PFAS et contamination des sols : que demander avant de signer
Des décennies de mousse anti-incendie sur un aérodrome, neuf parcelles nommées par le ministère de l'Environnement en juillet 2026, un gel judiciaire sur l'attribution des propriétaires, des acheteurs qui poursuivent pour des remboursements et écrivent des clauses de sortie. Ce que cela signifie pour un achat, et les questions qui appartiennent par écrit.
Ce qui est réellement établi
Sde Dov a été un aérodrome en activité pendant huit décennies, et les aérodromes sont là où l'on utilisait de la mousse anti-incendie. Cette mousse contenait des PFAS, une famille de composés qui ne se dégradent pas et que les régulateurs israéliens et européens traitent aujourd'hui comme un contaminant de l'eau potable.
L'Autorité de l'eau a informé le ministère de l'Environnement en 2022 que des puits de la zone étaient contaminés jusqu'à vingt fois la norme. L'investigation et le nettoyage des sols de l'État sur le site entre 2020 et 2023 n'ont pas testé les PFAS du tout, car aucune règle ne l'exigeait alors, et les tests PFAS du site ont commencé en 2025. Début février 2026, le ministère de l'Environnement et l'Autorité foncière d'Israël ont annoncé des résultats préliminaires dans les sols et les eaux souterraines, et le ministère a dit qu'environ un tiers du terrain du quartier montrait des résultats, certains concentrés près du littoral.
Le 23 juillet 2026, le ministère a nommé, pour la première fois, les neuf parcelles où des investigations de sol complétées ont trouvé des indications de PFAS : 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206 et 2207. Il a dit que les résultats avaient été transmis aux détenteurs de droits et que les résultats d'échantillonnage seraient publiés sur son site une fois les rapports d'investigation approuvés. Dans une lettre du 14 juillet 2026, il avait déjà exigé que la municipalité de Tel Aviv arrête les travaux d'infrastructure où ces travaux empêchent les tests de sol requis.
Ce qui n'est pas réglé, c'est qui paie, combien de sol doit être déplacé, et si quoi que ce soit change une date de livraison. Le 7 septembre 2026, Calcalist a rapporté une estimation de l'industrie d'environ 200 000 tonnes de sol contaminé dans le quartier, et le premier pilote d'État de lavage de sol par PFAS, sur 600 tonnes de sol d'Ashdod. Le ministère a dit au journal qu'il n'a pas d'estimation globale des coûts de nettoyage. Quiconque vous dit que le coût ou le calendrier sont réglés devine.
Pourquoi c'est une question d'achat et pas seulement environnementale
Quatre choses se sont déjà produites qui touchent directement les acheteurs.
L'État a dit au tribunal qu'il n'a jamais pris d'engagement contraignant de financer l'investigation ou le nettoyage. Un groupe d'environ soixante détenteurs de droits fonciers dans le Big Bloc (ha-Gush ha-Gadol, le terrain privé à l'intérieur de l'ancien aérodrome) a demandé au tribunal de première instance de Herzliya en avril 2026 de trancher qui finance et gère le travail, et aucune partie financière n'a été désignée.
Le 30 août 2026, le même tribunal a jugé que la loterie attribuant des lots entre les propriétaires privés du Big Bloc ne doit pas se poursuivre pour l'instant, parce que la contamination, le coût de nettoyage et le retard peuvent différer entre lots et fausser leurs valeurs. L'Autorité foncière d'Israël doit déposer une mise à jour détaillée de ses tests d'ici le 6 octobre 2026. Sur ces parcelles privées, qui vous vendra n'est lui-même pas encore résolu.
En août 2026, un titulaire d'option chez GINDI VOGUE a poursuivi Gindi Holdings au tribunal de district de Tel Aviv pour annuler et récupérer un dépôt d'environ ₪500 000, environ 7 pour cent du prix, arguant que la contamination n'avait pas été divulguée quand elle a signé en juillet 2025. Globes a ensuite rapporté des demandes d'annulation de quatre autres contrats d'option dans le même projet et un remboursement d'environ ₪1,55M. La position publique du promoteur est que la remédiation, si requise, ne coûtera rien aux acheteurs d'appartements. Cette position n'a pas été testée en justice.
Et les acheteurs qui négocient actuellement demandent des sorties. Globes a rapporté le 28 juillet 2026 que de nouveaux acheteurs dans des projets du quartier ajoutent des clauses leur permettant de quitter le contrat en cas de résultats de contamination. Un avocat cité dans ce rapport a noté que la plupart des contrats de vente donnent déjà au promoteur des prolongations pour l'achèvement, donc un retard seul ne donne pas automatiquement à un acheteur un droit d'annulation.
Toutes les parcelles ne se valent pas
La contamination sur un ancien aérodrome n'est pas uniforme. Le lot 101 d'Eshkol, où ASHIRA est construit, a été rapporté publiquement comme testé propre, et en février 2026 Israel Canada a rapporté que sa parcelle RAINBOW dispose d'une confirmation du ministère de l'Environnement et de l'Autorité de l'eau qu'il n'y a pas de préoccupation de contamination du sol.
La liste de neuf est une liste de parcelles où des investigations ont été complétées et des indications trouvées. Une parcelle absente de cette liste n'a pas nécessairement été testée sous les règles actuelles. Le ministère a dit voir un risque réel de PFAS sur toute la zone du plan, et les tests rapportés au tribunal en août 2026 demandent quatre échantillons de sol par dunam sur les parcelles suspectes et deux par dunam sur les autres. Les déclarations d'entreprises peuvent aussi s'asseoir de façon inconfortable à côté de la liste du ministère : Shikun & Binui a annoncé en mars 2026 que le ministère avait accepté son étude du lot 106 sans constats de PFAS, et le lot 106 est sur la liste de juillet.
Les seuils comptent aussi. En mars 2026, le ministère a publié de nouvelles valeurs seuil de sol pour PFAS, qu'Adam Teva V'Din dit nettement plus laxistes que les valeurs de décembre 2024, donc la même lecture peut être classée différemment selon les valeurs appliquées.
La question utile n'est donc jamais de savoir si Sde Dov est contaminé. C'est de savoir si la parcelle spécifique sous l'immeuble spécifique a été testée, par qui, quand, contre quels seuils, et ce que le rapport approuvé a dit.
Les neuf parcelles nommées, et ce qu'il y a dessus
La liste du ministère compte le plus pour trois projets en vente aujourd'hui. Le lot 103 porte UTOPIA, le lot 107 porte DIMRI YAMA, et le lot 2206 porte 326 des 708 logements de GINDI VOGUE ; l'autre lot du projet, 2255, n'est pas sur la liste. Globes a rapporté le 20 août 2026 que le retrait de sol à DIMRI YAMA est en cours sous la supervision du ministère.
Les six autres parcelles nommées contiennent du logement locatif longue durée, un projet construit par ses propriétaires privés, et du terrain commercial ou hôtelier. Le ministère a dit à Globes que les neuf sont planifiées pour le logement ; les registres de lots de ce site listent le 301 comme lot hôtelier et le 303 comme emploi et commerce.
| Lot | Ce qui est planifié | Promoteur ou propriétaire | Vendu au public ? |
|---|---|---|---|
| 103 | UTOPIA, 337 logements, en construction depuis octobre 2025 | Nahmias Group | Oui, commercialisé |
| 105 | 372 logements, un hôtel d'environ 65 chambres, commerce de détail | Environ 200 propriétaires privés construisant pour eux-mêmes | Aucune vente publique rapportée |
| 106 | 511 logements locatifs longue durée | Shikun & Binui (Dira LeHaskir) | Non, location |
| 107 | DIMRI YAMA, 458 logements et un hôtel | Y.H. Dimri | Oui, commercialisé depuis décembre 2025 |
| 301 | Hôtel et commerce | Hadas Capital | Aucun logement à vendre |
| 303 | Emploi et commerce ; plan de design conditionnellement approuvé en juillet 2026 | Mivne | Aucun logement à vendre |
| 2102 | 424 logements locatifs longue durée | Prashkovsky (Dira LeHaskir) | Non, location |
| 2206 | 326 des 708 logements de GINDI VOGUE | Gindi Holdings | Oui, commercialisé |
| 2207 | 410 logements locatifs longue durée, 205 à loyer contrôlé | Prashkovsky (Dira LeHaskir) | Non, location |
Que demander, par écrit
Demandez si votre parcelle est l'une des neuf, et demandez le rapport d'investigation de sol et eaux souterraines pour elle : la date où les échantillons ont été prélevés, le laboratoire qui les a analysés, les seuils appliqués, et si le ministère de l'Environnement a approuvé le rapport. Une assurance d'un promoteur qu'une parcelle est propre n'est pas le même document qu'un rapport approuvé qui le dit.
Demandez si le ministère a émis une instruction affectant la parcelle, si le sol excavé nécessite l'approbation du ministère avant de quitter le site (Calcalist a rapporté en septembre 2026 que chaque retrait la nécessite), et si la remédiation est une condition d'un permis déjà accordé ou encore en attente.
Demandez qui supporte le coût de la remédiation si elle est ordonnée après la signature, et demandez cette réponse dans le contrat plutôt que dans un e-mail. Les déclarations publiques des promoteurs jusqu'ici ont été générales, et une déclaration générale n'est pas une allocation contractuelle du risque.
Demandez ce qui arrive à votre date de livraison si les travaux sont arrêtés à nouveau. Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, la Sale (Apartments) Law ne laisse le promoteur échapper à la compensation de retard que si vous avez causé le retard ou si le contrat a été frustré par des circonstances extrêmes qui ne pouvaient pas être prévues. Si un arrêté de contamination qualifie n'a pas été décidé, et une clause rédigée pour une guerre ne couvre pas nécessairement un arrêté environnemental.
Si vous voulez une sortie, écrivez-la : ce qui la déclenche (un arrêté du ministère affectant la parcelle, ou un retard au-delà d'un nombre de mois indiqué attribué à la contamination), ce qui est remboursé, avec quelle indexation, et pour quand. La garantie de la Sale Law paie quand le promoteur ne peut pas livrer à cause d'événements de type insolvabilité ou impossibilité absolue ; annuler le contrat n'est pas en soi un tel événement, donc une clause de remboursement n'est bonne que si le promoteur derrière elle l'est.
Demandez à votre avocat de vérifier si la parcelle est affectée par l'attribution gelée du Big Bloc, car sur ces parcelles la question de qui vous vend réellement est elle-même en jeu.
| Quand | Ce qui s'est passé |
|---|---|
| 2020 à 2023 | L'investigation et le nettoyage du sol de l'État sur le site ne testent pas les PFAS |
| 2022 | L'Autorité de l'eau informe le ministère de l'Environnement que des puits de la zone sont contaminés bien au-delà de la norme |
| 2025 | Les tests PFAS du site commencent |
| Début février 2026 | Le ministère de l'Environnement et l'Autorité foncière d'Israël annoncent des résultats PFAS préliminaires dans le sol et les eaux souterraines ; environ un tiers du terrain montre des résultats |
| Mars 2026 | Le ministère publie de nouveaux seuils de sol pour PFAS ; Adam Teva V'Din dit qu'ils sont plus laxistes |
| Avril 2026 | Environ 60 détenteurs de droits du Big Bloc demandent au tribunal de Herzliya de trancher qui finance le nettoyage |
| 10 au 11 mai 2026 | L'État dit au tribunal qu'il ne s'est jamais engagé à financer le nettoyage ; le tribunal reporte la loterie du Big Bloc au 11 août |
| 8 juillet 2026 | La réponse de l'État à une pétition de la Haute Cour liste 35 sites suspectés de PFAS en Israël, Sde Dov parmi ceux à contamination confirmée |
| 14 juillet 2026 | Une lettre du ministère exige de la municipalité de Tel Aviv d'arrêter les travaux d'infrastructure qui empêchent les tests de sol requis |
| 23 juillet 2026 | Le ministère nomme les neuf parcelles avec indications de PFAS : 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207 |
| 28 juillet 2026 | Globes rapporte que de nouveaux acheteurs ajoutent des clauses d'annulation pour contamination aux contrats |
| 3 août 2026 | Le premier titulaire d'option chez GINDI VOGUE poursuit pour annuler et récupérer environ ₪500 000 |
| 16 août 2026 | Demandes d'annulation de quatre autres contrats d'option VOGUE et remboursement d'environ ₪1,55M |
| 20 août 2026 | Dimri baisse le prix attendu de l'inventaire restant de DIMRI YAMA ; retrait de sol en cours sous supervision du ministère |
| 30 août 2026 | Le tribunal de première instance de Herzliya arrête la loterie de lots du Big Bloc ; mise à jour de l'Autorité foncière d'Israël attendue le 6 octobre 2026 |
| 7 septembre 2026 | Premier pilote de lavage de sol par PFAS rapporté ; estimation de l'industrie d'environ 200 000 tonnes de sol contaminé à Sde Dov |
| 6 octobre 2026 | Échéance pour la mise à jour détaillée des tests de l'Autorité foncière d'Israël au tribunal |
D'où viennent ces informations
Globes, les neuf parcelles nommées par le ministère de l'Environnement et comparées aux promoteurs : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 juillet 2026)
Globes, des acheteurs ajoutent des clauses d'annulation pour contamination ; promoteurs nommés ; avocat sur les clauses de prolongation : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 juillet 2026)
Globes, le problème de contamination s'élargit : PFAS non testé dans l'investigation de 2020 à 2023, environ un tiers du terrain avec des résultats, la déclaration d'Israel Canada sur RAINBOW : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001534506 (février 2026)
Globes, Shikun & Binui rapporte que son étude du lot 106 a été acceptée sans constats de PFAS : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001537707 (17 mars 2026)
Globes, les nouveaux seuils de sol du ministère pour PFAS et l'objection d'Adam Teva V'Din : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001538426 (25 mars 2026)
Calcalist, environ 60 détenteurs de droits du Big Bloc demandent au tribunal de Herzliya qui finance le nettoyage : https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1p1ypi211e (15 avril 2026)
Calcalist, l'État dit au tribunal qu'il ne s'est jamais engagé à financer le nettoyage : https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/b1shtscawe (10 mai 2026)
Globes, le tribunal reporte la loterie du Big Bloc au 11 août : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001542619 (11 mai 2026)
Calcalist, la réponse de l'État à la Haute Cour sur 35 sites suspectés de PFAS : https://www.calcalist.co.il/local_news/article/bk7zctqxfx (8 juillet 2026)
Rova Sde Dov (site d'actualités du quartier), la lettre du ministère du 14 juillet exigeant l'arrêt des travaux d'infrastructure : https://sdedov.co.il/%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%9c%d7%94%d7%92%d7%a0%d7%aa-%d7%94%d7%a1%d7%91%d7%99%d7%91%d7%94-%d7%93%d7%95%d7%a8%d7%a9-%d7%9c%d7%a2%d7%a6%d7%95%d7%a8-%d7%a2%d7%91%d7%95%d7%93%d7%95%d7%aa-%d7%aa/ (19 juillet 2026)
Bizportal, le ministère voit un risque réel sur toute la zone du plan : https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20036124 (16 juillet 2026)
Calcalist, les lectures de puits de 2022 et la première demande de remboursement contre Gindi Holdings : https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1dagnrsgl (3 août 2026)
Ynet (Calcalist), la demande de remboursement : option achetée juillet 2025, 7 pour cent payé : https://www.ynet.co.il/economy/article/h1hombrrfg (3 août 2026)
Calcalist Tech, version anglaise de la demande de remboursement : https://www.calcalistech.com/ctechnews/article/d9575fvxf (5 août 2026)
Globes, demandes d'annulation de quatre contrats d'option VOGUE pour environ ₪1,55M : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001552454 (16 août 2026)
Globes, réduction de prix chez DIMRI YAMA et retrait de sol sous supervision du ministère : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001552898 (20 août 2026)
Globes, les tests dépassent l'estimation d'État de 60 à 90 jours : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553213 (24 août 2026)
Ynet, le tribunal de Herzliya arrête la loterie du Big Bloc : https://www.ynet.co.il/economy/article/rjxns51100mx (30 août 2026)
Nadlan Center, le même jugement, l'échéance du 6 octobre 2026 et la densité d'échantillonnage : https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/15280 (30 août 2026)
Calcalist, le pilote de lavage de sol par PFAS, l'estimation de 200 000 tonnes et l'approbation du ministère pour le retrait de sol : https://www.calcalist.co.il/local_news/article/r1epofodzg (7 septembre 2026)
ICE, le permis de construire d'ASHIRA sur une parcelle testée propre : https://www.ice.co.il/all-projects/news/article/1109753 (19 avril 2026)
Ministère de la Construction et du Logement, Amendement 9 à la Sale (Apartments) Law : compensation de retard et ses deux exemptions : https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 juillet 2022)
Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974 sur Nevo : ce que couvre une garantie : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (vérifié le 28 septembre 2026)
Le chiffre d'environ soixante détenteurs de droits est le nombre donné par Calcalist pour le groupe ayant déposé la demande en avril 2026 ; aucune autre source trouvée n'indique un décompte. Les usages des lots dans le tableau proviennent des registres de lots de ce site.
Ce que ce guide n'est pas
Ceci est une information générale, pas une évaluation environnementale et pas un conseil juridique. C'est une liste de lecture et un ensemble de questions, assemblées à partir de reportages publiés et de déclarations officielles, pour un acheteur qui veut la même information que le promoteur possède déjà.
Là où ce site n'a pas pu confirmer quelque chose, il le dit plutôt que de combler le vide. L'article du journal sur les constats de contamination porte le récit plus complet, et la page promoteur Gindi Holdings porte les demandes de remboursement avec la propre réponse de l'entreprise.
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