# Как купить квартиру в Сде Дов, шаг за шагом > Какие проекты Сде Дов продаются в 2026, и каждый шаг от резервации, адвоката и гарантии закона о продаже до налога, передачи и регистрации. Canonical: https://shavnu.com/ru/guides/how-to-buy --- ## Как здесь работает покупка, и что продаётся Почти всё, что можно купить сегодня в Сде Дов, это новая квартира, которую застройщик продаёт на этапе строительства: вы подписываете договор с застройщиком до или во время стройки, платите частями и получаете ключи, когда здание закончено. Globes насчитал семь проектов в продаже в сентябре 2026 года и сообщил, что первое заселение ожидается в 2029 году; в таблице ниже восемь, потому что она также включает UTOPIA и RAINBOW, которые строятся и всё ещё продаются. Ни одно здание в районе ещё не завершено, поэтому вторичного рынка готовых квартир нет. Таблица перечисляет проекты, которые записи этого сайта показывают как продающиеся, с последней опубликованной цифрой продаж по каждому. У нескольких участков также есть арендные или гостиничные компоненты, которые не продаются. Этот гайд это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Каждый шаг ниже должен проверить независимый израильский адвокат по документам, которые вам реально предложат. ## Три пути входа: застройщик, частная земля, или договор другого покупателя Покупка у застройщика это основной путь. На земле, которую Земельное управление Израиля продало по тендеру, застройщик выиграл участок и продаёт квартиры; вы имеете дело с его отделом продаж и его адвокатом. Второй путь это частная земля Большого блока (ha-Gush ha-Gadol, находящаяся в частной собственности земля внутри старого аэродрома). Часть владельцев строит для себя: около 200 владельцев на участке 105 взяли строительный кредит около ₪1,15 млрд в августе 2025 года, а группы владельцев стоят за участками 108 и 3101. На участке 104 владельцы подписали комбинированную сделку с Dan Real Estate и сохраняют 55 процентов из 260 квартир. Квартиры из этих проектов могут выйти на рынок через владельцев или их застройщика, но о публичной продаже пока не сообщалось, а раздел остальной части Большого блока между примерно 1700 владельцами заморожен судом до прояснения картины загрязнения. Третий путь это купить договор другого покупателя до передачи, по переуступке прав (הסבת זכויות, hasavat zchuyot). Застройщик обычно должен дать согласие и может взять комиссию по договору, а вы входите в договор и график платежей продавца. Спросите своего адвоката, как облагается переуступка и что берёт застройщик. Опционный договор, который некоторые проекты здесь использовали до выдачи разрешений, это другой инструмент, чем договор купли-продажи; проверьте, что вам предлагают. Участки долгосрочной аренды (106, 109, 2102, 2203, 2207, 3202, 3208, 3209) и проекты жилья для пожилых не продаются. ## Перед бронью: бюджет, налог и принципиальное одобрение Посчитайте три цифры до визита в отдел продаж: наличные, которые просит застройщик при подписании, капитал, который нужен после максимального кредита банка, и общий кэш включая налог на покупку и сборы. Покупатель, не являющийся израильским гражданином, может занять максимум 50 процентов от меньшего из цены и оценки по Директиве 329 Банка Израиля; израильский гражданин, покупающий единственное жильё, включая oleh с гражданством, до 75 процентов. Банк не финансирует налог на покупку. Затем получите принципиальное одобрение (אישור עקרוני, ishur ekroni) хотя бы от одного банка. По Директиве 451 Банка Израиля банк обязан ответить за пять рабочих дней и держать котируемую ставку минимум 24 дня. Одобрение не обязывает банк кредитовать конкретную квартиру, но показывает ваш потолок и то, как банк читает ваш доход, ещё до того как вы возьмёте обязательства. Гайды по финансированию и налогу на покупку содержат полные правила и примеры из Сде Дов. ## Бронь, прайс-лист и ваш адвокат Запуски здесь обычно начинаются с регистрации или заявки на покупку и депозита, и только потом появляется прайс-лист на конкретные квартиры. Условия FIRST, например, по сообщениям требовали ₪50 000 при подписании заявки на покупку и 7 процентов цены при подписании договора. На этом этапе важны два правила. Застройщик не может взять больше 7 процентов цены без одной из гарантий, установленных Законом о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 года. И список потребительских сделок, которые можно отменить в фиксированный срок, не включает новую квартиру, так что относитесь к любой подписи как к обязывающей, если сам документ не говорит иначе. Для налога на покупку обязывающий меморандум или первый платёж уже могут считаться датой продажи. Наймите своего адвоката до подписания чего-либо, кроме возвратной регистрации; адвокат застройщика представляет застройщика. Закон о продаже (квартиры) ограничивает то, что застройщик может взять с вас за юридические расходы по регистрации ваших прав, меньшим из ₪5 915 (сумма 2026 года, обновляется каждый январь) и 0,5 процента цены, плюс НДС. Ограничение не применяется к квартире стоимостью выше ₪4 642 750. Большинство квартир здесь выше этой черты, так что юридический сбор застройщика это то, что написано в договоре, и его стоит согласовывать вместе с остальным договором. Гонорар вашего собственного адвоката отдельный. Проверьте, что строительный подрядчик зарегистрирован в Реестре подрядчиков (פנקס הקבלנים, pinkas ha-kablanim) на этот класс работ, и запросите техническую спецификацию (מפרט, mifrat), которую закон требует приложить к договору. ## Договор: гарантия, индексация и график платежей Всё, что вы платите сверх 7 процентов, должно быть обеспечено. В проекте с банковским сопровождением (ליווי בנקאי, livui banka'i), обычной структуре здесь, вы получаете книжку ваучеров (פנקס שוברים, pinkas shovarim) и платите только через неё на счёт проекта. Каждый платёж по ваучеру это безотзывное поручение банку выпустить гарантию по Закону о продаже (ערבות חוק מכר, arvut chok mecher) в вашу пользу, которую закон требует выпустить за 14 рабочих дней. Платёж, сделанный иначе, может остаться незащищённым. Гарантия не покрывает долю НДС; с 2022 года государственный фонд возмещает эту часть при исполнении гарантии. Гайд по защите при покупке на этапе строительства объясняет каждую гарантию и что она покрывает. Для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, цена может индексироваться только по индексу строительных материалов (מדד תשומות הבנייה, madad tsumot ha-bniya): первые 20 процентов не индексируются, максимум половина каждого последующего платежа индексируется, то есть не более 40 процентов цены, и индексация останавливается на дату сдачи по договору. Спросите базовый индекс и рассчитанный пример. Графики платежей различаются по проекту и по кампании. Таблица показывает график, о котором Calcalist сообщил для покупателей FIRST, выбравших ускоренную оплату в конце 2025 года; другие проекты предлагают планы 10/90 или 20/80, откладывающие большую часть цены на сдачу. Отсрочка меняет момент, когда кэш уходит с вашего счёта; потолок банка в конце остаётся тем же. ## Налог на покупку: что подавать и когда Ваш адвокат подаёт декларацию по налогу на покупку онлайн в течение 30 дней с продажи; при покупке у застройщика это форма 7000/B (טופס 7000ב). Налог по вашей самооценке нужно заплатить в течение 60 дней с продажи, с полной цены договора, даже если вы оплатили только часть. Просрочка подачи стоит ₪310 за каждые две недели задержки в 2026 году. График зависит от резидентства. Иностранный резидент платит 8 процентов до ₪6 055 070 и 10 процентов сверху, по временному указу, действующему до 31 декабря 2026 года (Globes сообщает, что он продлён до февраля 2027 года из-за выборов). Израильский резидент, покупающий единственное жильё, не платит ничего до ₪1 978 745, а затем ставки 3,5, 5, 8 и 10 процентов. Oleh, покупающий единственную квартиру, не платит ничего до ₪1 978 745, 0,5 процента до ₪6 055 070 и 8 процентов сверху, без каких-либо льгот на квартиру дороже ₪20 183 565. На трёхкомнатной квартире FIRST за ₪6,8M это составляет около ₪558 899, ₪257 886 и ₪79 976 соответственно. ## Сдача, передача ключей и регистрация Даты сдачи здесь начинаются не раньше 2029 года. Если застройщик задерживается, для договоров, подписанных с 7 июля 2022 года, Закон о продаже (квартиры) даёт компенсацию без доказательства ущерба: ничего за первый месяц, затем аренда похожей квартиры за месяцы со второго по четвёртый, 125 процентов от этого за месяцы с пятого по десятый и 150 процентов с одиннадцатого месяца, выплачивается ежемесячно. Застройщик освобождается только если вы вызвали задержку или договор был сорван крайними обстоятельствами, которые нельзя было предвидеть, и договор не может уменьшить компенсацию. При сдаче вы должны получить Tofes 4, ключи, парковку и кладовую по спецификации, и протокол передачи со списком дефектов; гарантийный срок по закону начинается со сдачи. Не возвращайте банковские гарантии, пока ваш адвокат не подтвердит, что замещающая гарантия, обычно предостережение (הערת אזהרה, he'arat azhara) в вашу пользу, зарегистрирована. Регистрация приходит последней и занимает время в новом районе. Пока она не завершена, попросите адвоката письменно подтвердить, как записано ваше право. ## Вопросы, которые поднимает только Сде Дов PFAS. В июле 2026 года Минприроды назвало девять участков с индикациями PFAS: 103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206 и 2207. На трёх из них есть проекты в продаже: UTOPIA (103), DIMRI YAMA (107) и половина GINDI VOGUE (2206). Участок, отсутствующий в списке, не обязательно был проверен. Запросите утверждённый отчёт об исследовании для вашего участка, и если хотите путь выхода, пропишите его: Globes сообщил в июле 2026 года, что новые покупатели добавляют пункты об отмене из-за загрязнения, а гарантия по Закону о продаже не выплачивается просто потому, что вы отменили сделку. Гайд о загрязнении содержит полный список вопросов. Сдача. Первое заселение ожидается в 2029 году (Globes, сентябрь 2026), а инфраструктурные работы уже останавливались один раз, в июле 2026 года, из-за проверок почвы. Читайте вместе дату сдачи, пункты о продлении и пункт о форс-мажоре. Частная земля. На участках Большого блока распределение между владельцами заморожено судом до прояснения картины загрязнения, а обновление от Земельного управления Израиля должно поступить 6 октября 2026 года. Если право продавца происходит из Большого блока, ваш адвокат должен подтвердить, что именно продаётся. Стоимость земли. Застройщики заплатили очень разные цены за землю, что определяет их пространство для снижения цен. Февральские тендеры 2025 года по центральному участку составили около ₪6 млрд за 4191 квартиру, около ₪1,43M за квартиру и примерно на 40 процентов ниже рекорда Эшколь 2021 года, около ₪2,8M за квартиру. Таблица делит каждый сообщённый платёж за землю на число квартир. Она не включает сборы за благоустройство, планирование, строительство и финансирование, а на участках смешанного назначения часть земли используется под коммерцию или гостиницы. ## Откуда взяты данные Globes, сколько квартир Сде Дов реально продано в первой половине 2026: семь проектов, заселение в 2029, данные по DIMRI YAMA, ZOHI и RAINBOW: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 сентября 2026) Ynet, FIRST продал 191 из 350 квартир: https://www.ynet.co.il/article/sjdslb00wgx (11 июня 2026) Nadlan Center, данные о продажах SEVEN SEAS: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 марта 2026) Calcalist, результаты Luzon Ronson за 2025 год и продажи в Сде Дов: https://www.calcalist.co.il/market/article/hjzo500tqwx (22 марта 2026) Nadlan Center, Gindi продал 450 квартир Сде Дов за неделю: https://www.nadlancenter.co.il/article/12256 (12 июня 2025) Nadlan Center, Nahmias начинает строительство UTOPIA: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13109 (27 октября 2025) Nadlan Center, Dimri начинает продажу DIMRI YAMA: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/13548 (26 декабря 2025) Nadlan Center, запуск предпродажи ZOHI: https://www.nadlancenter.co.il/article/13810 (30 января 2026) ICE, владельцы участка 105 берут строительный кредит ₪1,153 млрд: https://www.ice.co.il/realestate/news/article/1077907 (5 августа 2025) Magdilim, Dan Real Estate побеждает в тендере владельцев участка 104: https://magdilim.co.il/160320251528 (16 марта 2025) Globes, около 1700 владельцев Большого блока и спор о лотерее: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001553681 (27 августа 2026) Nadlan Center, суд останавливает лотерею Большого блока; обновление к 6 октября 2026: https://apiapp.nadlancenter.co.il/article/15280 (30 августа 2026) Globes, девять участков с индикациями PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 июля 2026) Globes, покупатели добавляют пункты об отмене из-за загрязнения: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 июля 2026) Банк Израиля, Директива 329, версия 13: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 июня 2026) Банк Израиля, Директива 451: пять рабочих дней, ставка сохраняется минимум 24 дня: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (версия 22, июль 2023) Закон о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 на Nevo: 7 процентов, гарантии, книжка ваучеров, 14 рабочих дней, НДС: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (проверено 28 сентября 2026) Закон о продаже (квартиры) 1973 на Nevo: компенсация за задержку (5A), индексация (5C), регистрация (6B): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (проверено 28 сентября 2026) Министерство строительства и жилья, Поправка 9: пределы индексации и компенсация за задержку: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 июля 2022) Правила о продаже (квартиры) (ограничение юридических расходов) на Nevo: лимит и порог ₪4 642 750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (версия действует с 1 февраля 2026) Wikisource, те же правила с суммой 2026 года ₪5 915: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA)_(%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%AA_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%94%D7%94%D7%95%D7%A6%D7%90%D7%95%D7%AA_%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%A4%D7%98%D7%99%D7%95%D7%AA) (проверено 28 сентября 2026) Kol Zchut, лимит на юридический сбор застройщика за регистрацию прав: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%92%D7%91%D7%9C%D7%94_%D7%A2%D7%9C_%D7%92%D7%95%D7%91%D7%94_%D7%A9%D7%9B%D7%A8_%D7%94%D7%98%D7%A8%D7%97%D7%94_%D7%A9%D7%9E%D7%95%D7%AA%D7%A8_%D7%9C%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F_%D7%9C%D7%93%D7%A8%D7%95%D7%A9_%D7%9E%D7%94%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%94_%D7%9C%D7%A9%D7%9C%D7%9D_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%A8%D7%9A_%D7%93%D7%99%D7%9F_%D7%9E%D7%98%D7%A2%D7%9E%D7%95_%D7%A2%D7%91%D7%95%D7%A8_%D7%A8%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%9D_%D7%94%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA_%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94 (проверено 28 сентября 2026) Министерство строительства и жилья, Реестр подрядчиков: https://www.gov.il/apps/moch/rasham/home (проверено 28 сентября 2026) Klikat HaNadlan, нет установленного законом срока отмены для квартиры, купленной у застройщика: https://klikatnadlan.co.il/buyersgroupscancel/ (27 сентября 2026) Налоговое управление Израиля, Инструкция по исполнению 1/2026: https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026 (18 января 2026) Налоговое управление Израиля, сервис декларации формы 7000: https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000 (проверено 28 сентября 2026) Kol Zchut, уплата налога на покупку: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (проверено 28 сентября 2026) Nadlan Center, гайд по налогу на покупку 2026: дата продажи: https://www.nadlancenter.co.il/article/628 (2026) Globes, временный указ о налоге на покупку для инвесторов и февраль 2027: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554581 (7 сентября 2026) Ynet (Calcalist), цены и график платежей FIRST: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 декабря 2025) Ynet, февральские тендеры центра 2025 года: около ₪6 млрд за 4191 квартиру: https://www.ynet.co.il/economy/article/hke00dw7q1x (19 февраля 2025) WizBid (агрегирует результаты Земельного управления Израиля), тендер 277/2024, цены по участкам: https://wizbid.co.il/tenders/20240277 (сентябрь 2026) Calcalist, отчётность Hagag о стоимости земли участка 2270: https://www.calcalist.co.il/market/article/bjbwodc3zx (13 апреля 2026) Цена земли RAINBOW около ₪1,3 млрд, покупка участка 107 у Hanan Mor, цифра Эшколь 2021 около ₪2,8M за квартиру, и номера участков и квартир взяты из записей проектов и участков этого сайта и его реестра тендеров. --- Source: https://shavnu.com/ru/guides/how-to-buy на Shavnu, независимом гиде на русском по району Сде Дов в Тель-Авиве. Цифры из открытых данных: отчётность налоговой службы Израиля, ГИС Тель-Авива, тендеры и ивритская пресса.