Comprar sobre plano: cómo está protegido su dinero
La garantía de la Ley de Venta y sus alternativas, el banco acompañante y el talonario de vales, el límite de 2022 a la indexación, la compensación por entrega tardía, y qué comprobar en un contrato de Sde Dov.
La respuesta corta
Cuando compra un apartamento sobre plano (דירה על הנייר, dira al ha-neyar) en Israel, la promotora no puede tomar más del 7 por ciento del precio de usted a menos que haya asegurado su dinero de una de cinco formas fijadas por la Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones de Compradores de Apartamentos) de 1974. En la práctica eso casi siempre significa una garantía bancaria emitida por cada pago que haga a través de un talonario de vales.
Dos protecciones más vienen de la Ley de Venta (Apartamentos) de 1973, enmendada en 2022. Para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, no más del 40 por ciento del precio puede indexarse a un índice, y una entrega tardía le da compensación mensual fija sin necesidad de probar el daño. Un contrato puede mejorar estas reglas para el comprador pero no puede quitárselas.
Esta página es información general, no asesoramiento legal. Su propio abogado comprueba cómo están escritas estas protecciones en el contrato que le ofrecen.
Las cinco garantías, y qué cubre cada una
La sección 2 de la ley de 1974 enumera cinco formas en que un vendedor puede asegurar pagos por encima del 7 por ciento. Una garantía bancaria (ערבות בנקאית, arvut bankait) o una póliza de seguro debe asegurar la devolución de todo lo que pagó si el vendedor no puede transferirle el apartamento por un embargo, una suspensión de procedimientos, una orden de liquidación o administración judicial, o circunstancias que hagan la entrega absolutamente imposible. Cancelar el contrato no es por sí mismo tal evento, así que una garantía no paga porque usted cambió de opinión o usó una cláusula de salida.
Desde la enmienda de 2022 la garantía y la póliza de seguro no cubren la parte de IVA de sus pagos. Si se ejecuta la garantía, un fondo mantenido por el Contador General del Ministerio de Finanzas repone el IVA a través del banco o la aseguradora.
| Garantía | Qué es | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Garantía bancaria (la arvut chok mecher, garantía de la Ley de Venta) | Emitida por el banco acompañante por cada pago hecho a través del talonario de vales | Que cada pago por encima del 7% tenga una garantía a su nombre, emitida dentro de 14 días hábiles |
| Póliza de seguro | Una póliza de una aseguradora aprobada por el Comisionado del Mercado de Capitales, con usted como beneficiario y la prima pagada por adelantado | La aseguradora, el número de póliza, y que cubra cada pago |
| Hipoteca de primer rango | El apartamento, o su parte del terreno, hipotecado a su favor o a una compañía fiduciaria aprobada | Que sea de primer rango y esté registrada |
| Cautela (הערת אזהרה, he'arat azhara) | Una cautela registrada a su favor bajo la sección 126 de la Ley de Tierras | Que ningún gravamen, embargo o derecho de tercero la preceda |
| Transferencia de titularidad | Titularidad u otro derecho sobre el apartamento registrado a su nombre | Que esté libre de cualquier carga |
El banco acompañante y el talonario de vales
Los proyectos nuevos grandes normalmente se financian con acompañamiento bancario (ליווי בנקאי, livui banka'i): el banco financia la construcción y controla una cuenta del proyecto a la que va el dinero de los compradores. La sección 3B de la ley de 1974 exige que el banco acompañante emita un talonario de vales (פנקס שוברים, pinkas shovarim) para cada apartamento. Usted paga solo a través de esos vales, y cada pago con vale es una instrucción irrevocable al banco de darle una garantía o póliza, que debe hacer dentro de 14 días hábiles.
De ahí se siguen dos reglas. No pague a la promotora por transferencia a ninguna otra cuenta, con cheque o en efectivo, ni siquiera para una mejora, hasta que su abogado confirme cómo está asegurado ese pago. Y si toma una hipoteca, la sección 3C exige que el banco prestamista le informe por escrito de estas protecciones y se asegure de que la garantía está en marcha antes de liberar cada desembolso.
En Sde Dov, ejemplos publicados de esta financiación incluyen unos ₪700M de Discount y Hapoalim para el lote 2227 de Luzon Ronson (junio de 2025). Pregunte qué banco acompaña su proyecto y consiga su nombre en el contrato.
La indexación después del cambio de 2022
Hasta julio de 2022 los contratos comúnmente indexaban todo el precio pendiente al índice de insumos de construcción (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya). La Enmienda 9 a la Ley de Venta (Apartamentos) cambió eso para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, y sigue siendo la regla en septiembre de 2026. El índice permitido es el índice de insumos de construcción para edificación residencial publicado por la Oficina Central de Estadística.
En un contrato de ₪6.8M, como máximo ₪2.72M pueden estar indexados, así que cada aumento del 1 por ciento en el índice añade como máximo ₪27,200. Bajo la práctica antigua, todo el ₪5.44M restante tras un pago inicial del 20 por ciento podría haber estado indexado, el doble.
| Regla | Qué significa |
|---|---|
| Solo el índice de insumos de construcción | Sin indexación al índice de precios al consumidor ni a ningún otro índice |
| Primer 20% del precio | No indexado en absoluto |
| Cada pago posterior | Como máximo la mitad indexada |
| Techo global | Como máximo el 40% del precio expuesto al índice |
| Fecha de fin | Sin indexación después de la fecha de entrega del contrato, salvo que usted pague tarde o el contrato quede frustrado |
| Interés | Ninguno, salvo interés por mora si paga con más de siete días de retraso |
| Contratos firmados antes del 7 de julio de 2022 | Siguen aplicando los términos antiguos del contrato |
El calendario de pagos
La ley no fija un calendario; lo fija el contrato, dentro de la regla del 7 por ciento y el requisito de garantía. Los calendarios en Sde Dov van desde pagos escalonados ligados al permiso de construcción y a hitos de construcción hasta campañas que difieren la mayor parte del precio a la entrega. Calcalist reportó en diciembre de 2025 que FIRST ofrecía dos vías en un contrato: el precio de lista completo con términos más fáciles, o un precio más bajo por pagos acelerados, con ₪50,000 en la solicitud de compra, 7 por ciento en el contrato, una completación hasta el 35 por ciento cuando se emite el permiso de construcción, 12.5 por ciento dos años después, 12.5 por ciento dos años más tarde y el saldo seis meses antes del Tofes 4 (aprobación de ocupación).
El diferimiento tiene un coste que no siempre es visible. Bizportal reportó en junio de 2026 que las ofertas de financiación de las promotoras en el distrito valen un descuento oculto del 6 al 8 por ciento sobre el precio listado. Desde marzo de 2025 el Banco de Israel ha limitado los préstamos bullet y balloon en los que la promotora paga el interés al 10 por ciento del crédito hipotecario trimestral de cada banco, bajo una orden temporal en vigor hasta el 31 de diciembre de 2026. El impuesto de compra se paga sobre el precio del contrato sea cual sea la vía que elija.
| Pregunta | Por qué importa |
|---|---|
| ¿Cuánto se paga al firmar y al permiso? | Efectivo que necesita antes de que el banco preste sobre un apartamento terminado |
| ¿Cuánto está indexado, desde qué índice base? | Hasta el 40% del precio puede subir con el índice hasta la fecha de entrega del contrato |
| ¿Cuánto se debe en la entrega? | El saldo que normalmente debe cubrir una hipoteca |
| ¿Qué compra la diferencia de precio entre vías? | Un precio más bajo por pago más rápido es un intercambio financiero, y también lo es un precio más alto por diferimiento |
| ¿Qué dispara cada cuota? | Un permiso, una etapa de construcción o una fecha de calendario se comportan de forma distinta si las obras se detienen |
Entrega tardía: la fórmula de compensación
Para contratos firmados desde el 7 de julio de 2022, si la promotora entrega con más de un mes de retraso, se le debe compensación sin tener que probar ninguna pérdida. Se basa en el alquiler de un apartamento similar en tamaño y ubicación y se paga al final de cada mes. La promotora no debe nada solo si usted causó el retraso o el contrato quedó frustrado por circunstancias extremas que no podían haberse previsto, y el contrato no puede reducir los importes. La ley de tiempos de guerra que permitió posponer obligaciones contractuales cubrió obligaciones que vencían entre el 7 de octubre y el 31 de diciembre de 2023.
Como ejemplo calculado, por cada ₪10,000 de alquiler mensual de un apartamento similar, un retraso de doce meses vale ₪135,000: nada por el primer mes, ₪30,000 por los meses dos a cuatro, ₪75,000 por los meses cinco a diez y ₪30,000 por los meses once y doce. La indexación también se detiene en la fecha de entrega del contrato, así que una promotora tardía no puede seguir indexando su saldo pendiente.
| Mes de retraso | Compensación de ese mes |
|---|---|
| 1 | Ninguna |
| 2 a 4 | 100% del alquiler de un apartamento similar |
| 5 a 10 | 125% de ese alquiler |
| 11 en adelante | 150% de ese alquiler |
Qué comprobar en un contrato de Sde Dov
Sde Dov añade tres riesgos a la lista habitual: hallazgos de PFAS a nivel de parcela, fechas de entrega desde 2029 en adelante en un distrito donde las obras ya se han detenido una vez, y, en terreno privado del Big Bloc, una asignación entre propietarios que el tribunal ha congelado. La lista de comprobación pone esos puntos junto a los generales. Para las preguntas de contaminación completas, vea la guía de contaminación.
| Comprobar | Por qué importa aquí |
|---|---|
| Garantía por cada pago por encima del 7% | Nombre el banco acompañante, consiga el talonario de vales, y confirme que cada garantía llega dentro de 14 días hábiles |
| Garantía e IVA | La garantía excluye el IVA; el fondo estatal repone esa parte por separado |
| Cláusula de indexación | Solo el índice de insumos de construcción; primer 20% no indexado; como mucho la mitad de cada pago posterior; se detiene en la fecha de entrega del contrato |
| Fecha de entrega y extensiones | La primera ocupación se espera en 2029; cuente los períodos de gracia que la promotora ha escrito |
| Frustración y fuerza mayor | La exención legal es estrecha; compruebe si el contrato intenta tratar una orden de suelo o ambiental como frustración |
| PFAS | ¿Es la parcela una de las nueve nombradas en julio de 2026? Pida el informe de investigación aprobado y quién paga la remediación |
| Cláusula de salida | Un derecho de cancelación ligado a la contaminación, con reembolso, indexación y plazo; la garantía no paga solo por cancelar |
| Condición de permiso de construcción | Si puede cancelar si el permiso no se emite antes de una fecha indicada |
| Tarifa legal de la promotora | El límite legal (el menor entre ₪5,915 o el 0.5% del precio, más IVA) no se aplica por encima de ₪4,642,750 |
| Especificación y extras | La especificación técnica debe estar adjunta; ponga precio a parking, trastero y mejoras por escrito |
| Cesión antes de la entrega | Si puede vender su contrato, y la comisión de la promotora por consentir |
| Calendario de registro | Condominio dentro de un año desde lo más tardío entre el registro de la parcela o la entrega; sus derechos dentro de seis meses después |
De dónde viene cada dato
Ley de Venta (Apartamentos) (Aseguramiento de Inversiones) de 1974 en Nevo: sección 2 (7 por ciento y las cinco garantías), sección 3B (banco acompañante, talonario de vales, 14 días hábiles), sección 3C (banco prestamista), sección 3C1 (IVA): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026)
Despacho de abogados H. Noam, resumen de la sección 2: qué cubre una garantía, la aprobación de la aseguradora, el fondo de IVA desde 2022: https://noamadv.co.il/aravut-hok-hamecher-perek-2 (verificado el 28 de septiembre de 2026)
Ministerio de Construcción y Vivienda, Enmienda 9: límites de indexación y compensación por retraso: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 de julio de 2022)
Knesset, Ley de Venta (Apartamentos) (Enmienda 9) 2022: resumen de la ley promulgada: https://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/pages/lawbill.aspx?t=lawsuggestionssearch&lawitemid=2193012 (2022)
Ley de Venta (Apartamentos) de 1973 en Nevo: secciones 5A, 5C y 6B: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (verificado el 28 de septiembre de 2026)
Ley de Venta (Apartamentos) de 1973 en Wikisource: sección 5C(d), definición del índice de insumos de construcción: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA) (verificado el 28 de septiembre de 2026)
Revista Rashut HaRabim, ley de posposición de tiempos de guerra que cubre obligaciones vencidas del 7 de octubre al 31 de diciembre de 2023: https://journal.lawforum.org.il/sapir-reuveni (26 de noviembre de 2024)
Reglamento de Venta (Apartamentos) (Límite de Gastos Legales) en Nevo: ₪5,915 o 0.5 por ciento, no por encima de ₪4,642,750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (versión vigente al 1 de febrero de 2026)
Ynet (Calcalist), las dos vías de pago de FIRST y el calendario acelerado: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 de diciembre de 2025)
Bizportal, descuentos ocultos de financiación del 6 al 8 por ciento en Sde Dov: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 de junio de 2026)
Comunicado de prensa del Banco de Israel, límites a las ventas de pago diferido y a los préstamos bullet y balloon: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 de marzo de 2025)
Banco de Israel, Directiva 329, versión 13: el límite del 10 por ciento en la sección 8A hasta el 31 de diciembre de 2026: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 de junio de 2026)
Nadlan Center, Discount y Hapoalim prestarán unos ₪700M a Luzon Ronson para Sde Dov: https://www.nadlancenter.co.il/article/12329 (24 de junio de 2025)
Globes, las nueve parcelas con indicios de PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 de julio de 2026)
Globes, compradores añadiendo cláusulas de cancelación por contaminación: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 de julio de 2026)
Globes, siete proyectos en comercialización y primera ocupación esperada en 2029: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 de septiembre de 2026)
Mako, datos del Ministerio de Finanzas sobre cancelaciones en Tel Aviv bajo condiciones de permiso de construcción: https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-18016c85d4760a1027.htm (3 de septiembre de 2026)
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