Acheter sur plan : comment votre argent est protégé
La garantie de la Sale Law et ses alternatives, la banque accompagnatrice et le carnet de bons, la limite de 2022 sur l'indexation, la compensation pour livraison tardive, et ce qu'il faut vérifier dans un contrat à Sde Dov.
La réponse courte
Quand vous achetez un appartement sur plan (דירה על הנייר, dira al ha-neyar) en Israël, le promoteur ne peut pas prendre plus de 7 pour cent du prix de vous à moins d'avoir sécurisé votre argent d'une des cinq façons fixées par la Sale (Apartments) (Assurance of Investments of Purchasers of Apartments) Law 1974. En pratique cela signifie presque toujours une garantie bancaire émise pour chaque paiement que vous faites via un carnet de bons.
Deux protections supplémentaires viennent de la Sale (Apartments) Law 1973, amendée en 2022. Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, pas plus de 40 pour cent du prix ne peut être indexé à un indice, et une livraison tardive vous donne une compensation mensuelle fixe sans preuve de préjudice. Un contrat peut améliorer ces règles pour l'acheteur mais ne peut pas les retirer.
Cette page est une information générale, pas un conseil juridique. Votre propre avocat vérifie comment ces protections sont écrites dans le contrat qui vous est proposé.
Les cinq garanties, et ce que chacune couvre
La section 2 de la loi de 1974 énumère cinq façons dont un vendeur peut sécuriser des paiements au-delà de 7 pour cent. Une garantie bancaire (ערבות בנקאית, arvut bankait) ou une police d'assurance doit sécuriser le retour de tout ce que vous avez payé si le vendeur ne peut pas vous transférer l'appartement à cause d'une saisie, d'un sursis de procédure, d'une ordonnance de liquidation ou d'administration judiciaire, ou de circonstances rendant la livraison absolument impossible. Annuler le contrat n'est pas en soi un tel événement, donc une garantie ne paie pas parce que vous avez changé d'avis ou utilisé une clause de sortie.
Depuis l'amendement de 2022, la garantie et la police d'assurance ne couvrent pas la part de TVA de vos paiements. Si la garantie est appelée, un fonds détenu par le Comptable général du ministère des Finances rembourse la TVA via la banque ou l'assureur.
| Garantie | Ce que c'est | Quoi vérifier |
|---|---|---|
| Garantie bancaire (la arvut chok mecher, garantie de la Sale Law) | Émise par la banque accompagnatrice pour chaque paiement fait via le carnet de bons | Que chaque paiement au-delà de 7% ait une garantie à votre nom, émise dans les 14 jours ouvrés |
| Police d'assurance | Une police d'un assureur approuvé par le Commissaire du marché des capitaux, avec vous comme bénéficiaire et la prime payée d'avance | L'assureur, le numéro de police, et qu'elle couvre chaque paiement |
| Hypothèque de premier rang | L'appartement, ou sa part du terrain, hypothéqué en votre faveur ou à une société fiduciaire approuvée | Que ce soit de premier rang et enregistré |
| Mise en garde (הערת אזהרה, he'arat azhara) | Une mise en garde enregistrée en votre faveur sous la section 126 de la Land Law | Qu'aucune hypothèque, saisie ou droit d'un tiers ne la précède |
| Transfert de propriété | Propriété ou autre droit sur l'appartement enregistré à votre nom | Que ce soit libre de toute charge |
La banque accompagnatrice et le carnet de bons
Les grands projets neufs sont généralement financés avec accompagnement bancaire (ליווי בנקאי, livui banka'i) : la banque finance la construction et contrôle un compte de projet où va l'argent des acheteurs. La section 3B de la loi de 1974 exige que la banque accompagnatrice émette un carnet de bons (פנקס שוברים, pinkas shovarim) pour chaque appartement. Vous payez uniquement via ces bons, et chaque paiement par bon est une instruction irrévocable à la banque de vous donner une garantie ou une police, ce qu'elle doit faire dans les 14 jours ouvrés.
Deux règles en découlent. Ne payez pas le promoteur par virement sur un autre compte, par chèque ou en espèces, même pour une amélioration, avant que votre avocat ne confirme comment ce paiement est sécurisé. Et si vous prenez une hypothèque, la section 3C exige que la banque prêteuse vous informe par écrit de ces protections et s'assure que la garantie est en place avant de libérer chaque déblocage.
À Sde Dov, des exemples publiés de ce financement incluent environ ₪700M de Discount et Hapoalim pour le lot 2227 de Luzon Ronson (juin 2025). Demandez quelle banque accompagne votre projet et obtenez son nom sur le contrat.
L'indexation après le changement de 2022
Jusqu'en juillet 2022, les contrats indexaient couramment tout le prix impayé à l'indice des intrants de construction (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya). L'Amendement 9 à la Sale (Apartments) Law a changé cela pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, et c'est toujours la règle en septembre 2026. L'indice autorisé est l'indice des intrants de construction pour le bâtiment résidentiel publié par le Bureau central des statistiques.
Sur un contrat de ₪6,8M, au plus ₪2,72M peuvent être indexés, donc chaque hausse de 1 pour cent de l'indice ajoute au plus ₪27 200. Sous l'ancienne pratique, les ₪5,44M restants après un acompte de 20 pour cent auraient pu être indexés en entier, deux fois plus.
| Règle | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Seulement l'indice des intrants de construction | Pas d'indexation à l'indice des prix à la consommation ni à aucun autre indice |
| Premiers 20% du prix | Pas indexés du tout |
| Chaque paiement ultérieur | Au plus la moitié indexée |
| Plafond global | Au plus 40% du prix exposé à l'indice |
| Date de fin | Pas d'indexation après la date de livraison du contrat, sauf si vous payez en retard ou si le contrat est frustré |
| Intérêt | Aucun, sauf intérêt de retard si vous payez plus de sept jours en retard |
| Contrats signés avant le 7 juillet 2022 | Les anciens termes du contrat s'appliquent toujours |
L'échéancier de paiement
La loi ne fixe pas un échéancier ; le contrat le fait, dans la règle des 7 pour cent et l'exigence de garantie. Les échéanciers à Sde Dov vont de paiements échelonnés liés au permis de construire et aux jalons de construction à des campagnes qui diffèrent la majeure partie du prix à la livraison. Calcalist a rapporté en décembre 2025 que FIRST offrait deux voies dans un contrat : le prix de liste complet avec des conditions plus faciles, ou un prix plus bas pour un paiement accéléré, avec ₪50 000 à la demande d'achat, 7 pour cent au contrat, un complément à 35 pour cent quand le permis de construire est délivré, 12,5 pour cent deux ans plus tard, 12,5 pour cent deux ans après et le solde six mois avant le Tofes 4 (approbation d'occupation).
Le report a un coût qui n'est pas toujours visible. Bizportal a rapporté en juin 2026 que les offres de financement des promoteurs dans le quartier valent une remise cachée de 6 à 8 pour cent sur le prix listé. Depuis mars 2025, la Banque d'Israël a limité les prêts bullet et balloon où le promoteur paie l'intérêt à 10 pour cent du crédit hypothécaire trimestriel de chaque banque, sous un arrêté temporaire en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. La taxe d'acquisition est payée sur le prix du contrat quelle que soit la voie choisie.
| Question | Pourquoi ça compte |
|---|---|
| Combien est payé à la signature et au permis ? | Le cash dont vous avez besoin avant que la banque ne prête sur un appartement terminé |
| Combien est indexé, depuis quel indice de base ? | Jusqu'à 40% du prix peut monter avec l'indice jusqu'à la date de livraison du contrat |
| Combien est dû à la livraison ? | Le solde qu'une hypothèque doit généralement couvrir |
| Qu'achète la différence de prix entre les voies ? | Un prix plus bas pour un paiement plus rapide est un échange financier, tout comme un prix plus élevé pour un report |
| Qu'est-ce qui déclenche chaque échéance ? | Un permis, une étape de construction ou une date de calendrier se comportent différemment si les travaux s'arrêtent |
Livraison tardive : la formule de compensation
Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, si le promoteur livre avec plus d'un mois de retard, vous êtes dû une compensation sans avoir à prouver de perte. Elle est basée sur le loyer d'un appartement similaire en taille et emplacement et payée à la fin de chaque mois. Le promoteur n'est exempté que si vous avez causé le retard ou si le contrat a été frustré par des circonstances extrêmes qui ne pouvaient pas être prévues, et le contrat ne peut pas réduire les montants. La loi de guerre qui permettait de reporter des obligations contractuelles couvrait les obligations dues entre le 7 octobre et le 31 décembre 2023.
En exemple chiffré, pour chaque ₪10 000 de loyer mensuel d'un appartement similaire, un retard de douze mois vaut ₪135 000 : rien le premier mois, ₪30 000 pour les mois deux à quatre, ₪75 000 pour les mois cinq à dix et ₪30 000 pour les mois onze et douze. L'indexation s'arrête aussi à la date de livraison du contrat, donc un promoteur en retard ne peut pas continuer à indexer votre solde impayé.
| Mois de retard | Compensation pour ce mois |
|---|---|
| 1 | Aucune |
| 2 à 4 | 100% du loyer d'un appartement similaire |
| 5 à 10 | 125% de ce loyer |
| 11 et au-delà | 150% de ce loyer |
Ce qu'il faut vérifier dans un contrat à Sde Dov
Sde Dov ajoute trois risques à la liste habituelle : des constats de PFAS au niveau de la parcelle, des dates de livraison à partir de 2029 dans un quartier où les travaux ont déjà été arrêtés une fois, et, sur le terrain privé du Big Bloc, une attribution entre propriétaires que le tribunal a gelée. La checklist place ces points à côté des points généraux. Pour les questions de contamination complètes, voir le guide contamination.
| Vérifier | Pourquoi c'est important ici |
|---|---|
| Garantie pour chaque paiement au-delà de 7% | Nommez la banque accompagnatrice, obtenez le carnet de bons, et confirmez que chaque garantie arrive dans les 14 jours ouvrés |
| Garantie et TVA | La garantie exclut la TVA ; le fonds d'État rembourse cette part séparément |
| Clause d'indexation | Uniquement l'indice des intrants de construction ; premiers 20% non indexés ; au plus la moitié de chaque paiement ultérieur ; s'arrête à la date de livraison du contrat |
| Date de livraison et prolongations | La première occupation est attendue en 2029 ; comptez les périodes de grâce que le promoteur a écrites |
| Frustration et force majeure | L'exemption légale est étroite ; vérifiez si le contrat tente de traiter un arrêté de sol ou environnemental comme une frustration |
| PFAS | La parcelle est-elle l'une des neuf nommées en juillet 2026 ? Demandez le rapport d'investigation approuvé et qui paie la remédiation |
| Clause de sortie | Un droit d'annulation lié à la contamination, avec remboursement, indexation et délai ; la garantie ne paie pas sur la seule annulation |
| Condition de permis de construire | Si vous pouvez annuler si le permis n'est pas délivré à une date indiquée |
| Frais légaux du promoteur | Le plafond légal (le plus bas de ₪5 915 ou 0,5% du prix, plus TVA) ne s'applique pas au-delà de ₪4 642 750 |
| Cahier des charges et extras | Le cahier des charges technique doit être annexé ; chiffrez parking, cave et améliorations par écrit |
| Cession avant livraison | Si vous pouvez vendre votre contrat, et les frais du promoteur pour son accord |
| Calendrier d'enregistrement | Copropriété dans l'année suivant le plus tardif entre l'enregistrement de la parcelle ou la livraison ; vos droits dans les six mois après |
D'où viennent ces informations
Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974 sur Nevo : section 2 (7 pour cent et les cinq garanties), section 3B (banque accompagnatrice, carnet de bons, 14 jours ouvrés), section 3C (banque prêteuse), section 3C1 (TVA) : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (vérifié le 28 septembre 2026)
Cabinet d'avocats H. Noam, résumé de la section 2 : ce que couvre une garantie, l'approbation de l'assureur, le fonds TVA depuis 2022 : https://noamadv.co.il/aravut-hok-hamecher-perek-2 (vérifié le 28 septembre 2026)
Ministère de la Construction et du Logement, Amendement 9 : limites d'indexation et compensation de retard : https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 juillet 2022)
Knesset, Sale (Apartments) Law (Amendement 9) 2022 : résumé de la loi promulguée : https://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/pages/lawbill.aspx?t=lawsuggestionssearch&lawitemid=2193012 (2022)
Sale (Apartments) Law 1973 sur Nevo : sections 5A, 5C et 6B : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (vérifié le 28 septembre 2026)
Sale (Apartments) Law 1973 sur Wikisource : section 5C(d), définition de l'indice des intrants de construction : https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA) (vérifié le 28 septembre 2026)
Revue Rashut HaRabim, loi de report de temps de guerre couvrant les obligations dues du 7 octobre au 31 décembre 2023 : https://journal.lawforum.org.il/sapir-reuveni (26 novembre 2024)
Règlement Sale (Apartments) (Limit on Legal Expenses) sur Nevo : ₪5 915 ou 0,5 pour cent, pas au-delà de ₪4 642 750 : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (version en vigueur au 1er février 2026)
Ynet (Calcalist), les deux voies de paiement de FIRST et l'échéancier accéléré : https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 décembre 2025)
Bizportal, remises de financement cachées de 6 à 8 pour cent à Sde Dov : https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 juin 2026)
Communiqué de presse de la Banque d'Israël, limites aux ventes à paiement différé et aux prêts bullet et balloon : https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 mars 2025)
Banque d'Israël, Directive 329, version 13 : la limite de 10 pour cent à la section 8A jusqu'au 31 décembre 2026 : https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 juin 2026)
Nadlan Center, Discount et Hapoalim prêteront environ ₪700M à Luzon Ronson pour Sde Dov : https://www.nadlancenter.co.il/article/12329 (24 juin 2025)
Globes, les neuf parcelles avec indications de PFAS : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 juillet 2026)
Globes, des acheteurs ajoutent des clauses d'annulation pour contamination : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 juillet 2026)
Globes, sept projets en commercialisation et première occupation attendue en 2029 : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 septembre 2026)
Mako, données du ministère des Finances sur les annulations à Tel Aviv sous conditions de permis de construire : https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-18016c85d4760a1027.htm (3 septembre 2026)
Vous voulez une réponse pour votre dossier ?
Dites-nous quel projet vous regardiez et ce dont vous avez besoin. Nous répondons avec des faits sourcés, pas un script de vente.