Hypothèques pour non-résidents et olim

La Directive 329 telle qu'elle est en 2026

La directive a été mise à jour pour la dernière fois le 30 juin 2026 (circulaire 2852, version 13). Ses plafonds centraux n'ont pas changé depuis des années. Ce qui a changé en 2025 et 2026 est combien les banques peuvent prêter sur des prêts subventionnés par le promoteur et comment elles comptent la dette déjà garantie sur un bien.

Deux changements entrent en vigueur le 1er octobre 2026 sous la circulaire 2840 du 8 février 2026, dont le début a été reporté du 1er juillet par la circulaire 2852. Les mensualités de tout prêt déjà garanti sur le même bien comptent pour la limite de 50 pour cent de mensualité sur revenu, et dans la même banque le plafond des deux tiers sur l'emprunt à taux variable est mesuré sur tout le crédit garanti sur ce bien.

Ce que signifie 50 pour cent aux prix de Sde Dov

À 50 pour cent un acheteur étranger finance la moitié du prix en cash, plus la taxe d'acquisition, que la banque ne finance pas, plus les frais légaux et bancaires. Sur l'appartement trois-pièces de FIRST listé à environ ₪6,8M cela fait ₪3,4M d'apport et environ ₪558 899 de taxe d'acquisition avant tout frais. Un citoyen israélien achetant le même appartement comme résidence unique pourrait emprunter jusqu'à ₪5,1M, et en tant qu'oleh paierait environ ₪79 976 de taxe d'acquisition.

Le prêt doit aussi passer le test de mensualité. Un prêt de ₪3,4M sur 30 ans à un taux illustratif de 5 pour cent par an coûte environ ₪18 252 par mois, donc la banque devrait voir un revenu disponible net documenté d'au moins environ ₪36 504 par mois pour rester sous le plafond de 50 pour cent, et plus pour rester sous 40 pour cent.

Ce que les banques israéliennes demandent à un emprunteur non-résident

La Directive 329 fixe les plafonds ; chaque banque fixe sa propre politique sur qui elle finance et comment elle compte le revenu étranger, et cette politique change plus souvent que la directive. Attendez-vous à documenter l'identité et les revenus de chaque pays où vous gagnez : fiches de paie récentes ou lettres d'employeur, déclarations fiscales déposées à l'étranger, relevés bancaires montrant le revenu qui arrive, un rapport de crédit de votre pays d'origine et un état de vos actifs. Les documents dans d'autres langues nécessitent généralement une traduction et parfois une légalisation.

La directive ne compte que le revenu payé régulièrement, appuyé par des documents, et vu arriver sur un compte. C'est pourquoi les bonus, la rémunération en actions et le revenu indépendant prennent plus de temps à souscrire qu'un salaire.

Commencez par un accord de principe (אישור עקרוני, ishur ekroni). Selon la Directive 451 de la Banque d'Israël, une banque doit répondre à une demande d'hypothèque en cinq jours ouvrés et maintenir le taux qu'elle cote pendant au moins 24 jours depuis l'accord. La banque envoie ensuite son propre expert, et ne libérera pas d'argent sur un achat sur plan avant que la garantie de la Sale Law pour votre paiement ne soit en place.

Tranches en devise étrangère et indexées

La plupart des prêts sont divisés en tranches (מסלולים, maslulim) : fixes ou variables, indexées à l'indice des prix à la consommation ou non. La Banque d'Israël a baissé son taux à 3,25 pour cent le 1er septembre 2026, la troisième baisse d'affilée, ce qui met le taux prime à 4,75 pour cent ; la prochaine décision est due le 21 octobre 2026. Les tranches prime bougent avec chaque décision ; les tranches à taux fixe non.

Un acheteur payé en dollars ou en euros peut demander une tranche indexée à une devise étrangère. La Directive 329 permet à une banque de laisser les prêts hypothécaires en devise étrangère ou indexés à une devise pour non-résidents hors du plafond des deux tiers sur l'emprunt à taux variable, à condition que son portefeuille global reste dans le plafond, donc un tel prêt peut être majoritairement ou entièrement à taux variable. Cela réduit le décalage entre votre revenu et vos mensualités. Le prix et les paiements au promoteur restent en shekels, donc un mouvement de devise entre la signature et la livraison change encore ce que coûte votre apport, et sur un calendrier de Sde Dov cette période peut durer des années.

Olim

Un oleh détenant la citoyenneté israélienne est du côté citoyen de la Directive 329, donc une résidence unique tombe dans la catégorie 75 pour cent et une résidence de remplacement dans la catégorie 70 pour cent. Un acheteur qui signe avant l'Aliyah reste citoyen étranger à la signature. Comme une hypothèque sur plan est souvent approuvée et versée des années plus tard, demandez à la banque par écrit comment elle vous classera au moment où le prêt sera approuvé et exécuté.

Les olim avec un certificat d'oleh valide qui ne possèdent pas d'appartement peuvent aussi obtenir un prêt assisté par l'État pour éligibles (משכנתא לזכאים, mashkanta le-zaka'im) via les banques pour jusqu'à 15 ans depuis l'Aliyah. Le montant est fixé par un score de points. Nefesh B'Nefesh situe le montant typique entre ₪100 000 et ₪200 000 et le maximum autour de ₪300 000, et dit que pour la plupart des olim cela ne relève pas significativement le plafond de 75 pour cent. Le Centre de recherche et d'information de la Knesset décrit le prêt comme indexé à l'IPC à un taux fixe fixé au plus bas de trois : le taux hypothécaire moyen publié par la Banque d'Israël moins 0,5 point de pourcentage, le propre taux de la banque prêteuse, ou 3 pour cent. Sur un prix de Sde Dov c'est une petite part du prêt.

L'impôt sur le revenu peut compter davantage pour la capacité de paiement. Les olim et résidents de retour vétérans arrivés entre le 5 novembre 2025 et le 31 décembre 2026 sont exonérés sur le revenu israélien d'emploi et d'affaires jusqu'à ₪600 000 en 2026 (proraté pour la part de l'année en tant que résident), ₪1M en 2027 et 2028 chacune, ₪350 000 en 2029 et ₪150 000 en 2030. Un revenu net plus élevé améliore le ratio de mensualité que teste la banque.

Comment l'hypothèque rencontre un échéancier de paiement sur plan

Sur un contrat de construction neuve, vous n'empruntez pas tout le prix le premier jour. Vous payez le promoteur en tranches fixées par le contrat, souvent une petite part à la signature et un gros solde près de la livraison. L'hypothèque est approuvée comme un total et libérée par étapes, chaque déblocage payé directement sur le compte du projet à la banque accompagnatrice contre le bon (שובר, shovar) de cette tranche. Selon la section 3C de la Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974, un prêteur à un acheteur doit l'informer par écrit des protections de la loi et s'assurer que la garantie du paiement est en place avant de transférer l'argent.

Trois points pratiques. L'accord de principe maintient un taux pendant au moins 24 jours ; sur un prêt versé par étapes sur des années, demandez par écrit comment chaque déblocage ultérieur sera tarifé et si l'accord peut être prolongé si la construction ralentit. La banque évalue l'appartement au plus bas du prix du contrat et de l'expertise, donc une structure de remise ou une expertise basse peuvent augmenter le cash dont vous avez besoin. Et jusqu'à 40 pour cent du prix peut monter avec l'indice des intrants de construction jusqu'à la date de livraison du contrat ; demandez si l'accord couvre ces différences d'indexation ou si elles viennent de votre propre argent.

Les schémas de promoteur qui diffèrent la majeure partie du prix à la livraison (10/90, 20/80) changent quand le cash quitte votre compte ; le plafond du prêt à la fin reste le même. Depuis mars 2025 la Banque d'Israël a limité les prêts bullet et balloon où le promoteur paie l'intérêt à 10 pour cent du crédit hypothécaire trimestriel de chaque banque, et exigé des banques qu'elles retiennent plus de capital contre les projets avec beaucoup de ventes à paiement différé, sous un arrêté temporaire en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. Bizportal a rapporté en juin 2026 que les offres de financement à Sde Dov valent une remise cachée de 6 à 8 pour cent sur le prix listé.

D'où viennent ces informations

Banque d'Israël, Directive 329 sur les limites de prêt hypothécaire, version 13 (circulaire 2852) : définitions de résidence unique, résidence d'investissement et non-résident, LTV, mensualité sur revenu, taux variable, durée, prêts subventionnés par entrepreneur, prêts en devise étrangère aux non-résidents : https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 juin 2026)

Banque d'Israël, circulaire 2840 amendant la Directive 329 : mensualités de tous les prêts garantis sur le même bien : https://www.boi.org.il/media/ptciib1v/h2840.pdf (8 février 2026)

Banque d'Israël, questions et réponses sur la Directive 329 : la valeur est le plus bas de l'expertise et du coût du contrat : https://www.boi.org.il/media/unid5est/329_10andqa.pdf (vérifié le 28 septembre 2026)

Banque d'Israël, Directive 451 sur les procédures de prêt hypothécaire : réponse en cinq jours ouvrés, taux maintenu au moins 24 jours : https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (version 22, juillet 2023)

Communiqué de presse de la Banque d'Israël, limites aux ventes à paiement différé et aux prêts bullet et balloon jusqu'à fin 2026 : https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 mars 2025)

Page d'accueil de la Banque d'Israël : taux directeur 3,25 pour cent, prochaine décision le 21 octobre 2026 : https://www.boi.org.il (vérifié le 28 septembre 2026)

Bizportal, troisième baisse consécutive à 3,25 pour cent : https://www.bizportal.co.il/general/news/article/20040979 (1er septembre 2026)

Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974 sur Nevo, section 3C : devoirs d'une banque prêtant à un acheteur : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (vérifié le 28 septembre 2026)

Finance Family (conseillers hypothécaires), documents demandés par les banques aux non-résidents et tranches en devise étrangère : https://finance-family.co.il/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A9%D7%91%D7%99-%D7%97%D7%95%D7%A5 (vérifié le 28 septembre 2026)

Kol Zchut, aide hypothécaire pour olim pendant 15 ans depuis l'Aliyah : https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A1%D7%99%D7%95%D7%A2_%D7%91%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_(%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90)_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (vérifié le 28 septembre 2026)

Nefesh B'Nefesh, avantages hypothécaires pour olim : montants typique et maximal : https://www.nbn.org.il/life-in-israel/community-and-housing/buying-and-renting/mortgage-benefits-in-israel (vérifié le 28 septembre 2026)

Centre de recherche et d'information de la Knesset, revue des prêts pour éligibles : formule de taux et conditions : https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3/2_6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3_11_20023.pdf (2023)

gov.il, guide de l'impôt sur le revenu pour olim : l'exonération 2026 à 2030 et ses plafonds : https://www.gov.il/he/pages/immigrant-guide-1?chapterIndex=5 (vérifié le 28 septembre 2026)

Bizportal, remises de financement cachées de 6 à 8 pour cent à Sde Dov : https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 juin 2026)

Ynet (Calcalist), appartement trois-pièces de FIRST listé à environ ₪6.8M : https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 décembre 2025)

Nadlan Center, moyenne SEVEN SEAS d'environ ₪8.7M par logement : https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 mars 2026)

Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA deux-pièces dès ₪3.75M : https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 décembre 2025)