Покупка на этапе строительства: как защищены ваши деньги
Гарантия по Sale Law и её альтернативы, сопровождающий банк и книжка ваучеров, ограничение индексации с 2022 года, компенсация за задержку сдачи, и что проверить в договоре в Сде Дов.
Короткий ответ
Когда вы покупаете квартиру на этапе строительства (דירה על הנייר, dira al ha-neyar) в Израиле, застройщик не может взять с вас больше 7 процентов цены, если не обеспечил ваши деньги одним из пяти способов, установленных Законом о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций покупателей квартир) 1974 года. На практике это почти всегда означает банковскую гарантию, выпускаемую на каждый платёж, который вы делаете через книжку ваучеров.
Ещё две защиты происходят из Закона о продаже (квартиры) 1973 года, с поправками 2022 года. Для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, не более 40 процентов цены может быть индексировано, а задержка сдачи даёт вам фиксированную ежемесячную компенсацию без доказательства ущерба. Договор может улучшить эти правила в пользу покупателя, но не может их отменить.
Эта страница общая информация, не юридическая консультация. Ваш собственный адвокат проверяет, как эти защиты прописаны в предлагаемом вам договоре.
Пять гарантий, и что каждая покрывает
Раздел 2 закона 1974 года перечисляет пять способов, которыми продавец может обеспечить платежи сверх 7 процентов. Банковская гарантия (ערבות בנקאית, arvut bankait) или страховой полис должны обеспечить возврат всего, что вы заплатили, если продавец не может передать вам квартиру из-за ареста, приостановки производства, приказа о ликвидации или конкурсном управлении, или обстоятельств, делающих передачу абсолютно невозможной. Отмена договора сама по себе не такое событие, так что гарантия не выплачивается, потому что вы передумали или использовали пункт о выходе.
С поправки 2022 года гарантия и страховой полис не покрывают долю НДС в ваших платежах. Если гарантия исполняется, фонд, находящийся у Главного бухгалтера Минфина, возмещает НДС через банк или страховщика.
| Гарантия | Что это | Что проверить |
|---|---|---|
| Банковская гарантия (arvut chok mecher, гарантия по Sale Law) | Выпускается сопровождающим банком на каждый платёж, сделанный через книжку ваучеров | Что на каждый платёж свыше 7% есть гарантия на ваше имя, выпущенная в течение 14 рабочих дней |
| Страховой полис | Полис от страховщика, утверждённого Комиссаром рынка капитала, с вами как выгодоприобретателем и премией, уплаченной заранее | Страховщика, номер полиса, и что он покрывает каждый платёж |
| Ипотека первой очереди | Квартира, или её доля в земле, заложена в вашу пользу или утверждённой доверительной компании | Что она первой очереди и зарегистрирована |
| Предостережение (הערת אזהרה, he'arat azhara) | Предостережение, зарегистрированное в вашу пользу по разделу 126 Закона о земле | Что никакая ипотека, арест или право третьей стороны не предшествуют ему |
| Передача права собственности | Право собственности или иное право на квартиру, зарегистрированное на ваше имя | Что оно свободно от любого обременения |
Сопровождающий банк и книжка ваучеров
Крупные новые проекты обычно финансируются с банковским сопровождением (ליווי בנקאי, livui banka'i): банк финансирует строительство и контролирует счёт проекта, куда поступают деньги покупателей. Раздел 3B закона 1974 года требует, чтобы сопровождающий банк выпустил книжку ваучеров (פנקס שוברים, pinkas shovarim) на каждую квартиру. Вы платите только через эти ваучеры, и каждый платёж по ваучеру это безотзывное поручение банку дать вам гарантию или полис, что он обязан сделать в течение 14 рабочих дней.
Отсюда следуют два правила. Не платите застройщику переводом на другой счёт, чеком или наличными, даже за апгрейд, пока ваш адвокат не подтвердит, как этот платёж обеспечен. И если вы берёте ипотеку, раздел 3C требует, чтобы кредитующий банк письменно сообщил вам об этих защитах и убедился, что гарантия на месте, прежде чем выпустить каждую выдачу.
В Сде Дов опубликованные примеры такого финансирования включают около ₪700M от Discount и Hapoalim для участка 2227 Luzon Ronson (июнь 2025). Спросите, какой банк сопровождает ваш проект, и получите его название в договоре.
Индексация после изменения 2022 года
До июля 2022 года договоры обычно индексировали всю неоплаченную цену к индексу строительных материалов (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya). Поправка 9 к Закону о продаже (квартиры) изменила это для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, и это всё ещё правило в сентябре 2026 года. Разрешённый индекс это индекс строительных материалов для жилого строительства, публикуемый Центральным статистическим бюро.
На договоре ₪6,8M максимум ₪2,72M могут быть индексированы, так что каждый рост индекса на 1 процент добавляет максимум ₪27 200. По старой практике весь остаток ₪5,44M после первоначального взноса в 20 процентов мог быть индексирован, вдвое больше.
| Правило | Что это значит |
|---|---|
| Только индекс строительных материалов | Без индексации к индексу потребительских цен или любому другому индексу |
| Первые 20% цены | Совсем не индексируются |
| Каждый последующий платёж | Максимум половина индексируется |
| Общий потолок | Максимум 40% цены подвержено индексу |
| Дата окончания | Нет индексации после даты сдачи по договору, если только вы не заплатили с опозданием или договор не был сорван |
| Проценты | Нет, кроме процентов за просрочку, если платите более чем на семь дней позже |
| Договоры, подписанные до 7 июля 2022 года | Всё ещё применяются старые условия договора |
График платежей
Закон не устанавливает график; его устанавливает договор, в рамках правила 7 процентов и требования гарантии. Графики в Сде Дов варьируются от поэтапных платежей, привязанных к разрешению на строительство и вехам стройки, до кампаний, откладывающих большую часть цены на сдачу. Calcalist сообщил в декабре 2025 года, что FIRST предлагала два трека в одном договоре: полную прайс-цену на более лёгких условиях, или более низкую цену за ускоренную оплату, с ₪50 000 на заявке на покупку, 7 процентов на договоре, доплатой до 35 процентов при выдаче разрешения на строительство, 12,5 процента через два года, 12,5 процента ещё через два года и остатком за шесть месяцев до Tofes 4 (разрешение на заселение).
У отсрочки есть не всегда видимая цена. Bizportal сообщил в июне 2026 года, что предложения финансирования застройщиков в районе стоят скрытую скидку 6–8 процентов от заявленной цены. С марта 2025 года Банк Израиля ограничил кредиты bullet и balloon, где процент платит застройщик, 10 процентами квартального ипотечного кредитования каждого банка, по временному указу, действующему до 31 декабря 2026 года. Налог на покупку платится с цены договора независимо от выбранного трека.
| Вопрос | Почему это важно |
|---|---|
| Сколько платится при подписании и при разрешении? | Кэш, который нужен до того как банк одолжит под готовую квартиру |
| Сколько индексировано, от какого базового индекса? | До 40% цены может расти с индексом до даты сдачи по договору |
| Сколько причитается при сдаче? | Остаток, который обычно должна покрыть ипотека |
| Что покупает разница в цене между треками? | Более низкая цена за более быстрый платёж это финансовая сделка, и так же более высокая цена за отсрочку |
| Что запускает каждый платёж? | Разрешение, этап стройки или календарная дата ведут себя по-разному, если работы останавливаются |
Задержка сдачи: формула компенсации
Для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, если застройщик сдаёт с опозданием более чем на месяц, вам причитается компенсация без необходимости доказывать ущерб. Она основана на аренде похожей по размеру и расположению квартиры и выплачивается в конце каждого месяца. Застройщик освобождён от неё только если вы вызвали задержку или договор был сорван крайними обстоятельствами, которые нельзя было предвидеть, и договор не может уменьшить суммы. Закон военного времени, позволявший откладывать договорные обязательства, покрывал обязательства, наступавшие между 7 октября и 31 декабря 2023 года.
В качестве расчётного примера, на каждые ₪10 000 месячной аренды похожей квартиры двенадцатимесячная задержка стоит ₪135 000: ничего за первый месяц, ₪30 000 за месяцы со второго по четвёртый, ₪75 000 за месяцы с пятого по десятый и ₪30 000 за одиннадцатый и двенадцатый месяцы. Индексация также останавливается на дату сдачи по договору, так что задерживающий застройщик не может продолжать индексировать ваш неоплаченный остаток.
| Месяц задержки | Компенсация за этот месяц |
|---|---|
| 1 | Нет |
| 2–4 | 100% аренды похожей квартиры |
| 5–10 | 125% этой аренды |
| 11 и далее | 150% этой аренды |
Что проверить в договоре в Сде Дов
Сде Дов добавляет три риска к обычному списку: находки PFAS на уровне участка, даты сдачи с 2029 года в районе, где работы уже останавливались один раз, и, на частной земле Большого блока, распределение между владельцами, которое заморозил суд. Чек-лист ставит эти пункты рядом с общими. Полные вопросы о загрязнении см. в гайде о загрязнении.
| Проверить | Почему это важно здесь |
|---|---|
| Гарантия на каждый платёж свыше 7% | Назовите сопровождающий банк, получите книжку ваучеров, и подтвердите, что каждая гарантия приходит в течение 14 рабочих дней |
| Гарантия и НДС | Гарантия исключает НДС; государственный фонд возмещает эту часть отдельно |
| Пункт об индексации | Только индекс строительных материалов; первые 20% не индексируются; максимум половина каждого последующего платежа; останавливается на дату сдачи по договору |
| Дата сдачи и продления | Первое заселение ожидается в 2029 году; сосчитайте льготные периоды, которые прописал застройщик |
| Срыв и форс-мажор | Установленное законом исключение узкое; проверьте, не пытается ли договор трактовать приказ о почве или экологический приказ как срыв |
| PFAS | Один ли это из девяти участков, названных в июле 2026 года? Запросите утверждённый отчёт об исследовании и кто платит за ремедиацию |
| Пункт о выходе | Право отмены, связанное с загрязнением, с возвратом, индексацией и сроком; гарантия не выплачивается только из-за отмены |
| Условие разрешения на строительство | Можно ли отменить, если разрешение не выдано к указанной дате |
| Юридический сбор застройщика | Законный лимит (меньшее из ₪5 915 или 0,5% цены, плюс НДС) не применяется выше ₪4 642 750 |
| Спецификация и допы | Техническая спецификация должна быть приложена; укажите цену паркинга, кладовой и апгрейдов письменно |
| Уступка до сдачи | Можно ли продать свой договор, и комиссия застройщика за согласие |
| График регистрации | Кондоминиум в течение года с более поздней из дат регистрации участка или сдачи; ваши права в течение шести месяцев после |
Откуда взяты данные
Закон о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 на Nevo: раздел 2 (7 процентов и пять гарантий), раздел 3B (сопровождающий банк, книжка ваучеров, 14 рабочих дней), раздел 3C (кредитующий банк), раздел 3C1 (НДС): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (проверено 28 сентября 2026)
Юридическая контора H. Noam, резюме раздела 2: что покрывает гарантия, утверждение страховщика, фонд НДС с 2022 года: https://noamadv.co.il/aravut-hok-hamecher-perek-2 (проверено 28 сентября 2026)
Министерство строительства и жилья, Поправка 9: пределы индексации и компенсация за задержку: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 июля 2022)
Кнессет, Закон о продаже (квартиры) (Поправка 9) 2022: резюме принятого закона: https://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/pages/lawbill.aspx?t=lawsuggestionssearch&lawitemid=2193012 (2022)
Закон о продаже (квартиры) 1973 на Nevo: разделы 5A, 5C и 6B: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (проверено 28 сентября 2026)
Закон о продаже (квартиры) 1973 на Wikisource: раздел 5C(d), определение индекса строительных материалов: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA) (проверено 28 сентября 2026)
Журнал Rashut HaRabim, закон военного времени об отсрочке, покрывающий обязательства с 7 октября по 31 декабря 2023 года: https://journal.lawforum.org.il/sapir-reuveni (26 ноября 2024)
Правила о продаже (квартиры) (ограничение юридических расходов) на Nevo: ₪5 915 или 0,5 процента, не выше ₪4 642 750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (версия действует с 1 февраля 2026)
Ynet (Calcalist), два трека платежей FIRST и ускоренный график: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 декабря 2025)
Bizportal, скрытые скидки финансирования 6–8 процентов в Сде Дов: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 июня 2026)
Пресс-релиз Банка Израиля, ограничения на продажи с отложенным платежом и кредиты bullet и balloon: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 марта 2025)
Банк Израиля, Директива 329, версия 13: лимит 10 процентов в разделе 8A до 31 декабря 2026: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 июня 2026)
Nadlan Center, Discount и Hapoalim одолжат около ₪700M Luzon Ronson для Сде Дов: https://www.nadlancenter.co.il/article/12329 (24 июня 2025)
Globes, девять участков с индикациями PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 июля 2026)
Globes, покупатели добавляют пункты об отмене из-за загрязнения: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 июля 2026)
Globes, семь проектов в продаже и первое заселение ожидается в 2029 году: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 сентября 2026)
Mako, данные Минфина об отменах в Тель-Авиве по условиям разрешения на строительство: https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-18016c85d4760a1027.htm (3 сентября 2026)
Нужен ответ именно по вашей ситуации?
Напишите, какой проект смотрите и что нужно узнать. Отвечаем фактами из источников, не скриптом продаж.