Acheter depuis l'étranger
Achat à distance en 2026 : avocat, apostille, Tabu, impôt et clés.
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Israël n'interdit pas aux acheteurs étrangers l'immobilier résidentiel. Un non-résident peut signer une presale à Sde Dov de la même façon qu'un résident. Il n'y a pas d'inventaire réservé aux étrangers dans les projets commercialisés. Ce que vous ne pouvez pas faire, c'est vous passer d'un conseil israélien. Équipe minimale : un avocat immobilier israélien qui ne travaille pas pour le promoteur ; un conseiller fiscal pour le mas rechisha ; une banque ou un courtier qui a clos des dossiers non-résidents ; et un circuit de virement que votre avocat nomme par écrit.
Shavnu est un guide indépendant. Nous ne négocions pas d'unités, ne détenons pas de dépôts, et n'agissons pas comme votre avocat.
Procuration, apostille, et ne pas prendre l'avion
Si vous ne signez pas en Israël, votre avocat prépare une procuration (ייפוי כוח, yipui koach). Vous la signez dans votre pays, en général devant un notaire, puis l'apostillez au titre de la Convention de La Haye pour qu'un conservateur israélien l'accepte. Certaines banques et le Tabu veulent encore des originaux, pas des scans. Prévoyez deux à quatre semaines dans le calendrier, davantage si votre pays est lent sur les apostilles.
La procuration doit être précise : signer ce contrat, déposer ce formulaire fiscal, inscrire cette caution, recevoir cette garantie bancaire. Une lettre vague « gérez mon appartement israélien » est la façon dont l'on découvre, trop tard, que l'agent pouvait aussi vendre.
Due diligence sur le lot, pas sur la brochure
L'avocat extrait le Tabu (registre foncier) pour le gush/chelka, pas le numéro de lot marketing. Il vérifie que le vendeur est le lauréat de l'appel RAMI ou le propriétaire privé, qu'il n'y a pas de privilège surprise, et qu'une caution (הערה אזהרה, heara azhara) peut être inscrite en votre faveur après la signature. Il extrait le dossier heter bniya, ou il vous dit qu'il n'y en a pas encore.
Spécifique à Sde Dov : demandez le rapport environnemental de votre migrash. Des PFAS issus de mousse anti-incendie d'aéroport sont apparus dans le sol et la nappe en février 2026. Le 23 juillet 2026 le ministère de l'Environnement a nommé neuf parcelles avec des indications de PFAS (103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207), trois d'entre elles sous des projets en vente (UTOPIA, DIMRI YAMA, la moitié de GINDI VOGUE). Le lot 101 d'ASHIRA s'est révélé propre. Une parcelle absente de la liste n'a pas nécessairement été testée. Les moyennes de quartier ne sont pas un rapport de lot.
Signez la presale, payez l'impôt, verrouillez la garantie
Vous signez un contrat pour acheter un appartement sur plan (dira al ha-neyar) au promoteur, avec des paiements liés à des jalons ou des dates. Hetel bniya désigne une redevance de construction et ne doit pas être utilisé pour décrire une presale. Lisez le tableau de paiement à l'aune de la Sale Law, 1974 : le promoteur doit sécuriser l'argent des acheteurs, typiquement par une garantie bancaire (ערבות בנקאית, arvut bankait) couvrant les paiements au fur et à mesure. Le promoteur ne peut pas prendre plus de 7 pour cent du prix à moins de donner l'une de cinq garanties : une garantie bancaire, une police d'assurance, une hypothèque de premier rang, une mise en garde sous les conditions de la loi, ou un transfert de propriété. Dans un projet accompagné vous payez uniquement via le carnet de bons, et la banque doit émettre une garantie pour chaque paiement dans les 14 jours ouvrés ; la garantie exclut la TVA, qu'un fonds d'État rembourse. Votre avocat vous explique dans une lettre que vous conservez quelle garantie vous avez.
Le Form 7000 part dans les 30 jours. La taxe d'acquisition est assise sur le prix contractuel plein. L'avocat inscrit la heara azhara pour qu'un acheteur ou créancier ultérieur ne puisse pas vous doubler.
Construction, indexation et remise des clés
Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022 le prix ne peut être indexé qu'à l'indice des intrants de construction (madad tsumot ha-bniya) : les premiers 20 pour cent ne sont pas indexés, au plus la moitié de chaque paiement ultérieur est indexée, 40 pour cent du prix au maximum, et l'indexation s'arrête à la date de livraison du contrat. Un plan 20/80 qui paraît bon marché le jour de la signature n'est pas le même chiffre en 2029. Demandez un exemple chiffré à 2, 4 et 6% d'indexation annuelle.
À la remise des clés, vous voulez : le certificat d'occupation (טופס 4, tofes 4), les clés, parking et cave tels que spécifiés, et un calendrier d'enregistrement écrit : le promoteur doit enregistrer l'immeuble en copropriété dans l'année suivant le plus tardif entre l'enregistrement de la parcelle ou la remise, et vos droits dans les six mois suivant le plus tardif entre l'enregistrement de la copropriété ou la remise (Sale (Apartments) Law, section 6B). L'arnona (taxe municipale) et le va'ad bayit (comité d'immeuble) commencent quand la ville dit qu'ils commencent, pas quand vous y dormez pour la première fois. Les acheteurs à distance nomment quelqu'un en Israël pour prendre les clés et pointer la liste des réserves.
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