de ingresos.

Prepare los pasaportes y, cuando proceda, los documentos de identidad israelíes, las declaraciones de residencia fiscal y número fiscal, un justificante de domicilio, extractos bancarios recientes, justificantes de empleo y salario, las declaraciones de impuestos presentadas en el extranjero, el detalle de las deudas existentes y el origen de los fondos propios. Los prestatarios autónomos deben contar con que se les pidan las cuentas de su actividad y pruebas de que los ingresos llegan a su cuenta personal. El banco puede solicitar un informe de crédito del país de origen y traducciones certificadas. No existe una lista universal de documentos para prestatarios extranjeros ni un idioma aceptado universalmente: obtenga la lista del banco concreto.

La Directiva 451 exige normalmente una decisión y, en caso de aprobación, una aprobación de principio [אישור עקרוני] en un plazo de cinco días hábiles. Determinados casos excepcionales predefinidos pueden tardar siete días hábiles, con notificación de la excepción y su motivo. Las condiciones ofrecidas deben mantenerse disponibles durante al menos 24 días, sujetas a verificación y a las condiciones de la directiva. Esto no fija cada desembolso al tipo actual hasta que se entregue un edificio años después.

Tasación y desembolsos por fases

Las normas de tasación del banco suelen tomar el menor valor entre el coste del contrato y la tasación para el cálculo de la relación préstamo/valor correspondiente. Una tasación baja aumenta los fondos propios que necesita. Pregunte cómo afectan los descuentos, los pagos aplazados, las mejoras y los recargos por indexación al precio aceptado y al préstamo. Compare las condiciones de desembolso del banco con las fechas de pago del promotor para que la falta de un documento no se convierta en un incumplimiento del contrato.

El préstamo puede liberarse por fases directamente a la cuenta del proyecto mediante los cupones de pago del apartamento. Cada desembolso genera deuda y sus propias consecuencias en materia de intereses. Pregunte cuándo empiezan las cuotas, si existe algún periodo de solo intereses, cómo se fijará el precio de las partes fijas y variables posteriores y qué debe volver a aprobarse si se retrasa la entrega. El prestamista puede exigir que se aporten primero los fondos propios del comprador. Una cifra total aprobada sin un plan de desembolsos con fechas es incompleta para una compra sobre plano.

Pago aplazado y ofertas de préstamo globo subvencionado

Un calendario 20/80 del promotor significa un 20 por ciento ahora y un 80 por ciento más tarde según las condiciones de la campaña. Puede tratarse de un simple aplazamiento contractual o implicar un préstamo separado a nombre del comprador cuyos intereses paga en parte el promotor. Un préstamo globo [הלוואת בלון] deja el principal para una fecha posterior; una estructura bullet también puede aplazar los intereses. Identifique al prestatario, al prestamista, el principal, el vencimiento, las garantías y quién paga cuando termina la subvención. El comprador puede deber el préstamo aunque el apartamento se retrase.

El anuncio del Banco de Israel del 23 de marzo de 2025 proponía un tratamiento de capital más estricto para los proyectos de construcción con un volumen importante de ventas con pago aplazado y un límite a los préstamos bullet y globo subvencionados por promotores. La norma definitiva, en el artículo 8A de la Directiva 329 de junio de 2026, es del 10 por ciento de las formalizaciones de préstamos para vivienda pertinentes de cada banco por trimestre natural, hasta el 31 de diciembre de 2026. El anuncio describía una propuesta mensual; utilice la norma trimestral definitiva. Se trata de un límite de cartera bancaria. No limita la entrada de cada comprador a un porcentaje concreto ni garantiza una hipoteca del 80 por ciento.

La circular 2816 aprobada el 6 de abril de 2025 asigna una ponderación de riesgo del 150 por ciento a la financiación de construcción pertinente cuando más del 25 por ciento de los contratos de venta aplazan más del 40 por ciento del precio hasta la entrega, con normas transitorias para contratos y proyectos existentes. Esto aumenta la carga de capital del banco y puede afectar a las ofertas de los promotores. El límite a los préstamos subvencionados excluye las formalizaciones que cumplen los requisitos y ya contaban con aprobación de principio antes de la entrada en vigor. A 6 de octubre de 2026 no se había confirmado una prórroga más allá de la fecha final publicada del 31 de diciembre de 2026. Pregunte al banco cómo se financiará y refinanciará la oferta cuando termine una subvención o una norma temporal.

Tipos de interés y un ejemplo de cuotas

El Banco de Israel redujo el tipo oficial al 3,25 por ciento el 1 de septiembre de 2026; la próxima decisión anunciada es el 21 de octubre de 2026. Con la definición habitual de tipo oficial más 1,5 puntos porcentuales, el tipo prime de referencia es del 4,75 por ciento. La oferta hipotecaria puede ser prime más o menos un diferencial, a tipo fijo, vinculada al índice de precios al consumo o vinculada a una moneda extranjera. Un tipo prime de referencia no basta para fijar el precio de todo el préstamo.

Con un tipo anual no indexado supuesto del 5 por ciento a 30 años, un préstamo de ₪3.400.000 tiene una cuota mensual constante de unos ₪18.252. El límite del 50 por ciento de los ingresos implica unos ₪36.504 de renta disponible mensual reconocida; el umbral del 40 por ciento implica unos ₪45.630. Son ilustraciones de la calculadora con fecha 6 de octubre de 2026. Excluyen seguros, comisiones y variaciones del tipo o del índice, y no son ofertas bancarias recabadas.

La previsión del Departamento de Investigación del Banco de Israel del 6 de julio de 2026 situaba el tipo oficial medio del segundo trimestre de 2027 en el 3,0 por ciento, condicionado a sus supuestos. La previsión es anterior a la decisión de septiembre y no promete un tipo hipotecario ni el precio de un desembolso posterior. Un tramo en moneda extranjera puede reducir el desajuste con los ingresos en el extranjero, pero crea otras exposiciones cambiarias. La Directiva 329 prevé una excepción limitada a nivel de banco para préstamos en moneda extranjera a no residentes; pida al banco que explique cómo la aplica en su oferta.

Una vivienda sobre plano [דירה על הנייר] es una obligación contractual de construir y transmitir una vivienda. La Ley de Venta (Viviendas) de 1973 regula cuestiones como las especificaciones, los defectos, la entrega y la inscripción registral. La Ley de Venta (Viviendas) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974 protege los pagos mediante garantías definidas. Pida a su abogado independiente que compruebe cómo operan ambas en el contrato real y a un perito que evalúe la vivienda entregada; este capítulo ofrece información general.

Qué cubre la garantía

La garantía bancaria y el seguro legales aseguran los importes pagados, excluido su componente de IVA, frente a una imposibilidad definida de transmitir los derechos acordados. La ley describe embargos, procedimientos de insolvencia e impedimento absoluto de la posesión. La mera resolución del contrato de compraventa se declara expresamente insuficiente. La garantía tampoco asegura todo defecto ni toda reclamación de indemnización. Por ello, una cláusula de resolución por motivos ambientales necesita su propio mecanismo de reembolso eficaz y una evaluación jurídica; el capítulo de riesgos recoge la información ambiental del distrito.

El componente de IVA se gestiona a través del fondo estatal de reembolso específico cuando se ejecuta la garantía. Este mecanismo procede de la Modificación 9 de la Ley de Aseguramiento de Inversiones, publicada en marzo de 2017. Es distinta de la Modificación 9 de la Ley de Venta (Viviendas) de julio de 2022. La similitud en la numeración ha generado confusión entre ambas leyes. No interprete un importe neto de garantía inferior como prueba de que el precio bruto de la vivienda excluye el IVA.

En un proyecto con acompañamiento bancario, pague mediante los vales de pago de la vivienda. Confirme los datos de forma independiente con la entidad y conserve cada recibo y la garantía correspondiente. Una instrucción de pago recibida en un correo electrónico modificado no es una verificación suficiente. La ley atribuye los costes de la garantía al vendedor, sin perjuicio de lo previsto expresamente en el contrato sobre el cobro; su abogado debe revisar cualquier cláusula que le repercuta esos costes. Las garantías solo pueden sustituirse con arreglo a las condiciones legales y al contrato, por lo que su liberación debe revisarse en la entrega.

La fórmula de indexación después del 7 de julio de 2022

La indexación al índice de costes de construcción [הצמדה למדד תשומות הבנייה] se rige por el artículo 5C para los contratos celebrados desde el 7 de julio de 2022. El primer 20 por ciento del precio no está indexado. Como máximo, puede indexarse la mitad de cada pago que supere ese primer 20 por ciento. En conjunto, estas reglas exponen como máximo el 40 por ciento del precio total. El índice permitido es el índice de costes de construcción residencial de la Oficina Central de Estadística. El contrato puede prever una indexación menor.

Identifique el índice base, el índice publicado que se aplica en cada fecha de pago, cómo se divide un pago que cruza el límite del primer 20 por ciento y cómo se trata un índice a la baja. Por lo general, la indexación cesa en la fecha de entrega contractual. Las excepciones legales relacionadas con retrasos causados por el comprador o con la frustración del contrato requieren un análisis jurídico. Una cláusula amplia que permita al vendedor prorrogar la fecha de entrega y seguir aplicando la indexación debe examinarse a la luz de la ley.

Calendarios de pago y operaciones 20/80

Un calendario respaldado por garantía bancaria o seguro puede negociarse dentro de la ley. Si el vendedor utiliza otras garantías, el artículo 3 también aplica límites a los pagos por fase de obra fijados por reglamento. Por tanto, es incompleto afirmar que la ley nunca limita el calendario. Pida a su abogado que identifique la garantía aplicable y el calendario legal. Un pago inferior al 7 por ciento no está protegido ni es reembolsable automáticamente solo por ser pequeño.

Compare las ofertas por el precio contractual total, con la exposición a la indexación, los impuestos, los extras y cualquier contrato de crédito separado a la vista. Pregunte si el 20 por ciento indicado incluye una reserva anterior, si un permiso modifica el importe debido y si un vencimiento con pago final único puede llegar antes de las llaves. La subvención de un promotor puede terminar aunque la construcción continúe. Las restricciones bancarias y su fecha límite publicada del 31 de diciembre de 2026 se explican en el capítulo de hipotecas.

Indemnización por retraso en la entrega

Para los contratos desde el 7 de julio de 2022, el artículo 5A establece una indemnización sin necesidad de probar el perjuicio cuando el retraso supera un mes. El primer mes en sí no da derecho a pago legal. Del mes dos al cuatro, la medida es el 100 por ciento del alquiler de una vivienda similar en superficie y ubicación; del mes cinco al diez, el 125 por ciento; a partir del mes once, el 150 por ciento. La ley prevé el pago mensual. Acuerde las pruebas del alquiler comparable y conserve constancia de las fechas contractuales y reales.

Con un alquiler comparable ilustrativo de ₪10.000 al mes y un retraso de doce meses, los tramos legales dan ₪30.000 por los meses dos a cuatro, ₪75.000 por los meses cinco a diez y ₪30.000 por los meses once y doce, un total de ₪135.000. Este cálculo es un ejemplo con fecha 6 de octubre de 2026, no una previsión de alquileres en Sde Dov. Los contratos anteriores tienen un régimen distinto, que incluye el umbral de retraso previo y el cálculo retroactivo, por lo que no aplique esta tabla a un contrato más antiguo.

Las exenciones legales vigentes se refieren al retraso causado exclusivamente por el comprador y a la frustración según el criterio aplicable de la Ley de Contratos. Un hecho calificado como guerra, escasez de mano de obra o contaminación no resuelve automáticamente el criterio jurídico. Pida a su abogado que examine la causa real, la previsibilidad y las pruebas del vendedor. Un contrato no puede eliminar las protecciones imperativas del comprador.

Especificaciones, cambios y defectos

La especificación técnica [מפרט טכני] y los planos deben ser anexos firmados. Deje constancia de las dimensiones y el método de medición, los acabados, la asignación para la cocina, los puntos eléctricos, el aire acondicionado, las ventanas, el balcón, la accesibilidad y los identificadores de la plaza de aparcamiento y el trastero. Defina qué cambios requieren consentimiento, el efecto de una reducción de superficie y el precio y la fecha de finalización de las mejoras del comprador. El render comercial no debería ser el único registro de una característica que le importe.

Durante el período de defectos aplicable, el vendedor generalmente es responsable salvo que demuestre que el daño lo causó el comprador. El período de garantía siguiente [תקופת אחריות] dura tres años, y en él el comprador debe probar que la causa radica en el diseño, la ejecución o los materiales. La falta de conformidad estructural fundamental tiene un régimen legal especial de 20 años y normas adicionales. No se trata de una garantía general de todos los componentes durante 20 años. Notifique por escrito, conserve fotografías fechadas y conceda la oportunidad legal de reparar, con asesoramiento jurídico en casos controvertidos o urgentes.

El IVA es del 18 por ciento desde el 1 de enero de 2025 según la interpretación publicada por la Autoridad Tributaria. Compruebe que el precio indicado de la vivienda incluye el IVA aplicable, cómo trata el contrato un futuro cambio del tipo y si los extras se cotizan con impuestos incluidos. Conserve un acta de entrega, las autorizaciones de ocupación y el calendario de inscripción acordado. El expediente jurídico de la vivienda nueva sigue activo después de recibir las llaves.

Elabore la hoja de costes antes de aceptar el precio de un apartamento. Indique para cada cifra si es un importe legal, una práctica de mercado documentada, un presupuesto escrito o un ejemplo ilustrativo. No existe un porcentaje único verificado de gastos de cierre para Sde Dov. Su abogado inmobiliario debe confirmar los gastos de compra y su contador debe comparar los resultados fiscales del alquiler y de la venta para su hogar y su país de residencia.

Los honorarios legales del promotor pueden variar por encima del umbral

El reglamento de gastos legales indexado, vigente desde el 1 de febrero de 2026, limita el cargo al menor de ₪5.915 o el 0,5 por ciento del precio del apartamento, más IVA, cuando el reglamento es aplicable. Ese límite deja de aplicarse por encima de un precio de ₪4.642.750. Así, una compra de ₪4.000.000 queda por debajo del umbral de precio y el importe bruto limitado sería de ₪6.979,70 con un IVA del 18 por ciento. Una compra de ₪6.800.000 lo supera, por lo que el cargo contractual debe negociarse. El abogado del promotor se ocupa de la transacción del vendedor y de las obligaciones de registro; usted sigue necesitando su propia representación.

Los honorarios legales indexados y el umbral de precio para 2027 no estaban confirmados al 6 de octubre de 2026. Aplique los importes publicados que correspondan a la transacción en lugar de suponer que la congelación del impuesto de compra congela también todas las demás tarifas. En un ejemplo de ₪6.800.000, unos honorarios del abogado del comprador del 0,5 por ciento más IVA ascienden a ₪40.120 y una comisión de agente del 2 por ciento más IVA asciende a ₪160.480. Estos porcentajes son ejemplos basados en las referencias de mercado citadas, no honorarios que todo comprador deba pagar.

Banca, divisas y seguros

No debe aplicarse tácitamente un porcentaje de toda la hipoteca a la comisión de tramitación de la solicitud especificada: la circular del Banco de Israel del 31 de julio de 2024 recoge el máximo de ₪360. Presupueste por separado la tasación, la inscripción de la garantía, los documentos certificados y cualquier asesor. Pregunte por las comisiones de amortización anticipada, los cambios de tramo y el coste de refinanciar un pago final global a su vencimiento. Una bonificación temporal de intereses no supone la exención de todos los costes del préstamo.

Compare las cotizaciones de cambio por el número de séqueles que realmente llegan a la cuenta de pago aprobada. Una comisión de transferencia anunciada baja puede ir acompañada de un diferencial cambiario costoso. Solo a modo de referencia, un coste total de conversión supuesto del 1 por ciento sobre ₪3.400.000 equivale a ₪34.000. Se trata de un cálculo aritmético, no de una tarifa cotizada por un proveedor. La revisión del origen de los fondos y el plazo de llegada importan tanto como el tipo de cambio; obtenga la aprobación de la vía prevista antes de mover los fondos.

Los prestamistas hipotecarios suelen exigir seguro del inmueble y seguro de vida, con sujeción a sus condiciones y a las excepciones aplicables. Las primas dependen del valor de reconstrucción asegurado, la salud y la edad del prestatario, la cobertura y las exclusiones. El precio de compra de un inmueble incluye el terreno y no equivale a su valor de reconstrucción. Solicite un presupuesto de seguro que cubra el patrón real de ocupación, incluidas las ausencias prolongadas o el alquiler. No se verificó una prima universal para Sde Dov.

Impuesto municipal y administración del edificio

El impuesto municipal sobre la propiedad [ארנונה] se cobra según el uso, la superficie medida por el municipio, la zona fiscal y la clasificación del edificio. La ordenanza de Tel Aviv-Yafo para 2026 distingue estas variables e incluye excepciones por dirección. A modo de referencia, su tabla residencial fija para el tipo AA en la zona 1 ₪112,99 por metro cuadrado al año para la categoría de apartamento aplicable de hasta 140 metros cuadrados, y ₪139,60 para la categoría de más de 140 metros cuadrados. Son tarifas condicionales de la tabla, no una liquidación confirmada para un futuro apartamento en Sde Dov.

Con la primera tarifa condicional, 100 metros cuadrados según la medición municipal dan ₪11.299 al año, o unos ₪942 al mes como equivalente presupuestario. Confirme con el municipio la dirección de la entrada, la zona, el tipo de edificio y la superficie medida; la superficie del folleto de venta y la superficie municipal pueden diferir. Los espacios comunes de servicios y equipamientos pueden tener sus propias reglas de cobro. No se confirmaron la liquidación futura concreta, las tarifas de 2027 ni las tarifas en el momento de la entrega. Obtenga la liquidación aplicable cuando comience la posesión.

Las cuotas del comité del edificio [ועד בית] y los gastos de administración dependen del personal, la seguridad, los ascensores, las piscinas, el gimnasio, los sistemas energéticos, los seguros y los fondos de reserva para mantenimiento. Al 6 de octubre de 2026 no se había confirmado ninguna tarifa de administración firmada y comparable en Sde Dov. Solicite el borrador del contrato de administración, el presupuesto del primer año, la fórmula de reparto, el tratamiento del IVA, las aportaciones a la reserva y el procedimiento para cambiar de operador. Pregunte quién paga por las viviendas no vendidas y los déficits iniciales. Una cuota introductoria baja puede dejar al edificio sin fondos suficientes más adelante.

Ingresos por alquiler: comparación de tres vías

El folleto de deducciones de 2026 fija un límite mensual de exención por alquiler de ₪5.654. Con la reducción progresiva, si el alquiler mensual acumulado que cumple los requisitos es de ₪8.000, el exceso sobre el límite es de ₪2.346 y la parte exenta restante es de ₪3.308. El importe no exento resultante es de ₪4.692 antes de aplicar las normas fiscales y de gastos correspondientes. Al doble del límite, ₪11.308, la exención se agota. Son cálculos ilustrativos, verificados el 6 de octubre de 2026, y no establecen un alquiler esperado para Sde Dov.

Con un alquiler ilustrativo de ₪10.000 al mes durante todo un año, la vía ordinaria del 10 por ciento sobre el bruto genera ₪12.000 de impuesto israelí anual antes de cualquier alivio legal específico para arrendadores que a su vez son inquilinos. El servicio de la Autoridad Tributaria exige el pago a más tardar el 31 de enero siguiente al año del alquiler. Compare todas las vías con un contador, incluidas las consecuencias de la amortización en la venta y el tratamiento del crédito por impuestos extranjeros. Los beneficios fiscales israelíes no eliminan las obligaciones de declaración ni los impuestos en el país de origen del comprador. El límite y la legislación aplicables al inicio futuro del alquiler deben comprobarse de nuevo.

Venta: impuesto sobre la plusvalía y otros costes de salida

El impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria [מס שבח] recae por lo general sobre la revalorización imponible tras los ajustes de coste y las deducciones permitidos, y no sobre la totalidad del precio de venta. Para una vivienda de nueva adquisición de una persona física, el 25 por ciento de la plusvalía real imponible es un punto de partida legal habitual cuando no se aplica ninguna exención, con sujeción a la ley, la estructura de titularidad y otros impuestos. Conserve los justificantes del impuesto de compra, el abogado, el agente, las mejoras admisibles y la financiación para que un asesor pueda determinar qué costes son deducibles.

La exención por vivienda única es condicional. La ley incluye requisitos de residencia y titularidad, por lo general al menos 18 meses de titularidad desde que el inmueble pasó a ser vivienda, y límites al uso reciente de la misma exención. La Instrucción 1/2026 fija el tope de valor de la exención en ₪5.008.000, congelado hasta el 31 de diciembre de 2027. Una venta de mayor valor no queda totalmente exenta solo porque el inmueble sea una vivienda única. Un contrato sobre plano firmado años antes no inicia automáticamente el período de tenencia de la vivienda terminada.

Un residente extranjero debe acreditar que no posee ninguna vivienda residencial en su país de residencia para acogerse a la exención por vivienda única, conforme al requisito legal de prueba. La residencia, los intereses familiares y los documentos disponibles deben examinarse de forma individual. Puede surgir una obligación tributaria en el extranjero aunque Israel exima la venta. Antes de calcular el producto neto de la venta, pregunte por cualquier recargo sobre rentas altas, la amortización, el gravamen por plusvalía urbanística [היטל השבחה], el corretaje, los honorarios legales y los cargos por cancelación del préstamo o amortización anticipada.

Abra dos expedientes de asesoramiento antes de firmar: el expediente de la compra en Israel y el de cada país en el que tenga residencia fiscal o esté sujeto a tributación por ciudadanía. Un convenio sobre el impuesto sobre la renta puede asignar potestades tributarias y ofrecer alivio frente a la doble imposición; no exime automáticamente del impuesto de compra israelí. Pida a los asesores de ambos países que acuerden la titularidad, el tratamiento del alquiler, los créditos fiscales y las declaraciones. Estas notas por país son un esquema para esa conversación, no asesoramiento fiscal personal.

Estados Unidos

Un ciudadano o residente de Estados Unidos por lo general declara su renta mundial, incluida la renta del alquiler en Israel, en dólares estadounidenses. La Publicación 527 del IRS explica la renta del alquiler, los gastos deducibles y la depreciación; un alquiler en el extranjero puede requerir un análisis de depreciación distinto al de un inmueble en Estados Unidos. Conserve registros fechados del precio, los pagos, el alquiler, los gastos y el impuesto extranjero. Una declaración estadounidense puede mostrar un importe imponible distinto del gravado en Israel. Consulte sobre los créditos por impuestos extranjeros en lugar de suponer que un pago israelí del 10 por ciento sobre el alquiler liquida la obligación en Estados Unidos.

El IRS indica que el inmueble extranjero en propiedad directa no se declara ni en el FBAR ni en el Formulario 8938. Una cuenta bancaria israelí utilizada para financiarlo o gestionarlo es un activo financiero distinto. El FBAR se aplica por lo general cuando el valor agregado de las cuentas extranjeras pertinentes supera US$10.000 en cualquier momento del año natural. El Formulario 8938 tiene umbrales propios que varían según la situación declarativa y la residencia; la tenencia a través de una sociedad, una sociedad de personas o un fideicomiso extranjeros puede añadir formularios. La autocertificación bancaria vinculada a FATCA tampoco sustituye las declaraciones propias del comprador.

Una hipoteca israelí sigue siendo deuda a efectos del análisis fiscal estadounidense. En un alquiler, los intereses y demás costes deben imputarse conforme a las normas sobre alquileres; la amortización del principal no es un gasto del alquiler. Para uso personal, las normas de la Publicación 936 sobre vivienda calificada y deuda de adquisición garantizada determinan si los intereses son deducibles. Conserve los registros del principal y de las amortizaciones en shékels con su conversión a dólares y pida a un asesor estadounidense que evalúe por separado las posibles consecuencias de la deuda en moneda extranjera. La respuesta puede depender del uso personal o de alquiler y de la operación concreta. Aquí no se ofrece ningún criterio general sobre ganancias cambiarias.

Francia

El convenio entre Francia e Israel firmado en 1995 trata las rentas de bienes inmuebles en el artículo 6 y la eliminación de la doble imposición en el artículo 23. Los residentes en Francia deben declarar el alquiler israelí y cualquier transmisión mediante los formularios franceses y el método del convenio aplicables. Pida a un asesor francés que identifique la desgravación correspondiente a cada renta concreta y si se aplican las cotizaciones sociales. Una norma del convenio que permite a Israel gravar no es una indicación para omitir la renta en la declaración francesa.

Las directrices de la administración francesa exigen declarar las cuentas extranjeras pertinentes mediante el formulario 3916 o 3916 bis. Una cuenta israelí abierta para los pagos del apartamento debe incluirse en esa revisión. El impuesto sobre el patrimonio inmobiliario de los residentes en Francia puede incluir inmuebles imponibles situados fuera de Francia; el umbral de patrimonio inmobiliario neto imponible es de €1,3 millones según las directrices consultadas el 6 de octubre de 2026. Analice el patrimonio inmobiliario total del hogar, las deudas deducibles, las disposiciones del convenio y cualquier excepción por cambio de residencia. El precio del apartamento por sí solo no determina la cuota del IFI.

Reino Unido

Las directrices de HMRC sobre rentas extranjeras indican que los residentes en el Reino Unido normalmente tributan por las rentas de alquileres en el extranjero y por lo general las declaran mediante Self Assessment, con posible desgravación por doble imposición. Conserve los cálculos en libras esterlinas y los certificados fiscales israelíes. Deben consultarse el convenio entre el Reino Unido e Israel y su protocolo de 2019 respecto de la renta y la ganancia correspondientes. La desgravación por costes de financiación en alquileres residenciales y el efecto del uso privado requieren el cálculo de un contable británico.

La base de remesa del Reino Unido fue sustituida el 6 de abril de 2025 por el régimen de rentas y ganancias extranjeras de cuatro años. HMRC indica que los nuevos residentes que reúnan los requisitos necesitan un periodo previo de al menos diez años sin residencia en el Reino Unido, y que la desgravación debe solicitarse. Dejar el alquiler israelí en un banco israelí no genera por sí solo una exención. Los fondos extranjeros anteriores no gravados pueden plantear cuestiones transitorias. Estos cambios normativos hacen que las guías inmobiliarias más antiguas sean especialmente poco fiables para una compra en 2027.

Canadá

Los residentes en Canadá por lo general deben tener en cuenta su renta mundial por alquileres y el convenio entre Canadá e Israel firmado en 2016. El convenio permite la tributación en el país de origen de las rentas inmobiliarias correspondientes e incluye disposiciones para eliminar la doble imposición. Conserve registros de costes e ingresos en dólares canadienses y pida a un contable que calcule los créditos disponibles y cualquier cuestión futura de ganancia o de impuesto de salida.

Las directrices de la CRA sobre el Formulario T1135 fijan el umbral de coste agregado de los bienes extranjeros especificados en más de C$100.000 en cualquier momento del año. Un inmueble de alquiler en el extranjero puede estar sujeto a declaración aunque su hipoteca deje poco capital propio: la prueba se basa en el coste, no en el patrimonio neto del titular. Se excluyen los bienes destinados principalmente a uso o disfrute personal, y el uso se valora según los hechos. Las cuentas y otros activos extranjeros pueden hacer relevante la prueba agregada aunque un solo activo esté por debajo del umbral.

Compradores rusoparlantes

El idioma no determina la residencia fiscal. Un rusoparlante puede ser residente en Israel, Rusia, otro país europeo u otro lugar, y cada caso requiere el análisis fiscal y del convenio de ese país. Prepare grafías del nombre que coincidan con los pasaportes, los registros de estado civil, el origen del patrimonio y los extractos bancarios; obtenga las traducciones y autenticaciones que exijan el abogado israelí y la entidad prestamista. Resuelva las transliteraciones incoherentes antes de que se emitan los contratos y las garantías.

En el caso de fondos situados en Rusia, las directrices del Banco de Rusia sobre transferencias transfronterizas y las restricciones temporales pueden cambiar, y el banco israelí receptor y las entidades corresponsales adoptan sus propias decisiones de cumplimiento. Que el banco emisor permita una transferencia no garantiza su aceptación en destino. Al 6 de octubre de 2026 no se había confirmado ningún límite general vigente de transferencia ni una vía operativa hacia una cuenta de proyecto en Sde Dov. Haga que los bancos emisor y receptor reales aprueben la vía y la documentación antes de aceptar un plazo contractual. Obtenga asesoramiento específico del país sobre la declaración de cuentas extranjeras y de alquileres.

Compradores hispanohablantes

Un residente en España y un residente en un país latinoamericano tienen normas de declaración y convenios distintos. En el caso de España, las directrices de la Agencia Tributaria sobre el Modelo 720 exigen revisar categorías separadas de bienes en el extranjero y el umbral de declaración de €50.000 para la categoría correspondiente, con sus excepciones y las normas sobre declaraciones posteriores. Un inmueble en el extranjero puede estar sujeto a declaración aunque sea de uso personal. Un derecho sobre una vivienda sobre plano y una vivienda terminada e inscrita pueden requerir un análisis de declaración distinto; pregunte a un asesor español cuándo nace la obligación por primera vez.

Los residentes en España también deben evaluar la tributación mundial de las rentas por alquiler o ganancias y las obligaciones patrimoniales aplicables. Confirme el convenio vigente entre España e Israel para la renta de que se trate y el cálculo del crédito. Los residentes en países latinoamericanos deben pedir a un asesor local que determine si existe un convenio para su país de residencia y cómo se declaran los inmuebles, las cuentas y las rentas en el extranjero. Que una oficina de ventas atienda en español no determina esas obligaciones.

Movimiento de fondos y documentos

En todos los países, pregunte al banco israelí receptor qué aceptará antes de firmar: identidad del comprador, números fiscales, una explicación del origen de los fondos, documentos de venta o herencia cuando proceda y una cuenta a nombre de la persona adecuada. Mantenga la orden de transferencia vinculada al cupón de pago del apartamento y verifique los datos de forma independiente. Una cuenta de abogado, un proveedor de pagos y un cupón de pago del proyecto son mecanismos distintos; pida a su abogado que determine la vía permitida y la protección aplicable a su caso.

Solicite los requisitos de idioma y de documentos originales de la entidad receptora. Un documento extranjero puede necesitar traducción jurada, legalización notarial o apostilla; para el poder notarial puede existir una vía de autenticación consular. Defina quién puede firmar, endeudarse, recibir notificaciones y asistir a la entrega. No suponga que un único documento autoriza todos los trámites bancarios, fiscales y registrales.

Un nuevo inmigrante [עולה חדש] y un residente retornado [תושב חוזר] deben planificar el contrato, la aprobación de inmigración, la primera entrada, la residencia fiscal y la hipoteca como un único expediente. Algunos beneficios se aplican a un oleh, otros a un residente por primera vez y otros solo a un residente retornado veterano [תושב חוזר ותיק]. Pida a un asesor fiscal israelí que determine cada estatus y a un asesor de elegibilidad que confirme la ayuda a la vivienda. La información aquí incluida no puede acreditar un derecho personal.

El beneficio en el impuesto de compra y sus plazos

La escala de vivienda única del reglamento 12A, vigente desde el 15 de agosto de 2024, otorga al comprador elegible un impuesto cero hasta ₪1.978.745, del 0,5 por ciento hasta ₪6.055.070 y del 8 por ciento hasta ₪20.183.565, según los importes congelados de la Instrucción 1/2026. Por encima del último umbral de precio se pierde el beneficio sobre la totalidad de la adquisición. Para el precio público de ₪6.800.000 utilizado en este informe, el cálculo vigente es de ₪79.976, frente a ₪257.886 según la escala ordinaria de vivienda única para residentes y ₪558.899 según la escala para residentes extranjeros.

La ventana ordinaria abarca un año antes de la primera entrada y siete años después. La excepción para compras sobre plano antes de la entrada excluye el período de construcción del cálculo correspondiente, pero exige la primera entrada dentro de los tres años siguientes a la compra y una de las aprobaciones de inmigración admitidas dentro del año siguiente a la compra. Entre los documentos admitidos por el reglamento figuran el visado de oleh especificado, el certificado y la categoría A1. No basta con una promesa comercial de que el retraso en la construcción prolonga el beneficio indefinidamente.

Indique de forma explícita las fechas y los documentos en la declaración fiscal. El reglamento anterior y las normas transitorias pueden ser relevantes para quien inmigró antes del 15 de agosto de 2024; un contrato anterior a la reforma no adquiere automáticamente la nueva escala. Obtenga un dictamen sobre la operación concreta y sobre cualquier opción. La vía de devolución para residentes ordinarios del artículo 9 tiene su propia regla de dos años y sus posibles prórrogas vinculadas a fechas concretas. No debe confundirse con el beneficio para inmigrantes.

La exención de diez años sobre ingresos extranjeros sobrevivió al cambio en las obligaciones de declaración

Los residentes israelíes por primera vez y los residentes retornados veteranos que cumplan los requisitos conservan una exención de diez años sobre los ingresos de fuente extranjera admitidos en virtud de la Ordenanza del Impuesto sobre la Renta. La condición de residente retornado veterano exige, en general, diez años consecutivos en el extranjero según la definición aplicable. La fuente del ingreso es determinante: el alquiler de un apartamento en Israel es de fuente israelí, y el trabajo realizado físicamente en Israel no es automáticamente de fuente extranjera por el hecho de que lo pague un empleador extranjero.

La Modificación 272 de la Ordenanza del Impuesto sobre la Renta se aprobó el 2 de abril de 2024 y se publicó el 7 de abril de 2024. Elimina la exención especial de declaración de ingresos extranjeros para quienes pasen a ser residentes por primera vez o residentes retornados veteranos a partir del 1 de enero de 2026. Se mantiene la exención fiscal de fondo. Quien llegue en 2026 o 2027 debe preparar registros de ingresos y activos extranjeros incluso cuando no se adeude impuesto israelí sobre ingresos exentos. Una llegada anterior a 2026 requiere su propio análisis transitorio. El mismo beneficio nunca anula las obligaciones de declaración de otro país.

Un incentivo independiente para las llegadas de 2026

El folleto de deducciones de 2026 de la Autoridad Tributaria recoge un beneficio adicional para inmigrantes y residentes retornados veteranos elegibles que lleguen entre el 5 de noviembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2026. Se refiere a rentas del trabajo israelíes admitidas, con topes de ₪600.000 en 2026, sujeto a la regla de año parcial, ₪1.000.000 en cada uno de los años 2027 y 2028, ₪350.000 en 2029 y ₪150.000 en 2030. Deben comprobarse las condiciones sobre tipo de ingreso, partes vinculadas y elegibilidad personal. Se trata de una medida distinta de la exención de diez años sobre ingresos extranjeros.

La ventana de llegada verificada termina el 31 de diciembre de 2026. Al 6 de octubre de 2026 no se había confirmado una ampliación para quienes lleguen por primera vez en 2027. No presupueste como exento de impuestos el salario de un recién llegado en 2027 basándose en el programa de 2026. Incluso para un prestatario elegible, pregunte al banco hipotecario qué beneficio temporal sobre los ingresos netos reconoce y cómo seguirán siendo asumibles las cuotas una vez que termine.

Hipoteca y ayuda a la vivienda

La aliá no sustituye el análisis de riesgo crediticio. El banco aplica la clasificación jurídica de la Directiva 329, la prueba de vivienda única o de sustitución, la acreditación de ingresos y la tasación. Una vivienda única que cumpla los requisitos puede entrar en la categoría del 75 por ciento, pero el banco debe confirmar cómo clasifica a quien compra antes de inmigrar y se financia después. Un impuesto de compra más bajo puede reducir los fondos propios necesarios; por sí mismo no eleva el límite hipotecario regulatorio.

Los olim elegibles sin vivienda pueden solicitar un préstamo de elegibilidad con apoyo estatal a través de los bancos hipotecarios participantes. El marco de elegibilidad publicado utiliza un sistema de puntos y puede seguir disponible hasta 15 años desde la aliá. El importe es individual y no un porcentaje fijo del precio en Sde Dov. El análisis de la Knéset de 2023 describe una fórmula de tipo fijo vinculado al IPC que aplica el menor tipo entre el promedio publicado menos 0,5 puntos porcentuales, el tipo del banco prestamista y el 3 por ciento. Solicite un certificado de elegibilidad vigente y compare el coste vinculado con una oferta de hipoteca ordinaria.

La ayuda al alquiler del Ministerio de Construcción y Vivienda puede apoyar a los inmigrantes elegibles mientras alquilan. La guía del ministerio se actualizó el 14 de mayo de 2026; los importes y la duración dependen de la situación del hogar y del programa aplicable. Firmar la compra de una vivienda sobre plano puede afectar a la definición de persona sin vivienda, por lo que conviene obtener una resolución antes de suponer que la ayuda continuará durante la construcción. No se confirmó ninguna ayuda universal para un comprador en Sde Dov.

Los beneficios aduaneros y municipales pueden vencer antes de la entrega de llaves

El marco de importación de la Autoridad Tributaria permite en general a los olim elegibles una franquicia para enseres domésticos de hasta tres envíos dentro de los tres años siguientes a la entrada que da derecho al beneficio, con sujeción a límites de mercancías y normas de prórroga. Es un beneficio de importación, no un descuento en la compra del apartamento. El almacenaje, el transporte y un retraso en la construcción no lo prorrogan automáticamente. Confirme la situación aduanera antes de organizar envíos a una futura vivienda.

La ordenanza de arnona de 2026 de Tel Aviv-Yafo prevé un descuento del 50 por ciento para inmigrantes que cumplan los requisitos sobre un máximo de 100 metros cuadrados durante doce meses dentro de los veinticuatro meses que comienzan en la fecha de registro o de estatus correspondiente. Las guías nacionales generales describen un posible descuento de hasta el 90 por ciento; la norma municipal publicada para 2026 es la cifra local pertinente. El ayuntamiento debe determinar el derecho y el ocupante obligado al pago. Si la entrega se produce después de esa ventana, el beneficio estándar puede haberse agotado o vencido. Otras categorías de residencia o de servicio tienen sus propias normas. Solicite una respuesta individual por escrito antes de restar un descuento de un presupuesto futuro.

Utilice estas preguntas para reunir documentos y después pida a su abogado y a su asesor hipotecario que comprueben las respuestas. Una respuesta comercial solo es exigible mediante las condiciones firmadas correspondientes. Esta lista de comprobación es información general.

Esta es una lista de puntos para comentar con un abogado inmobiliario israelí independiente. Es información general y no sustituye la revisión del contrato, el título, la licencia y los documentos de financiación.

Facilite a su abogado y a su entidad de crédito una visión completa de su situación y pídales que especifiquen formatos, idiomas y originales. Lo que sigue es una lista de preparación; prevalecen sus requisitos particulares. Se trata de información general y no de una garantía de aprobación.

Estas señales son indicaciones para que un abogado, un asesor hipotecario o un inspector independiente investiguen. Por sí solas no demuestran ninguna irregularidad. Conserve por escrito el documento en disputa y la respuesta recibida.

Copie los hitos pertinentes en su propio expediente de compra e indique las fechas contractuales. Su abogado debe confirmar los plazos legales y su entidad prestamista, las condiciones de desembolso. Se trata de una secuencia general, no de una previsión de entrega de un proyecto; el capítulo calendario 2027 recoge el calendario del distrito.

1. Primera consulta: solicite una oferta de vivienda fechada, el plano, la memoria de calidades, el estado de la licencia y un borrador de calendario. Dinero: no se requiere ninguno para revisar los documentos. Responsable: comprador y oficina de ventas.
2. Antes de la reserva: el abogado verifica el efecto vinculante, el reembolso, el hecho imponible y la vía de pago permitida. Dinero: solo el importe de reserva acordado según condiciones revisadas. Anote si se imputa al primer pago del precio.
3. Antes del contrato: complete las comprobaciones de titularidad, licencia, garantías, medio ambiente e impuestos; obtenga la aprobación de la hipoteca y documente los fondos propios. Dinero: honorarios del abogado y de otros profesionales acordados según sus condiciones de contratación. Anote las condiciones pendientes antes de firmar.
4. En la firma: formalice el contrato y sus anexos, confirme los datos de los cupones de pago y las facultades de cualquier representante. Dinero: el primer plazo contractual tras descontar la reserva imputada, más los costes que se deban por separado. Conserve las versiones firmadas y los justificantes de pago.
5. En los 30 días siguientes a la venta: presente la declaración de compra y la documentación acreditativa de la situación. Dinero: prepare la totalidad del impuesto autoliquidado, aunque el pago del precio al promotor esté aplazado. Conserve la confirmación de presentación y la liquidación.
6. Dentro del plazo fiscal general de 60 días: pague el impuesto de compra liquidado o deje constancia del aplazamiento legal específico indicado por su abogado y del nuevo plazo. Dinero: el impuesto, con independencia del avance de la obra. Conserve el recibo de la Autoridad Tributaria.
7. Después de cada pago mediante cupón: coteje el recibo con la garantía o póliza emitida, conforme a la regla de los 14 días hábiles y a cualquier alternativa permitida. Dinero: cada plazo contractual y la indexación correctamente calculada. El abogado da seguimiento a las discrepancias.
8. Al alcanzar un hito de licencia o de obra: verifique que el hecho definido en el contrato se ha producido antes del vencimiento del pago correspondiente. Dinero: cualquier aportación adicional acordada. La entidad prestamista comprueba sus condiciones de desembolso y envía los fondos aprobados por la vía de los cupones de pago.
9. Antes del vencimiento de una financiación o subvención: vuelva a confirmar ingresos, tasación, vigencia de la aprobación y refinanciación. Dinero: intereses, principal o fondos propios adicionales según el contrato de préstamo real. Hágalo conforme a la fecha de la deuda aunque la vivienda no esté terminada.
10. Antes de la entrega: obtenga los documentos de ocupación y de liberación de garantías, programe la inspección y concilie el registro de pagos del precio. Dinero: el saldo contractual, el desembolso hipotecario aprobado, la indexación legal y los extras documentados. El abogado comprueba las condiciones antes de la liberación.
11. En la toma de posesión: firme un acta de entrega precisa, deje constancia de los defectos, reciba las llaves e identifique la plaza de aparcamiento, el trastero y los contadores. Dinero: gastos de administración, seguro, suministros y obligaciones municipales según sus normas reales de inicio. Notifique al ocupante correcto y organice el acceso para reparaciones.
12. Después de la entrega: notifique los defectos y haga seguimiento de las reparaciones; controle la inscripción de la parcela y del régimen de propiedad horizontal. El artículo 6B exige en general la inscripción del régimen de propiedad horizontal en el plazo de un año desde la fecha posterior entre la inscripción de la parcela y la entrega, y después la inscripción del comprador en el plazo de seis meses desde la fecha posterior entre la inscripción de la propiedad horizontal y la entrega, salvo excepciones legales. Conserve un registro del avance hasta que se inscriban los derechos.
13. Antes de alquilar o vender: elija el régimen fiscal aplicable a los alquileres o calcule el producto neto de la venta, y confirme las obligaciones declarativas en su país de residencia. Dinero: costes de explotación, impuestos, honorarios de agentes o jurídicos y cualquier coste de cancelación del préstamo. Conserve los justificantes originales de compra y de mejoras para su asesor.