La tierra más cara de Israel: cada licitación de Sde Dov, tasada

Lean la tabla como una secuencia de olas cerradas (o, en 2024, ofertadas), no como una sola venta. Una adjudicación RAMI compra derechos de desarrollo sobre una parcela. El plan de diseño, el permiso de excavación, el permiso de construcción pleno y la obra aún quedan por delante. Israel Canada pagó unos ₪1.300 millones por las 480 unidades de RAINBOW en 2021; el primer permiso de excavación del distrito llegó en marzo de 2024.

Donde el registro compilado no nombra un adjudicatario o un total de caja, la celda lo dice. La cifra de ₪25.000 millones de septiembre de 2024 es una estimación de titular del suelo puesto en oferta, no una suma de ofertas ganadoras. Esas ofertas aterrizaron en febrero y marzo de 2025, después de que los recursos congelaran la ola.

RAMI puso en el mercado la primera licitación de vivienda de Eshkol en marzo de 2021: 1.916 unidades, incluidas 324 de alquiler a largo plazo. El cierre del 23 de agosto cubrió 1.540 viviendas a ₪4.400 millones. Las 324 unidades de alquiler no estaban en ese total de caja; se cerraron después, a Shikun & Binui, en diciembre.

Adjudicatarios nombrados de la ola récord: Avisror Moshe & Sons; K.M. Madaf 5; Meshulam Levinstein con Allied; G.Z. Madaf 35; e Israel Canada, que tomó 480 unidades por unos ₪1.300 millones. Ese solar de Israel Canada es RAINBOW en la parcela 111. La parcela 101 de Avisror se convirtió en ASHIRA (406 unidades); la cobertura situó el pago de suelo en torno a ₪730 millones. Levinstein y Allied aparecen después, con Mivne, en ZOHI en la parcela 110 (230 unidades).

Hanan Mor Group ganó la parcela 107 en la ola de 2021 por ₪1.500 millones. En mayo de 2024 se aprobó un acuerdo de deuda de ₪3.200 millones y el suelo de Sde Dov se puso a la venta. Y.H. Dimri compró la misma parcela por ₪1.100 millones en julio de 2024 y lanzó DIMRI YAMA (458 unidades más un hotel) desde ₪3,75 millones en diciembre de 2025. El precio de 2021 no era un piso. Era una oferta en una fiebre, y uno de esos pujadores no la sobrevivió.

El 22 de marzo de 2022 un seguimiento menor de Eshkol cerró 241 unidades por ₪654 millones, unos ₪2,71 millones de suelo por unidad. Globes llamó al resultado una decepción. El registro compilado no nombra a esos adjudicatarios. El precio de suelo por unidad apenas se había movido de los ₪2,8 millones de 2021; el volumen se había hundido.

Seis días después Claude Nahmias ganó una licitación RAMI en Eshkol. Ese solar es UTOPIA en la parcela 103: 337 unidades, unos cinco dunams cerca del cruce S.Y. Agnon y Levi Eshkol. Se aprobó una petición de disolución de sociedad en junio de 2024; Nahmias completó la compra en diciembre de 2024. La construcción empezó en octubre de 2025.

El 12 de abril de 2022 Shikun & Binui ganó de nuevo a través de Dira LeHaskir (דירה להשכיר, la compañía gubernamental de alquiler a largo plazo): parcela 106, 511 apartamentos de alquiler. Junto con las 324 unidades de la parcela 109, la compañía sostiene 835 viviendas de alquiler a largo plazo en Eshkol que no aparecerán en el mercado privado de preventa. El plan TA/4444 manda unas 6.900 unidades de diur mechalil (דיור מכליל, vivienda inclusiva) dentro del programa de 16.000 viviendas. Estas parcelas son cómo se entrega parte de ese mandato.

El comité local de planificación dio validación final a los planes de detalle de Central y Norte el 19 de agosto de 2024. Trece días después RAMI lanzó la mayor ola de licitaciones residenciales de la historia de Tel Aviv: diez licitaciones, 7.159 unidades en los planes Centro y Norte, suelo para más de 7.100 viviendas, con un valor de titular de unos ₪25.000 millones. Globes y TheMarker usaron ambos esa escala. Era una oferta, no un cierre.

El 25 de diciembre de 2024 se aplazó cada licitación de Sde Dov de esa ola tras dos recursos contra los planes de detalle, uno sobre el régimen de vientos y uno sobre derechos de suelo. Un quinto aplazamiento siguió el 28 de enero de 2025. Los registros del distrito registraron otro retraso el 30 de enero, aún citando objeciones a la megalicitación de ~7.100 unidades. Las licitaciones Central recibieron luz verde el 3 de febrero de 2025 después de que se rechazara un recurso.

Los restos siguen siendo una historia. En mayo de 2026 Globes reportó que una licitación del distrito Central de 217 unidades se había aplazado doce veces desde septiembre de 2024, y que otras licitaciones residuales también estaban atascadas. La megaola no se despejó como una sola venta. Quienes miran un contrato Central o Norte de 2025 miran las parcelas que sí cerraron, no un libro de subasta terminado.

El 19 de febrero de 2025 las licitaciones Central cerraron: suelo para 4.191 apartamentos, unos ₪6.000 millones. El titular de Ynet dijo que las licitaciones de mil millones de shéqueles se habían recortado casi a la mitad. El registro compilado sitúa el precio de suelo unos 40 por ciento por debajo de 2021. Adjudicatarios nombrados: Israel Brothers; Gindi Holdings en dos solares; Electra Residence con Dan Nadlan bajo el vehículo Nahor; Luzon Ronson; Hagag Group (350 unidades, unos ₪756 millones); y A.A.I. Abu con Tomer Koko.

El proyecto de consumidor de Gindi es GINDI VOGUE: 708 unidades en Central, a unos 250 metros del mar, una torre de 44 plantas con media altura y edificios de tejido. En junio de 2025 la compañía listó desde ₪49.000 por metro cuadrado, decenas de por ciento por debajo del promedio de distrito citado de ₪70.000 a ₪85.000, y vendió alrededor de 700 apartamentos en semanas. FIRST de Hagag en la parcela Central 2270, primera línea de mar, se lanzó en julio de 2025; siguieron 46 ventas en dos meses. El plan de diseño se aprobó en marzo de 2026.

Luzon-Ronson firmó unos ₪700 millones de financiación para su proyecto Central en junio de 2025. Electra, Israel Brothers y Abu-Koko no tienen páginas de proyecto de consumidor en el registro. Una base de suelo más barata apareció primero en el precio de lista de Gindi.

El 4 de marzo de 2025 Prashkovsky, pujando con Dira LeHaskir, ganó ambas licitaciones de alquiler a largo plazo: 966 apartamentos que no se venderán en el mercado privado. Un tercer proyecto de vivienda de alquiler posterior en la parcela Central 2207 se aprobó el 21 de junio de 2026; la investigación no nombra a Prashkovsky como titular de esa parcela.

El 16 de marzo Dan Real Estate compró un solar de suelo privado por unos ₪600 millones: 260 unidades más 300 metros cuadrados de comercio, en una iskat kombinatzia (עסקת קומבינציה, operación de combinación) que paga al propietario en apartamentos terminados más que un precio de suelo en efectivo puro. Dan superó a Gindi, Electra, Azorim y Zemach Hammerman. Por separado, Dan sostiene la parcela Central 2208: 437 unidades y una torre de 45 plantas, plan de diseño aprobado el 20 de mayo de 2026. La sociedad de febrero de Electra con Dan (Nahor) es una tercera línea ligada a Dan en el libro.

El 26 de marzo las licitaciones del distrito Norte cerraron: 2.744 unidades, ₪4.590 millones. Adjudicatarios: Y.H. Dimri (275 unidades); Calanit, empresa de Shapir (150); Shikun & Binui (185); Aviv/Melisron (320); Euro Israel (260); Luzon Ronson con Shimon Amir; Yossi Avrahami; Tashluz, el vehículo de Yitzhak Tshuva (177); Mediterranean Towers (300 unidades de vivienda para mayores); y, en licitaciones de alquiler separadas, A.M. Israel de Africa Israel (390) y Union Liv (323). Los registros del distrito muestran un subconjunto de las primeras cuatro licitaciones de 1.737 unidades al día siguiente. Las 4.028 unidades del complejo Norte habían despejado recursos el 20 de marzo. Las 275 unidades Norte de Dimri son un solar distinto de DIMRI YAMA en la parcela Eshkol 107.

El coste de suelo no es el precio de lista, pero es el piso que una promotora tiene que recuperar. Los adjudicatarios de Eshkol de 2021 ya venden contra una base de suelo de ₪2,8 millones por vivienda. Calcalist situó el promedio de operación cerrada de RAINBOW de Israel Canada en ₪11 millones en el 2T 2025 (234 unidades vendidas por ₪2.000 millones). ASHIRA registró un penthouse de ₪19,5 millones en agosto de 2024. Los adjudicatarios de Central de 2025 partieron de una base de suelo unos 40 por ciento más baja. El lanzamiento de Gindi a ₪49.000 por metro cuadrado fue la primera demostración pública de esa matemática.

La propia página de mercado del distrito, a partir de declaraciones de la Autoridad Tributaria de Israel actualizadas en agosto de 2026, ya muestra una división por complejo: promedios de cuatro habitaciones en torno a ₪9,6 millones en Eshkol frente a ₪6,5 millones en Central; promedios de cinco habitaciones en torno a ₪11,4 millones frente a ₪8,6 millones. Esas son transacciones, no resultados de licitación. Después, tierra más barata en Central está apareciendo en operaciones cerradas.

Tierra más barata no es un cierre más barato, más rápido o más limpio. Una licitación residual de 217 unidades aún se aplazaba en mayo de 2026. La contaminación por PFAS de espuma contra incendios se divulgó en febrero de 2026, con retrasos posibles a la construcción de 16.000 unidades. Globes reportó una desaceleración de ventas en todo el distrito en las declaraciones del 1T 2026. La primera ocupación se apunta hacia 2029. La parcela de ₪1.500 millones de Hanan Mor de 2021 es ahora la de Dimri a ₪1.100 millones.

Pregunten qué ola pagó por la tierra bajo el contrato. Una adjudicación RAMI de Eshkol de 2021, una adjudicación Central de 2025, una adjudicación Norte de 2025, un edificio de alquiler Dira LeHaskir y una operación de combinación sobre suelo privado son cinco bases de coste, relojes de permiso y contrapartes distintos. El récord de 2021 tasó el campo como si la fiebre se sostuviera. El cierre de 2025 lo tasó de nuevo. Su compra se sienta en una de esas dos marcas, o en las vías de alquiler y de suelo privado que nunca entraron al libro privado de venta.