איך החישוב עובד
אין בשדה דב נתוני שכירות בפועל כי טרם נמסרו דירות. שכר הדירה מוזן על ידכם. תשואה ברוטו היא שכר דירה שנתי לפני תקופות ללא שוכר, חלקי המחיר. תשואה נטו מפחיתה הוצאות מהכיס ואחר כך מס. התשואות על המחיר אינן כוללות הוצאות רכישה או עליית ערך.
בהשכרה למגורים של יחיד שעומדת בתנאים, תקרת הפטור החודשית היא ₪5,654. רשות המסים מאשרת שהסכומים מוקפאים בשנים 2025 עד 2027. מעל התקרה הפטור קטן בגובה החריגה, ובכפל התקרה הוא מתאפס. הבדיקה כוללת הכנסות שכירות של התא המשפחתי. המחשבון מניח שזו הדירה היחידה שמושכרת.
מסלול 10% לפי סעיף 122 מחייב את התקבולים ללא ניכוי הוצאות רגילות, פחת או זיכויים. הוא מיועד לדירה למגורים בישראל ולהכנסה שאינה עסק. הקלת שוכר משכיר אינה מחושבת. המסלול הרגיל משתמש בניכויים ובשיעור מס אפקטיבי שאישר היועץ שלכם; בפטור חלקי הניכויים מחולקים באופן יחסי.
תקופה ללא שוכר מפחיתה תקבולים על בסיס שנה של 52 שבועות. בדיקת הפטור משתמשת בשכר הדירה בחודש מושכר, ולא בתקבולים השנתיים חלקי שנים עשר. זהו קירוב שנתי לתכנון. חודשים חלקיים דורשים חישוב מס לפי חודש.
בחישוב המשכנתא מופחתים החזרי קרן וריבית באמצעות ספריית המשכנתא. זהו תזרים מזומנים, ולא הוצאה מותרת במס. אשרו ניכוי ריבית ופחת עם יועץ המס. תושבי חוץ צריכים לאשר זכאות למסלול, חובות דיווח ומיסוי במדינתם. המחשבון אינו קובע את הטיפול האישי בהם.
דוגמה לחישוב
המחיר ההתחלתי הוא ₪6,800,000, ללא שכר דירה, הוצאות או הלוואה שהוזנו. ההכנסה והתשואה בתרחיש הן אפס. לפי הנתונים שלכם, הכפילו שכר דירה חודשי × 12 × החלק המושכר בשנה. הפחיתו הוצאות שנתיות, מס מחושב ושנים עשר החזרי משכנתא כדי לקבל את התזרים השנתי.
שאלות על משכנתא לתושב חוץ
איזה שכר דירה צפוי בשדה דב?
עדיין אין דירות שנמסרו ואין נתוני שכירות בפועל. המחשבון אינו חוזה שכר דירה. השתמשו בהנחה מבוססת ובדקו גם תרחיש נמוך יותר.
מהי תקרת הפטור ממס על שכירות?
התקרה החודשית היא ₪5,654, מוקפאת עד 2027. היא חלה על הכנסות זכאיות של התא המשפחתי, והפטור מצטמצם מעל התקרה.
האם מסלול 10% מאפשר ניכוי הוצאות?
מסלול 10% אינו מאפשר ניכוי הוצאות רגילות מבסיס המס. ההוצאות עדיין מפחיתות הכנסה נטו מהכיס. הקלת שוכר משכיר אינה מחושבת כאן.
למה צריך להזין שיעור מס אישי?
המסלול הרגיל והיתרה החייבת בפטור חלקי תלויים בהכנסות ובנסיבות שלכם. יועץ המס צריך לקבוע את השיעור ואת ההוצאות המותרות בניכוי.
האם תקופה ללא שוכר פוטרת שכר דירה גבוה?
לא. הפטור נבדק לפי שכר הדירה החודשי בזמן ההשכרה. תקופה ללא שוכר מפחיתה באופן יחסי את התקבולים והמס המשוער, ולא את התקרה החודשית.
האם תשואה אחרי משכנתא זהה לתשואה על ההון העצמי?
לא. תשואה על המחיר ממשיכה להשתמש במחיר הדירה כמכנה. תשואה תזרימית על ההון העצמי מחלקת תזרים במחיר פחות ההלוואה ואינה כוללת הוצאות רכישה.
מקורות
כל קישור פותח את הפרסום שממנו נלקחו הנתונים בעמוד הזה.
- רשות המסים: תקרת הפטור החודשית
- רשות המסים: הקפאה בשנים 2025 עד 2027
- רשות המסים: דע זכויותיך וחובותיך
- רשות המסים: סעיף 122 בטופס 3302
- בנק ישראל: מגבלות משכנתא
מקורות שנבדקו בתאריך .
קריאה וכלים קשורים
הציבו את המחשבון באתר שלכם
הדביקו את הקוד במקום שבו המחשבון צריך להופיע. הוא מתאים את הגובה שלו לבד ומקשר חזרה ל-Shavnu.
רוצים תשובה למקרה שלכם?
כתבו לנו באיזה פרויקט אתם מתעניינים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקורות, לא בתסריט מכירה.