Les plafonds de la directive 329
Ce sont des limites imposées à la banque, pas une offre. Le plafond s'applique à la plus basse des deux valeurs, expertise ou prix du contrat.
| Profil de l'acheteur | Barème de la taxe d'achat | Prêt maximal |
|---|---|---|
| Non-résident | Non-résident ou logement supplémentaire | 50 % |
| Acheteur admissible à l'étranger, logement unique | Non-résident ou logement supplémentaire | 75 % |
| Résident israélien, logement unique | Résident israélien, logement unique | 75 % |
| Résident israélien, logement supplémentaire | Non-résident ou logement supplémentaire | 50 % |
| Oleh admissible, logement unique | Oleh, logement unique (règlement 12A) | 75 % |
- Les remboursements ne peuvent pas dépasser 50 % du revenu, un plafond strict. Au-delà de 40 %, la banque doit détenir davantage de capital, ce qui explique que le calculateur affiche les deux.
- La durée maximale est de 30 ans.
- Valeur retenue : la plus basse entre l'expertise et le prix du contrat, ou le coût prévu d'un logement en construction.
La résidence et la définition légale fixent le plafond du prêt
La directive 329 reprend la définition de l'article 16A de la loi sur la fiscalité immobilière, qui comprend la résidence et certaines catégories du registre de la population. Un acheteur admissible pour un logement unique peut emprunter jusqu'à 75 % ; un non-résident selon cette définition est limité à 50 %.
Un citoyen israélien vivant à l'étranger peut être non-résident. Un citoyen étranger vivant en Israël peut être résident. Le passeport seul ne décide pas. Un acheteur à l'étranger peut atteindre 75 % pour son logement unique seulement si la banque confirme qu'il répond à la définition de la directive. La taxe d'achat fait l'objet de sa propre appréciation de la résidence.
Les profils d'acheteur à l'étranger et d'oleh supposent que la banque confirme l'admissibilité selon la directive. La citoyenneté ou l'alya seule ne suffit pas. Demandez par écrit à la banque votre classification lors de l'approbation et du versement du prêt.
Ce que la banque ne finance pas
La banque prête sur la plus basse des deux valeurs, son expertise ou le prix du contrat, et vous financez le reste. Elle ne finance pas la taxe d'achat, et les frais juridiques, d'expertise et bancaires s'y ajoutent. Le calculateur additionne l'apport et la taxe d'achat et affiche le total comme liquidités nécessaires avant frais.
Les banques ajoutent leur propre politique de crédit à la directive, surtout pour les revenus perçus à l'étranger : le plafond est un maximum et l'offre peut être inférieure. Prévoyez de justifier votre identité et vos revenus dans chaque pays où vous gagnez de l'argent.
Commencez par un accord de principe. Selon la directive 451 de la Banque d'Israël, une banque doit répondre à une demande de prêt sous cinq jours ouvrés et maintenir le taux proposé au moins 24 jours à compter de l'accord.
Questions sur le prêt immobilier pour les étrangers
Un citoyen étranger ou un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Israël ?
Oui, dans la limite d'un plafond. Si vous êtes non-résident selon la définition de la directive, une banque israélienne peut prêter au plus 50 % de la plus basse des deux valeurs, prix ou expertise de la banque. Les banques ajoutent leur propre politique de crédit, surtout pour les revenus de l'étranger : l'offre peut donc être inférieure au plafond.
Combien un non-résident peut-il emprunter pour ₪6 800 000 ?
À 50 %, le prêt maximal est de ₪3 400 000 et l'apport est du même montant. La taxe d'achat est d'environ ₪558 899 et la banque ne la finance pas : les liquidités nécessaires avant frais juridiques et bancaires sont donc d'environ ₪3 958 899.
Je suis citoyen israélien et je vis à l'étranger. Puis-je emprunter 75 pour cent ?
Vous pouvez atteindre 75 % seulement si vous répondez à la définition légale de la directive et achetez un logement unique. Un citoyen israélien vivant à l'étranger peut être non-résident et être limité à 50 %. Un citoyen étranger vivant en Israël peut être résident. Demandez à la banque votre classification selon l'article 16A de la loi sur la fiscalité immobilière. La taxe d'achat est évaluée séparément.
Quel revenu la banque doit-elle constater ?
Les remboursements ne peuvent pas dépasser 50 % du revenu, et au-delà de 40 % la banque doit détenir davantage de capital. Pour le prêt maximal sur ₪6 800 000, à un taux illustratif de 5 % par an sur 30 ans, la mensualité est d'environ ₪18 252 : la banque devrait donc constater un revenu net disponible justifié d'au moins ₪36 504 par mois environ, et davantage pour rester sous 40 %.
La banque finance-t-elle la taxe d'achat ?
Non. La banque ne finance pas la taxe d'achat, et les frais juridiques, d'expertise et bancaires s'ajoutent à l'apport. C'est pourquoi le calculateur ajoute la taxe d'achat à l'apport pour afficher les liquidités dont vous avez besoin.
Quelle est la durée maximale ?
La directive 329 fixe la durée maximale à 30 ans. Le taux d'intérêt du calculateur est une illustration, pas une offre, et votre banque fixe le taux qu'elle propose.
Que demandent les banques israéliennes à un emprunteur non-résident ?
Prévoyez de justifier votre identité et vos revenus dans chaque pays où vous gagnez de l'argent : fiches de paie récentes ou lettres de l'employeur, déclarations d'impôts déposées à l'étranger, relevés bancaires montrant l'arrivée des revenus, un rapport de crédit de votre pays et un état de votre patrimoine. Les documents dans d'autres langues demandent généralement une traduction et parfois une légalisation.
Sources
Chaque lien ouvre la publication dont les chiffres de cette page sont tirés.
- Banque d'Israël, directive 329 sur les limites des prêts au logement, version 13 (circulaire 2852)
- Banque d'Israël, circulaire 2840 modifiant la directive 329
- Banque d'Israël, questions et réponses sur la directive 329
- Banque d'Israël, directive 451 sur les procédures de prêt au logement
- Finance Family, documents demandés par les banques aux non-résidents
- Autorité fiscale israélienne, instruction d'exécution 1/2026 (taxe d'achat)
Lectures et outils associés
- Guide du prêt immobilier : directive 329, banques et non-résidents
- Guide de la taxe d'achat : d'où vient chaque tranche
- Calculateur de la taxe d'achat
- Calculateur de capacité d'achat : quel bien puis-je acquérir
- Comment l'argent d'un acheteur sur plan est protégé
- Prix publiés à Sde Dov, avec leurs sources
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