Comment acheter un appartement à Sde Dov

Trois voies d'entrée : promoteur, terrain privé, ou le contrat d'un autre acheteur

Acheter à un promoteur est la voie principale. Sur un terrain vendu par appel d'offres par l'Autorité foncière d'Israël, le promoteur a remporté le lot et vend les appartements ; vous traitez avec son bureau des ventes et son avocat.

La deuxième voie est le terrain privé du Big Bloc (ha-Gush ha-Gadol, le terrain privé à l'intérieur de l'ancien aérodrome). Certains propriétaires construisent pour eux-mêmes : environ 200 propriétaires sur le lot 105 ont pris un crédit de construction d'environ ₪1,15 milliard en août 2025, et des groupes de propriétaires sont derrière les lots 108 et 3101. Sur le lot 104, les propriétaires ont signé un accord de combinaison avec Dan Real Estate et conservent 55 pour cent des 260 logements. Les appartements de ces projets peuvent arriver sur le marché via les propriétaires ou leur promoteur, mais aucune vente publique n'a été rapportée, et la répartition du reste du Big Bloc entre environ 1 700 propriétaires est gelée par le tribunal jusqu'à ce que le tableau de la contamination soit plus clair.

La troisième voie est d'acheter le contrat d'un autre acheteur avant la livraison, par cession de droits (הסבת זכויות, hasavat zchuyot). Le promoteur doit généralement donner son accord et peut facturer des frais selon le contrat, et vous entrez dans le contrat et l'échéancier de paiement du vendeur. Demandez à votre avocat comment la cession est taxée et ce que facture le promoteur. Un contrat d'option, que certains projets ici ont utilisé avant que leurs permis ne soient délivrés, est un instrument différent d'un contrat de vente ; vérifiez lequel on vous propose.

Les lots de location longue durée (106, 109, 2102, 2203, 2207, 3202, 3208, 3209) et les projets de logement pour seniors ne sont pas à vendre.

Avant de réserver : budget, impôt et accord de principe

Calculez trois chiffres avant de visiter un bureau des ventes : le cash demandé par le promoteur à la signature, l'apport nécessaire une fois le prêt maximal de la banque appliqué, et le cash total avec la taxe d'acquisition et les frais. Un acheteur qui n'est pas citoyen israélien peut emprunter au maximum 50 pour cent du plus bas entre le prix et l'expertise selon la Directive 329 de la Banque d'Israël ; un citoyen israélien achetant une résidence unique, y compris un oleh avec citoyenneté, jusqu'à 75 pour cent. La banque ne finance pas la taxe d'acquisition.

Obtenez ensuite un accord de principe (אישור עקרוני, ishur ekroni) d'au moins une banque. Selon la Directive 451 de la Banque d'Israël, la banque doit répondre en cinq jours ouvrés et maintenir le taux qu'elle cote pendant au moins 24 jours. L'accord n'oblige pas la banque à prêter sur un appartement particulier, mais il vous montre votre plafond et comment la banque lit vos revenus avant que vous ne vous engagiez. Les guides financement et taxe d'acquisition ont les règles complètes et des exemples de Sde Dov.

Réservation, la grille de prix et votre avocat

Les lancements ici commencent généralement par une inscription ou une demande d'achat et un dépôt, et seulement ensuite une grille de prix pour des unités spécifiques. Les conditions rapportées de FIRST, par exemple, demandaient ₪50 000 à la signature d'une demande d'achat et 7 pour cent du prix à la signature du contrat. Deux règles comptent à ce stade. Le promoteur ne peut pas prendre plus de 7 pour cent du prix sans l'une des garanties fixées par la Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law de 1974. Et la liste des transactions de consommation annulables dans un délai fixe n'inclut pas un appartement neuf, donc traitez toute signature comme engageante sauf si le document lui-même dit le contraire. Pour la taxe d'acquisition, un mémorandum engageant ou un premier paiement peuvent déjà compter comme la date de vente.

Engagez votre propre avocat avant de signer quoi que ce soit au-delà d'une inscription remboursable ; l'avocat du promoteur représente le promoteur. La Sale (Apartments) Law plafonne ce que le promoteur peut vous facturer pour ses frais juridiques d'enregistrement de vos droits au plus bas entre ₪5 915 (le montant 2026, mis à jour chaque janvier) et 0,5 pour cent du prix, plus TVA. Le plafond ne s'applique pas à un appartement au prix supérieur à ₪4 642 750. La plupart des appartements ici sont au-dessus de cette ligne, donc les frais juridiques du promoteur sont ce que dit le contrat, et cela vaut la peine de les négocier avec le reste du contrat. Les honoraires de votre propre avocat sont séparés.

Vérifiez que l'entrepreneur du chantier est inscrit au Registre des entrepreneurs (פנקס הקבלנים, pinkas ha-kablanim) pour cette catégorie de travaux, et demandez le cahier des charges technique (מפרט, mifrat) que la loi exige d'annexer au contrat.

Le contrat : garantie, indexation et échéancier de paiement

Tout ce que vous payez au-delà de 7 pour cent doit être sécurisé. Dans un projet financé avec accompagnement bancaire (ליווי בנקאי, livui banka'i), la structure habituelle ici, vous recevez un carnet de bons (פנקס שוברים, pinkas shovarim) et payez uniquement à travers lui sur le compte du projet. Chaque paiement par bon est une instruction irrévocable à la banque d'émettre une garantie de la Sale Law (ערבות חוק מכר, arvut chok mecher) en votre faveur, que la loi exige sous 14 jours ouvrés. Un paiement fait autrement peut ne pas être protégé. La garantie ne couvre pas la part de TVA ; depuis 2022 un fonds d'État rembourse cette part si une garantie est appelée. Le guide sur la protection en vente sur plan explique chaque garantie et ce qu'elle couvre.

Pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022, le prix ne peut être indexé qu'à l'indice des intrants de construction (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya) : les premiers 20 pour cent ne sont pas indexés, au plus la moitié de chaque paiement ultérieur est indexée, donc pas plus de 40 pour cent du prix, et l'indexation s'arrête à la date de livraison du contrat. Demandez l'indice de base et un exemple chiffré.

Les échéanciers de paiement varient selon le projet et la campagne. Le tableau montre l'échéancier que Calcalist a rapporté pour les acheteurs de FIRST ayant pris la voie de paiement accéléré fin 2025 ; d'autres projets offrent des plans 10/90 ou 20/80 qui diffèrent la majeure partie du prix à la livraison. Le report change quand le cash quitte votre compte ; le plafond de la banque à la fin reste le même.

Taxe d'acquisition : que déposer et quand

Votre avocat dépose la déclaration de taxe d'acquisition en ligne dans les 30 jours de la vente ; pour un achat auprès d'un promoteur c'est le Formulaire 7000/B (טופס 7000ב). L'impôt sur votre auto-liquidation est dû dans les 60 jours de la vente, sur le prix total du contrat même si vous n'en avez payé qu'une partie. Le dépôt tardif coûte ₪310 toutes les deux semaines de retard en 2026.

Le barème dépend de la résidence. Un résident étranger paie 8 pour cent jusqu'à ₪6 055 070 et 10 pour cent au-delà, sous un arrêté temporaire en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026 (Globes rapporte qu'il est prolongé à février 2027 à cause de l'élection). Un résident israélien achetant une résidence unique ne paie rien jusqu'à ₪1 978 745 puis des tranches de 3,5, 5, 8 et 10 pour cent. Un oleh achetant un appartement unique ne paie rien jusqu'à ₪1 978 745, 0,5 pour cent jusqu'à ₪6 055 070 et 8 pour cent au-delà, sans aucun allègement sur un appartement valant plus de ₪20 183 565. Sur un appartement trois pièces de FIRST à ₪6,8M cela donne environ ₪558 899, ₪257 886 et ₪79 976 respectivement.

Livraison, remise des clés et enregistrement

Les dates de livraison ici commencent en 2029 au plus tôt. Si le promoteur est en retard, pour les contrats signés depuis le 7 juillet 2022 la Sale (Apartments) Law donne une compensation sans preuve de préjudice : rien le premier mois, puis le loyer d'un appartement similaire pour les mois deux à quatre, 125 pour cent de cela pour les mois cinq à dix et 150 pour cent à partir du mois onze, payé mensuellement. Le promoteur n'est exempté que si vous avez causé le retard ou si le contrat a été frustré par des circonstances extrêmes imprévisibles, et le contrat ne peut pas réduire la compensation.

À la livraison vous devriez recevoir le Tofes 4, les clés, le parking et la cave tels que spécifiés, et un protocole de remise listant les défauts ; le délai de garantie des défauts de la loi commence à la remise. Ne rendez pas les garanties bancaires avant que votre avocat ne confirme que la garantie de remplacement, généralement une mise en garde (הערת אזהרה, he'arat azhara) en votre faveur, est inscrite.

L'enregistrement vient en dernier et prend du temps dans un nouveau quartier. Jusqu'à ce qu'il soit complet, demandez à votre avocat de confirmer par écrit comment votre droit est enregistré.

Questions que seul Sde Dov soulève

PFAS. En juillet 2026 le ministère de l'Environnement a nommé neuf parcelles avec des indications de PFAS : 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206 et 2207. Trois portent des projets en vente : UTOPIA (103), DIMRI YAMA (107) et la moitié de GINDI VOGUE (2206). Une parcelle absente de la liste n'a pas nécessairement été testée. Demandez le rapport d'investigation approuvé pour votre parcelle, et si vous voulez une sortie, écrivez-la : Globes a rapporté en juillet 2026 que de nouveaux acheteurs ajoutent des clauses d'annulation pour contamination, et une garantie de la Sale Law ne paie pas simplement parce que vous annulez. Le guide contamination a la liste complète des questions.

Livraison. La première occupation est attendue en 2029 (Globes, septembre 2026), et les travaux d'infrastructure ont déjà été arrêtés une fois, en juillet 2026, pour des tests de sol. Lisez ensemble la date de livraison, les clauses de prolongation et la clause de frustration.

Terrain privé. Sur les parcelles du Big Bloc, l'attribution entre propriétaires est gelée par le tribunal jusqu'à ce que le tableau de la contamination soit plus clair, et la mise à jour de l'Autorité foncière d'Israël est due le 6 octobre 2026. Si le droit d'un vendeur vient du Big Bloc, votre avocat doit confirmer exactement ce qui est vendu.

Coût du terrain. Les promoteurs ont payé des prix très différents pour leur terrain, ce qui détermine leur marge pour baisser les prix. Les appels d'offres du Centre de février 2025 se sont élevés à environ ₪6 milliards pour 4 191 logements, environ ₪1,43M par logement et environ 40 pour cent en dessous du record d'Eshkol de 2021 d'environ ₪2,8M par logement. Le tableau divise chaque paiement de terrain rapporté par le nombre de logements. Il exclut les charges d'aménagement, la planification, la construction et le financement, et sur les lots mixtes une partie du terrain sert au commerce ou à l'hôtellerie.

D'où viennent ces informations

Globes, combien de logements de Sde Dov vendus au premier semestre 2026 : sept projets, première occupation 2029, chiffres DIMRI YAMA, ZOHI et RAINBOW : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 septembre 2026)

Ynet, FIRST a vendu 191 des 350 logements : https://www.ynet.co.il/article/sjdslb00wgx (11 juin 2026)

Nadlan Center, données de ventes SEVEN SEAS : https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 mars 2026)

Calcalist, résultats 2025 de Luzon Ronson et ventes à Sde Dov : https://www.calcalist.co.il/market/article/hjzo500tqwx (22 mars 2026)

Nadlan Center, Gindi a vendu 450 appartements de Sde Dov en une semaine : https://www.nadlancenter.co.il/article/12256 (12 juin 2025)

Nadlan Center, Nahmias commence la construction d'UTOPIA : https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13109 (27 octobre 2025)

Nadlan Center, Dimri commence la commercialisation de DIMRI YAMA : https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13548 (26 décembre 2025)

Nadlan Center, lancement de la prévente ZOHI : https://www.nadlancenter.co.il/article/13810 (30 janvier 2026)

ICE, les propriétaires du lot 105 prennent un crédit de construction de ₪1,153 milliard : https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1077907 (5 août 2025)

Magdilim, Dan Real Estate remporte l'appel d'offres des propriétaires du lot 104 : https://magdilim.co.il/160320251528 (16 mars 2025)

Globes, environ 1 700 propriétaires du Big Bloc et le litige de la loterie : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553681 (27 août 2026)

Nadlan Center, le tribunal arrête la loterie du Big Bloc ; mise à jour due le 6 octobre 2026 : https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/15280 (30 août 2026)

Globes, les neuf parcelles avec indications de PFAS : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 juillet 2026)

Globes, des acheteurs ajoutent des clauses d'annulation pour contamination : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 juillet 2026)

Banque d'Israël, Directive 329, version 13 : https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 juin 2026)

Banque d'Israël, Directive 451 : cinq jours ouvrés, taux maintenu au moins 24 jours : https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (version 22, juillet 2023)

Sale (Apartments) (Assurance of Investments) Law 1974 sur Nevo : 7 pour cent, garanties, carnet de bons, 14 jours ouvrés, TVA : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (vérifié le 28 septembre 2026)

Sale (Apartments) Law 1973 sur Nevo : compensation pour retard (5A), indexation (5C), enregistrement (6B) : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (vérifié le 28 septembre 2026)

Ministère de la Construction et du Logement, Amendement 9 : limites d'indexation et compensation de retard : https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 juillet 2022)

Règlement Sale (Apartments) (Limit on Legal Expenses) sur Nevo : le plafond et le seuil de ₪4 642 750 : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (version en vigueur au 1er février 2026)

Wikisource, le même règlement avec le montant 2026 de ₪5 915 : https://he.wikisource.org/wiki/%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA)_(%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%AA_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%94%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%A4%D7%98%D7%99%D7%95%D7%AA) (vérifié le 28 septembre 2026)

Kol Zchut, plafond sur les frais juridiques du promoteur pour l'enregistrement des droits : https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%94_%D7%A2%D7%9C_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%A9%D7%9B%D7%A8_%D7%94%D7%98%D7%A8%D7%97%D7%94_%D7%A9%D7%9E%D7%95%D7%AA%D7%A8_%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F_%D7%9C%D7%93%D7%A8%D7%95%D7%A9_%D7%9E%D7%94%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%94_%D7%9C%D7%A9%D7%9C%D7%9D_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A_%D7%93%D7%99%D7%9F_%D7%9E%D7%98%D7%A2%D7%9E%D7%95_%D7%A2%D7%91%D7%95%D7%A8_%D7%A8%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%9D_%D7%94%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94 (vérifié le 28 septembre 2026)

Ministère de la Construction et du Logement, Registre des entrepreneurs : https://www.gov.il/apps/moch/rasham/home (vérifié le 28 septembre 2026)

Klikat HaNadlan, pas de délai légal d'annulation pour un appartement acheté à un promoteur : https://klikatnadlan.co.il/buyersgroupscancel/ (27 septembre 2026)

Israel Tax Authority, Execution Instruction 1/2026 : https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026 (18 janvier 2026)

Israel Tax Authority, service de déclaration Formulaire 7000 : https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000 (vérifié le 28 septembre 2026)

Kol Zchut, paiement de la taxe d'acquisition : https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (vérifié le 28 septembre 2026)

Nadlan Center, guide de taxe d'acquisition 2026 : date de vente : https://www.nadlancenter.co.il/article/628 (2026)

Globes, l'arrêté temporaire de taxe d'acquisition investisseur et février 2027 : https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554581 (7 septembre 2026)

Ynet (Calcalist), prix et échéancier de paiement de FIRST : https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 décembre 2025)

Ynet, les appels d'offres du Centre de février 2025 : environ ₪6 milliards pour 4 191 logements : https://www.ynet.co.il/economy/article/hke00dw7q1x (19 février 2025)

WizBid (agrégeant les résultats de l'Autorité foncière d'Israël), appel d'offres 277/2024, prix par lot : https://wizbid.co.il/tenders/20240277 (septembre 2026)

Calcalist, les comptes de Hagag sur le coût du terrain du lot 2270 : https://www.calcalist.co.il/market/article/bjbwodc3zx (13 avril 2026)

Le prix du terrain de RAINBOW d'environ ₪1,3 milliard, l'achat du lot 107 à Hanan Mor, le chiffre Eshkol 2021 d'environ ₪2,8M par logement, et les numéros de lots et d'unités proviennent des registres de projets et de lots de ce site et de son registre d'appels d'offres.