Sde Dov 2027Guide de l'acheteur et rapport sur le marché

Sde Dov est le quartier en bord de mer prévu sur l'ancien site de l'aéroport, au nord-ouest de Tel Aviv. La municipalité situe sa limite nord à Propes et Tzukei Aviv, sa limite est à côté de Nofei Yam et de la Tochnit Lamed, et sa limite sud à côté de Kochav HaTzafon, de Reading et de la rue S. Y. Agnon. La mer en forme la limite ouest. Ces limites comptent à la lecture des annonces : le quartier voisin de Nofei Yam, le littoral couvert par le plan TA/3700 et les projets situés ailleurs dans le nord de Tel Aviv sont des emplacements distincts.

Trois ensembles, un quartier

Les relevés de Shavnu divisent le quartier en trois ensembles, Eshkol au sud, Centre et Nord, comptant respectivement environ 4 844, 7 128 et 4 022 logements prévus, soit 15 994 au total. Le programme de 16 000 logements de l'ILA est un chiffre arrondi ; pour un achat, c'est le nombre de logements du projet approuvé qui compte, car les droits issus des appels d'offres et les conceptions ultérieures peuvent différer.

Eshkol est le premier ensemble à afficher une activité de construction importante. Ses projets comprennent Rainbow, ASHIRA, UTOPIA, YAMA et ZOHI, ainsi que des lots locatifs et non résidentiels. Les appels d'offres de février et mars 2025 ont accru l'offre détenue par les promoteurs dans les ensembles Centre et Nord. En 2026, les approbations de conception y progressaient, mais une grande partie de ces terrains restait séparée de l'occupation par plusieurs étapes réglementaires et de construction. Le chapitre consacré aux projets en préparation détaille ces étapes.

Ce que prévoit réellement le plan

Le programme de l'Autorité foncière d'Israël du 22 juillet 2020 prévoit 125 000 mètres carrés de commerces, 330 000 mètres carrés de surfaces d'activité, 125 000 mètres carrés d'usages hôteliers et 500 000 mètres carrés d'équipements publics. Le programme actuel de la municipalité indique 126 000 mètres carrés de commerces ; les deux chiffres décrivent des surfaces prévues, et aucun n'indique à un acheteur combien de commerces sont ouverts.

La municipalité fait état d'environ 2 000 chambres d'hôtel prévues le long du front de mer, et d'autres ailleurs, tandis que des descriptions plus larges du quartier retiennent environ 3 000 chambres pour l'ensemble du quartier. Aucun de ces chiffres ne correspond aux chambres ouvertes en octobre 2026 ; de même, le programme de 365 dounams d'espaces verts couvre plusieurs parcs et espaces ouverts.

Le programme de logement de la municipalité comprend environ 7 000 logements inclusifs, dont environ 2 100 logements municipaux à prix abordable et 900 logements pour seniors, tandis que l'ancien programme de l'ILA recense 2 400 logements abordables et 4 500 logements spécifiques. Ces programmes reposent sur des définitions différentes et incluent des locations de longue durée et des hébergements spécialisés en plus des logements en vente libre ; le total du quartier dépasse donc le nombre de logements accessibles à l'achat pour les particuliers.

De l'aérodrome aux chantiers

La chronologie de Shavnu fait remonter l'ouverture de l'aéroport au 3 septembre 1938. Les derniers vols sont partis le 30 juin 2019 et l'aéroport a fermé le 1er juillet, comme le rapportait alors Israel Travel News. Le déblaiement s'est poursuivi jusqu'au début de 2020. La tour de contrôle conservée relie le futur quartier au passé aéronautique de l'aéroport ; l'ancienne piste structure également le concept des espaces ouverts.

L'ILA a annoncé le 22 juillet 2020 l'entrée en vigueur du plan du quartier, la municipalité fait état d'une approbation en août 2020, et la chronologie de Shavnu retient le 12 mars 2020 sans fondement juridique confirmé. Pour un acheteur, ces dates relèvent de l'historique de la planification ; ce sont le permis et les documents de titre de l'appartement choisi qui établissent sa situation actuelle.

À qui appartiennent les terrains

Le quartier réunit des terrains de l'État commercialisés par l'Autorité foncière d'Israël, des intérêts municipaux et des droits privés liés aux propriétaires fonciers du Big Bloc. Le promoteur nommé dans la brochure d'un projet peut être une société en participation ou une société de promotion, tandis que le vendeur dans un appel d'offres est l'ILA. La propriété des sociétés, les droits à construire, le titre foncier enregistré et les droits futurs de l'acquéreur d'un appartement relèvent de registres distincts.

L'attribution des terrains privés n'est pas achevée : Ynet a rapporté le 30 août 2026 que des problèmes liés aux PFAS retardaient un tirage au sort des droits portant sur environ 1 700 appartements, malgré l'annonce antérieure d'un achèvement en septembre 2025. Ces droits représentent une offre future, les appartements étant encore en attente d'attribution et d'aménagement.

Les prix du foncier reflètent ce qu'un promoteur peut construire et vendre. Les appels d'offres pour des logements en accession, des locations réglementées, des résidences seniors et des locaux d'activité comportent des droits et des obligations différents, tout comme le rachat du projet d'un promoteur défaillant. Un prix par logement n'est utile que si le paiement et les droits à construire portent sur la même part de propriété et le même usage.

La première vague d'appels d'offres pour l'accession

Globes a rapporté le 23 août 2021 que les quatre premières offres d'Eshkol totalisaient environ ₪4,5 milliards pour 1 540 appartements, soit près de ₪2,8 millions de foncier par logement avant aménagement, tandis que d'autres médias et la synthèse historique de Shavnu retiennent ₪4,4 milliards. Il s'agit dans les deux cas de totaux arrondis qui traitent différemment les frais d'aménagement ; le coût de la parcelle propre à l'appartement offre une comparaison plus utile.

Les registres d'acquisition datés de Shavnu indiquent Avisror sur le lot 101 avec 406 logements pour environ ₪1,1 milliard, soit ₪2,71 millions par logement, et Israel Canada sur le lot 111 avec 480 logements issus de l'appel d'offres pour environ ₪1,3 milliard, soit également ₪2,71 millions par logement.

Le partenariat Levinstein, Allied et Mivne a acquis le lot 110, comptant 230 logements, pour environ ₪660 millions aménagement compris, soit ₪2,87 millions par logement. L'ancien lot 107 de Hanan Mor comptait 458 logements pour environ ₪1,5 milliard, soit ₪3,28 millions par logement. Les calculs s'appuient sur les registres datés de Shavnu, dont le périmètre des coûts varie.

Dimri a racheté l'ancien projet de Hanan Mor pour environ ₪1,1 milliard en juillet 2024 après la défaillance financière de Hanan Mor, soit l'équivalent d'environ ₪2,40 millions pour chacun des 458 logements de l'appel d'offres. Le changement de propriétaire a donné à ce même projet un coût d'acquisition inférieur à celui de son appel d'offres initial de l'ILA.

Acquisitions locatives, privées et commerciales

Les quatre registres de lots individuels de Shavnu totalisent 1 574 logements, alors que Globes en annonçait 1 540 pour la première vague. La raison de cet écart n'est pas confirmée ; un acheteur qui compare les coûts fonciers doit donc connaître les droits à construire de la parcelle concernée.

Les registres de Shavnu recensent les acquisitions locatives de Shikun & Binui à Eshkol en décembre 2021 et avril 2022 : 324 logements pour environ ₪829,8 millions et 511 logements pour environ ₪1,176 milliard. Leurs obligations locatives pèsent sur la valeur. Un prix bas ou élevé par logement locatif ne peut pas être transposé directement dans une prévision des prix de vente des appartements.

Pour le lot 103 de Nahmias, la fiche promoteur de Shavnu décrit une procédure de dissolution en novembre 2022, avec environ ₪654 millions versés pour une participation de 71,5% puis des paiements ultérieurs pour des droits supplémentaires, alors que notre chronologie de mars 2022 associe la même somme arrondie à 241 logements et que notre fiche projet actuelle en indique 337. Le paiement a porté sur une participation partielle et les nombres de logements diffèrent ; le diviser par l'un ou l'autre donnerait un coût trompeur par appartement entier.

Les registres de Shavnu sur les parcelles commerciales de décembre 2024 indiquent Mivne sur le lot 303 pour environ ₪132 millions, Ravad sur le lot 305 pour ₪154,5 millions, Hadas Capital avec Shafran sur le lot 301 pour ₪112 millions, et Reisdor avec Shabiro sur le lot 302 pour ₪163 millions. Leur total arrondi s'élève à ₪561,5 millions. Ces parcelles accueillent des surfaces de bureaux, de commerces et d'hôtellerie ; leurs prix reposent donc sur une base différente de celle des coûts fonciers résidentiels par logement.

Les vagues de Central et de North

La couverture de Nadlan Center du 19 février 2025 et les résultats par lot de l'appel d'offres Central 277/2024 présentent la grande vague suivante d'appels d'offres pour l'accession. Les registres de Shavnu recensent les deux lots de Gindi, 2206 et 2255, avec 708 logements et environ ₪1,24 milliard ; le lot 2270 de Hagag avec 350 logements ; le lot 2208 d'Electra et Dan avec 437 ; le lot 2103 d'Israel Brothers avec 424 ; le lot 2227 de Luzon Ronson et Mor avec 340 logements issus de l'appel d'offres ; et le lot 2226 d'Abu-Koko avec 347. Le graphique voisin indique pour chacun le montant enregistré, la source et une note sur les coûts.

Les quelque ₪1,75 million par logement de Gindi étaient nettement inférieurs à la référence d'environ ₪2,8 millions de la première vague. Le reportage de Calcalist du 8 juin 2025 sur le lancement a relié cette base foncière aux prix d'ouverture plus bas de la société. Cela témoigne d'une économie d'acquisition différente. Cela ne signifie pas que chaque acheteur de 2025 a payé le même montant pour le foncier, ni que tous les promoteurs peuvent proposer le même prix pour un appartement fini comparable.

Des appels d'offres distincts à Central portaient sur le locatif et les résidences seniors. Les registres de Shavnu indiquent les acquisitions de Prashkovsky en février 2025 pour environ ₪673,1 millions, pour 966 logements locatifs répartis sur trois lots.

Les registres de Shavnu sur Azrieli font état de 350 logements seniors dans l'appel d'offres et de 320 dans la fiche ultérieure de conception et de projet. Un futur résident doit consulter l'offre actuelle du projet et ses conditions de résidence senior, qui diffèrent d'un achat d'appartement classique.

La dernière grande vague vérifiée d'appels d'offres résidentiels s'est clôturée à North le 26 mars 2025 : Nadlan Center a annoncé 2 744 logements, tandis que Calcalist arrondissait le nombre de logements à environ 2 750 et les recettes à environ ₪4,6 milliards. Les registres individuels de Shavnu distinguent les logements en accession, les logements locatifs et les résidences seniors, dont les obligations différentes influent sur le coût de l'appartement envisagé par l'acheteur.

Les résultats de North montrent aussi des écarts au sein d'une même vague. Le lot de 320 logements d'Aviv Melisron, pour environ ₪605 millions, représente près de ₪1,89 million par logement. Le lot de 275 logements de Dimri, pour environ ₪496,2 millions, représente ₪1,80 million. Le lot de 177 logements de Tashluz, pour environ ₪536,4 millions, représente ₪3,03 millions ; le lot de 62 logements de B.S.R., pour environ ₪192,6 millions, représente ₪3,11 millions. Ces calculs reposent sur les montants de Shavnu incluant l'offre et l'aménagement. La position en front de mer, les droits, la taille de la parcelle et la structure des enchères influent tous sur la comparaison.

Les trois parcelles locatives enregistrées de Shikun & Binui représentent 1 020 droits à logement, et les projets locatifs de Prashkovsky à Central 966. Le projet en accession de Gindi à Central en compte 708. La fiche Rainbow de Shavnu indique pour Israel Canada un droit initial de 480 logements lors de l'appel d'offres, puis une configuration ultérieure de 459 logements. Le classement présente le total des détentions enregistrées par projet ; les parts de propriété nettes restent inconnues sans l'ensemble des droits privés, des pourcentages de partenariat et des cessions ultérieures.

Une illustration transparente des coûts

Les coûts de construction varient selon le type de bâtiment. Globes a rapporté le 6 juillet 2026 que l'estimation de juin de l'Association des experts immobiliers pour les quartiers situés au nord du Yarkon, dont Sde Dov, s'élevait à ₪9 100 par mètre carré pour la construction de tours et à ₪10 600 pour la construction d'immeubles de plusieurs étages. L'estimation admet une variation d'environ 10% et exclut la TVA, les raccordements aux réseaux, les études, la gestion, la supervision, les honoraires, les taxes, les frais généraux et le financement.

Pour une surface construite supposée de 100 mètres carrés, ces tarifs donnent un coût direct de ₪910 000 à ₪1,06 million. En ajoutant ₪2,8 millions de foncier, on obtient ₪3,71 millions à ₪3,86 millions ; avec ₪1,75 million de foncier, on obtient ₪2,66 millions à ₪2,81 millions. Un appartement de cette taille supporte aussi des coûts de sous-sols et d'espaces communs que cet exemple omet.

Les marges brutes prévisionnelles publiées fournissent une deuxième étape d'illustration : Calcalist a fait état d'environ 20% ou moins pour Gindi au lancement en juin 2025, et Globes de 19% pour Rainbow en août 2026. Une marge brute de 19% à 20% du chiffre d'affaires revient à diviser le coût par 0,81 à 0,80, et non à le multiplier par 1,19 à 1,20. En appliquant ce calcul et une TVA de 18% au sous-total incomplet foncier plus construction, on obtient environ ₪5,40 millions à ₪5,69 millions sur l'ancienne base foncière, ou ₪3,88 millions à ₪4,14 millions sur la base la plus basse.

Un projet peut être commercialisé avant de disposer d'un permis de construire complet ou d'un terrain viabilisé. Les fiches de Shavnu d'octobre 2026 distinguent construction, commercialisation et planification. Les tableaux indiquent le stade et la date de la source pour chaque projet, afin que les acquéreurs mesurent le travail restant avant d'emménager.

La première vague de construction

L'appel d'offres initial de Rainbow autorisait 480 logements, tandis que la communication actuelle d'Israel Canada sur le projet en mentionne 459 ; ce dernier chiffre est celui qui compte pour un acquéreur évaluant l'offre. En août 2026, la société faisait état de travaux en cours et d'acquéreurs sous contrat.

ASHIRA compte 406 logements selon les fiches de Shavnu. Nadlan Center a annoncé l'obtention de son permis de construire complet le 12 mars 2026 et un objectif de livraison en 2030. UTOPIA est recensé avec 337 logements et un démarrage des travaux en octobre 2025 ; la durée de chantier publiée situe l'achèvement vers 2029. ZOHI compte 230 logements recensés, avec des travaux annoncés et un objectif au second semestre 2030. Chaque objectif ne vaut que pour le projet nommé.

YAMA compte 458 logements sur l'ancien terrain de Hanan Mor, désormais détenu par Dimri. Un article du 20 août 2026 indiquait que l'excavation se poursuivait sous réserve des autorisations environnementales. Cela confirme l'avancement de cette phase ; les acquéreurs doivent néanmoins obtenir les documents de construction et environnementaux à jour du projet.

Central et North relèvent d'une vague ultérieure

Le programme de 708 logements de Gindi a été largement commercialisé en 2025, mais son horizon de livraison publié restait de cinq à sept ans à compter d'août 2026, selon Nadlan Center le 23 août. Cela correspond approximativement à la période de 2031 à 2033, une déduction datée tirée de l'intervalle annoncé. Un acquéreur ayant lu la couverture du lancement pourrait sinon confondre d'importantes préventes avec une livraison proche.

FIRST, le programme de 350 logements de Hagag à Central, a fait l'objet en 2026 de travaux de conception et de demande de permis parallèlement à ses communications sur les ventes. SEVEN SEAS, le projet de 437 logements d'Electra et Dan, a obtenu l'approbation architecturale, rapportée par Nadlan Center le 28 mai 2026. Aucune nouvelle date de permis complet n'est confirmée pour l'un ou l'autre projet en octobre 2026. Les acquéreurs ont besoin du permis complet et d'un point à jour sur le chantier pour évaluer l'avancement de la livraison.

Le projet de Luzon Ronson à Central prévoit la remise du terrain viabilisé au T1 2027 et l'achèvement en 2033, selon l'analyse du T1 publiée par Deep TASE le 21 mai 2026 et son analyse du rapport annuel de mars. L'analyse de mai mentionne aussi l'approbation architecturale et 13 contrats conditionnels. Ces analyses secondaires laissent entrevoir un long programme de construction après la remise du terrain ; un acquéreur doit disposer du document déposé le plus récent et de la date de livraison contractuelle.

Le lot 3205 d'Aviv Melisron à North, avec 320 logements, figure à l'ordre du jour municipal consacré à l'architecture du 2 septembre 2026. Parmi les autres programmes plus tardifs figurent le projet de 424 logements d'Israel Brothers à Central, le programme de 82 logements de Chen et Itay Gindi à North, les 966 logements locatifs de Prashkovsky et la résidence pour seniors d'Azrieli. La présentation aux investisseurs d'Azrieli d'août 2026 prévoit un achèvement en 2030. L'objectif d'achèvement d'une résidence pour seniors ne peut servir de date de livraison pour les appartements voisins achetés par des particuliers.

Ce qu'établissent les permis

TheMarker recensait neuf permis le 9 mars 2026 : deux de construction complète et sept d'excavation. Aucun décompte complet et vérifié de manière indépendante n'est disponible pour octobre 2026. Vérifiez le permis en vigueur du projet choisi.

Le graphique des livraisons ne retient que les projets dotés d'objectifs sourcés dans les données de Shavnu. L'objectif de 2033 rapporté pour Luzon Ronson est décrit plus haut mais n'a pas d'entrée correspondante dans le graphique ; un projet absent n'a pas de date confirmée dans le graphique, y compris pour 2027.

Les prix publiés comprennent des offres de lancement, des annonces en cours, des contrats déclarés par les sociétés, des transactions individuelles rapportées par la presse, des hypothèses pour les logements invendus et des indications de la direction. Les relevés de Shavnu identifient chaque type. Certaines entrées anciennes ne renvoient à aucun article précis ni à un relevé de transaction vérifié de façon indépendante ; le graphique présente donc des observations de natures différentes.

Le lancement à prix plus bas et la grille actuelle

Selon Calcalist du 8 juin 2025, le lancement de Gindi proposait un tarif minimal de ₪49 000 le mètre carré et une moyenne d'environ ₪54 000. Son article du 12 juin estimait un appartement moyen de 111 mètres carrés à environ ₪6,3 millions, soit environ ₪56 000 le mètre carré en arrondissant ; l'ajout de coûts de financement hypothétiques portait l'estimation du coût pour l'acheteur à environ ₪59 500, sans établir de tarif issu d'un contrat enregistré.

La grille officielle de Gindi, consultée le 6 octobre 2026, indique ₪57 500 pour les trois pièces, ₪59 000 pour les quatre pièces, ₪60 000 pour les cinq pièces, ₪62 000 pour les deux pièces et ₪65 000 pour la catégorie penthouse présentée. Ces tarifs reposent sur la surface équivalente. Les colonnes de comparaison avec le marché élargi relèvent de la publicité du promoteur et ne constituent pas des moyennes de quartier calculées de façon indépendante.

La surface équivalente intègre, selon une méthode déclarée, des éléments pondérés au-delà de l'intérieur. Faute de connaître la pondération, diviser le prix total d'un appartement par la surface équivalente annoncée ne donne pas un prix comparable par mètre carré intérieur net. Un appartement plus petit peut aussi afficher un tarif au mètre plus élevé et un prix total plus bas qu'un appartement plus grand du même programme. Le nombre de pièces, en particulier pour les lecteurs à l'étranger, doit être vérifié sur le plan réel.

Les publications des sociétés offrent un autre éclairage

Selon le compte rendu publié par Globes le 27 août 2026 sur le rapport du T2 de Rainbow, les ventes du deuxième trimestre se sont établies à environ ₪80 500 le mètre carré, contre ₪83 200 au premier trimestre et ₪85 600 en 2025. Il s'agit de moyennes déclarées pour les appartements vendus au cours de chaque période. L'échantillon varie selon l'étage, l'orientation, le type d'appartement et les modalités de paiement. Cette série ne permet pas à elle seule d'établir une baisse à périmètre comparable du prix de chaque logement.

Globes a indiqué le 2 septembre 2026 que les ventes d'ASHIRA au deuxième trimestre se sont établies en moyenne à environ ₪72 000 le mètre carré, contre ₪64 500 en 2025. Seul un petit nombre d'appartements ont changé de mains au cours de la nouvelle période. Cette hausse apparente s'accompagne d'un faible volume de ventes, raison pour laquelle un prix moyen présenté sans la taille de son échantillon ne rend compte que partiellement de la demande.

Des informations d'août 2026 situaient les logements invendus de YAMA à environ ₪62 000 le mètre carré hors TVA et hors effets de financement, tandis que la fourchette de Shavnu pour le stock plus ancien va de ₪62 000 à ₪67 000. L'ajout de 18% de TVA à ₪62 000 donne ₪73 160 avant ajustements de financement et de surface ; l'acheteur a donc besoin d'un devis d'appartement toutes taxes comprises pour le comparer aux annonces destinées aux particuliers.

Globes a rapporté le 28 mai 2026 qu'un acheteur de la famille Dimri avait payé ₪5,95 millions pour un appartement de 77 mètres carrés, soit environ ₪77 273 par mètre carré intérieur. Il s'agit d'un achat entre parties liées.

Le relevé de Shavnu pour Rainbow indique ₪10,18 millions pour 133 mètres carrés intérieurs et un balcon de 17 mètres carrés, avec un tarif annoncé de ₪72 000 ; divisé par la surface intérieure, cela donne environ ₪76 541. La pondération des surfaces derrière le tarif annoncé n'est pas documentée ; l'acheteur doit donc obtenir les surfaces intérieure et du balcon en plus du prix total.

Une autre entrée Rainbow des relevés de Shavnu indique ₪14 millions pour 134 mètres carrés intérieurs plus un balcon, avec un tarif annoncé d'environ ₪100 000 ; divisé par la surface intérieure, cela donne environ ₪104 478. Sa date d'achat et sa base de surface ne sont pas confirmées ; elle ne peut donc établir ni une vente vérifiée en 2024 ni une comparaison de prix datée.

Comparaison avec les quartiers établis du nord de Tel Aviv

Selon Bizportal, les dernières transactions enregistrées à Ramat Aviv Green concernaient des programmes neufs, dont des appartements encore en attente de livraison. Sa moyenne affichée reflète cette composition. L'échantillon annuel de sept transactions de Tel Baruch Nord est faible, tandis que les maisons individuelles plus anciennes de Tel Baruch constituent un marché distinct. À Kochav HaTzafon, la proximité du parc et les services existants comptent aussi pour un acheteur qui compare la valeur.

Une moyenne du Vieux Nord mesurée de façon cohérente et une série comparable de transactions de 2026 pour les tours neuves ailleurs à Tel Aviv restent non confirmées. Les articles disponibles sur Park Tzameret portent sur des constructions et des ventes plus anciennes. Pour une comparaison utile, choisissez un immeuble nommé et des contrats datés ayant la même base de TVA et de surface, puis comparez les stades d'achèvement, les équipements communs, les situations foncières et les charges d'entretien.

Ce que les données publiques pourraient trancher

Un jeu complet de données de transactions de l'Autorité fiscale rapproché des lots, immeubles et noms de programmes de Sde Dov n'était pas disponible en octobre 2026. Une médiane vérifiée du quartier, le tarif de vente le plus élevé et le total des transactions enregistrées restent donc inconnus. Les chiffres datés des sociétés et de la presse présentés ci-dessus permettent des comparaisons à l'échelle des programmes.

La preuve publique de demande la plus solide est une communication datée de la société indiquant les contrats signés, les annulations, les accords conditionnels et les logements restants. La communication de lancement retient souvent une définition plus large de l'acheteur. Une réservation d'appartement peut témoigner d'un intérêt tout en laissant en suspens les principales conditions de la vente. Les encaissements, le chiffre d'affaires comptable et la livraison des appartements sont d'autres mesures, chacune avec son propre calendrier.

Le rythme des ventes a changé après les premiers lancements

Rainbow avait vendu 275 de ses 459 logements, soit environ 59,9%, selon Globes le 27 août 2026, tandis qu'une déclaration plus ancienne de Shavnu fait état d'environ 70% de ventes sans date ni base de calcul confirmées. Le décompte daté de Globes donne aux acheteurs une vision plus claire de l'offre restante.

Les nouvelles ventes de Rainbow sont tombées à sept au premier semestre 2026, contre 59 en 2025 et 99 en 2024, selon le même article de Globes. De bonnes ventes accumulées sur plusieurs années peuvent coexister avec une période actuelle au ralenti.

Les quatre ventes d'ASHIRA au premier semestre se répartissent en une au T1 et trois au T2 selon l'article de Globes du 2 septembre, contre 31 en 2025. L'article de Globes du 30 juillet consacré au prospectus recense 13 achats réalisés par des membres de la famille actionnaire de contrôle pour environ ₪115 millions. Cette implication familiale limite ce que le nombre total de contrats révèle de la demande indépendante.

Pour YAMA, 40 logements sur 458 au 30 juin 2026 représentent environ 8,7% de logements sous contrat et environ 91,3% restant à vendre, d'après un calcul fondé sur les chiffres publiés. Calcalist n'a signalé aucune nouvelle vente au deuxième trimestre, mais une annulation. Le compte rendu de Globes du 28 mai avait également relevé l'implication de la famille dans quatre des neuf achats du premier trimestre. Ni les achats de la famille ni l'absence de ventes au T2 ne prouvent à eux seuls le prix d'un appartement disponible en octobre.

Calcalist a fait état de neuf ventes à Sde Dov au T2 et de 179 logements restants dans FIRST le 1er septembre 2026, tandis que Globes rapportait le même jour 13 ventes de FIRST au T2 ; la raison de cet écart reste non confirmée. Pour un acheteur évaluant l'offre disponible, 179 logements restants sur 350 représentent environ 51,1% du projet.

Les acheteurs étrangers et les limites d'un seul lancement

SEVEN SEAS a annoncé 28 contrats signés et 45 offres d'achat représentant environ ₪635 millions TVA comprise, selon Nadlan Center le 25 mars 2026 et Calcalist le lendemain. Ces sources ont indiqué plus de 60% d'acheteurs résidant à l'étranger sans confirmer la base exacte du calcul ; cela décrit l'intérêt suscité par un seul lancement, y compris des offres qui n'étaient pas encore devenues des contrats.

Ynet a fait état de 678 inscriptions et de 602 contrats signés pour Gindi le 16 juillet 2025, tandis que la communication commerciale actuelle de Gindi évoque plus de 700 acheteurs pour un programme de 708 logements. Ces chiffres mesurent l'intérêt exprimé par les inscriptions, les accords signés et un décompte commercial plus large ; les acheteurs ont besoin du dernier nombre de contrats en vigueur pour évaluer l'offre restante.

En octobre 2026, aucune ventilation complète à l'échelle du quartier par nationalité, résidence fiscale ou usage prévu n'était disponible, y compris la part des acheteurs étrangers, des investisseurs, des propriétaires occupants et des nouveaux immigrants. La nationalité étrangère et la résidence fiscale à l'étranger sont deux choses distinctes, et un acheteur vivant à l'étranger peut avoir l'intention de devenir résident.

Les formules de financement influencent le marché observé

Les offres de paiement différé et les prêts ballon subventionnés par le promoteur peuvent modifier le calendrier et le coût économique d'un contrat sans changer le prix affiché. Un vendeur peut déclarer des ventes alors qu'une grande partie du prix n'est exigible que plus tard. Pour les analystes, les informations sur les flux de trésorerie et les garanties qui les accompagnent aident à établir la portée économique du carnet de contrats. Pour les acquéreurs, le chapitre consacré au prêt immobilier traite séparément des questions de prêt et d'accord bancaire.

L'enquête annuelle sur le système bancaire 2024 de la Banque d'Israël, encadré 5,2, décrit les restrictions temporaires instaurées en avril 2025 jusqu'à fin 2026. Ces restrictions plafonnent les prêts in fine et ballon subventionnés par les promoteurs à 10% des prêts au logement décaissés chaque trimestre, selon la définition retenue, et alourdissent le traitement en capital des expositions éligibles sur les promoteurs. Cette règle concerne le système de crédit ; elle ne garantit pas qu'une offre de financement individuelle reste disponible après son expiration.

Le contexte national est aussi moins porteur que ne le laisse penser un simple récit de quartier prestigieux. Le communiqué de la Banque d'Israël du 1er septembre 2026 fait état d'un stock élevé de logements invendus et d'une baisse annuelle de 1,5% de l'indice national des prix des logements sur la dernière période disponible. Ces chiffres nationaux ne peuvent pas être lus comme l'évolution des prix ou du stock propre à Sde Dov. Ils expliquent toutefois pourquoi le rythme des ventes, la conversion en encaissements et les conditions de financement méritent autant d'attention que les taux annoncés.

PFAS : la parcelle et le stade des travaux comptent

Les PFAS sont des substances chimiques persistantes, associées ici aux anciennes activités aéroportuaires et aux produits de lutte contre l'incendie. Le sol et les eaux souterraines peuvent exiger des mesures de contrôle différentes, et la situation varie selon la parcelle. Une indication de contamination, une concentration mesurée, un seuil réglementaire, une instruction de traitement et une autorisation de travaux répondent chacun à une question différente. Les rapports disponibles ne fournissent pas d'évaluation sanitaire à l'échelle du quartier.

Le rapport de Globes du 23 juillet 2026 cite neuf parcelles présentant des indications de PFAS : 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2206, 2207 et 2102. La liste comprend des sites résidentiels, locatifs et non résidentiels situés dans différentes parties du projet d'aménagement. Les résultats précis concernant le sol ou les eaux souterraines, les périmètres des études et les restrictions de travaux doivent être examinés pour chaque parcelle. La présence d'une parcelle sur cette liste ne signifie pas que chaque futur appartement qui s'y trouvera est dangereux, et l'absence d'une parcelle d'une liste publiée dans la presse ne vaut pas levée des réserves.

Des articles antérieurs, dont celui de Shomrim du 24 mars 2026, examinent les modifications des seuils applicables aux sols. Un seuil réglementaire détermine la réponse exigée au regard d'une norme donnée. Relever un seuil ne retire pas les substances chimiques du sol. Pour l'examen d'un achat précis, l'étude datée, le critère applicable, la méthode de dépollution approuvée et la validation pour l'usage prévu importent davantage qu'une description générale d'une limite nationale révisée.

Les articles de juillet faisaient état d'un arrêt des travaux d'infrastructure, tandis que le compte rendu de Globes du 20 août 2026 décrivait la poursuite d'excavations autorisées sur le projet de Dimri. Ces déclarations peuvent concerner des lots de travaux et des conditions différents. Une autorisation portant sur des excavations déterminées ne prouve pas que l'ensemble des travaux d'infrastructure a repris, et la suspension d'un lot de travaux ne prouve pas que tous les entrepreneurs du quartier ont cessé leur activité.

Le rapport de Calcalist du 7 septembre 2026 décrit un projet pilote de lavage des sols portant sur 600 tonnes de matériaux contaminés provenant d'Ashdod, avec une utilisation possible à Sde Dov, ainsi qu'une estimation du secteur selon laquelle environ 200 000 tonnes devraient être traitées à Sde Dov. Le projet pilote et l'estimation offrent une voie de traitement possible, mais laissent en suspens la question des travaux nécessaires sur chaque parcelle.

Le procédé proposé sépare la majeure partie du sol réutilisable d'une fraction plus réduite de déchets contaminés. En octobre 2026, ni un certificat d'achèvement à l'échelle du quartier, ni des résultats vérifiés de manière indépendante pour chaque type de sol de Sde Dov, ni le coût final, ni une date d'achèvement en 2027 ne sont confirmés. Les acheteurs ont toujours besoin des documents de surveillance et relatifs aux eaux souterraines propres à leur parcelle.

Risques liés à la livraison et aux infrastructures

Les objectifs de livraison publiés s'étendent d'environ 2029 au début des années 2030. L'horizon de cinq à sept ans annoncé par Gindi en août 2026 et l'objectif de 2033 attribué à Luzon Ronson situent l'achèvement bien au-delà de 2027. Les conditions des permis, la viabilisation des terrains, les travaux environnementaux, la main-d'œuvre et les approvisionnements peuvent chacun influer sur le calendrier d'un appartement donné.

Les transports et les services publics suivent leurs propres programmes. Le phasage actualisé de la ligne verte par le ministère des Transports prévoit le tronçon sud en 2028 et l'achèvement du tronçon nord en 2030. Le pont Levi Eshkol vise le 4e trimestre 2027. Les écoles, les équipements collectifs et les commerces disposent de dossiers de conception et d'aménagement, mais aucun calendrier complet d'ouverture n'a été confirmé. La remise des clés d'un appartement exige donc une évaluation distincte des services qui fonctionneront à ce moment-là.

Coûts, concentration et financement

L'indice des coûts de construction résidentielle a augmenté de 0,4% en août 2026, selon la publication du CBS du 15 septembre. Il suit un panier d'intrants de construction, indépendamment de l'inflation à la consommation ou du budget réel d'un promoteur. L'indexation peut augmenter les paiements restant dus par l'acheteur en 2027 ; le chapitre sur la vente sur plan explique comment le contrat détermine cette exposition.

Un nombre relativement restreint de promoteurs et de partenariats détient de nombreux projets. Le classement de Shavnu comptabilise le nombre total de logements par projet, sans tenir compte de la part de propriété de chaque partenaire. Shikun & Binui et Prashkovsky détiennent des logements locatifs, tandis que le parc de Gindi est destiné à la vente ; ces portefeuilles touchent donc des segments différents du marché du logement.

La propriété et le financement peuvent changer en cours de construction, comme le montre le transfert à Dimri de l'ancien projet de Hanan Mor. L'analyse de Deep TASE de mars 2026 fixe au 17 juin 2027 l'échéance du prêt foncier de ₪585,6 millions de Luzon Ronson Central, soit avant l'objectif d'achèvement du projet. Les acheteurs peuvent suivre les documents ultérieurs de la société et des prêteurs concernant un refinancement ou un financement de la construction ; la date d'échéance ne suffit pas à établir un défaut de paiement ou une insolvabilité.

Sécurité et contexte économique général

Les prévisions de la Banque d'Israël de juillet 2026 dépendent d'une désescalade sécuritaire, d'hypothèses budgétaires et de la situation énergétique. Sa décision de septembre identifie également le taux de change, la prime de risque, la demande et les contraintes d'offre comme facteurs d'inflation. Ces conditions peuvent modifier les conditions de prêt, les coûts de construction et la demande des ménages ; les acheteurs peuvent donc les suivre parallèlement aux offres bancaires effectives et aux coûts des projets.

La municipalité prévoit un quartier en front de mer relié à la ville existante. Sa page consacrée au quartier, datée d'octobre 2026, place les logements à côté des emplois, des commerces, des bâtiments publics et des parcs. Le plan d'ensemble montre les itinéraires piétons et les centres de quartier prévus ; les informations actuelles sur les ouvertures indiquent aux acquéreurs quelles écoles, quels commerces et quels chemins ils peuvent utiliser.

Parcs et littoral

Le programme de l'ILA du 22 juillet 2020 attribue environ 365 dunams aux espaces verts dans l'ensemble du quartier. Le concept municipal comprend un parc côtier, un parc linéaire et un parc de la piste lié à l'histoire de l'aéroport. La tour de contrôle conservée fait partie de cette histoire. Des espaces paysagers plus petits et des terrains destinés aux bâtiments publics complètent ce réseau, ce qui explique pourquoi la surface totale d'espaces verts du quartier diffère de la seule superficie du parc côtier.

Le parc côtier et la promenade font l'objet de leurs propres travaux et phases d'ouverture. Une superficie finale mesurée après réalisation et un calendrier complet d'ouverture n'étaient pas confirmés en octobre 2026. Un acquéreur qui évalue son accès au quotidien a besoin du tracé actuel, des déviations temporaires liées au chantier et des travaux d'espaces publics prévus pour l'îlot concerné. Une perspective du front de mer ne permet pas d'établir l'existence d'un itinéraire public achevé depuis une entrée donnée.

Écoles, vie de quartier et commerces

Selon les documents de conception de la municipalité, le lot 409 d'Eshkol est destiné à une école primaire, des jardins d'enfants, des structures d'accueil de la petite enfance, des usages communautaires et des équipements sportifs. L'année d'ouverture de l'école, son périmètre de recrutement et ses effectifs restent à confirmer, et l'approbation du projet ne garantit aucune place aux enfants d'un acquéreur.

Les programmes officiels prévoient environ 125 000 à 126 000 mètres carrés de commerces et 330 000 mètres carrés d'espaces d'activité. Les attributions de terrains commerciaux et les décisions architecturales témoignent de l'avancement de ce plan. Les futurs commerçants et les dates d'ouverture restent à confirmer ; les acquéreurs ont donc besoin d'informations à jour sur les preneurs et les commerces en activité près de leur immeuble.

Les logements locatifs et les résidences pour seniors offrent d'autres façons de vivre dans le quartier. La page de la société Prashkovsky décrit 966 logements locatifs ; la présentation d'Azrieli d'août 2026 fixe à 2030 l'objectif d'achèvement de son projet de résidence pour seniors. La résidence seniors repose sur son propre modèle d'occupation et de paiement, ce qui compte davantage pour un futur résident que le seul nombre de logements.

Le calendrier de la Ligne verte

Le ministère des Transports et la NTA prévoient une mise en service anticipée de la Ligne verte sur le tronçon sud en 2028, puis l'achèvement du tronçon nord en 2030. Le tronçon sud n'assure pas de desserte ferroviaire à travers Sde Dov. Le tracé de la NTA comprend des stations prévues dans le secteur du quartier, telles que Propes, Nofei Yam, Einstein et Zahara Levitov. Les noms de stations et une ligne sur une carte décrivent le tracé ; une date d'ouverture dépend de la phase d'exploitation concernée.

Le projet de métro constitue un réseau supplémentaire et distinct. L'examen de 2025 du Contrôleur de l'État porte sur un programme visant une exploitation partielle en 2034 et un achèvement en 2037, assorti de risques de mise en œuvre importants. Il s'agit d'un plan métropolitain de long terme. Le présent rapport n'établit ni l'existence d'une station de métro en service directement à Sde Dov en 2027, ni un temps de trajet garanti en métro depuis un projet quelconque.

Marche, vélo et liaisons routières

Les travaux de la passerelle piétonne et cyclable Levi Eshkol au-dessus du boulevard Rokach ont commencé le 19 juillet 2026. TLV Online a indiqué le jour même que la municipalité prévoit environ 15 mois de chantier, soit un achèvement vers l'automne 2027, et que les travaux ont lieu du dimanche au jeudi de 07:00 à 19:00, avec un cheminement piéton provisoire et une déviation de la piste cyclable. La passerelle relie directement le secteur de Levi Eshkol et les quartiers nord au parc Yarkon pour les piétons et les cyclistes.

L'objectif de 2027 pour la passerelle concerne le franchissement du boulevard Rokach. Un prolongement distinct au-dessus du fleuve Yarkon a été évoqué, mais sa date d'ouverture financée reste à confirmer. Le chantier et les restrictions temporaires modifient aussi l'accès routier par les nouvelles rues du quartier et par les axes existants du nord de Tel Aviv ; une carte à jour est donc indispensable.

Stationnement privé et stationnement sur voirie

Les places de stationnement privées attribuées à un appartement dépendent de sa conception approuvée et des documents de vente, tandis que le stationnement municipal sur voirie obéit aux règles de vignette résident et de paiement. L'offre de stationnement varie d'un immeuble à l'autre, et rien ne garantit de manière vérifiée une place privée pour chaque appartement de Sde Dov.

Les règles municipales de stationnement consultées le 6 octobre 2026 décrivent neuf zones. Les titulaires éligibles d'une vignette résident stationnent gratuitement dans leur propre zone et bénéficient hors de celle-ci d'une franchise gratuite quotidienne limitée, suivie d'une réduction résident selon les règles d'activation. La citoyenneté, la propriété d'un appartement ou un séjour à Tel Aviv ne donnent à eux seuls aucun droit ; vérifiez les conditions d'éligibilité et la procédure de paiement actuelles de la municipalité.

Le calendrier s'étend des décisions de fin 2026 qui façonnent 2027 jusqu'à une date de seuil fiscal début 2028. Il comprend des dates légales, des étapes annoncées, des prévisions et d'éventuels changements de politique. Une prévision trimestrielle ou un objectif annuel est moins précis qu'une date programmée.

Fin 2026 : les taux, les élections et deux questions d'échéance

La prochaine décision de taux de la Banque d'Israël est programmée le 21 octobre 2026, selon son communiqué du 1er septembre, date à laquelle le taux directeur s'établissait à 3,25%. La décision et toute prévision révisée restent inconnues au 6 octobre. Les acheteurs pourront s'appuyer sur la nouvelle publication pour actualiser leurs hypothèses de financement.

La date légale de l'élection de la 26e Knesset est le 27 octobre 2026 si la Knesset sortante mène son mandat à terme, selon la Commission électorale centrale. Le budget et la législation du nouveau gouvernement peuvent influer sur la politique du logement en 2027.

Deux périodes réglementaires publiées prennent fin le 31 décembre 2026. L'instruction 1/2026 de l'Autorité fiscale retient cette date pour les taux temporaires de taxe d'acquisition sur une résidence supplémentaire. L'enquête bancaire de la Banque d'Israël fixe à fin 2026 ses restrictions temporaires sur le financement des promoteurs. Il s'agit d'instruments distincts. Leurs dates de fin nominales ne signifient pas qu'une taxe plus basse ou une offre de financement sans restriction sera disponible dès le lendemain.

T1 2027 : continuité et terrains viabilisés

La taxe d'acquisition sur une résidence supplémentaire pourrait se prolonger au T1 2027 : selon des commentaires juridiques sur l'article 38 de la Loi fondamentale : la Knesset, une législation arrivant à échéance qui remplit les conditions peut rester en vigueur pendant les trois premiers mois de la nouvelle Knesset. Sa première séance et toute législation ultérieure restent inconnues ; les acheteurs ne peuvent donc pas tabler sur un taux réduit dès le début de l'année.

Luzon Ronson Central prévoyait la remise des terrains au titre de son accord d'aménagement au T1 2027, selon l'analyse de Deep TASE du 21 mai 2026. La société cherchait à l'avancer. Les acheteurs peuvent suivre les publications ultérieures pour connaître la date effective de remise et savoir si les contrats subordonnés au permis sont devenus inconditionnels ; la livraison des appartements interviendra plus tard.

T2 2027 : une période de prévision et une échéance de financement

Le 6 juillet 2026, le Département de recherche de la Banque d'Israël prévoyait un taux directeur moyen de 3,0% au T2 2027. Cette moyenne trimestrielle n'implique aucune décision de taux programmée au 1er avril ou au 30 juin. De nouvelles prévisions, les données d'inflation et les décisions monétaires peuvent modifier le taux attendu avant que les acheteurs ne mettent en place leur financement.

Le prêt foncier de ₪585,6 millions de Luzon Ronson Central arrive à échéance le 17 juin 2027, selon l'analyse du rapport annuel publiée par Deep TASE le 19 mars 2026. Les acheteurs peuvent suivre les publications de la société concernant les prolongations, le refinancement et le passage au financement de la construction avant l'achèvement.

T3 2027 : des dates encore inconnues

Une vague de livraisons d'appartements à l'échelle du quartier, l'achèvement du traitement des PFAS, l'ouverture d'une école ou un nouvel appel d'offres majeur au T3 2027 restent non confirmés en octobre 2026. Les rapports semestriels des sociétés pourront actualiser les ventes, les coûts et l'avancement des travaux, mais aucune date de publication précise n'est établie ici.

T4 2027 : une liaison piétonne et cyclable

Le franchissement piéton et cyclable Levi Eshkol au-dessus du boulevard Rokach doit être achevé vers l'automne 2027. La municipalité estimait la durée des travaux à environ 15 mois à compter du 19 juillet 2026. Le prolongement distinct vers le Yarkon n'a pas de date d'ouverture confirmée, et la desserte ferroviaire suit le calendrier de la Ligne verte ci-dessous.

Tout au long de 2027, les travaux de la Ligne verte se poursuivent selon le programme publié. Les dates de mise en service du ministère des Transports restent 2028 pour le tronçon sud et 2030 pour l'achèvement du tronçon nord qui concerne Sde Dov. L'ouverture du tronçon sud en 2028 n'implique aucune desserte ferroviaire à Sde Dov.

Début 2028 : la fin du gel des seuils

Les seuils de taxe d'acquisition applicables au logement unique et aux nouveaux immigrants sont gelés jusqu'au 15 janvier 2028 en vertu de l'instruction 1/2026. Les seuils applicables à partir du 16 janvier ne sont pas publiés en octobre 2026. Ce gel est distinct de l'arrêté sur les taux temporaires pour une résidence supplémentaire ; le chapitre sur la taxe d'acquisition détaille les règles liées au statut de l'acheteur.

La prévision de la banque centrale

La dernière prévision vérifiée du Département de la recherche de la Banque d'Israël au 6 octobre 2026 est celle publiée le 6 juillet. Elle table sur une croissance du PIB réel de 4,0% en 2026 et de 5,5% en 2027, une inflation de 1,8% au cours de 2027 et un taux directeur moyen de 3,0% au 2e trimestre 2027. Ces prévisions reposent sur les hypothèses du département et ne préjugent pas des futures décisions du Comité monétaire.

La prévision de juillet suppose une amélioration de la situation sécuritaire, l'absence de reprise de combats majeurs avec l'Iran, une normalisation des prix de l'énergie et des effets budgétaires limités des dépenses de défense. Le communiqué monétaire de septembre fait état d'un taux directeur de 3,25% et cite la sécurité, les primes de risque, les taux de change et l'évolution des finances publiques parmi les risques. Une modification de ces conditions peut changer la prévision.

L'environnement inflationniste est fortement influencé par les évolutions géopolitiques

Une baisse du taux directeur peut réduire le coût de financement des promoteurs et influer sur le financement des acquéreurs, mais les taux des prêts dépendent aussi des marges bancaires, du marché des taux fixes, du statut de l'acquéreur et du financement du projet. Ces effets se manifestent à des moments différents. Un acquéreur a besoin d'une offre bancaire réelle ; le chapitre consacré au prêt immobilier présente les règles d'octroi.

Offres de paiement et passage à la nouvelle année

Les mesures temporaires de financement des promoteurs introduites en avril 2025 s'appliquent jusqu'à fin 2026. L'enquête bancaire 2024 de la Banque décrit des limites aux prêts in fine et à remboursement ballon subventionnés ainsi que des pondérations de risque plus élevées pour certaines expositions sur les promoteurs. Une prolongation, une expiration ou un remplacement en 2027 pourrait modifier les offres de financement. Aucune modification des plafonds ordinaires des prêts à l'achat pour 2027 n'est publiée en octobre 2026 dans les sources consultées.

Deux appartements affichant le même prix peuvent avoir un coût total différent. Comparez les paiements initiaux et différés, la prise en charge des intérêts et les conditions du prêt final. Les informations de trésorerie publiées par un promoteur indiquent également quelle part des ventes déclarées a été encaissée.

Échéances fiscales et propositions de réforme

L'instruction 1/2026 de l'Administration fiscale fixe deux échéanciers distincts. Les seuils applicables à la résidence unique et aux nouveaux immigrants concernés restent gelés jusqu'au 15 janvier 2028. L'arrêté temporaire sur le taux applicable aux logements supplémentaires prévoit une date de fin écrite au 31 décembre 2026. La continuité législative liée aux élections, au titre de l'article 38 de la Loi fondamentale, ainsi qu'une législation ultérieure peuvent influer sur ce dernier. Les dates publiées ne garantissent aucune baisse de la taxe d'acquisition au début de 2027.

La pérennisation d'une fiscalité plus lourde pour les investisseurs reste débattue dans les médias et chez les professionnels. De nouvelles tranches pour 2027, un dispositif définitif de remplacement et l'entrée en vigueur automatique d'un taux réduit ne sont pas confirmés en octobre 2026. Vérifiez la loi adoptée avant d'établir votre budget ; le chapitre sur la taxe d'acquisition explique les taux et le statut de l'acquéreur, et le chapitre sur les nouveaux immigrants traite de l'éligibilité.

Coûts des intrants de construction et révisions des coûts des projets

Le communiqué du Bureau central des statistiques du 15 septembre 2026 fait état d'une hausse mensuelle de 0,4% de l'indice des coûts de construction résidentielle en août. L'enquête de juin de l'Association des experts immobiliers fournit une estimation distincte des coûts de construction par type de bâtiment et par zone. L'indice suit l'évolution d'un panier d'intrants dans le temps, tandis qu'une référence d'expertise estime un niveau de coût de construction. Aucun des deux ne mesure directement le prix de vente d'un appartement à Sde Dov.

Pour un achat en 2027, les chiffres utiles sont l'indice mensuel, la part de votre contrat qui y est indexée et le coût actualisé d'achèvement du projet communiqué par le promoteur. La main d'œuvre, les matériaux, les travaux de sous-sol, le traitement environnemental et le financement peuvent faire évoluer le budget au-delà de la valeur d'un indice national. Aucun taux spécifique de l'indice des coûts de construction pour Sde Dov en 2027 n'est publié dans les sources consultées.

L'offre provient de plusieurs stades

L'appel d'offres de mars 2025 pour l'ensemble Nord et ceux de février pour l'ensemble Centre ont constitué un important réservoir de développement futur. Les appartements existants invendus, les programmes nouvellement commercialisés, les terrains en attente de viabilisation et les droits privés en attente d'attribution constituent des formes distinctes d'offre potentielle. Le stock sur lequel un acquéreur peut s'engager aujourd'hui est plus restreint que le programme de 16 000 logements du quartier.

Le coût du foncier aide à comprendre les écarts de conditions proposées. Le coût d'acquisition plus faible de Gindi en 2025 diffère de celui des achats de 2021, et les offres élevées pour les lots côtiers de l'ensemble Nord diffèrent de celles d'autres lots du même appel d'offres. Un futur appel d'offres pourrait ajouter des concurrents, mais la date et l'ampleur d'un nouvel appel d'offres résidentiel majeur en 2027 ne sont pas confirmées en octobre 2026.

L'attribution aux propriétaires privés ajoute une autre source d'incertitude. Selon Ynet, le 30 août 2026, un tirage au sort d'attribution reste en suspens en raison de la découverte de PFAS. Cela pourrait modifier le calendrier du développement futur sans changer du jour au lendemain le stock déjà commercialisé. De même, une approbation architecturale en 2027 peut constituer une avancée importante tout en restant à plusieurs étapes de la livraison.

Le shekel modifie un budget en devises

Le shekel s'est apprécié de 0,6% face au dollar américain et déprécié de 1,0% face à l'euro entre deux décisions de la Banque d'Israël, selon son communiqué du 1er septembre. Ces mouvements opposés montrent pourquoi des acquéreurs se finançant dans des devises différentes supportent des coûts différents.

Pour un prix fixe en shekels, le coût en devises est égal à ce prix divisé par le nombre de shekels par unité de la devise de financement. Les dates de comparaison pertinentes sont celles du paiement et de la conversion. Une variation du prix de l'appartement en shekels peut être compensée ou amplifiée par une variation de ce taux de change, et les frais influent sur le montant final converti. Aucun objectif USD/ILS ou EUR/ILS pour 2027 n'a été vérifié pour ce rapport.

Les élections et le budget

La date légale des élections est fixée au 27 octobre 2026. Le programme budgétaire, fiscal, de logement et d'infrastructures du futur gouvernement peut influer sur les achats en 2027. L'incertitude politique pèse aussi sur les hypothèses sécuritaires et budgétaires des prévisionnistes ; l'issue du scrutin reste inconnue.

Commencez par le projet et le lot exacts. Votre date d'installation prévue, la devise de financement, votre statut migratoire et vos projets de revenus locatifs déterminent les dates et les documents les plus importants. Plusieurs de ces considérations peuvent concerner un même acquéreur.

Acheter pour habiter l'appartement

Pour un futur occupant, la comparaison essentielle porte sur la date d'entrée dans les lieux prévue au contrat et sur les services attendus à proximité de l'immeuble. Les projets en cours s'échelonnent d'environ 2029 au début des années 2030, tandis que l'objectif pour l'ensemble de la partie nord de la Ligne verte est 2030. L'objectif distinct du T4 2027 pour le pont pourrait améliorer l'accès avant ces entrées dans les lieux. Aucune de ces dates ne garantit que tous les services nécessaires fonctionneront en même temps.

Un occupant doit aussi distinguer une place de stationnement attribuée avec l'appartement de l'éligibilité au stationnement municipal. Les règles municipales d'octobre 2026 constituent une référence actuelle, tandis que le plan de construction approuvé et les documents de vente déterminent la place privée. Le chapitre consacré à la vie sur place indique quelles dates de services publics restent non confirmées.

Acheter en résidant à l'étranger

Pour un acquéreur qui se finance en dollars ou en euros, le coût en shekels et le coût en devises peuvent évoluer indépendamment. Le communiqué de la Banque d'Israël de septembre 2026 fait état de mouvements opposés du dollar et de l'euro sur la même période d'examen. Rapprochez chaque date de paiement prévue de la devise de financement, et actualisez le taux de change observé et la cotation bancaire au moment voulu.

Le rapport de mars 2026 sur les acquéreurs étrangers de SEVEN SEAS regroupe les contrats et les offres pour ce projet. Demandez si un chiffre de demande annoncé correspond à des contrats actifs ou à des réservations. Le chapitre sur l'achat depuis l'étranger traite de la représentation et des modalités pratiques de l'achat.

Acheter en tant que nouvel immigrant

Pour un nouvel immigrant, les dates liées à la situation personnelle et celles liées à l'avancement du projet doivent être examinées côte à côte. L'instruction 1/2026 de l'Autorité fiscale fixe au 15 janvier 2028 la limite publiée du gel des seuils. Cette date n'établit ni le droit d'une personne, ni le calendrier de son immigration, ni l'adéquation de l'appartement au projet d'installation.

Les éléments utiles à l'échelle du quartier restent les mêmes : stade du permis, conditions propres au lot, calendrier de livraison et dates d'ouverture des services. Lorsque l'installation prévue précède un objectif annoncé pour le projet, le calendrier des travaux et des transports du rapport fait apparaître ce décalage. Le chapitre consacré aux nouveaux immigrants explique les questions d'éligibilité personnelle et de fiscalité.

Acheter pour investir ou louer ultérieurement

Pour un investisseur, la date de fin du 31 décembre 2026 inscrite dans le décret temporaire relatif à la taxe sur les logements supplémentaires constitue un point de contrôle juridique. Son articulation avec l'élection et la législation ultérieure interdit de supposer une taxation réduite à partir du 1er janvier. L'autre date réglementaire est celle de la directive publiée sur le financement des promoteurs, fin 2026. Les offres de financement effectives doivent être vérifiées auprès d'une source récente après toute modification réglementaire.

Suivez les contrats actifs, les annulations, les logements restants, les coûts d'achèvement des travaux et les étapes de financement du projet. L'échéance du prêt foncier de Central (Luzon Ronson), indiquée au 17 juin 2027, est une date précise à réexaminer. Les publications ultérieures sur le financement pourront montrer comment la société a traité le remboursement ou le refinancement.

Intégrez l'offre locative future dans la comparaison d'investissement. Les 966 logements locatifs de Prashkovsky et le parc locatif déclaré de Shikun & Binui s'adressent au marché locatif, les dates de mise en location, les loyers et les conditions des baux restant à publier. En octobre 2026, il n'existe ni série de rendements locatifs vérifiée de manière indépendante pour Sde Dov ni niveau de loyer établi pour le quartier, ce qui ne laisse aucune base fiable pour une prévision de rendement.

Ce chapitre décrit un achat auprès d'un promoteur. Le contrat identifie l'appartement qui doit finalement être construit, les droits que vous recevrez et les paiements dont vous serez redevable dans l'intervalle. Acheter depuis l'étranger modifie les modalités de signature et les dispositions bancaires. Cela ne supprime pas les obligations. Faites appel à un avocat immobilier israélien indépendant pour vérifier le vendeur, négocier le contrat et protéger chaque paiement ; les informations présentées ici sont une aide à la préparation.

1. Choisissez l'appartement et demandez ses documents. Vous comparez l'étage, l'orientation, la surface intérieure, le balcon, le stationnement et le local de rangement. Le bureau de vente fournit le projet de contrat, le descriptif technique, le plan de l'appartement et l'échéancier des paiements. Demandez le statut du permis et l'identité exacte du vendeur avant de payer quoi que ce soit. Le chapitre consacré aux prix rassemble les données de prix du quartier.
2. Faites examiner la réservation par votre avocat. Une demande d'achat, une option ou un protocole d'accord peut créer des obligations avant le contrat principal. L'avocat vérifie si les frais sont remboursables, quel événement les rend non remboursables, quand la réservation expire, si le prix est fixe et si le document pourrait lui-même déclencher une obligation déclarative fiscale. Les fonds ne sont versés qu'à des conditions que vous comprenez et avez acceptées.
3. Menez les vérifications juridiques et financières en parallèle. L'avocat examine le registre foncier, les droits du vendeur, les sûretés inscrites, le permis et la garantie proposée. Vous demandez au prêteur un accord de principe et réunissez des fonds justifiés. Obtenez la qualification fiscale par écrit. Si l'achat dépend d'un prêt immobilier, négociez les conséquences d'un refus avant de vous engager.
4. Convenez du contrat et de toutes ses annexes. Votre avocat vérifie l'appartement désigné, le descriptif technique, les plans, la TVA, l'indexation, les dates, les modifications, les conditions d'annulation et les obligations d'enregistrement. Vous approuvez une version finale expliquée dans votre langue. Une promesse faite en salle d'exposition concernant une vue, un appareil ou une finition doit figurer dans une annexe signée.
5. Signez et effectuez le premier paiement convenu. Le vendeur et l'acheteur, ou leurs représentants autorisés, signent. Dans un projet accompagné, le vendeur remet les bons de paiement de l'appartement. Vérifiez les coordonnées bancaires auprès de l'établissement accompagnateur. Payez par ce circuit et conservez le reçu. La loi sur la garantie des investissements interdit de percevoir plus de 7 pour cent du prix sans l'une des garanties qu'elle autorise.
6. Déclarez et payez la taxe d'acquisition. Votre avocat dépose la déclaration dans les 30 jours suivant la vente, normalement au moyen du formulaire 7000B propre aux transactions avec un entrepreneur. Le délai de droit commun pour l'impôt autoliquidé est de 60 jours à compter de la vente. Demandez à l'avocat de consigner expressément tout report légal applicable. L'échéancier différé du promoteur ne reporte à lui seul aucun de ces délais.
7. Suivez les paiements de construction et leur protection. Vous réglez chaque échéance lorsque le contrat l'exige ; votre prêteur effectue les déblocages approuvés selon le même échéancier. Dans un projet accompagné, un paiement par bon donne instruction à l'établissement d'émettre une garantie bancaire ou une police d'assurance. Le délai légal est de 14 jours ouvrables, sous réserve de la disposition de la loi relative à une autre garantie autorisée. Votre avocat vérifie les noms, les montants et la protection après chaque déblocage.
8. Préparez la livraison avant de verser le solde. Votre avocat vérifie les documents d'habitabilité, les conditions de mainlevée de la sûreté du prêteur du projet et la garantie qui subsistera. Un inspecteur indépendant examine l'appartement au regard du contrat et du descriptif technique. Vous convenez d'un procès-verbal de remise écrit recensant les défauts, les clés, les compteurs, le stationnement et le local de rangement. Ne signez pas de renonciation générale en échange de l'accès à votre logement.
9. Prenez possession et suivez l'enregistrement jusqu'à son terme. Vous conservez les garanties et les documents jusqu'à ce que votre avocat confirme les conditions de leur remplacement ou de leur restitution. Le promoteur se charge de l'enregistrement de la parcelle et de la copropriété, puis inscrit les droits de l'acheteur. Tenez un suivi écrit jusqu'à ce qu'un extrait récent du registre mentionne les droits qui vous ont été promis. La seule prise de possession ne vaut pas enregistrement.

L'établissement accompagnateur et votre prêteur ont des rôles différents

L'accompagnement bancaire [ליווי בנקאי] est un financement de projet contrôlé au moyen d'un compte de projet distinct. La banque ou l'assureur accompagnateur supervise ce compte et fournit la garantie d'achat. Votre banque prêteuse personnelle analyse vos revenus et vous prête en contrepartie de vos droits. Les deux établissements peuvent être différents. Le nom d'une banque accompagnatrice sur une brochure ne suffit pas : obtenez les conditions de financement signées, le carnet de bons [פנקס שוברים] de votre appartement et les documents de garantie.

Le prêteur doit vous informer des protections légales. L'article 3C de la loi de 1974 l'autorise à transférer des fonds après avoir vérifié l'existence d'une garantie autorisée ou l'engagement écrit du vendeur d'en fournir une. Demandez à votre avocat de vérifier le dispositif réel et d'en assurer le suivi jusqu'à l'émission de la garantie. Une confirmation de virement et une garantie au titre de la loi sur la vente [ערבות חוק מכר] sont des documents différents.

Accomplir les étapes depuis l'étranger

Votre avocat peut préparer une procuration [ייפוי כוח] spécifique à l'achat, à la déclaration fiscale et à l'enregistrement. La procédure relative aux représentants de l'Autorité foncière d'Israël reconnaît l'authentification par un représentant diplomatique ou consulaire israélien, ou la voie applicable de la légalisation notariale étrangère avec apostille. Le service d'enregistrement et la banque destinataires déterminent les originaux et la formulation qu'ils exigent. Demandez-leur d'approuver le document avant de le signer. Certaines déclarations personnelles requièrent toujours votre propre signature.

Une procuration pour l'achat ne satisfait pas automatiquement aux exigences d'ouverture de compte ou de prêt immobilier d'une banque. Demandez à la banque choisie si vous devez vous présenter en personne, quels justificatifs d'identité et déclarations de résidence fiscale elle exige et si elle acceptera vos revenus étrangers. Convenez des justificatifs d'origine des fonds avant d'envoyer un virement important. Conservez une traçabilité claire depuis le compte où l'argent a été gagné ou reçu jusqu'au paiement de l'appartement.

Désignez pour la livraison un contact local capable d'être présent avec un inspecteur, de lire le procès-verbal de remise et de signaler les points non résolus. Donnez à cette personne un pouvoir défini ; réservez les décisions juridiques à votre avocat. Un achat à distance fonctionne lorsque les responsabilités sont claires à chaque passage de relais. La liste des documents précise le dossier à préparer, et la liste du calendrier transforme le processus en un registre que vous pouvez conserver.

Utilisez un budget unique, avec une date de paiement en face de chaque ligne. Un premier versement modeste peut coexister avec un apport final important. Les calculateurs du site calculent de façon cohérente l'apport personnel et la taxe d'acquisition, mais excluent les frais d'avocat, d'expertise et de banque. Un courtier en prêt immobilier indépendant doit confirmer le prêt que vous pouvez réellement obtenir, et votre avocat doit confirmer la taxe et les coûts contractuels avant que vous ne vous fiiez à ces chiffres.

Lisez la nature des prix avant de comparer les chiffres

Les exemples reprennent les chiffres publics dont dispose le site: le prix plancher de lancement de DIMRI YAMA, ₪3 750 000, publié le 22 décembre 2025; le prix catalogue d'un trois pièces de FIRST, environ ₪6 800 000, publié le 28 décembre 2025; et la moyenne annoncée de SEVEN SEAS, environ ₪8 700 000, le 25 mars 2026. Un prix plancher de lancement, un prix catalogue et une moyenne mesurent des choses différentes. Ce sont des repères budgétaires historiques. Obtenez une offre datée pour l'appartement concerné et demandez quels suppléments sont inclus.

Un achat à ₪6,8 millions, liquidités ventilées

À titre d'illustration, prenons le prix public de FIRST, ₪6 800 000, et un versement négocié de 20 pour cent à la signature. Le versement sur le prix s'élève à ₪1 360 000. Il s'agit d'un échéancier supposé, destiné à expliquer le calcul, et non d'une offre actuelle vérifiée. Un résident étranger limité à un prêt de 50 pour cent aurait besoin d'un apport total sur le prix de ₪3 400 000 si ce prêt est accordé en totalité. Après le versement à la signature, il reste ₪2 040 000 d'apport sur le prix à payer d'ici la livraison.

L'application à ce prix des tranches 2026 de l'Autorité fiscale pour un logement supplémentaire donne une taxe d'acquisition de ₪558 899 après arrondi. Apport et taxe atteignent donc ₪3 958 899 avant frais. Un résident éligible achetant un logement unique au même prix, au plafond de prêt immobilier de 75 pour cent, a un apport de ₪1 700 000 et une taxe de ₪257 886, soit ₪1 957 886 avant frais. Un oleh éligible au même plafond de prêt paie une taxe de ₪79 976, pour des liquidités avant frais de ₪1 779 976. Ces calculs reposent sur les plafonds, vérifiés le 6 octobre 2026, et non sur des offres bancaires.

Le sous-total est volontairement présenté comme incomplet. Acheter en direct peut supprimer les frais de courtage de l'acheteur; un autre devis d'avocat modifie une autre ligne. À ce prix, les frais juridiques du promoteur ne sont soumis à aucun plafond légal au regard du seuil de prix de 2026. Une commande d'options ou une facture d'indexation peut modifier sensiblement le total. Obtenez un devis ou un calcul explicite pour chaque ligne non réglée plutôt que de considérer une case vide comme nulle.

Testez le budget avant le dernier versement

Si un logement de ₪6 800 000 est expertisé à ₪6 400 000 et que la banque applique une limite de 50 pour cent à cette valeur inférieure, le plafond du prêt tombe à ₪3 200 000. L'apport sur le prix augmente de ₪200 000. Une banque peut aussi prêter moins en raison des revenus, de l'âge, des engagements ou de sa politique envers les revenus perçus à l'étranger. Faites apparaître clairement dans le budget la différence entre le maximum réglementaire et le prêt qui vous est accordé.

Un deuxième test porte sur l'indexation. Si la totalité des 40 pour cent autorisés d'un prix de ₪6 800 000 reste exposée à une hausse illustrative de 5 pour cent, le supplément atteint ₪136 000. L'indexation réelle dépend de la date de chaque paiement, de l'indice de base et de la part indexée. Un troisième test porte sur le change: une hausse de 5 pour cent du coût en devise étrangère d'un apport de ₪3 400 000 ajoute l'équivalent de ₪170 000. Aucune de ces illustrations n'est une prévision.

La taxe d'acquisition [מס רכישה] est calculée sur la valeur imposable de la transaction selon les règles en vigueur à la date d'achat. Payer le promoteur par tranches ne répartit pas la transaction sur de nouvelles années fiscales. La citoyenneté seule n'établit pas la résidence fiscale israélienne. Demandez à un avocat israélien spécialisé en fiscalité immobilière de confirmer la résidence, la cellule familiale, les biens déjà détenus et tout allègement au titre de l'immigration ou du remplacement avant de signer ; ce chapitre ne peut pas déterminer votre classification personnelle.

Chaque taux ne s'applique qu'à sa propre tranche. Pour un montant rond de ₪4 000 000 donné à titre d'illustration, la taxe due par un résident sur son logement unique est de ₪95 538 après arrondi : zéro sur la première tranche, ₪12 890 sur la suivante et environ ₪82 648 sur le solde. À ₪10 000 000, le même calcul donne ₪513 886. Ces montants ont été calculés le 6 octobre 2026 à partir des tranches légales, sans présumer d'une modification future.

Un résident étranger relève ordinairement de ces tranches du logement supplémentaire, même s'il s'agit de son seul appartement en Israël. Un résident israélien qui achète un logement supplémentaire relève ordinairement des mêmes tranches. À ₪4 000 000, la taxe s'élève à ₪320 000. À ₪10 000 000, elle est de ₪878 899 après arrondi. Un passeport israélien peut influer sur la catégorie du prêt immobilier alors que l'acquéreur reste soumis à ce barème fiscal parce qu'il vit à l'étranger.

Ce qui constitue un logement unique

L'article 9 de la loi sur la fiscalité immobilière prend en compte les logements situés en Israël et dans la Zone définie par la loi. Un logement à l'étranger ne fait pas automatiquement de l'achat d'un résident israélien un logement supplémentaire en Israël. La loi traite généralement l'acquéreur, son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans comme un seul acquéreur, avec des exclusions légales, notamment pour un conjoint vivant durablement séparé et pour certains enfants. Une détention séparée entre conjoints peut exiger une analyse approfondie. Répartir le contrat entre membres de la famille ne crée pas à lui seul des abattements distincts.

La définition prévoit des exceptions pour une participation n'excédant pas un tiers dans un autre logement, ou n'excédant pas la moitié dans un logement reçu en héritage. D'autres exceptions et questions de fait subsistent. Déclarez l'ensemble des droits de la famille, y compris les héritages et les achats non finalisés, et laissez votre avocat appliquer les exceptions. Le mot unique figurant sur un formulaire de la banque ou du promoteur ne tranche pas le dossier fiscal.

Un acquéreur en remplacement peut bénéficier du régime à condition de céder l'ancien logement dans le délai légal. Le délai standard actuel est de 24 mois après l'achat. Un achat auprès d'un promoteur obéit à une règle spéciale liée aux 12 mois suivant la livraison contractuelle ; lorsque la livraison est retardée pour des raisons indépendantes de l'acquéreur, la livraison effective peut faire foi. La date d'achat et d'éventuelles prolongations temporaires comptent. Faites consigner l'échéance et les conséquences de son non respect dans l'avis de l'avocat.

Le barème des immigrants

Pour le logement unique d'un immigrant éligible au titre de l'article 12A du règlement, les premiers ₪1 978 745 ne sont pas imposés, la tranche suivante jusqu'à ₪6 055 070 est imposée à 0,5 pour cent et la tranche jusqu'à ₪20 183 565 à 8 pour cent, selon les montants gelés de l'instruction 1/2026. Si le prix total dépasse ₪20 183 565, cet allègement disparaît pour l'ensemble de l'acquisition. Il faut alors établir le calcul ordinaire applicable. À ₪6 800 000, la taxe due par l'immigrant éligible est de ₪79 976 après arrondi.

La fenêtre ordinaire pour les immigrants s'étend d'un an avant la première entrée à sept ans après. L'exception relative aux biens en construction comporte des conditions supplémentaires, dont une première entrée dans les trois ans suivant l'achat et une autorisation d'immigration valable obtenue dans l'année suivant l'achat. Le chapitre consacré aux olim explique ce calendrier. Il ne faut jamais l'interpréter comme un droit illimité d'acheter maintenant et d'immigrer à l'achèvement de l'immeuble.

Une règle distincte pour les résidents vise la personne qui devient résident israélien pour la première fois ou résident de retour de longue date dans les deux ans suivant l'achat. Elle peut justifier une rectification de l'imposition et un remboursement aux taux ordinaires du logement unique des résidents. Elle se distingue du barème à 0,5 pour cent des immigrants. Votre avocat doit confirmer si une prolongation temporaire ou une autre règle liée à une date s'applique à votre contrat.

Déclaration, paiement et la question de 2027

L'Autorité fiscale exige une déclaration dans les 30 jours, comportant les informations sur la transaction, l'acquéreur et son statut ainsi que l'autoliquidation. Les ventes par un promoteur utilisent normalement le formulaire 7000B. La date de paiement par défaut est fixée à 60 jours après la vente en vertu de l'article 90A. Des dispositions légales de report peuvent s'appliquer dans des circonstances particulières, mais une offre promotionnelle 20/80 n'entraîne aucune prolongation fiscale automatique. L'instruction 1/2026 fixe la pénalité de déclaration tardive à ₪310 par période de deux semaines de retard du 16 janvier 2026 au 15 janvier 2027 ; les intérêts et autres conséquences sont distincts.

Le gel de 2025 a maintenu les seuils du logement unique de 2024 pour la période 2025 à 2027. L'instruction 1/2026 fixe expressément la validité du régime du logement unique jusqu'au 15 janvier 2028. Les taux de 8 et 10 pour cent applicables au logement supplémentaire ont été rétablis fin novembre 2021 puis prolongés ; le terme imprimé dans l'instruction est le 31 décembre 2026. Les seuils gelés en shekels et les taux temporaires relèvent de calendriers juridiques différents.

Globes a rapporté le 7 septembre 2026 que la période électorale prolonge l'arrêté temporaire applicable aux investisseurs jusqu'en février 2027. Le journal a également fait état du soutien du ministère des Finances à la pérennisation des taux majorés et d'autres appels à une baisse. Ce rapport n'a pas pu établir de manière indépendante, au 6 octobre 2026, la date exacte d'expiration liée aux élections ni un nouveau barème 2027 adopté. Considérez cette information comme une prolongation rapportée nécessitant une confirmation juridique. Procurez vous le texte en vigueur à la date de signature ; cette édition ne fournit aucune tranche 2027 inventée.

Un prêt immobilier [משכנתה] peut financer une partie d'un achat sur plan, mais vous devez tout de même respecter l'échéancier du promoteur si la banque prête moins que prévu. Obtenez un accord écrit et un plan de déblocage avant d'accepter cet engagement. Faites appel, le cas échéant, à un conseiller expérimenté en matière de revenus étrangers, et demandez à votre avocat de vérifier les sûretés et les conditions de financement ; les limites indiquées ici constituent une information générale et non une promesse de crédit.

Résident étranger et citoyen israélien à l'étranger

La directive 329 utilise une définition juridique du citoyen israélien reprise de l'article 16A de la loi sur la fiscalité foncière. Cette définition inclut également certains résidents israéliens et certaines catégories du registre de la population. Un critère fondé sur le seul passeport est incomplet. Un non-résident étranger hors de cette définition relève ordinairement de la catégorie du logement d'investissement, avec un plafond de 50 pour cent. Un citoyen israélien à l'étranger achetant un logement unique éligible en Israël peut en principe atteindre 75 pour cent tout en payant la taxe d'acquisition applicable aux résidents étrangers. Demandez au prêteur d'indiquer sa classification et les déclarations qu'il exige.

Le simulateur de prêt immobilier de Shavnu utilise un profil d'acquéreur distinct pour chacun de ces cas courants. Ces profils sont des raccourcis utiles pour établir un budget, mais ils ne tranchent ni la résidence, ni la définition légale de la citoyenneté, ni une structure de détention familiale inhabituelle. La banque peut accorder moins que le plafond. Un résident israélien sans citoyenneté devrait obtenir une classification individuelle plutôt que supposer que le profil de citoyen étranger du simulateur correspond à sa situation.

Sollicitez des offres auprès des services de prêt immobilier ou de clientèle internationale des banques israéliennes, notamment Mizrahi Tefahot, Leumi, Hapoalim, Discount et First International. Leur disposition à accepter un dossier de revenus étrangers particulier, une devise de prêt ou une signature à distance n'a pas été confirmée pour ce rapport au 6 octobre 2026. Un courtier peut coordonner les demandes mais ne peut pas engager un prêteur. Demandez à chaque banque sa propre offre écrite et ses conditions.

Revenus et justificatifs

Une banque prend en compte les revenus documentés, versés régulièrement et attestés sur un compte. Elle tient également compte des engagements existants pour calculer le revenu disponible. La clarification de février 2026, applicable à compter du 1 octobre 2026 après le report de juin, impose que le critère de remboursement pertinent intègre les prêts immobiliers existants et nouveaux garantis sur le même bien, sous réserve des définitions et des règles de durée résiduelle de la directive. Contracter un second prêt sur l'appartement ne crée pas une nouvelle capacité de revenu.

Préparez les passeports et, le cas échéant, les documents d'identité israéliens, les déclarations de résidence fiscale et de numéro fiscal, un justificatif de domicile, des relevés bancaires récents, des justificatifs d'emploi et de salaire, les déclarations fiscales étrangères déposées, l'état des dettes existantes et l'origine de l'apport. Les emprunteurs indépendants doivent s'attendre à fournir des comptes d'entreprise et la preuve que les revenus parviennent sur leur compte personnel. La banque peut demander un rapport de crédit du pays d'origine et des traductions certifiées. Il n'existe pas de liste universelle de documents pour les emprunteurs étrangers ni de langue universellement acceptée : obtenez la liste propre à la banque concernée.

La directive 451 exige normalement une décision et, en cas d'accord, un accord de principe [אישור עקרוני] dans un délai de cinq jours ouvrés. Des cas exceptionnels prédéfinis peuvent prendre sept jours ouvrés, avec notification de l'exception et de son motif. Les conditions proposées doivent rester disponibles pendant au moins 24 jours, sous réserve de vérification et des conditions de la directive. Cela ne fige pas chaque déblocage au taux actuel jusqu'à la livraison d'un immeuble des années plus tard.

Évaluation et déblocages échelonnés

Les règles d'évaluation de la banque retiennent généralement le plus bas du coût contractuel et de l'expertise pour le calcul de la quotité de financement. Une évaluation basse augmente votre besoin de fonds propres. Demandez comment les remises, les paiements différés, les options et l'indexation influent sur le prix retenu et sur le financement. Mettez les conditions de déblocage de la banque en regard des dates de paiement du promoteur, afin qu'un document manquant ne puisse pas devenir un manquement contractuel.

Le prêt peut être débloqué par étapes, directement au moyen des bordereaux de paiement de l'appartement vers le compte du projet. Chaque déblocage crée une dette et ses propres conséquences en matière d'intérêts. Demandez quand les remboursements commencent, si une période de remboursement des seuls intérêts s'applique, comment les parts fixes et variables ultérieures sont tarifées et ce qui doit être réapprouvé si la livraison est décalée. Le prêteur peut exiger que l'apport de l'acquéreur soit versé en premier. Un montant total d'accord sans plan de déblocage daté est incomplet pour un achat sur plan.

Paiement différé et offres de prêts ballon subventionnés

Un échéancier promoteur 20/80 signifie 20 pour cent maintenant et 80 pour cent plus tard, selon les conditions de l'offre. Il peut s'agir d'un simple report contractuel ou d'un prêt distinct souscrit par l'emprunteur, dont le promoteur paie une partie des intérêts. Un prêt ballon [הלוואת בלון] reporte le capital à une date ultérieure ; une structure in fine peut aussi reporter les intérêts. Identifiez l'emprunteur, le prêteur, le capital, l'échéance, les garanties et qui paie après la fin de la subvention. L'acquéreur peut rester redevable du prêt même si l'appartement est livré en retard.

L'annonce de la Banque d'Israël du 23 mars 2025 proposait un traitement en fonds propres plus strict pour les projets de construction comportant une part importante de ventes à paiement différé, ainsi qu'un plafond pour les prêts in fine et ballon subventionnés par les promoteurs. La règle définitive, à l'article 8A de la directive 329 de juin 2026, est de 10 pour cent des prêts immobiliers concernés accordés par chaque banque par trimestre civil, jusqu'au 31 décembre 2026. L'annonce décrivait une proposition mensuelle ; retenez la règle définitive trimestrielle. Il s'agit d'une limite au niveau du portefeuille bancaire. Elle ne limite pas l'apport de chaque acquéreur à un pourcentage donné et ne garantit pas un prêt immobilier à 80 pour cent.

La circulaire 2816 du 6 avril 2025, entrée en vigueur, attribue une pondération de risque de 150 pour cent aux financements de construction concernés lorsque plus de 25 pour cent des contrats de vente reportent plus de 40 pour cent du prix à la livraison, avec des règles transitoires pour les contrats et projets existants. Cela alourdit l'exigence de fonds propres de la banque et peut influer sur les offres des promoteurs. Le plafond des prêts subventionnés exclut les opérations éligibles ayant déjà fait l'objet d'un accord de principe avant l'entrée en vigueur. Une prolongation au-delà de l'échéance du 31 décembre 2026 inscrite dans le texte n'était pas confirmée au 6 octobre 2026. Demandez à la banque comment l'offre sera financée et refinancée après la fin d'une subvention ou d'une règle temporaire.

Taux et exemple de remboursement

La Banque d'Israël a abaissé son taux directeur à 3,25 pour cent le 1 septembre 2026 ; la prochaine décision annoncée est prévue le 21 octobre 2026. Selon la définition usuelle, taux directeur majoré de 1,5 point de pourcentage, le taux de référence prime ressort à 4,75 pour cent. L'offre de prêt peut être exprimée en prime plus ou moins une marge, à taux fixe, indexée sur l'indice des prix à la consommation ou liée à une devise étrangère. Une référence au prime ne suffit pas pour tarifer l'ensemble du prêt.

Avec un taux annuel non indexé supposé de 5 pour cent sur 30 ans, un prêt de ₪3 400 000 entraîne une mensualité constante d'environ ₪18 252. Le seuil de 50 pour cent du revenu implique un revenu mensuel disponible reconnu d'environ ₪36 504 ; le seuil de 40 pour cent implique environ ₪45 630. Il s'agit d'illustrations du simulateur datées du 6 octobre 2026. Elles excluent l'assurance, les frais et les variations de taux ou d'indice, et ne constituent pas des offres bancaires relevées.

La prévision du 6 juillet 2026 du département de la recherche de la Banque d'Israël situait le taux directeur moyen au deuxième trimestre 2027 à 3,0 pour cent, sous réserve de ses hypothèses. Cette prévision est antérieure à la décision de septembre et ne garantit ni un taux de prêt immobilier ni le coût d'un décaissement ultérieur. Une tranche en devises peut réduire le décalage avec des revenus perçus à l'étranger, mais elle crée d'autres expositions au risque de change. La directive 329 prévoit une exception limitée, au niveau de chaque banque, pour les prêts en devises accordés aux non-résidents ; demandez à la banque d'expliquer comment elle l'applique dans votre offre.

Un logement sur plan [דירה על הנייר] constitue une obligation contractuelle de construire et de transférer un appartement. La loi sur la vente (appartements) de 1973 régit notamment le descriptif, les défauts, la livraison et l'inscription. La loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements) de 1974 protège les paiements au moyen de garanties définies. Demandez à votre avocat indépendant de vérifier comment ces deux lois s'appliquent dans le contrat réel, et à un expert d'évaluer le logement livré ; ce chapitre fournit des informations générales.

Ce que couvre la garantie

La garantie bancaire légale et l'assurance garantissent les sommes versées, hors part de TVA, contre une impossibilité définie de transférer les droits convenus. La loi vise les saisies, les procédures d'insolvabilité et l'empêchement absolu de prise de possession. La seule résiliation du contrat de vente est expressément insuffisante. La garantie ne couvre pas non plus chaque défaut ou demande d'indemnisation. Une clause de résiliation pour motif environnemental nécessite donc son propre mécanisme de remboursement effectif et une analyse juridique ; le chapitre sur les risques présente les données environnementales du quartier.

La part de TVA est prise en charge par le fonds de remboursement dédié de l'État lorsque la garantie est mise en jeu. Ce dispositif résulte de l'amendement 9 à la loi sur la garantie des investissements, publié en mars 2017. Il est distinct de l'amendement 9 de juillet 2022 à la loi sur la vente (appartements). Ces numéros d'amendement similaires ont entraîné des confusions entre les deux lois. Ne considérez pas un montant de garantie net plus faible comme la preuve que le prix brut de l'appartement exclut la TVA.

Dans un projet accompagné, payez au moyen des bordereaux de paiement de l'appartement. Confirmez les coordonnées de manière indépendante auprès de l'établissement et conservez chaque reçu et la garantie correspondante. Une instruction de paiement reçue dans un courriel modifié ne constitue pas une vérification suffisante. La loi met les frais de garantie à la charge du vendeur, sous réserve de son régime contractuel exprès de perception ; votre avocat doit vérifier toute clause qui vous impute ces frais. Les garanties ne peuvent être remplacées que dans les conditions prévues par la loi et le contrat ; leur mainlevée doit donc être examinée à la livraison.

La formule d'indexation après le 7 juillet 2022

L'indexation sur l'indice des coûts de construction [הצמדה למדד תשומות הבנייה] est régie par l'article 5C pour les contrats conclus à partir du 7 juillet 2022. Les premiers 20 pour cent du prix ne sont pas indexés. Au plus la moitié de chaque paiement au delà de ces premiers 20 pour cent peut être indexée. Ensemble, ces règles exposent au plus 40 pour cent du prix total. L'indice autorisé est l'indice des coûts de construction résidentielle du Bureau central des statistiques. Le contrat peut prévoir une indexation moindre.

Identifiez l'indice de base, l'indice publié retenu à chaque date de paiement, la manière dont un paiement franchissant le seuil des premiers 20 pour cent est réparti et le traitement d'un indice en baisse. L'indexation cesse en général à la date de livraison contractuelle. Les exceptions légales liées à un retard imputable à l'acheteur ou à l'impossibilité d'exécution du contrat nécessitent une analyse juridique. Une clause large permettant au vendeur de reporter la date de livraison tout en continuant d'appliquer l'indexation doit être examinée au regard de la loi.

Échéanciers de paiement et offres 20/80

Un échéancier garanti par une garantie bancaire ou une assurance peut être négocié dans le cadre de la loi. Si le vendeur recourt à d'autres garanties, l'article 3 applique également des plafonds de paiement par stade de construction fixés par règlement. Il est donc inexact d'affirmer que la loi n'encadre jamais l'échéancier. Demandez à votre avocat d'identifier la garantie applicable et l'échéancier légal. Un paiement inférieur à 7 pour cent n'est pas automatiquement protégé ou remboursable du seul fait de sa faible importance.

Comparez les offres sur la base du prix contractuel total, en faisant apparaître l'exposition à l'indexation, les taxes, les suppléments et tout contrat de crédit distinct. Demandez si les 20 pour cent annoncés incluent une réservation antérieure, si un permis modifie le montant dû et si une échéance in fine peut tomber avant la remise des clés. Une subvention du promoteur peut prendre fin même si la construction se poursuit. Les restrictions bancaires et leur échéance du 31 décembre 2026 sont expliquées dans le chapitre consacré au prêt immobilier.

Indemnisation en cas de retard de livraison

Pour les contrats conclus à partir du 7 juillet 2022, l'article 5A prévoit une indemnisation sans preuve du préjudice dès que le retard dépasse un mois. Le premier mois lui même ne donne lieu à aucun paiement légal. Du deuxième au quatrième mois, la base est de 100 pour cent du loyer d'un appartement comparable en surface et en emplacement ; du cinquième au dixième mois, elle est de 125 pour cent ; à partir du onzième mois, de 150 pour cent. La loi prévoit un paiement mensuel. Convenez des éléments de preuve du loyer comparable et conservez les justificatifs des dates contractuelle et effective.

Pour un loyer comparable illustratif de ₪10 000 par mois et un retard de douze mois, les tranches légales donnent ₪30 000 pour les mois deux à quatre, ₪75 000 pour les mois cinq à dix et ₪30 000 pour les mois onze et douze, soit un total de ₪135 000. Ce calcul est un exemple daté du 6 octobre 2026, et non une prévision des loyers à Sde Dov. Les contrats antérieurs relèvent d'un régime différent, notamment l'ancien seuil de retard et un calcul rétroactif ; n'appliquez donc pas ce tableau à un contrat plus ancien.

Les exonérations légales actuelles concernent un retard causé exclusivement par l'acheteur et l'impossibilité d'exécution selon le critère applicable de la loi sur les contrats. Un événement qualifié de guerre, de pénurie de main d'œuvre ou de pollution ne tranche pas automatiquement ce critère juridique. Demandez à votre avocat d'examiner la cause réelle, sa prévisibilité et les preuves du vendeur. Un contrat ne peut pas supprimer les protections impératives de l'acheteur.

Descriptif, modifications et défauts

Le descriptif technique [מפרט טכני] et les plans doivent être des annexes signées. Consignez les dimensions et la méthode de mesure, les finitions, le budget cuisine, les points électriques, la climatisation, les fenêtres, le balcon, l'accessibilité ainsi que les identifiants du stationnement et du local de rangement. Définissez les modifications qui requièrent votre accord, l'effet d'une réduction de surface ainsi que le prix et la date d'achèvement des améliorations demandées par l'acheteur. L'image de commercialisation ne doit pas être la seule trace d'un élément qui compte pour vous.

Pendant la période de garantie des défauts applicable, le vendeur est en général responsable, sauf s'il prouve que le dommage a été causé par l'acheteur. La période de garantie suivante [תקופת אחריות] dure trois ans, l'acheteur devant alors prouver que la cause tient à la conception, aux travaux ou aux matériaux. La non conformité structurelle fondamentale relève d'un régime légal spécial de 20 ans et de règles allant au delà. Il ne s'agit pas d'une garantie générale de chaque élément pendant 20 ans. Adressez une notification écrite, conservez des photographies datées et laissez au vendeur la possibilité légale de réparer, en vous faisant conseiller pour les cas litigieux ou urgents.

La TVA est de 18 pour cent à compter du 1 janvier 2025 selon l'interprétation publiée par l'Autorité fiscale. Vérifiez que le prix annoncé de l'appartement inclut la TVA applicable, comment le contrat traite une future modification du taux et si les suppléments sont chiffrés TTC. Conservez le procès verbal de livraison, les autorisations d'occupation et le calendrier d'inscription convenu. Le dossier juridique du nouvel appartement reste ouvert après la remise des clés.

Établissez le tableau des coûts avant d'accepter un prix d'appartement. Indiquez pour chaque montant s'il s'agit d'un montant légal, d'un usage de marché sourcé, d'un devis écrit ou d'une illustration. Il n'existe aucun pourcentage unique vérifié de frais d'acquisition pour Sde Dov. Votre avocat en droit immobilier doit confirmer les frais d'achat et votre expert-comptable doit comparer les conséquences fiscales de la location et de la cession selon votre foyer et votre pays de résidence.

Les frais juridiques du promoteur peuvent changer au-delà du seuil

Le règlement indexé sur les frais juridiques en vigueur depuis le 1 février 2026 plafonne ces frais au moins élevé de ₪5 915 ou de 0,5 pour cent du prix de l'appartement, plus TVA, lorsque le règlement s'applique. Ce plafond ne s'applique plus au-delà d'un prix de ₪4 642 750. Ainsi, un achat de ₪4 000 000 se situe sous le seuil de prix et le montant plafonné TTC serait de ₪6 979,70 avec une TVA à 18 pour cent. Un achat de ₪6 800 000 le dépasse, si bien que les frais contractuels doivent être négociés. L'avocat du promoteur gère les obligations du vendeur liées à la transaction et à l'inscription; vous avez néanmoins besoin de votre propre représentation.

Les frais juridiques indexés et le seuil de prix pour 2027 n'étaient pas confirmés au 6 octobre 2026. Appliquez les montants publiés pertinents pour la transaction plutôt que de supposer que le gel de la taxe d'acquisition gèle aussi tous les autres frais. Sur une illustration à ₪6 800 000, des honoraires d'avocat de l'acquéreur de 0,5 pour cent plus TVA représentent ₪40 120 et une commission d'agence de 2 pour cent plus TVA représente ₪160 480. Ces pourcentages sont des exemples fondés sur les références de marché citées, et non des frais dus par chaque acquéreur.

Banque, change et assurance

Les frais de dossier visés ne doivent pas être calculés implicitement en pourcentage du montant total du prêt: la circulaire de la Banque d'Israël du 31 juillet 2024 fixe le maximum à ₪360. Faites chiffrer séparément l'expertise, l'inscription de la sûreté, les documents certifiés et tout conseiller. Renseignez-vous sur les indemnités de remboursement anticipé, les changements de tranches et le coût du refinancement d'un prêt in fine à l'échéance. Une bonification temporaire du taux ne supprime pas tous les coûts du prêt.

Comparez les offres de change selon le nombre de shekels qui parviennent effectivement sur le compte de paiement agréé. Des frais de virement annoncés modestes peuvent coexister avec un écart de change coûteux. À titre d'ordre de grandeur uniquement, un coût total de change supposé de 1 pour cent sur ₪3 400 000 représente ₪34 000. Il s'agit d'un simple calcul, et non du tarif d'un prestataire. Le contrôle de l'origine des fonds et la date limite d'arrivée comptent autant que le taux de change; faites valider le circuit prévu avant tout transfert de fonds.

Les prêteurs exigent couramment une assurance du bâtiment et une assurance décès, selon leurs conditions et les éventuelles exceptions applicables. Les primes dépendent de la valeur de reconstruction assurée, de la santé et de l'âge de l'emprunteur, des garanties et des exclusions. Le prix d'achat d'un bien inclut le terrain et ne correspond pas à sa valeur de reconstruction. Demandez un devis d'assurance couvrant le mode d'occupation réel, y compris une absence prolongée ou une mise en location. Aucune prime universelle pour Sde Dov n'a été vérifiée.

Taxe municipale et gestion de l'immeuble

La taxe foncière municipale [ארנונה] est calculée selon l'usage, la surface mesurée par la municipalité, la zone fiscale et la classification du bâtiment. L'arrêté 2026 de Tel Aviv-Yafo distingue ces variables et prévoit des exceptions selon l'adresse. À titre indicatif, son barème résidentiel indique pour le type AA en zone 1 ₪112,99 par mètre carré et par an pour la catégorie d'appartement applicable jusqu'à 140 mètres carrés, et ₪139,60 pour la catégorie au-delà de 140 mètres carrés. Il s'agit de tarifs de barème conditionnels, et non d'une imposition confirmée pour un futur appartement à Sde Dov.

Selon le premier tarif conditionnel, 100 mètres carrés retenus par la municipalité donnent ₪11 299 par an, soit environ ₪942 par mois en équivalent budgétaire. Faites confirmer auprès de la municipalité l'adresse de l'entrée, la zone, le type de bâtiment et la surface mesurée; la surface de la brochure commerciale et la surface municipale peuvent différer. Les espaces communs d'agrément et de service peuvent obéir à des règles de facturation propres. L'imposition future précise, les tarifs 2027 et les tarifs à la livraison n'étaient pas confirmés. Obtenez l'avis d'imposition applicable lors de la prise de possession.

Les charges du syndicat de l'immeuble [ועד בית] et les frais de gestion dépendent du personnel, de la sécurité, des ascenseurs, des piscines, de la salle de sport, des systèmes énergétiques, de l'assurance et des provisions pour entretien. Aucun tarif de gestion signé et comparable pour Sde Dov n'était confirmé au 6 octobre 2026. Demandez le projet de contrat de gestion, le budget de la première année, la clé de répartition, le traitement de la TVA, les cotisations aux provisions et la procédure de changement de gestionnaire. Demandez qui paie pour les logements invendus et les déficits initiaux. Des charges faibles au départ peuvent laisser l'immeuble sous-financé par la suite.

Revenus locatifs: comparer trois régimes

Le livret 2026 des déductions fixe un plafond mensuel d'exonération des loyers de ₪5 654. Selon la dégressivité, si le loyer mensuel éligible agrégé est de ₪8 000, l'excédent au-delà du plafond est de ₪2 346 et la part exonérée restante est de ₪3 308. Le montant non exonéré qui en résulte est de ₪4 692 avant application des règles fiscales et de déduction des charges. À deux fois le plafond, soit ₪11 308, l'exonération est épuisée. Ces calculs sont illustratifs, vérifiés le 6 octobre 2026, et ne déterminent pas un loyer attendu à Sde Dov.

Pour un loyer illustratif de ₪10 000 par mois sur toute une année, le régime ordinaire de 10 pour cent du brut donne ₪12 000 d'impôt israélien annuel avant tout allègement légal spécifique pour le bailleur lui-même locataire. Le service de l'Autorité fiscale exige le paiement au plus tard le 31 janvier suivant l'année de location. Comparez tous les régimes avec un expert-comptable, y compris les conséquences de l'amortissement lors de la revente et le traitement du crédit d'impôt étranger. Un allègement fiscal israélien ne supprime ni les obligations déclaratives ni l'impôt dans le pays de résidence de l'acquéreur. Le plafond et la loi applicables au début futur de la location devront être vérifiés à nouveau.

Revente: taxe sur la plus-value et autres frais de sortie

La taxe sur la plus-value immobilière [מס שבח] porte généralement sur la plus-value imposable après ajustements de coûts et déductions autorisés, et non sur la totalité du prix de vente. Pour le logement nouvellement acheté d'un particulier, 25 pour cent de la plus-value réelle imposable constituent un point de départ légal courant en l'absence d'exonération, sous réserve de la loi, de la structure de détention et des autres impôts. Conservez les justificatifs de taxe d'acquisition, d'avocat, d'agent, de travaux d'amélioration éligibles et de financement afin qu'un conseiller puisse déterminer les coûts déductibles.

L'exonération au titre de la résidence unique est conditionnelle. La loi prévoit des critères de résidence et de détention, en général au moins 18 mois de détention à compter du moment où le bien est devenu un logement, ainsi que des limites en cas d'utilisation récente de la même exonération. L'instruction 1/2026 fixe le plafond de valeur de l'exonération à ₪5 008 000, gelé jusqu'au 31 décembre 2027. Une vente d'une valeur supérieure n'est pas entièrement exonérée du seul fait que le bien est une résidence unique. Un contrat sur plan signé des années plus tôt ne fait pas automatiquement courir la durée de détention du logement achevé.

Un non-résident doit établir qu'il ne possède aucun logement dans son pays de résidence pour bénéficier de l'exonération au titre de la résidence unique, selon l'exigence de preuve prévue par la loi. La résidence, les intérêts familiaux et les documents disponibles doivent être examinés au cas par cas. Un impôt peut être dû à l'étranger même si Israël exonère la vente. Renseignez-vous sur une éventuelle surtaxe sur les hauts revenus, l'amortissement, la taxe sur la plus-value d'urbanisme [היטל השבחה], la commission d'agence, les honoraires juridiques et les frais de mainlevée du prêt ou de remboursement anticipé avant de calculer le produit net de la vente.

Constituez deux dossiers de conseil avant la signature : le dossier d'achat israélien et un dossier pour chaque pays où vous êtes résident fiscal ou soumis à une imposition fondée sur la nationalité. Une convention fiscale relative à l'impôt sur le revenu peut répartir le droit d'imposer et prévoir l'élimination de la double imposition ; elle n'exonère pas automatiquement de la taxe d'acquisition israélienne. Demandez à vos conseillers dans les deux pays de s'accorder sur le mode de détention, le traitement des loyers, les crédits d'impôt et les déclarations. Ces notes par pays servent de trame à cet échange et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.

États-Unis

Un citoyen ou résident américain déclare en principe ses revenus mondiaux, y compris les loyers israéliens, en dollars américains. La Publication 527 de l'IRS présente les revenus locatifs, les charges déductibles et l'amortissement ; un bien loué à l'étranger peut exiger une analyse d'amortissement différente de celle d'un bien situé aux États-Unis. Conservez des justificatifs datés du prix, des paiements, des loyers, des charges et de l'impôt étranger. Une déclaration américaine peut faire apparaître un montant imposable différent de celui imposé en Israël. Renseignez-vous sur les crédits d'impôt étranger plutôt que de supposer qu'un paiement israélien de 10 % sur les loyers règle l'impôt dû aux États-Unis.

L'IRS indique qu'un bien immobilier étranger détenu directement n'est en soi déclaré ni sur le FBAR ni sur le formulaire 8938. Un compte bancaire israélien servant à le financer ou à le gérer constitue un actif financier distinct. Le FBAR s'applique en général lorsque la valeur cumulée des comptes étrangers concernés dépasse US$10 000 à un moment quelconque de l'année civile. Le formulaire 8938 comporte des seuils distincts qui varient selon la situation déclarative et la résidence ; une détention via une société, une société de personnes ou un trust étranger peut entraîner d'autres formulaires. L'autocertification bancaire liée à FATCA ne remplace pas non plus les déclarations propres à l'acquéreur.

Un prêt immobilier israélien reste une dette au regard de l'analyse fiscale américaine. Pour un bien loué, les intérêts et autres frais doivent être ventilés selon les règles applicables à la location ; le remboursement du capital n'est pas une charge locative. Pour un usage personnel, les règles de la Publication 936 relatives au logement admissible et à la dette d'acquisition garantie déterminent si les intérêts sont déductibles. Conservez les relevés du capital et des remboursements en shekels avec leur conversion en dollars et demandez à un conseiller américain d'évaluer séparément les conséquences éventuelles d'une dette en devise étrangère. La réponse peut dépendre de l'usage personnel ou locatif et de l'opération concernée. Aucune position générale sur les gains de change n'est donnée ici.

France

La convention France Israël signée en 1995 traite des revenus immobiliers à l'article 6 et de l'élimination de la double imposition à l'article 23. Les résidents français doivent déclarer les loyers israéliens et toute cession au moyen des formulaires français applicables et selon la méthode prévue par la convention. Demandez à un conseiller français d'identifier le mécanisme d'élimination applicable au revenu concerné et de vérifier si les prélèvements sociaux s'appliquent. Une règle conventionnelle autorisant Israël à imposer ne signifie pas qu'il faut omettre ce revenu dans une déclaration française.

La documentation de l'administration fiscale française impose de déclarer les comptes étrangers concernés au moyen du formulaire 3916 ou 3916 bis. Un compte israélien ouvert pour les paiements de l'appartement entre dans cet examen. L'impôt sur la fortune immobilière des résidents français peut inclure des biens imposables situés hors de France ; le seuil de patrimoine immobilier net taxable est de €1,3 million selon la documentation consultée le 6 octobre 2026. Analysez l'ensemble du patrimoine immobilier du foyer, les dettes déductibles, les dispositions conventionnelles et toute exception liée à un changement de résidence. Le prix de l'appartement ne suffit pas à déterminer le montant de l'IFI.

Royaume-Uni

Selon les indications du HMRC sur les revenus étrangers, les résidents du Royaume-Uni sont normalement imposés sur leurs revenus locatifs étrangers et les déclarent en général via la Self Assessment, avec un éventuel allègement au titre de la double imposition. Conservez les calculs en livres sterling et les attestations fiscales israéliennes. La convention entre le Royaume-Uni et Israël et son protocole de 2019 doivent être examinés pour le revenu et la plus-value concernés. L'allègement au titre des frais de financement pour la location résidentielle et l'incidence d'un usage privé doivent être calculés par un expert-comptable britannique.

Le régime de la remittance basis au Royaume-Uni a été remplacé le 6 avril 2025 par le régime des revenus et gains étrangers sur quatre ans. Le HMRC indique que les nouveaux résidents éligibles doivent justifier d'une période préalable d'au moins dix ans de non-résidence au Royaume-Uni, et que l'exonération doit être demandée. Laisser les loyers israéliens sur un compte bancaire israélien ne suffit pas en soi à créer une exonération. Les fonds étrangers antérieurs non imposés peuvent poser des questions transitoires. Ces changements rendent les anciens guides immobiliers particulièrement peu fiables pour un achat en 2027.

Canada

Les résidents canadiens doivent en général tenir compte de leurs revenus locatifs mondiaux et de la convention entre le Canada et Israël signée en 2016. La convention permet l'imposition dans l'État de source des revenus immobiliers concernés et prévoit des dispositions d'élimination de la double imposition. Conservez des justificatifs des coûts et des revenus en dollars canadiens et faites calculer par un comptable les crédits disponibles ainsi que toute question liée à une éventuelle plus-value ou à l'impôt de départ.

Les indications de l'ARC sur le formulaire T1135 fixent le seuil de coût total des biens étrangers déterminés à plus de C$100 000 à un moment quelconque de l'année. Un bien locatif étranger peut être à déclarer même si le prêt immobilier laisse peu de fonds propres : le critère repose sur le coût et non sur la valeur nette détenue par le propriétaire. Les biens détenus principalement pour l'usage ou l'agrément personnel sont exclus, l'usage étant apprécié au regard des faits. Les comptes et autres actifs étrangers peuvent rendre le critère du coût total pertinent même lorsqu'un actif pris isolément reste sous le seuil.

Acquéreurs russophones

La langue ne détermine pas la résidence fiscale. Un russophone peut être résident en Israël, en Russie, dans un autre pays européen ou ailleurs, et chaque situation requiert l'analyse fiscale et conventionnelle du pays concerné. Préparez des graphies de nom concordant avec les passeports, les actes d'état civil, les justificatifs d'origine du patrimoine et les relevés bancaires ; obtenez les traductions et légalisations exigées par l'avocat israélien et le prêteur. Corrigez les translittérations incohérentes avant l'émission des contrats et des garanties.

Pour les fonds détenus en Russie, les indications de la Banque de Russie sur les virements transfrontaliers et les restrictions temporaires peuvent évoluer, et la banque israélienne destinataire ainsi que les établissements correspondants prennent leurs propres décisions de conformité. Un virement autorisé par la banque émettrice ne garantit pas son acceptation à destination. Aucun plafond de virement universel en vigueur ni aucune voie opérationnelle vers un compte de projet à Sde Dov n'a été confirmé au 6 octobre 2026. Faites valider la voie de virement et les justificatifs par les banques émettrice et destinataire effectives avant d'accepter une échéance contractuelle. Obtenez un conseil propre à chaque pays sur la déclaration des comptes étrangers et des revenus locatifs.

Acquéreurs hispanophones

Un résident espagnol et un résident d'un pays d'Amérique latine sont soumis à des règles déclaratives et à des conventions différentes. Pour l'Espagne, la documentation de l'administration fiscale sur le Modelo 720 impose d'examiner séparément les catégories d'actifs étrangers et le seuil déclaratif de €50 000 applicable à la catégorie concernée, sous réserve de ses exceptions et des règles relatives aux déclarations ultérieures. Un bien étranger peut être à déclarer même s'il est destiné à un usage personnel. Un droit sur un logement vendu sur plan et un logement achevé et enregistré peuvent appeler une analyse déclarative différente ; demandez à un conseiller espagnol à quel moment l'obligation naît pour la première fois.

Les résidents espagnols doivent aussi évaluer l'imposition mondiale des loyers ou des plus-values et les obligations applicables en matière de patrimoine. Vérifiez la convention entre l'Espagne et Israël en vigueur pour le revenu concerné ainsi que le calcul du crédit d'impôt. Les résidents d'Amérique latine doivent demander à un conseiller local s'il existe une convention pour leur pays de résidence et comment déclarer les biens, comptes et revenus étrangers. L'accès en espagnol à un bureau de vente ne détermine pas ces obligations.

Transférer des fonds et des documents

Quel que soit le pays, demandez à la banque israélienne destinataire ce qu'elle acceptera avant de signer : identité de l'acquéreur, numéros fiscaux, explication sur l'origine des fonds, justificatifs de vente ou de succession le cas échéant et compte ouvert au nom approprié. Associez l'ordre de virement au bordereau de paiement de l'appartement et vérifiez les coordonnées de manière indépendante. Le compte d'un avocat, un prestataire de paiement et un bordereau de projet sont des dispositifs différents ; faites établir par votre avocat la voie autorisée et la protection applicables à votre cas.

Demandez à l'établissement destinataire ses exigences en matière de langue et de documents originaux. Un document étranger peut nécessiter une traduction certifiée, une certification notariale ou une apostille ; une légalisation consulaire peut être possible pour la procuration. Précisez qui peut signer, emprunter, recevoir les notifications et assister à la remise des clés. Ne supposez pas qu'un seul document autorise toutes les démarches bancaires, fiscales et d'enregistrement.

Un nouvel immigrant [עולה חדש] et un résident de retour [תושב חוזר] doivent traiter le contrat, l'autorisation d'immigration, la première entrée, la résidence fiscale et le prêt immobilier comme un seul dossier. Certains avantages s'appliquent à un oleh, d'autres à un primo-résident et d'autres uniquement à un résident de retour de longue date [תושב חוזר ותיק]. Demandez à un conseiller fiscal israélien d'établir chaque statut et à un conseiller en éligibilité de confirmer les aides au logement. Les informations présentées ici ne permettent pas d'établir un droit personnel.

L'allègement de la taxe d'acquisition et son calendrier

Le barème logement unique du règlement 12A, en vigueur depuis le 15 août 2024, accorde à l'acquéreur éligible un taux zéro jusqu'à ₪1 978 745, 0,5 % jusqu'à ₪6 055 070 et 8 % jusqu'à ₪20 183 565, aux montants gelés de l'instruction 1/2026. Au-delà du dernier seuil de prix, l'allègement est perdu pour l'ensemble de l'acquisition. Pour le prix public de ₪6 800 000 retenu dans ce rapport, le calcul actuel donne ₪79 976, contre ₪257 886 selon le barème logement unique des résidents ordinaires et ₪558 899 selon le barème des non-résidents.

La fenêtre ordinaire s'étend d'un an avant la première entrée à sept ans après celle-ci. L'exception pour l'achat sur plan avant l'entrée exclut la période de construction du calcul concerné, mais exige une première entrée dans les trois ans suivant l'achat et l'obtention de l'une des autorisations d'immigration admissibles dans l'année suivant l'achat. Les documents admissibles selon le règlement comprennent le visa d'oleh visé, le certificat et la catégorie A1. Une promesse commerciale selon laquelle un retard de construction prolonge indéfiniment l'avantage ne suffit pas.

Indiquez explicitement les dates et les documents dans la déclaration fiscale. L'ancien règlement et les règles transitoires peuvent compter pour une personne ayant immigré avant le 15 août 2024 ; un contrat antérieur à la réforme ne bénéficie pas automatiquement du nouveau barème. Obtenez un avis sur l'opération réelle et sur toute option. La voie de remboursement des résidents ordinaires prévue à l'article 9 a sa propre règle de deux ans et d'éventuelles prorogations liées à certaines dates. Elle ne doit pas être confondue avec l'allègement pour immigrants.

L'exonération de dix ans sur les revenus étrangers a survécu à la réforme déclarative

Les primo-résidents israéliens et les résidents de retour de longue date éligibles conservent une exonération de dix ans sur les revenus de source étrangère admissibles en vertu de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu. Le statut de résident de retour de longue date exige en général dix années consécutives à l'étranger selon la définition applicable. La source du revenu compte : le loyer d'un appartement israélien est de source israélienne, et un travail physiquement effectué en Israël n'est pas automatiquement de source étrangère du seul fait qu'un employeur étranger le rémunère.

L'amendement 272 à l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu a été adopté le 2 avril 2024 et publié le 7 avril 2024. Il supprime la dispense spéciale de déclaration des revenus étrangers pour les personnes devenant primo-résidentes ou résidentes de retour de longue date à compter du 1er janvier 2026. L'exonération fiscale de fond demeure. Une personne arrivant en 2026 ou 2027 doit préparer les justificatifs de ses revenus et actifs étrangers, même lorsqu'aucun impôt israélien n'est dû sur les revenus exonérés. Une arrivée antérieure à 2026 nécessite sa propre analyse transitoire. Ce même avantage ne supprime jamais les obligations déclaratives d'un autre pays.

Une incitation distincte pour les arrivées en 2026

La brochure 2026 des déductions de l'Autorité fiscale mentionne un allègement supplémentaire pour les immigrants et résidents de retour de longue date éligibles arrivant entre le 5 novembre 2025 et le 31 décembre 2026. Il porte sur les revenus du travail israéliens admissibles, avec des plafonds de ₪600 000 en 2026, sous réserve de la règle de l'année partielle, de ₪1 000 000 pour chacune des années 2027 et 2028, de ₪350 000 en 2029 et de ₪150 000 en 2030. Les conditions relatives au type de revenu, aux parties liées et à l'éligibilité personnelle doivent être vérifiées. Il s'agit d'une mesure distincte de l'exonération de dix ans sur les revenus étrangers.

La fenêtre d'arrivée vérifiée se termine le 31 décembre 2026. Une extension aux personnes arrivant pour la première fois en 2027 n'était pas confirmée au 6 octobre 2026. Ne budgétez pas le salaire d'un nouvel arrivant de 2027 comme exonéré sur la base du programme 2026. Même pour un emprunteur éligible, demandez à la banque prêteuse quel avantage temporaire sur le revenu net elle prend en compte et comment les remboursements restent supportables après sa fin.

Prêt immobilier et aides au logement

L'alyah ne remplace pas l'analyse de crédit. La banque applique la classification juridique de la directive 329, le critère du logement unique ou de remplacement, les justificatifs de revenus et l'évaluation. Un logement unique admissible peut relever de la catégorie 75 %, mais la banque doit confirmer comment elle classe une personne qui achète avant son immigration et emprunte après. Une taxe d'acquisition plus faible peut réduire l'apport personnel nécessaire ; elle n'augmente pas en soi le plafond réglementaire du prêt immobilier.

Les olim éligibles sans logement peuvent demander un prêt d'éligibilité aidé par l'État auprès des banques de prêt immobilier participantes. Le cadre d'éligibilité publié repose sur un score en points et peut rester disponible jusqu'à 15 ans après l'alyah. Le montant est individuel et non un pourcentage fixe d'un prix à Sde Dov. L'étude de la Knesset de 2023 décrit une formule à taux fixe indexé sur l'indice des prix à la consommation retenant le taux applicable le plus bas entre la moyenne publiée diminuée de 0,5 point de pourcentage, le taux de la banque prêteuse et 3 %. Demandez un certificat d'éligibilité à jour et comparez le coût indexé avec une offre de prêt immobilier ordinaire.

L'aide au loyer du ministère de la Construction et du Logement peut soutenir les immigrants éligibles pendant qu'ils sont locataires. Le guide du ministère a été mis à jour le 14 mai 2026 ; les montants et la durée dépendent de la situation du foyer et du programme applicable. La signature pour un logement sur plan peut affecter la définition de personne sans logement ; obtenez donc une décision avant de supposer que l'aide se poursuivra pendant la construction. Aucune allocation universelle pour un acquéreur à Sde Dov n'a été confirmée.

Les avantages douaniers et municipaux peuvent expirer avant la remise des clés

Le cadre d'importation de l'Autorité fiscale accorde en général aux olim éligibles un allègement sur les biens ménagers pour trois envois au maximum dans les trois ans suivant l'entrée admissible, sous réserve de limites sur les biens et des règles de prolongation. Il s'agit d'un avantage à l'importation, et non d'une réduction sur l'achat de l'appartement. Le stockage, l'expédition et un retard de construction ne le prolongent pas automatiquement. Confirmez la situation douanière avant d'organiser des livraisons vers un futur logement.

L'arrêté d'arnona 2026 de Tel Aviv-Yafo prévoit pour les immigrants admissibles une réduction de 50 % sur 100 mètres carrés au maximum pendant douze mois, dans les vingt-quatre mois suivant la date d'enregistrement ou d'obtention du statut concernée. Les guides nationaux généraux évoquent une réduction possible allant jusqu'à 90 % ; la règle 2026 publiée par la municipalité est le chiffre local pertinent. La ville doit établir le droit et l'occupant redevable. Si la livraison intervient après cette fenêtre, l'avantage standard peut déjà être épuisé ou expiré. D'autres catégories de résidence ou de service ont leurs propres règles. Demandez une réponse écrite individuelle avant de déduire une réduction d'un budget futur.

Utilisez ces questions pour rassembler les documents, puis demandez à votre avocat et à votre conseiller en prêt immobilier d'examiner les réponses. Une réponse du service commercial ne devient opposable qu'au travers des conditions signées appropriées. Cette liste de contrôle constitue une information générale.

Il s'agit d'une liste de points à discuter avec un avocat israélien indépendant spécialisé en droit immobilier. Elle constitue une information générale et ne saurait remplacer l'examen du contrat, du titre de propriété, du permis de construire et des documents de financement.

Fournissez à votre avocat et à votre prêteur une vue complète de votre situation et demandez-leur de préciser les formats, les langues et les originaux requis. La liste suivante sert à la préparation ; leurs exigences propres prévalent. Il s'agit d'informations générales et non d'une garantie d'accord.

Il s'agit de points que votre avocat indépendant, votre courtier en prêt immobilier ou votre expert doit examiner. Ils ne prouvent pas à eux seuls l'existence d'une faute. Conservez par écrit le document contesté et la réponse obtenue.

Reportez les étapes pertinentes dans votre propre dossier d'achat et inscrivez les dates contractuelles. Votre avocat doit confirmer les délais légaux et votre banque les conditions de déblocage des fonds. Il s'agit d'une séquence générale, et non d'une prévision de livraison d'un projet ; le chapitre calendrier 2027 présente le calendrier du quartier.

1. Premier contact : demandez une offre d'appartement datée, le plan, le descriptif technique, l'état du permis et un projet d'échéancier. Argent : aucun versement requis pour l'examen des documents. Responsable : acheteur et bureau des ventes.
2. Avant la réservation : l'avocat vérifie la portée contraignante, les conditions de remboursement, le fait générateur de l'impôt et le mode de paiement autorisé. Argent : uniquement le montant de réservation convenu, selon des conditions vérifiées. Notez s'il s'impute sur le premier versement du prix.
3. Avant le contrat : achevez les vérifications relatives au titre de propriété, au permis, aux garanties, à l'environnement et à la fiscalité ; obtenez l'accord de prêt immobilier et justifiez l'apport personnel. Argent : honoraires de l'avocat et des autres professionnels convenus, selon leurs conditions d'intervention. Consignez les conditions non résolues avant la signature.
4. À la signature : signez le contrat et ses annexes, confirmez les données du bordereau de paiement et le pouvoir de tout représentant. Argent : le premier versement contractuel, déduction faite de toute réservation imputée, plus les frais dus séparément. Conservez les versions signées et les preuves de paiement.
5. Dans les 30 jours suivant la vente : déposez la déclaration d'acquisition et les justificatifs de statut. Argent : prévoyez la totalité de la taxe autoliquidée, même si le paiement du prix au promoteur est différé. Conservez l'accusé de dépôt et l'avis d'imposition.
6. Dans le délai fiscal par défaut de 60 jours : payez la taxe d'acquisition établie ou consignez le report légal spécifique indiqué par votre conseil et la nouvelle échéance. Argent : la taxe, indépendamment de l'avancement des travaux. Conservez le reçu de l'Autorité fiscale.
7. Après chaque paiement par bordereau : rapprochez le reçu de la garantie ou de la police émise, conformément à la règle des 14 jours ouvrables et à toute alternative autorisée. Argent : chaque versement contractuel et l'indexation correctement calculée. L'avocat assure le suivi des écarts.
8. À une étape de permis ou de construction : vérifiez que l'événement défini au contrat s'est produit avant l'exigibilité du paiement correspondant. Argent : tout complément convenu. La banque vérifie ses conditions de déblocage et verse les fonds approuvés par le circuit du bordereau de paiement.
9. Avant l'échéance d'un financement ou d'une aide : reconfirmez les revenus, l'évaluation, la validité de l'accord et le refinancement. Argent : intérêts, capital ou apport supplémentaire selon le contrat de prêt effectif. Faites ce point en fonction de la date d'échéance de la dette, même si l'appartement n'est pas achevé.
10. Avant la remise des clés : obtenez les documents d'occupation et de mainlevée des garanties, planifiez l'inspection et rapprochez le relevé des paiements du prix. Argent : le solde contractuel, le déblocage approuvé du prêt, l'indexation légale et les suppléments documentés. L'avocat vérifie les conditions avant la mainlevée.
11. À la prise de possession : signez un procès verbal de remise précis, émettez des réserves sur les défauts, recevez les clés et identifiez parking, cave et compteurs. Argent : charges de gestion, assurance, services publics et obligations municipales selon leurs règles effectives de prise d'effet. Déclarez l'occupant exact et organisez l'accès pour les réparations.
12. Après la livraison : notifiez les défauts et suivez les réparations ; suivez l'immatriculation de la parcelle et de la copropriété. La section 6B exige en général l'immatriculation de la copropriété dans un délai d'un an à compter de la plus tardive des deux dates entre l'immatriculation de la parcelle et la remise, puis l'inscription de l'acheteur dans les six mois suivant la plus tardive des deux dates entre l'immatriculation de la copropriété et la remise, sous réserve des exceptions légales. Tenez un suivi jusqu'à l'inscription des droits.
13. Avant de louer ou de vendre : choisissez le régime fiscal locatif applicable ou calculez le produit net de la vente, et vérifiez les obligations déclaratives dans votre pays de résidence. Argent : frais d'exploitation, impôts, honoraires d'agent ou d'avocat et éventuels frais de remboursement anticipé du prêt. Conservez pour votre conseiller les justificatifs originaux de l'achat et des travaux d'amélioration.