Comprar desde el extranjero
Compra remota en 2026: abogado, apostilla, Tabu, impuesto y llaves.
Confirme que puede comprar, luego arme el equipo
Israel no prohíbe a los compradores extranjeros el inmueble residencial. Un no residente puede firmar una preventa en Sde Dov igual que un residente. No hay inventario solo para extranjeros en los proyectos comercializados. Lo que no puede hacer es prescindir de un abogado israelí. Equipo mínimo: un abogado inmobiliario israelí que no trabaje para la promotora; un asesor fiscal para el mas rechisha; un banco o bróker que haya cerrado expedientes de no residentes; y un circuito de transferencia que su abogado nombre por escrito.
Shavnu es una guía independiente. No negociamos unidades, no retenemos depósitos ni actuamos como su abogado.
Poder, apostilla, y no volar
Si no va a firmar en Israel, su abogado prepara un poder (ייפוי כוח, yipui koach). Usted lo firma en su país, normalmente ante un notario, y luego lo apostilla al amparo del Convenio de La Haya para que un registrador israelí lo acepte. Algunos bancos y el Tabu siguen queriendo originales, no escaneos. Reserve de dos a cuatro semanas en el calendario, más si su país es lento con las apostillas.
El poder debe ser específico: firmar este contrato, presentar este formulario fiscal, inscribir esta cautela, recibir esta garantía bancaria. Una carta vaga de «gestione mi apartamento israelí» es cómo se descubre, demasiado tarde, que el agente también podía vender.
Diligencia debida sobre la parcela, no sobre el folleto
El abogado extrae el extracto del Tabu (registro de la propiedad) del gush/chelka, no el número de parcela de marketing. Comprueba que el vendedor es el adjudicatario de la licitación RAMI o el propietario privado, que no hay un gravamen sorpresa, y que una cautela (הערה אזהרה, heara azhara) puede inscribirse a su favor después de firmar. Extrae el expediente de heter bniya, o le dice que todavía no hay uno.
Específico de Sde Dov: pida el informe ambiental de su migrash. Los PFAS de espuma antiincendios de aeropuerto se anunciaron en el suelo y el acuífero en febrero de 2026. El 23 de julio de 2026 el Ministerio de Medio Ambiente nombró nueve parcelas con indicios de PFAS (103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207), tres de ellas bajo proyectos en venta (UTOPIA, DIMRI YAMA, la mitad de GINDI VOGUE). El lote 101 de ASHIRA dio limpio. Una parcela que falte en la lista no ha sido necesariamente probada. Las medias del distrito no son un informe de parcela.
Firme la preventa, pague el impuesto, cierre la garantía
Usted firma un contrato para comprar un apartamento sobre plano (dira al ha-neyar) a la promotora, con pagos ligados a hitos o fechas. Hetel bniya significa un gravamen de construcción y no debe usarse para referirse a una preventa. Lea la tabla de pagos frente a la Ley de Venta, 1974: la promotora debe asegurar el dinero de los compradores, típicamente con una garantía bancaria (ערבות בנקאית, arvut bankait) que cubre los pagos a medida que se hacen. La promotora no puede tomar más del 7 por ciento del precio a menos que dé una de cinco garantías: una garantía bancaria, una póliza de seguro, una hipoteca de primer rango, una cautela bajo las condiciones de la ley, o la transferencia de titularidad. En un proyecto acompañado usted paga solo a través del talonario de vales, y el banco debe emitir una garantía por cada pago dentro de 14 días hábiles; la garantía excluye el IVA, que repone un fondo estatal. Su abogado le explica en una carta que usted conserva qué garantía tiene.
La declaración entra dentro de los 30 días de la venta, para una compra a una promotora en el Formulario 7000/B (7000ב), y el impuesto sobre la autoliquidación vence dentro de 60 días. El impuesto de compra se liquida sobre el precio total del contrato. El abogado inscribe la heara azhara para que un comprador o acreedor posterior no pueda adelantársele.
Obra, indexación y entrega de llaves
Para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022 el precio solo puede indexarse al índice de insumos de construcción (madad tsumot ha-bniya): el primer 20 por ciento no está indexado, como mucho la mitad de cada pago posterior está indexado, 40 por ciento del precio como máximo, y la indexación se detiene en la fecha de entrega del contrato. Un plan 20/80 que parece barato el día de la firma no es la misma cifra en 2029. Pida un ejemplo numérico al 2, 4 y 6 por ciento de indexación anual.
En la entrega de llaves usted quiere: el certificado de ocupación (טופס 4, tofes 4), las llaves, parking y trastero según lo especificado, y un calendario de registro por escrito: la promotora debe registrar el edificio como condominio dentro de un año desde lo más tardío entre el registro de la parcela o la entrega, y sus derechos dentro de seis meses desde lo más tardío entre el registro del condominio o la entrega (Ley de Venta (Apartamentos), sección 6B). La arnona (impuesto municipal) y el va'ad bayit (comité de edificio) empiezan cuando el ayuntamiento dice que empiezan, no cuando usted duerme allí por primera vez. Los compradores a distancia nombran a alguien en Israel para recoger las llaves y recorrer la lista de defectos.
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