תקרות הוראה 329
אלה מגבלות על הבנק, לא הצעה. התקרה חלה על הנמוך מבין השמאות ומחיר החוזה.
| פרופיל הקונה | מסלול מס הרכישה | ההלוואה המרבית |
|---|---|---|
| תושב חוץ | תושב חוץ או דירה נוספת | 50% |
| קונה זכאי בחו״ל, דירה יחידה | תושב חוץ או דירה נוספת | 75% |
| תושב ישראל, דירה יחידה | תושב ישראל, דירה יחידה | 75% |
| תושב ישראל, דירה נוספת | תושב חוץ או דירה נוספת | 50% |
| עולה זכאי, דירה יחידה | עולה חדש, דירה יחידה (תקנה 12א) | 75% |
- ההחזרים אינם יכולים לעלות על 50% מההכנסה, תקרה קשיחה. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון, ולכן המחשבון מציג את שניהם.
- התקופה המרבית היא 30 שנה.
- השווי שנלקח בחשבון: הנמוך מבין השמאות ומחיר החוזה, או העלות הצפויה של דירה בבנייה.
התושבות וההגדרה בחוק קובעות את תקרת ההלוואה
הוראה 329 מאמצת את ההגדרה בסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין, הכוללת תושבות וקטגוריות מסוימות במרשם האוכלוסין. קונה שעומד בהגדרה ורוכש דירה יחידה יכול ללוות עד 75%; תושב חוץ לפי ההגדרה מוגבל ל-50%.
אזרח ישראלי שגר בחו״ל יכול להיות תושב חוץ. אזרח זר שגר בישראל יכול להיות תושב ישראל. הדרכון לבדו אינו קובע. קונה בחו״ל יכול להגיע ל-75% לדירה יחידה רק אם הבנק מאשר שהוא עומד בהגדרת ההוראה. למס הרכישה יש בדיקת תושבות משלו.
הפרופילים של קונה בחו״ל ושל עולה מניחים שהבנק מאשר עמידה בהגדרת ההוראה. אזרחות או עלייה לבדן אינן מספיקות. בקשו מהבנק בכתב את הסיווג שלכם בעת אישור ההלוואה וביצועה.
מה הבנק לא מממן
הבנק מלווה לפי הנמוך מבין השמאות שלו ומחיר החוזה, ואתם מממנים את השאר. הוא אינו מממן את מס הרכישה, ועלויות משפטיות, שמאות ובנק מתווספות. המחשבון מחבר הון עצמי ומס רכישה ומציג את הסכום כמזומן נדרש לפני עלויות נלוות.
בנקים מוסיפים להוראה את מדיניות האשראי שלהם, במיוחד להכנסה שמופקת בחו״ל, ולכן התקרה היא מקסימום וההצעה יכולה להיות נמוכה ממנה. התכוננו להציג מסמכים על זהות והכנסה מכל מדינה שבה אתם מרוויחים.
התחילו באישור עקרוני. לפי הוראה 451 של בנק ישראל, בנק חייב להשיב על בקשה למשכנתא בתוך חמישה ימי עסקים ולשמור את הריבית שהציע לפחות 24 יום מהאישור.
שאלות על משכנתא לתושב חוץ
האם אזרח זר או תושב חוץ יכול לקבל משכנתא בישראל?
כן, עד תקרה. תושב חוץ לפי הגדרת ההוראה יכול לקבל מבנק ישראלי לכל היותר 50% מהנמוך מבין המחיר ושמאות הבנק. בנקים מוסיפים את מדיניות האשראי שלהם, במיוחד להכנסה מחו״ל, ולכן ההצעה יכולה להיות נמוכה מהתקרה.
כמה יכול ללוות תושב חוץ על ₪6,800,000?
ב-50%, ההלוואה המרבית היא ₪3,400,000 וההון העצמי הוא אותו סכום. מס הרכישה הוא כ-₪558,899 והבנק אינו מממן אותו, ולכן המזומן הנדרש לפני עלויות משפטיות ובנקאיות הוא כ-₪3,958,899.
אני אזרח ישראלי שגר בחו״ל. האם אקבל 75 אחוז?
אפשר להגיע ל-75% רק אם עומדים בהגדרה המשפטית שבהוראה וקונים דירה יחידה. אזרח ישראלי שגר בחו״ל יכול להיות תושב חוץ ולהיות מוגבל ל-50%. אזרח זר שגר בישראל יכול להיות תושב ישראל. בקשו מהבנק לאשר את הסיווג לפי סעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין. מס הרכישה נבדק בנפרד.
איזו הכנסה הבנק צריך לראות?
ההחזרים אינם יכולים לעלות על 50% מההכנסה, ומעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון. בהלוואה המרבית על ₪6,800,000, בריבית להמחשה של 5% בשנה ל-30 שנה, ההחזר הוא כ-₪18,252 בחודש, ולכן הבנק יצטרך לראות הכנסה פנויה נטו מתועדת של לפחות כ-₪36,504 בחודש, ויותר כדי להישאר מתחת ל-40%.
האם הבנק מממן את מס הרכישה?
לא. הבנק אינו מממן את מס הרכישה, ועלויות משפטיות, שמאות ובנק מתווספות להון העצמי. לכן המחשבון מוסיף את מס הרכישה להון העצמי כדי להציג את המזומן שאתם צריכים.
מה התקופה המרבית של ההלוואה?
הוראה 329 קובעת תקופה מרבית של 30 שנה. הריבית במחשבון היא המחשה ולא הצעה, והבנק שלכם קובע את הריבית שהוא מציע.
מה בנקים בישראל מבקשים מלווה שהוא תושב חוץ?
התכוננו להציג מסמכים על זהות והכנסה מכל מדינה שבה אתם מרוויחים: תלושי שכר אחרונים או מכתבי מעסיק, דוחות מס שהוגשו בחו״ל, דפי חשבון שמראים שההכנסה נכנסת, דוח אשראי מארץ המגורים ופירוט נכסים. מסמכים בשפות אחרות דורשים בדרך כלל תרגום ולפעמים אימות נוטריוני.
מקורות
כל קישור פותח את הפרסום שממנו נלקחו הנתונים בעמוד הזה.
קריאה וכלים קשורים
הציבו את המחשבון באתר שלכם
הדביקו את הקוד במקום שבו המחשבון צריך להופיע. הוא מתאים את הגובה שלו לבד ומקשר חזרה ל-Shavnu.
רוצים תשובה למקרה שלכם?
כתבו לנו באיזה פרויקט אתם מתעניינים ומה אתם צריכים. אנחנו עונים בעובדות עם מקורות, לא בתסריט מכירה.