Taxe d'acquisition (Mas Rechisha) en 2026

Résidents étrangers et logements supplémentaires, 2026

Le barème investisseur a deux tranches. Le seuil de ₪6 055 070 a été fixé le 16 janvier 2024 et gelé par la loi de finances 2025, donc il n'a pas bougé le 16 janvier 2025 ni le 16 janvier 2026. L'instruction d'exécution de fiscalité immobilière 1/2026 de l'Autorité fiscale, publiée le 18 janvier 2026, le confirme pour les achats jusqu'au 31 décembre 2026.

Les résidents étrangers paient ce barème même sur leur seul appartement où que ce soit, car les tranches de résidence unique de la section 9(c1c) de la Land Taxation Law ne s'appliquent qu'à une personne physique résidente israélienne. Il y a un chemin de retour. La loi considère comme résident israélien quiconque, dans les deux ans de l'achat, devient résident israélien pour la première fois ou résident de retour vétéran. Si cela arrive, vous pouvez demander une liquidation modifiée et un remboursement de la différence jusqu'au barème de résidence unique ; le remboursement n'est pas automatique. Kol Zchut résume une extension de temps de guerre de cette fenêtre, à 27 mois ou au 31 août 2026, pour les achats faits entre le 28 février 2024 et le 30 mai 2026 ; demandez à votre conseiller quelle échéance s'applique à vous.

Ce que cela coûte aux prix de Sde Dov

Les prix de Sde Dov placent presque tous les acheteurs au-dessus de la première tranche de chaque barème, donc l'écart entre barèmes est grand. Le tableau utilise des prix publiés pour le quartier : le plancher de lancement de DIMRI YAMA pour un deux-pièces (décembre 2025), un trois-pièces de 90 m² chez FIRST listé à environ ₪6,8M, ou environ ₪5,8M sous une option de paiement accéléré (Calcalist, décembre 2025), la moyenne SEVEN SEAS d'environ ₪8,7M par logement (mars 2026) et la moyenne de transaction close de RAINBOW à ₪11M (deuxième trimestre 2025).

Prenez l'appartement FIRST à son prix de liste. Un résident étranger paie 8 pour cent de ₪6 055 070 (₪484 406) plus 10 pour cent des ₪744 930 au-delà (₪74 493) : environ ₪558 899. Un résident israélien achetant une résidence unique paie environ ₪257 886, et un oleh éligible environ ₪79 976. Sur le même appartement, la facture de l'acheteur étranger est plus du double de celle du résident et environ sept fois celle de l'oleh.

L'impôt suit le prix du contrat. Calcalist a rapporté en décembre 2025 que les acheteurs de FIRST ayant signé des contrats d'option avec un prix plus bas de paiement accéléré se sont vus dire de déclarer et payer l'impôt sur le prix de liste, et d'amender la déclaration une fois la remise appliquée, une différence d'environ ₪100 000 d'impôt sur cet appartement. La société a dit que sa déclaration était correcte. Demandez à votre avocat quel prix figure sur la déclaration avant de signer.

Résident israélien achetant une résidence unique

Un résident israélien achetant son seul appartement en Israël paie selon le barème de résidence unique de la section 9(c1c)(3) de la Land Taxation Law. La page du simulateur de taxe d'acquisition de l'Autorité fiscale, mise à jour pour la dernière fois le 3 août 2026, indique que ces tranches s'appliquent aux achats du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028. La loi de finances 2025 a gelé la mise à jour annuelle par indice pour 2025 à 2027, donc les chiffres sont ceux publiés pour la première fois le 16 janvier 2024.

Même ce barème atteint 8 pour cent au-delà de ₪6 055 070, donc un résident sur un gros contrat à Sde Dov paie encore une somme substantielle, quoique bien moindre qu'un résident étranger au même prix.

Olim : règlement 12A

Un oleh (עולה, nouvel immigrant) achetant un appartement unique peut utiliser le règlement 12A des règlements de taxe d'acquisition, en vigueur depuis le 15 août 2024 : rien jusqu'à ₪1 978 745, 0,5 pour cent jusqu'à ₪6 055 070, et 8 pour cent au-delà jusqu'à ₪20 183 565. Si l'appartement vaut plus de ₪20 183 565, l'allègement ne s'applique pas du tout, et tout le prix est taxé selon le barème ordinaire du statut de l'acheteur. L'Autorité fiscale liste ces montants pour les achats du 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028.

L'allègement peut être utilisé une fois, sur un achat fait d'un an avant l'Aliyah à sept ans après. Pour un appartement acheté à un promoteur, la période de construction ne compte pas, à condition qu'il ne s'écoule pas plus de trois ans entre l'achat et la première entrée de l'oleh en Israël. Les olim arrivés avant le 15 août 2024 peuvent choisir l'ancien règlement 12 à la place (0,5 pour cent jusqu'à ₪1 988 090 et 5 pour cent au-delà), mais un achat déjà fait sous l'ancienne règle ne peut pas être transféré à la nouvelle. La demande se fait sur le Formulaire 2973, signé devant un avocat ou un fonctionnaire de l'Autorité fiscale, avec un extrait du registre de population.

Les sources divergent sur un point. Kol Zchut décrit l'appartement comme celui où l'oleh vivra, tandis que les praticiens écrivant depuis le changement disent que le règlement 12A exige seulement que ce soit l'appartement unique de l'oleh. Si vous ne comptez pas y vivre, obtenez un avis écrit avant de vous fier à l'allègement.

Déposer et payer après la signature

La date de vente est le jour où vous signez le contrat, ou plus tôt si vous avez signé un mémorandum engageant ou une procuration irrévocable, ou fait un premier paiement, avant le contrat. Les délais courent depuis cette date, donc une réservation qui vous engage peut démarrer le compteur.

Dans les 30 jours, votre avocat dépose la déclaration en ligne, pour un achat auprès d'un promoteur sur le Formulaire 7000/B (טופס 7000ב), avec une auto-liquidation. L'impôt sur cette auto-liquidation est dû dans les 60 jours de la vente. Si la liquidation de l'Autorité fiscale est plus élevée, la différence est due dans les 30 jours de l'avis. Le dépôt tardif coûte ₪310 toutes les deux semaines de retard en 2026, et le paiement tardif porte indexation et intérêts.

Sur un achat sur plan, l'impôt est calculé sur le prix total du contrat même si vous n'en avez payé qu'une tranche. Demandez à votre avocat comment tout changement ultérieur du prix, comme une remise sous option ou une amélioration payée, doit être déclaré.

Quelle mise à jour portent les tranches

Chaque tranche de cette page a été vérifiée le 28 septembre 2026 contre les publications propres de l'Autorité fiscale. Le document de référence est l'instruction d'exécution de fiscalité immobilière 1/2026 (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026), datée du 18 janvier 2026, qui confirme les montants gelés et met à jour les quelques-uns qui ne l'étaient pas. La page du simulateur de taxe d'acquisition de l'Autorité fiscale sur gov.il, mise à jour pour la dernière fois le 3 août 2026, montre les mêmes tranches de résidence unique pour le 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028.

Deux dates à surveiller. Le barème investisseur, que paient les résidents étrangers, est un arrêté temporaire listé comme en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 et, selon Globes, prolongé par la loi jusqu'en février 2027 à cause des élections ; si votre contrat doit être signé aux alentours de cette date, vérifiez d'abord s'il existe une nouvelle instruction ou loi. Les tranches de résidence unique et d'oleh sont gelées jusqu'au 15 janvier 2028.

D'où viennent ces informations

Israel Tax Authority, Instruction d'exécution de fiscalité immobilière 1/2026 : montants 2026, tranches gelées pour résidence unique, logement supplémentaire et olim, l'amende de ₪310 : https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026 (18 janvier 2026)

Israel Tax Authority, Instruction d'exécution 1/2025 : le gel sous la loi de finances 2025 et l'arrêté temporaire pour logement supplémentaire jusqu'au 31 décembre 2026 : https://www.gov.il/BlobFolder/policy/inst-01-2025-3/he/realestate_inst-01-2025-3.pdf (16 janvier 2025)

Israel Tax Authority, page du simulateur de taxe d'acquisition avec les tranches de résidence unique pour le 16 janvier 2025 au 15 janvier 2028 : https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator (page mise à jour le 3 août 2026)

Israel Tax Authority, service de déclaration Formulaire 7000 : déclaration dans les 30 jours de la vente : https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000 (vérifié le 28 septembre 2026)

Kol Zchut, paiement de la taxe d'acquisition : 60 jours sur l'auto-liquidation, 30 jours sur une liquidation plus élevée : https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (vérifié le 28 septembre 2026)

Kol Zchut, calculer la taxe d'acquisition : extension de temps de guerre de la fenêtre de résidence : https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (vérifié le 28 septembre 2026)

Land Taxation Law sur Nevo, section 9(c1c)(4)(b) : un résident israélien inclut quiconque le devient dans les deux ans de l'achat : https://www.nevo.co.il/law_html/law01/276_002.htm (vérifié le 28 septembre 2026)

Communiqué de presse de l'Israel Tax Authority, le nouvel allègement oleh approuvé : https://www.gov.il/he/pages/sa290724-1 (29 juillet 2024)

Communiqué de presse de la Commission des Finances de la Knesset, la période de construction pour les olim achetant à un promoteur : https://main.knesset.gov.il/News/PressReleases/pages/press29072024z.aspx (29 juillet 2024)

Ministère de l'Aliyah et de l'Intégration, remise de taxe d'acquisition pour les olim et Formulaire 2973 : https://www.gov.il/he/pages/olim-purchase-tax-discount (page mise à jour le 30 avril 2025)

Kol Zchut, allègement de taxe d'acquisition pour les olim : https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%A0%D7%97%D7%94_%D7%91%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (vérifié le 28 septembre 2026)

Adv. Yasmin Tzah, note de praticien que le règlement 12A n'exige pas que l'oleh vive dans l'appartement : https://yasmint-law.com/purchase-tax/%D7%9E%D7%A1-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94-%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%97%D7%93%D7%A9 (vérifié le 28 septembre 2026)

Globes, ce qui arrivera à la taxe d'acquisition : expiration, prolongation à février 2027, 5 pour cent si elle expire : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554581 (7 septembre 2026)

Nadlan Center, guide de taxe d'acquisition pour 2026 : la date de vente : https://www.nadlancenter.co.il/article/628 (2026)

Ynet (Calcalist), prix d'option, prix de liste et la différence de taxe d'acquisition de FIRST : https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 décembre 2025)

Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA deux-pièces dès ₪3.75M : https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 décembre 2025)

Nadlan Center, données de ventes SEVEN SEAS : moyenne d'environ ₪8.7M par logement : https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 mars 2026)

Calcalist, la transaction moyenne de RAINBOW atteint ₪11M : https://www.calcalist.co.il/market/article/bj9leo2fxx (27 août 2025)