FAQ
Étrangers, personnes qui déménagent, impôt, crédits, et Sde Dov en 2026.
Un étranger peut-il acheter un appartement en Israël ?
Oui. Il n'y a pas d'interdiction générale d'achat résidentiel par des non-résidents. Vous signez sous le droit israélien, payez le mas rechisha, et vous inscrivez au Tabu. Les terres agricoles et certaines autres catégories sont différentes ; les appartements de Sde Dov ne le sont pas.
Dois-je vivre en Israël ou devenir citoyen ?
Non, pas pour acheter. La résidence change votre tranche d'impôt, et la citoyenneté, que reçoivent les olim, change votre plafond de crédit selon la Directive 329 de la Banque d'Israël. Elles ne sont pas une condition du titre.
Quelle taxe d'acquisition un étranger paie-t-il en 2026 ?
Prévoyez 8% jusqu'à ₪6,055,070 et 10% au-delà, le même barème investisseur qu'un résident paie sur un logement supplémentaire. Les taux viennent d'un arrêté temporaire listé comme en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 ; Globes a rapporté le 7 septembre 2026 que l'élection le prolonge à février 2027 et que la première tranche tomberait à 5% s'il expire. Sur un contrat à ₪3.75 millions, c'est environ ₪300,000. Sur ₪11 millions, environ ₪979,000. Confirmez à la signature.
Et si je fais mon Aliyah ?
Un oleh éligible sur une unique résidence israélienne peut se placer sur des tranches 0% / 0.5% / 8% à la place, dans l'année précédant l'Aliyah ou les sept ans après, sous réserve des règles d'août 2024 ; sur un appartement valant plus de ₪20,183,565 l'allègement ne s'applique pas du tout. Les économies aux prix de Sde Dov sont importantes. L'éligibilité est personnelle.
Puis-je obtenir un crédit immobilier depuis l'étranger ?
Si vous n'êtes pas citoyen israélien, jusqu'à 50% du plus bas entre prix et expertise : la Directive 329 de la Banque d'Israël traite tout achat par un non-citoyen comme une résidence d'investissement. Un citoyen israélien vivant à l'étranger achetant une résidence unique peut en principe atteindre 75%. Le revenu étranger doit être documenté auprès d'une banque israélienne. Ouvrez le dossier avant de réserver.
Puis-je acheter sans me rendre à Tel Aviv ?
Oui, avec une procuration notariée et apostillée à un avocat israélien indépendant. Attendez-vous à des documents originaux, pas seulement des PDF, et à un mandat précis (pas général).
Quand dois-je payer, si la tour n'est pas encore construite ?
Selon l'échéancier de paiement de votre contrat sur plan, qui varie par projet. La voie accélérée de FIRST, par exemple, a été rapportée comme ₪50,000 à la demande d'achat, 7% au contrat, un complément à 35% au permis de construire, 12.5% deux fois à intervalles de deux ans et le solde six mois avant le Tofes 4. Pour les contrats depuis le 7 juillet 2022 seul l'indice des intrants de construction peut être utilisé, sur au plus 40% du prix, et jamais après la date de livraison du contrat. La taxe d'acquisition est tout de même assise sur le prix contractuel plein après la signature, pas sur les 20 percent.
Comment mon argent est-il protégé ?
La Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974 interdit au promoteur de prendre plus de 7% du prix sans l'une de cinq garanties : une garantie bancaire, une police d'assurance, une hypothèque de premier rang, une mise en garde sous les conditions de la loi, ou un transfert de propriété. En pratique c'est une garantie bancaire pour chaque paiement fait via le carnet de bons, émise dans les 14 jours ouvrés. Votre avocat vérifie quelle garantie vous avez et inscrit une mise en garde (heara azhara).
Les prix affichés sur ce site sont-ils à jour ?
Pas tant qu'une grille promoteur ou une source confirmée n'existe. L'inconnu reste non publié. Les pages registre indiquent quand un chiffre manque. Le guide des prix publics est le registre de ce qui est réellement publié, avec des étiquettes de confiance, y compris le tableau de surface équivalente GINDI VOGUE et les moyennes de mars 2026 du quartier.
Une moyenne de quartier est-elle la même chose qu'un prix de départ ?
Non. La FAQ du quartier Sde Dov (mars 2026, données de l'Autorité fiscale, deals d'option exclus) indique des prix moyens clos : environ ₪3.79 millions pour les 2 pièces, ₪6.87 millions pour les 3 pièces, ₪9.54 millions pour les 4 pièces, ₪11.59 millions pour les 5 pièces, et environ ₪82,000 le m². Ces moyennes incluent des travées plus tardives et plus grandes. Un « à partir de » commercialisé sur un deux-pièces peut se situer nettement en dessous.
Qu'est-ce que la surface équivalente ?
La surface équivalente (שטח אקוויוולנטי) est un m² marketing de promoteur qui peut mixer intérieur, balcon, et parfois d'autres composantes. GINDI VOGUE publie pièces × surface équivalente × ₪/m². Multipliez ces colonnes pour un chiffre de comparaison ; ne traitez pas le produit comme le prix de contrat d'un appartement nommé, et ne le comparez pas à un net intérieur d'une autre tour.
Qu'est-ce que Shavnu ?
Une intelligence de marché sourcée pour Sde Dov. Nous ne vendons pas d'appartements, ne prenons pas de commissions, et ne détenons pas de dépôts. Nous lisons le dossier hébreu et le mettons en anglais, français et russe.
Que faut-il vérifier sur un lot de Sde Dov en 2026 ?
Le stade de permis de votre immeuble (la commercialisation peut avancer avant un heter bniya complet), si votre migrash est l'une des neuf parcelles que le ministère de l'Environnement a nommées le 23 juillet 2026 (103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207) et le rapport d'investigation PFAS approuvé pour elle, le financement de construction du promoteur, le tableau de paiement versus l'IPC, et si les logements inclusifs du même complexe sont un produit différent de celui qu'on vous montre.
Quels frais courants s'ajoutent au prix ?
Taxe d'acquisition, frais d'avocat, coûts de crédit, puis arnona (taxe municipale), va'ad bayit (comité d'immeuble), parking/cave s'ils ne sont pas dans le contrat, et plus tard mas shevach si vous vendez. Demandez une photo de trésorerie an 1, pas seulement un prix au mètre carré.
Vous voulez une réponse pour votre dossier ?
Dites-nous quel projet vous regardiez et ce dont vous avez besoin. Nous répondons avec des faits sourcés, pas un script de vente.