Ипотека для нерезидентов и олим

Директива 329 в том виде, в каком она есть в 2026

Директива последний раз обновлялась 30 июня 2026 года (циркуляр 2852, версия 13). Её основные потолки не менялись годами. Что изменилось в 2025 и 2026 годах, это сколько банки могут кредитовать по субсидируемым застройщиком кредитам и как они считают долг, уже обеспеченный на недвижимости.

Два изменения вступают в силу 1 октября 2026 года по циркуляру 2840 от 8 февраля 2026, начало которого было отложено с 1 июля циркуляром 2852. Платежи по любому кредиту, уже обеспеченному на той же недвижимости, засчитываются в лимит 50 процентов платежа к доходу, а в том же банке потолок двух третей на кредитование с плавающей ставкой измеряется по всему кредиту, обеспеченному на этой недвижимости.

Что значит 50 процентов по ценам Сде Дов

При 50 процентах иностранный покупатель финансирует половину цены наличными, плюс налог на покупку, который банк не финансирует, плюс юридические и банковские расходы. На трёхкомнатной FIRST, выставленной примерно за ₪6,8M, это ₪3,4M капитала и около ₪558 899 налога на покупку до любых сборов. Израильский гражданин, покупающий ту же квартиру как единственное жильё, мог бы занять до ₪5,1M, а как олим заплатил бы около ₪79 976 налога на покупку.

Кредит также должен пройти тест на платёж. Кредит ₪3,4M на 30 лет под иллюстративные 5 процентов годовых стоит около ₪18 252 в месяц, так что банку нужно увидеть документированный чистый располагаемый доход не менее примерно ₪36 504 в месяц, чтобы остаться под потолком 50 процентов, и больше, чтобы остаться под 40 процентами.

Что израильские банки просят у заёмщика-нерезидента

Директива 329 задаёт потолки; каждый банк устанавливает свою политику, кому он кредитует и как считает иностранный доход, и эта политика меняется чаще директивы. Ожидайте документировать личность и доход из каждой страны, где вы зарабатываете: недавние расчётные листки или письма работодателя, налоговые декларации, поданные за границей, банковские выписки, показывающие поступление дохода, кредитный отчёт из вашей страны и справку об активах. Документы на других языках обычно требуют перевода, а иногда нотариального заверения.

Директива учитывает только доход, который выплачивается регулярно, подтверждён документами и виден поступающим на счёт. Поэтому бонусы, компенсация акциями и доход самозанятых андеррайтятся дольше, чем зарплата.

Начните с принципиального одобрения (אישור עקרוני, ishur ekroni). По Директиве 451 Банка Израиля банк обязан ответить на заявку на ипотеку в течение пяти рабочих дней и держать котируемую ставку минимум 24 дня с одобрения. Затем банк присылает своего оценщика и не выпустит деньги на покупку на этапе строительства, пока не будет на месте гарантия по Sale Law для вашего платежа.

Валютные и индексируемые треки

Большинство кредитов делятся на треки (מסלולים, maslulim): фиксированные или плавающие, индексируемые к индексу потребительских цен или нет. Банк Израиля снизил ставку до 3,25 процента 1 сентября 2026, третье снижение подряд, что ставит ставку прайм на 4,75 процента; следующее решение ожидается 21 октября 2026. Треки на базе прайм двигаются с каждым решением; фиксированные треки нет.

Покупатель, которому платят в долларах или евро, может попросить трек, индексируемый к иностранной валюте. Директива 329 позволяет банку оставить валютные и индексируемые к валюте жилищные кредиты нерезидентам вне потолка двух третей на плавающую ставку, при условии что его общий портфель остаётся в пределах потолка, так что такой кредит может быть в основном или полностью с плавающей ставкой. Это уменьшает несоответствие между вашим доходом и вашими платежами. Цена и платежи застройщику остаются в шекелях, так что движение валюты между подписанием и сдачей всё равно меняет, сколько стоит ваш капитал, а по графику Сде Дов этот период может тянуться годами.

Олим

Олим с израильским гражданством находится на гражданской стороне Директивы 329, так что единственное жильё попадает в категорию 75 процентов, а замена жилья в категорию 70 процентов. Покупатель, который подписывает до алии, на момент подписания всё ещё иностранный гражданин. Поскольку ипотека на этапе строительства часто одобряется и выдаётся спустя годы, спросите банк письменно, как он классифицирует вас на момент одобрения и исполнения кредита.

Олим с действующим удостоверением олим, у которых нет квартиры, также могут получить государственный льготный кредит для имеющих право (משכנתא לזכאים, mashkanta le-zaka'im) через банки на срок до 15 лет с алии. Сумма определяется по баллам. Nefesh B'Nefesh ставит типичную сумму между ₪100 000 и ₪200 000, а максимум около ₪300 000, и говорит, что для большинства олим это существенно не поднимает потолок 75 процентов. Центр исследований и информации Кнессета описывает кредит как индексируемый к ИПЦ по фиксированной ставке, установленной по наименьшему из трёх: средняя ипотечная ставка, публикуемая Банком Израиля, минус 0,5 процентного пункта, собственная ставка кредитующего банка, или 3 процента. При цене Сде Дов это небольшая доля кредита.

Подоходный налог может значить больше для платёжеспособности. Олим и ветераны-возвращенцы, прибывшие между 5 ноября 2025 и 31 декабря 2026, освобождены от налога на израильский доход от работы и бизнеса до ₪600 000 в 2026 году (пропорционально части года как резидент), ₪1M в каждом из 2027 и 2028 годов, ₪350 000 в 2029 и ₪150 000 в 2030. Более высокий чистый доход улучшает коэффициент платежа, который проверяет банк.

Как ипотека встречается с графиком платежей на этапе строительства

По договору новостройки вы не занимаете всю цену в первый день. Вы платите застройщику частями, установленными договором, часто небольшую долю при подписании и крупный остаток ближе к сдаче. Ипотека одобряется как общая сумма и выдаётся этапами, каждая выдача платится прямо на счёт проекта в сопровождающем банке против ваучера (שובר, shovar) на эту часть платежа. По разделу 3C Закона о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 года, кредитор покупателя обязан письменно сообщить ему о защитах закона и убедиться, что гарантия платежа на месте, прежде чем перевести деньги.

Три практических момента. Принципиальное одобрение держит ставку минимум 24 дня; при кредите, выдаваемом этапами на протяжении лет, спросите письменно, как будет оцениваться каждая последующая выдача и можно ли продлить одобрение, если стройка замедлится. Банк оценивает квартиру по меньшему из цены договора и оценки, так что структура скидки или низкая оценка могут поднять нужный вам кэш. И до 40 процентов цены может расти вместе с индексом строительных материалов до даты сдачи по договору; спросите, покрывает ли одобрение эти разницы индексации или они идут из ваших собственных денег.

Схемы застройщика, откладывающие большую часть цены на сдачу (10/90, 20/80), меняют момент, когда кэш уходит с вашего счёта; потолок кредита в конце остаётся тем же. С марта 2025 Банк Израиля ограничил кредиты bullet и balloon, где процент платит застройщик, 10 процентами квартального ипотечного кредитования каждого банка, и потребовал от банков держать больше капитала против проектов со множеством продаж с отложенным платежом, по временному указу, действующему до 31 декабря 2026. Bizportal сообщил в июне 2026, что предложения по финансированию в Сде Дов стоят скрытую скидку 6–8 процентов от заявленной цены.

Откуда взяты данные

Банк Израиля, Директива 329 об ограничениях жилищных кредитов, версия 13 (циркуляр 2852): определения единственного жилья, инвестиционного жилья и нерезидента, LTV, платёж к доходу, плавающая ставка, срок, кредиты, субсидируемые подрядчиком, валютные кредиты нерезидентам: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 июня 2026)

Банк Израиля, циркуляр 2840, вносящий поправки в Директиву 329: платежи по всем кредитам, обеспеченным на одной недвижимости: https://www.boi.org.il/media/ptciib1v/h2840.pdf (8 февраля 2026)

Банк Израиля, вопросы и ответы по Директиве 329: стоимость это меньшее из оценки и стоимости по договору: https://www.boi.org.il/media/unid5est/329_10andqa.pdf (проверено 28 сентября 2026)

Банк Израиля, Директива 451 о процедурах жилищного кредитования: ответ за пять рабочих дней, ставка сохраняется минимум 24 дня: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (версия 22, июль 2023)

Пресс-релиз Банка Израиля, ограничения на продажи с отложенным платежом и кредиты bullet и balloon до конца 2026: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 марта 2025)

Главная страница Банка Израиля: ключевая ставка 3,25 процента, следующее решение 21 октября 2026: https://www.boi.org.il (проверено 28 сентября 2026)

Bizportal, третье подряд снижение до 3,25 процента: https://www.bizportal.co.il/general/news/article/20040979 (1 сентября 2026)

Закон о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 на Nevo, раздел 3C: обязанности банка, кредитующего покупателя: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (проверено 28 сентября 2026)

Finance Family (ипотечные советники), документы, которые банки запрашивают у нерезидентов, и валютные треки: https://finance-family.co.il/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A9%D7%91%D7%99-%D7%97%D7%95%D7%A5 (проверено 28 сентября 2026)

Kol Zchut, ипотечная помощь олим на 15 лет с алии: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A1%D7%99%D7%95%D7%A2_%D7%91%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_(%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90)_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (проверено 28 сентября 2026)

Nefesh B'Nefesh, ипотечные льготы для олим: типичная и максимальная суммы: https://www.nbn.org.il/life-in-israel/community-and-housing/buying-and-renting/mortgage-benefits-in-israel (проверено 28 сентября 2026)

Центр исследований и информации Кнессета, обзор льготных кредитов: формула ставки и условия: https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3/2_6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3_11_20023.pdf (2023)

gov.il, гайд по подоходному налогу для олим: освобождение 2026–2030 и его потолки: https://www.gov.il/he/pages/immigrant-guide-1?chapterIndex=5 (проверено 28 сентября 2026)

Bizportal, скрытые скидки финансирования 6–8 процентов в Сде Дов: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 июня 2026)

Ynet (Calcalist), трёхкомнатная FIRST, выставленная примерно за ₪6.8M: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 декабря 2025)

Nadlan Center, среднее SEVEN SEAS около ₪8.7M за квартиру: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 марта 2026)

Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA двухкомнатные от ₪3.75M: https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 декабря 2025)