Comment le prix maximal est calculé
Trois limites s'appliquent en même temps, et la réponse est le prix le plus élevé qui respecte les trois.
- Les liquidités : elles doivent couvrir l'apport, c'est-à-dire le prix moins le prêt, plus la taxe d'achat. La banque ne finance pas la taxe, et la taxe augmente avec le prix.
- Le plafond du prêt : la directive 329 limite le prêt à 50 % de la valeur pour un non-résident et à 75 % pour un résident admissible qui achète son logement unique, selon sa dernière mise à jour du 30 juin 2026. Il s'applique à la plus basse des deux valeurs, expertise ou prix du contrat. La directive 329 utilise la définition de résidence et du registre de la population de l'article 16A de la loi sur la fiscalité immobilière. Un citoyen israélien à l'étranger peut être non-résident, et un citoyen étranger en Israël peut être résident. Le passeport seul ne décide pas. Faites confirmer votre classification par la banque.
- La part du revenu : les remboursements ne peuvent pas dépasser 50 % du revenu, un plafond strict. Au-delà de 40 %, la banque doit détenir davantage de capital, vous pouvez donc choisir l'un ou l'autre. La durée maximale est de 30 ans.
Ce qui n'est pas compté
Les frais juridiques, d'expertise et bancaires s'ajoutent à l'apport et à la taxe d'achat. Le montant de liquidités les laisse de côté : le prix affiché est donc le maximum que vos liquidités couvrent avant ces frais.
Le taux d'intérêt est illustratif, ce n'est pas une offre. Votre banque fixe le taux, et un taux plus élevé réduit le prêt que vos revenus peuvent porter.
La politique de crédit propre à la banque peut se situer sous le plafond de la directive, surtout pour des revenus gagnés à l'étranger : ce prix est donc un maximum, et l'offre d'une banque peut être plus basse.
Questions sur ce que vous pouvez acheter
Quel appartement puis-je acheter en Israël ?
Cela dépend de trois limites à la fois : vos liquidités, le plafond de prêt de votre profil d'acheteur et la part de votre revenu qu'une mensualité peut prendre. Avec ₪3 958 899 de liquidités et ₪60 000 de revenu mensuel net, un non-résident atteint ₪6 800 000 à un taux illustratif de 5 % sur 30 ans : un prêt de ₪3 400 000, un apport de ₪3 400 000 et une taxe d'achat de ₪558 899. La mensualité est d'environ ₪18 252.
Qu'est-ce qui limite le montant que je peux emprunter ?
Deux choses, et la plus basse s'applique. La directive 329 limite le prêt à 50 % de la valeur pour un non-résident et à 75 % pour un résident admissible qui achète son logement unique, et les remboursements ne peuvent pas dépasser 50 % du revenu. Le calculateur indique laquelle des deux bloque votre prêt. La directive 329 utilise la définition de résidence et du registre de la population de l'article 16A de la loi sur la fiscalité immobilière. Un citoyen israélien à l'étranger peut être non-résident, et un citoyen étranger en Israël peut être résident. Le passeport seul ne décide pas. Faites confirmer votre classification par la banque.
Mes liquidités doivent-elles aussi couvrir la taxe d'achat ?
Oui. La banque ne finance pas la taxe d'achat : vos liquidités paient donc ensemble l'apport et la taxe. La taxe augmente avec le prix, et les frais juridiques, d'expertise et bancaires viennent en plus et ne sont pas comptés ici.
Dois-je retenir la ligne de 40 % ou le plafond de 50 % ?
Les remboursements ne peuvent pas dépasser 50 % du revenu, un plafond strict. Au-delà de 40 %, la banque doit détenir davantage de capital : la ligne de 40 % est donc le choix le plus prudent, et c'est celui par défaut. Le plafond de 50 % montre le maximum que permet la directive, et une banque peut proposer moins.
Puis-je utiliser le calculateur si j'achète sans prêt ?
Oui. Laissez le revenu vide ou saisissez 0 : aucun prêt n'est retenu, et vos liquidités couvrent tout le prix et la taxe d'achat. Si vous voulez un prêt, saisissez le revenu net qu'une banque compterait, et préparez-vous à documenter vos revenus de chaque pays où vous gagnez de l'argent.
Est-ce le montant qu'une banque me prêtera ?
Non. C'est de l'arithmétique sur les limites publiées. La politique de crédit propre à la banque peut se situer sous le plafond de la directive, surtout pour des revenus venus de l'étranger, et le taux affiché ici est une illustration. Demandez un accord de principe : selon la directive 451, une banque doit répondre à une demande de prêt dans un délai de cinq jours ouvrés.
Sources
Chaque lien ouvre la publication dont les chiffres de cette page sont tirés.
- Banque d'Israël, directive 329 sur les limites des prêts au logement, version 13 (circulaire 2852)
- Banque d'Israël, circulaire 2840 modifiant la directive 329
- Banque d'Israël, questions et réponses sur la directive 329
- Banque d'Israël, directive 451 sur les procédures de prêt au logement
- Finance Family, documents demandés par les banques aux non-résidents
- Autorité fiscale israélienne, instruction d'exécution 1/2026 (taxe d'achat)
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