# Ипотека в Израиле для иностранцев и репатриантов, 2026 > Неграждане могут занять до 50% по директиве Банка Израиля 329; граждане и олим до 75%. Что требуют банки и как работают транши на этапе стройки. Canonical: https://shavnu.com/ru/guides/financing --- ## Короткий ответ для нерезидентов Если вы не израильский гражданин, израильский банк может одолжить вам максимум 50 процентов от меньшего из цены и оценки банка. Это собственное правило Банка Израиля: Директива надлежащего банковского поведения 329 резервирует потолок 75 процентов на единственное жильё и потолок 70 процентов на замену жилья для квартир, которые покупает физическое лицо, являющееся израильским гражданином, а любая другая покупка попадает в инвестиционную категорию 50 процентов. Директива проводит черту по гражданству. Израильский гражданин, живущий за границей и покупающий свою единственную квартиру в Израиле, в принципе может претендовать на 75 процентов, как и олим, получивший гражданство; иностранный гражданин, никогда не владевший жильём нигде, не может. Банки добавляют собственную кредитную политику поверх директивы, особенно для дохода, заработанного за границей, так что потолок это максимум, а предложение может быть ниже. Эта страница общая информация, не финансовая консультация. Лицензированный ипотечный советник и письменное одобрение банка решают ваше дело. ## Директива 329 в том виде, в каком она есть в 2026 Директива последний раз обновлялась 30 июня 2026 года (циркуляр 2852, версия 13). Её основные потолки не менялись годами. Что изменилось в 2025 и 2026 годах, это сколько банки могут кредитовать по субсидируемым застройщиком кредитам и как они считают долг, уже обеспеченный на недвижимости. Два изменения вступают в силу 1 октября 2026 года по циркуляру 2840 от 8 февраля 2026, начало которого было отложено с 1 июля циркуляром 2852. Платежи по любому кредиту, уже обеспеченному на той же недвижимости, засчитываются в лимит 50 процентов платежа к доходу, а в том же банке потолок двух третей на кредитование с плавающей ставкой измеряется по всему кредиту, обеспеченному на этой недвижимости. ## Что значит 50 процентов по ценам Сде Дов При 50 процентах иностранный покупатель финансирует половину цены наличными, плюс налог на покупку, который банк не финансирует, плюс юридические и банковские расходы. На трёхкомнатной FIRST, выставленной примерно за ₪6,8M, это ₪3,4M капитала и около ₪558 899 налога на покупку до любых сборов. Израильский гражданин, покупающий ту же квартиру как единственное жильё, мог бы занять до ₪5,1M, а как олим заплатил бы около ₪79 976 налога на покупку. Кредит также должен пройти тест на платёж. Кредит ₪3,4M на 30 лет под иллюстративные 5 процентов годовых стоит около ₪18 252 в месяц, так что банку нужно увидеть документированный чистый располагаемый доход не менее примерно ₪36 504 в месяц, чтобы остаться под потолком 50 процентов, и больше, чтобы остаться под 40 процентами. ## Что израильские банки просят у заёмщика-нерезидента Директива 329 задаёт потолки; каждый банк устанавливает свою политику, кому он кредитует и как считает иностранный доход, и эта политика меняется чаще директивы. Ожидайте документировать личность и доход из каждой страны, где вы зарабатываете: недавние расчётные листки или письма работодателя, налоговые декларации, поданные за границей, банковские выписки, показывающие поступление дохода, кредитный отчёт из вашей страны и справку об активах. Документы на других языках обычно требуют перевода, а иногда нотариального заверения. Директива учитывает только доход, который выплачивается регулярно, подтверждён документами и виден поступающим на счёт. Поэтому бонусы, компенсация акциями и доход самозанятых андеррайтятся дольше, чем зарплата. Начните с принципиального одобрения (אישור עקרוני, ishur ekroni). По Директиве 451 Банка Израиля банк обязан ответить на заявку на ипотеку в течение пяти рабочих дней и держать котируемую ставку минимум 24 дня с одобрения. Затем банк присылает своего оценщика и не выпустит деньги на покупку на этапе строительства, пока не будет на месте гарантия по Sale Law для вашего платежа. ## Валютные и индексируемые треки Большинство кредитов делятся на треки (מסלולים, maslulim): фиксированные или плавающие, индексируемые к индексу потребительских цен или нет. Банк Израиля снизил ставку до 3,25 процента 1 сентября 2026, третье снижение подряд, что ставит ставку прайм на 4,75 процента; следующее решение ожидается 21 октября 2026. Треки на базе прайм двигаются с каждым решением; фиксированные треки нет. Покупатель, которому платят в долларах или евро, может попросить трек, индексируемый к иностранной валюте. Директива 329 позволяет банку оставить валютные и индексируемые к валюте жилищные кредиты нерезидентам вне потолка двух третей на плавающую ставку, при условии что его общий портфель остаётся в пределах потолка, так что такой кредит может быть в основном или полностью с плавающей ставкой. Это уменьшает несоответствие между вашим доходом и вашими платежами. Цена и платежи застройщику остаются в шекелях, так что движение валюты между подписанием и сдачей всё равно меняет, сколько стоит ваш капитал, а по графику Сде Дов этот период может тянуться годами. ## Олим Олим с израильским гражданством находится на гражданской стороне Директивы 329, так что единственное жильё попадает в категорию 75 процентов, а замена жилья в категорию 70 процентов. Покупатель, который подписывает до алии, на момент подписания всё ещё иностранный гражданин. Поскольку ипотека на этапе строительства часто одобряется и выдаётся спустя годы, спросите банк письменно, как он классифицирует вас на момент одобрения и исполнения кредита. Олим с действующим удостоверением олим, у которых нет квартиры, также могут получить государственный льготный кредит для имеющих право (משכנתא לזכאים, mashkanta le-zaka'im) через банки на срок до 15 лет с алии. Сумма определяется по баллам. Nefesh B'Nefesh ставит типичную сумму между ₪100 000 и ₪200 000, а максимум около ₪300 000, и говорит, что для большинства олим это существенно не поднимает потолок 75 процентов. Центр исследований и информации Кнессета описывает кредит как индексируемый к ИПЦ по фиксированной ставке, установленной по наименьшему из трёх: средняя ипотечная ставка, публикуемая Банком Израиля, минус 0,5 процентного пункта, собственная ставка кредитующего банка, или 3 процента. При цене Сде Дов это небольшая доля кредита. Подоходный налог может значить больше для платёжеспособности. Олим и ветераны-возвращенцы, прибывшие между 5 ноября 2025 и 31 декабря 2026, освобождены от налога на израильский доход от работы и бизнеса до ₪600 000 в 2026 году (пропорционально части года как резидент), ₪1M в каждом из 2027 и 2028 годов, ₪350 000 в 2029 и ₪150 000 в 2030. Более высокий чистый доход улучшает коэффициент платежа, который проверяет банк. ## Как ипотека встречается с графиком платежей на этапе строительства По договору новостройки вы не занимаете всю цену в первый день. Вы платите застройщику частями, установленными договором, часто небольшую долю при подписании и крупный остаток ближе к сдаче. Ипотека одобряется как общая сумма и выдаётся этапами, каждая выдача платится прямо на счёт проекта в сопровождающем банке против ваучера (שובר, shovar) на эту часть платежа. По разделу 3C Закона о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 года, кредитор покупателя обязан письменно сообщить ему о защитах закона и убедиться, что гарантия платежа на месте, прежде чем перевести деньги. Три практических момента. Принципиальное одобрение держит ставку минимум 24 дня; при кредите, выдаваемом этапами на протяжении лет, спросите письменно, как будет оцениваться каждая последующая выдача и можно ли продлить одобрение, если стройка замедлится. Банк оценивает квартиру по меньшему из цены договора и оценки, так что структура скидки или низкая оценка могут поднять нужный вам кэш. И до 40 процентов цены может расти вместе с индексом строительных материалов до даты сдачи по договору; спросите, покрывает ли одобрение эти разницы индексации или они идут из ваших собственных денег. Схемы застройщика, откладывающие большую часть цены на сдачу (10/90, 20/80), меняют момент, когда кэш уходит с вашего счёта; потолок кредита в конце остаётся тем же. С марта 2025 Банк Израиля ограничил кредиты bullet и balloon, где процент платит застройщик, 10 процентами квартального ипотечного кредитования каждого банка, и потребовал от банков держать больше капитала против проектов со множеством продаж с отложенным платежом, по временному указу, действующему до 31 декабря 2026. Bizportal сообщил в июне 2026, что предложения по финансированию в Сде Дов стоят скрытую скидку 6–8 процентов от заявленной цены. ## Откуда взяты данные Банк Израиля, Директива 329 об ограничениях жилищных кредитов, версия 13 (циркуляр 2852): определения единственного жилья, инвестиционного жилья и нерезидента, LTV, платёж к доходу, плавающая ставка, срок, кредиты, субсидируемые подрядчиком, валютные кредиты нерезидентам: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 июня 2026) Банк Израиля, циркуляр 2840, вносящий поправки в Директиву 329: платежи по всем кредитам, обеспеченным на одной недвижимости: https://www.boi.org.il/media/ptciib1v/h2840.pdf (8 февраля 2026) Банк Израиля, вопросы и ответы по Директиве 329: стоимость это меньшее из оценки и стоимости по договору: https://www.boi.org.il/media/unid5est/329_10andqa.pdf (проверено 28 сентября 2026) Банк Израиля, Директива 451 о процедурах жилищного кредитования: ответ за пять рабочих дней, ставка сохраняется минимум 24 дня: https://www.boi.org.il/media/utld2tgp/451.pdf (версия 22, июль 2023) Пресс-релиз Банка Израиля, ограничения на продажи с отложенным платежом и кредиты bullet и balloon до конца 2026: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 марта 2025) Главная страница Банка Израиля: ключевая ставка 3,25 процента, следующее решение 21 октября 2026: https://www.boi.org.il (проверено 28 сентября 2026) Bizportal, третье подряд снижение до 3,25 процента: https://www.bizportal.co.il/general/news/article/20040979 (1 сентября 2026) Закон о продаже (квартиры) (обеспечение инвестиций) 1974 на Nevo, раздел 3C: обязанности банка, кредитующего покупателя: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (проверено 28 сентября 2026) Finance Family (ипотечные советники), документы, которые банки запрашивают у нерезидентов, и валютные треки: https://finance-family.co.il/%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90-%D7%9C%D7%AA%D7%95%D7%A9%D7%91%D7%99-%D7%97%D7%95%D7%A5 (проверено 28 сентября 2026) Kol Zchut, ипотечная помощь олим на 15 лет с алии: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A1%D7%99%D7%95%D7%A2_%D7%91%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_(%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90)_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (проверено 28 сентября 2026) Nefesh B'Nefesh, ипотечные льготы для олим: типичная и максимальная суммы: https://www.nbn.org.il/life-in-israel/community-and-housing/buying-and-renting/mortgage-benefits-in-israel (проверено 28 сентября 2026) Центр исследований и информации Кнессета, обзор льготных кредитов: формула ставки и условия: https://fs.knesset.gov.il/globaldocs/MMM/6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3/2_6f5797aa-638b-ed11-8151-005056aac6c3_11_20023.pdf (2023) gov.il, гайд по подоходному налогу для олим: освобождение 2026–2030 и его потолки: https://www.gov.il/he/pages/immigrant-guide-1?chapterIndex=5 (проверено 28 сентября 2026) Bizportal, скрытые скидки финансирования 6–8 процентов в Сде Дов: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 июня 2026) Ynet (Calcalist), трёхкомнатная FIRST, выставленная примерно за ₪6.8M: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 декабря 2025) Nadlan Center, среднее SEVEN SEAS около ₪8.7M за квартиру: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 марта 2026) Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA двухкомнатные от ₪3.75M: https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 декабря 2025) --- Source: https://shavnu.com/ru/guides/financing на Shavnu, независимом гиде на русском по району Сде Дов в Тель-Авиве. Цифры из открытых данных: отчётность налоговой службы Израиля, ГИС Тель-Авива, тендеры и ивритская пресса.