Los límites de la Directiva 329
Son límites para el banco, no una oferta. El límite se aplica al menor valor entre la tasación y el precio del contrato.
| Perfil del comprador | Escala del impuesto de compra | Préstamo máximo |
|---|---|---|
| No residente | No residente o vivienda adicional | 50 % |
| Comprador apto en el extranjero, vivienda única | No residente o vivienda adicional | 75 % |
| Residente israelí, vivienda única | Residente israelí, vivienda única | 75 % |
| Residente israelí, vivienda adicional | No residente o vivienda adicional | 50 % |
| Oleh apto, vivienda única | Oleh, vivienda única (reglamento 12A) | 75 % |
- Las cuotas no pueden superar el 50 % de los ingresos, un límite estricto. Por encima del 40 % el banco debe mantener más capital, y por eso la calculadora muestra ambos.
- El plazo máximo es de 30 años.
- Valor usado: el menor entre la tasación y el precio del contrato, o el coste previsto de una vivienda en construcción.
La residencia y la definición legal fijan el límite del préstamo
La Directiva 329 incorpora la definición del artículo 16A de la Ley de Tributación Inmobiliaria, que incluye la residencia y determinadas categorías del registro de población. Un comprador que cumpla los requisitos para una vivienda única puede obtener hasta el 75 %; un no residente según esa definición está limitado al 50 %.
Un ciudadano israelí que vive en el extranjero puede ser no residente. Un ciudadano extranjero que vive en Israel puede ser residente. El pasaporte por sí solo no decide. Un comprador en el extranjero puede llegar al 75 % para su vivienda única solo si el banco confirma que cumple la definición de la directiva. El impuesto de compra tiene su propia evaluación de residencia.
Los perfiles de comprador en el extranjero y de oleh suponen que el banco confirma que se cumplen los requisitos de la directiva. La ciudadanía o la aliyá por sí solas no bastan. Pida al banco por escrito su clasificación cuando apruebe y formalice el préstamo.
Lo que el banco no financia
El banco presta sobre el menor valor entre su tasación y el precio del contrato, y usted aporta el resto. No financia el impuesto de compra, y los gastos legales, de tasación y bancarios se suman. La calculadora suma aportación e impuesto y muestra el total como efectivo necesario antes de gastos.
Los bancos añaden su propia política de crédito a la directiva, sobre todo para ingresos obtenidos en el extranjero, así que el límite es un máximo y la oferta puede ser menor. Cuente con documentar identidad e ingresos de cada país en el que gane dinero.
Empiece por una aprobación de principio. Según la Directiva 451 del Banco de Israel, un banco debe responder a una solicitud de hipoteca en cinco días hábiles y mantener el tipo ofrecido al menos 24 días desde la aprobación.
Preguntas sobre hipotecas para extranjeros
¿Puede un ciudadano extranjero o no residente obtener una hipoteca en Israel?
Sí, dentro de un límite. Si es no residente según la definición de la directiva, un banco israelí puede prestar como máximo el 50 % del menor valor entre el precio y la tasación del banco. Los bancos añaden su propia política de crédito, sobre todo para ingresos del extranjero, así que la oferta puede ser inferior al límite.
¿Cuánto puede pedir prestado un no residente sobre ₪6.800.000?
Con el 50 %, el préstamo máximo es de ₪3.400.000 y la aportación propia es la misma cantidad. El impuesto de compra es de unos ₪558.899 y el banco no lo financia, de modo que el efectivo necesario antes de gastos legales y bancarios es de unos ₪3.958.899.
Soy ciudadano israelí y vivo en el extranjero. ¿Puedo pedir el 75 por ciento?
Puede llegar al 75 % solo si cumple la definición legal de la directiva y compra una vivienda única. Un ciudadano israelí que vive en el extranjero puede ser no residente y estar limitado al 50 %. Un ciudadano extranjero que vive en Israel puede ser residente. Pida al banco su clasificación según el artículo 16A de la Ley de Tributación Inmobiliaria. El impuesto de compra se evalúa por separado.
¿Qué ingresos necesita ver el banco?
Las cuotas no pueden superar el 50 % de los ingresos, y por encima del 40 % el banco debe mantener más capital. Con el préstamo máximo sobre ₪6.800.000, a un 5 % anual ilustrativo y 30 años, la cuota es de unos ₪18.252 al mes, así que el banco necesitaría ver ingresos netos disponibles documentados de al menos unos ₪36.504 al mes, y más para quedar por debajo del 40 %.
¿Financia el banco el impuesto de compra?
No. El banco no financia el impuesto de compra, y los gastos legales, de tasación y bancarios se suman a la aportación propia. Por eso la calculadora suma el impuesto de compra a la aportación para mostrar el efectivo que necesita.
¿Cuál es el plazo máximo?
La Directiva 329 fija el plazo máximo en 30 años. El tipo de interés de la calculadora es una ilustración, no una oferta, y su banco fija el tipo que ofrece.
¿Qué piden los bancos israelíes a un prestatario no residente?
Cuente con documentar identidad e ingresos de cada país en el que gane dinero: nóminas recientes o cartas del empleador, declaraciones de impuestos presentadas en el extranjero, extractos bancarios que muestren la llegada de los ingresos, un informe de crédito de su país y una declaración de patrimonio. Los documentos en otros idiomas suelen necesitar traducción y a veces notarización.
Fuentes
Cada enlace abre la publicación de la que se han leído las cifras de esta página.
- Banco de Israel, Directiva 329 sobre límites de préstamos para vivienda, versión 13 (circular 2852)
- Banco de Israel, circular 2840 que modifica la Directiva 329
- Banco de Israel, preguntas y respuestas sobre la Directiva 329
- Banco de Israel, Directiva 451 sobre trámites de préstamos para vivienda
- Finance Family, documentos que piden los bancos a no residentes
- Autoridad Tributaria de Israel, Instrucción de ejecución 1/2026 (impuesto de compra)
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