Comment la taxe est calculée
La taxe d'achat est payée par l'acheteur à l'Autorité fiscale israélienne sur le prix inscrit au contrat. Le prix est découpé en tranches, chaque tranche est taxée à son propre taux et la taxe est la somme. Il existe trois barèmes, et le statut de l'acheteur décide lequel s'applique.
| Part du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à ₪6 055 070 | 8 % |
| Au-delà de ₪6 055 070 | 10 % |
| Part du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1 978 745 | 0 % |
| De ₪1 978 745 à ₪2 347 040 | 3,5 % |
| De ₪2 347 040 à ₪6 055 070 | 5 % |
| De ₪6 055 070 à ₪20 183 565 | 8 % |
| Au-delà de ₪20 183 565 | 10 % |
| Part du prix | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à ₪1 978 745 | 0 % |
| De ₪1 978 745 à ₪6 055 070 | 0,5 % |
| De ₪6 055 070 à ₪20 183 565 | 8 % |
Le règlement 12A s'applique jusqu'à ₪20 183 565. Au-delà, il n'accorde aucun allègement et tout le prix est taxé selon le barème ordinaire.
Qui est considéré comme non-résident
Pour cette taxe, c'est la résidence qui détermine le barème, pas la nationalité. Un détenteur de passeport israélien dont la vie est centrée à l'étranger est non-résident, et un citoyen étranger dont la vie est centrée en Israël peut être résident.
Un non-résident paie le barème des non-résidents même pour son seul logement, car les tranches de résidence unique de l'article 9(c1c) de la loi sur la fiscalité immobilière ne s'appliquent qu'à un particulier résident israélien.
Il existe une voie de retour. Si, dans les deux ans suivant l'achat, vous devenez résident israélien pour la première fois ou résident de retour après une longue absence, vous pouvez demander une imposition rectifiée et le remboursement de la différence jusqu'au barème de résidence unique. Le remboursement n'est pas automatique. Kol Zchut résume une prolongation de ce délai en temps de guerre, à 27 mois ou jusqu'au 31 août 2026, pour les achats faits entre le 28 février 2024 et le 30 mai 2026 ; demandez à votre conseiller quelle date vous concerne.
Quand déclarer et payer
- Date de la vente. Le jour de la signature du contrat, ou plus tôt si vous avez signé avant lui un mémorandum contraignant ou une procuration irrévocable, ou fait un premier paiement. Tous les délais courent à partir de cette date.
- Déclaration, 30 jours. Dans les 30 jours suivant la vente, votre avocat dépose la déclaration en ligne, sur le formulaire 7000/B pour un achat auprès d'un promoteur, avec une auto-évaluation.
- Paiement, 60 jours. La taxe de l'auto-évaluation est due dans les 60 jours suivant la vente. Si l'évaluation de l'Autorité fiscale est plus élevée, la différence est due dans les 30 jours suivant la notification.
- Achat sur plan. La taxe est calculée sur la totalité du prix du contrat, même si vous n'en avez payé qu'une partie. Un dépôt tardif entraîne une amende, et un paiement tardif, indexation et intérêts.
- Allègement pour les olim. Il est demandé sur le formulaire 2973, signé devant un avocat ou un agent de l'Autorité fiscale. Il ne peut servir qu'une fois, pour un achat fait entre un an avant l'alya et sept ans après.
Toutes les tranches de cette page ont été vérifiées dans les publications de l'Autorité fiscale le 28 septembre 2026.
Questions sur la taxe d'achat
Quelle taxe d'achat paie un non-résident en Israël en 2026 ?
8 % sur les premiers ₪6 055 070 du prix et 10 % sur tout ce qui dépasse, dès le premier shekel, sans tranche exonérée. Sur ₪6 800 000, la taxe est de ₪558 899. Un résident israélien qui achète son logement unique paierait ₪257 886 pour le même prix, et un oleh remplissant les conditions ₪79 976.
Un passeport israélien réduit-il ma taxe d'achat ?
Non. La résidence détermine le barème, pas la nationalité. Un détenteur de passeport israélien dont la vie est centrée à l'étranger est non-résident pour cette taxe et paie le barème des non-résidents.
Est-ce que je paie moins si c'est mon seul logement ?
Pas comme non-résident. Les tranches de résidence unique ne s'appliquent qu'à un particulier résident israélien. Si vous devenez résident israélien dans les deux ans suivant l'achat, vous pouvez demander une imposition rectifiée et un remboursement jusqu'au barème de résidence unique. Le remboursement n'est pas automatique.
Que paie un oleh au titre du règlement 12A ?
Un oleh qui achète un logement unique ne paie rien jusqu'à ₪1 978 745, 0,5 % jusqu'à ₪6 055 070, puis 8 % de là jusqu'à ₪20 183 565. Au-delà de ₪20 183 565, l'allègement ne s'applique plus du tout et tout le prix est taxé selon le barème ordinaire. L'allègement ne peut servir qu'une fois, et la demande se fait sur le formulaire 2973.
Quand la taxe d'achat est-elle due ?
Votre avocat dépose la déclaration dans les 30 jours suivant la vente, et la taxe de l'auto-évaluation est due dans les 60 jours suivant la vente. La date de la vente est le jour de la signature du contrat, ou plus tôt si un mémorandum contraignant, une procuration irrévocable ou un premier paiement l'a précédée.
Le taux des non-résidents va-t-il changer ?
Les taux de 8 % et 10 % viennent d'un décret temporaire que l'Autorité fiscale indique en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. Globes a rapporté le 7 septembre 2026 qu'en raison des prochaines élections à la Knesset, le décret se prolonge automatiquement jusqu'en février 2027, que le prochain gouvernement décidera de le prolonger ou non, et que s'il expire, la première tranche des logements supplémentaires tomberait à 5 %. Vérifiez s'il existe une nouvelle instruction ou loi avant de signer.
Ce calculateur est-il un conseil fiscal ?
Non. C'est de l'arithmétique sur les tranches publiées, vérifiées le 28 septembre 2026. La taxe suit le prix du contrat : demandez à votre avocat ou conseiller fiscal en Israël quel prix figure dans la déclaration et quel est le chiffre pour le contrat que vous signerez réellement.
Sources
Chaque lien ouvre la publication dont les chiffres de cette page sont tirés.
- Autorité fiscale israélienne, instruction d'exécution 1/2026 sur la fiscalité immobilière
- Autorité fiscale israélienne, instruction d'exécution 1/2025
- Autorité fiscale israélienne, simulateur de la taxe d'achat
- Autorité fiscale israélienne, service de déclaration du formulaire 7000
- Kol Zchut, paiement de la taxe d'achat
- Kol Zchut, calcul de la taxe d'achat
- Loi sur la fiscalité immobilière sur Nevo, article 9(c1c)(4)(b)
- Ministère de l'Alya et de l'Intégration, allègement de la taxe d'achat pour les olim et formulaire 2973
- Globes, ce qui attend la taxe d'achat
Lectures et outils associés
- Guide de la taxe d'achat : d'où vient chaque tranche
- Guide pour les olim : avantages et effet sur un achat
- Guide du prêt immobilier : directive 329, banques et non-résidents
- Calculateur de prêt et d'apport
- Calculateur de capacité d'achat : quel bien puis-je acquérir
- Prix publiés à Sde Dov, avec leurs sources
- Les projets de Sde Dov
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