Покупка из-за границы
Удалённая покупка в 2026: адвокат, апостиль, Tabu, налог и ключи.
Подтвердите, что можете купить, затем соберите команду
Израиль не запрещает зарубежным покупателям жилую недвижимость. Нерезидент может подписать presale в Сде Дов так же, как резидент. В продаваемых проектах нет ассортимента только для иностранцев. Чего нельзя, так это обойтись без израильского юриста. Минимальная команда: израильский адвокат по недвижимости, который не работает на застройщика; налоговый советник по mas rechisha; банк или брокер, закрывавший нерезидентские дела; и путь перевода, который адвокат называет письменно.
Shavnu независимый гид. Мы не торгуемся за квартиры, не держим депозиты и не выступаем вашим адвокатом.
Доверенность, апостиль и без перелёта
Если вы не подписываете в Израиле, адвокат готовит доверенность (ייפוי כוח, yipui koach). Вы подписываете её в своей стране, обычно у нотариуса, затем апостилируете по Гаагской конвенции, чтобы израильский регистратор её принял. Некоторым банкам и Tabu всё ещё нужны оригиналы, а не сканы. Заложите в календарь две-четыре недели, больше если ваша страна медленно делает апостили.
Доверенность должна быть конкретной: подписать этот договор, подать эту налоговую форму, зарегистрировать это предостережение, принять эту банковскую гарантию. Расплывчатое письмо «управляйте моей израильской квартирой» это способ слишком поздно узнать, что агент мог и продать.
Due diligence по участку, а не по брошюре
Адвокат снимает выписку Tabu (земельный реестр) по gush/chelka, а не по маркетинговому номеру участка. Он проверяет, что продавец победитель тендера RAMI или частный землевладелец, что нет сюрпризного обременения, и что предостережение (הערה אזהרה, heara azhara) можно зарегистрировать в вашу пользу после подписания. Он снимает дело heter bniya или говорит, что его ещё нет.
Специфика Сде Дов: просите экологический отчёт по вашему migrash. PFAS из аэропортовой противопожарной пены проявились в грунте и грунтовых водах в феврале 2026 года. 23 июля 2026 года Минприроды назвало девять участков с индикациями PFAS (103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207), три из них под проектами в продаже (UTOPIA, DIMRI YAMA, половина GINDI VOGUE). Участок 101 ASHIRA оказался чистым. Участок, отсутствующий в списке, не обязательно был проверен. Районные средние это не отчёт по лоту.
Подпишите presale, уплатите налог, закрепите гарантию
Вы подписываете договор на покупку квартиры на этапе строительства (dira al ha-neyar) у застройщика, с платежами, привязанными к вехам или датам. Hetel bniya означает сбор за строительство и не должен использоваться для описания presale. Читайте таблицу платежей против Sale Law, 1974: застройщик должен обеспечивать деньги покупателей, обычно банковской гарантией (ערבות בנקאית, arvut bankait), покрывающей платежи по мере внесения. Застройщик не может взять больше 7 процентов цены, если не даёт одну из пяти гарантий: банковскую гарантию, страховой полис, ипотеку первой очереди, предостережение по условиям закона, или передачу права собственности. В сопровождаемом проекте вы платите только через книжку ваучеров, и банк обязан выпустить гарантию на каждый платёж в течение 14 рабочих дней; гарантия не включает НДС, который возмещает государственный фонд. Ваш адвокат объясняет в письме, которое вы храните, какая гарантия у вас есть.
Form 7000 уходит в течение 30 дней. Налог на покупку начисляют с полной договорной цены. Адвокат регистрирует heara azhara, чтобы поздний покупатель или кредитор не обошёл вас.
Стройка, индексация и передача ключей
Для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, цена может индексироваться только к индексу строительных материалов (madad tsumot ha-bniya): первые 20 процентов не индексируются, максимум половина каждого последующего платежа индексируется, не более 40 процентов цены, и индексация останавливается на дату сдачи по договору. Схема 20/80, которая выглядит дешёвой в день подписания, это не та же цифра в 2029 году. Просите расчётный пример при 2, 4 и 6% годовой индексации.
При передаче вам нужны: сертификат заселения (טופס 4, tofes 4), ключи, паркинг и кладовая как в спецификации, и письменный график регистрации: застройщик обязан зарегистрировать здание как кондоминиум в течение года с более поздней из дат регистрации участка или сдачи, а ваши права в течение шести месяцев после (Закон о продаже (квартиры), раздел 6B). Arnona (муниципальный налог) и va'ad bayit (домовой комитет) начинаются, когда город говорит, что начинаются, а не когда вы впервые там ночуете. Удалённые покупатели назначают в Израиле человека принять ключи и пройти список недоделок.
Нужен ответ именно по вашей ситуации?
Напишите, какой проект смотрите и что нужно узнать. Отвечаем фактами из источников, не скриптом продаж.