# מס רכישה בישראל לזרים 2026, דוגמאות משדה דב

> תושבי חוץ משלמים 8% עד ₪6,055,070 ו-10% מעל. מדרגות רשות המסים 2026 לתושבים ולעולים, עם דוגמאות מחושבות משדה דב.

Canonical: https://shavnu.com/he/guides/purchase-tax

---

## התשובה הקצרה לרוכשים מחו״ל

תושב חוץ שקונה דירה בישראל ב-2026 משלם מס רכישה של 8% על ראשוני ₪6,055,070 מהמחיר ו-10% מעליהם, מהשקל הראשון, בלי מדרגת פטור. זה אותו לוח שתושב ישראל משלם על דירה נוספת, ובמחירי שדה דב זה אומר חשבון מס של כ-₪300,000 על דירת שני חדרים ב-₪3.75M עד כ-₪979,000 על דירה ב-₪11M.

מס רכישה משולם על ידי הרוכש לרשות המסים על המחיר בחוזה. תושבות קובעת את הלוח, ואזרחות לא: בעל דרכון ישראלי שמרכז חייו בחו״ל הוא תושב חוץ לעניין המס הזה, וזר שמרכז חייו בישראל יכול להיות תושב.

השיעורים 8% ו-10% מגיעים מהוראת שעה שרשות המסים מציינת כתקפה עד 31 בדצמבר 2026. גלובס דיווח ב-7 בספטמבר 2026 שבשל הבחירות לכנסת הקרבות, ההוראה נמשכת אוטומטית עד פברואר 2027, שהממשלה הבאה תחליט אם להאריך אותה, ושאם היא תפוג המדרגה הראשונה לדירה נוספת תרד ל-5%.

העמוד הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ מס. עורך הדין או יועץ המס הישראלי שלכם מחשב את הנתון על החוזה שאתם באמת חותמים.

## תושבי חוץ ודירות נוספות, 2026

ללוח המשקיע שתי מדרגות. הרף של ₪6,055,070 נקבע ב-16 בינואר 2024 והוקפא בחוק ההסדרים 2025, כך שהוא לא זז ב-16 בינואר 2025 ולא ב-16 בינואר 2026. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים, שפורסמה ב-18 בינואר 2026, מאשררת אותו לרכישות עד 31 בדצמבר 2026.

תושבי חוץ משלמים את הלוח הזה גם על הדירה היחידה שלהם בכל מקום, כי מדרגות דירת המגורים היחידה בסעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין חלות רק על יחיד תושב ישראל. יש דרך חזרה אחת. החוק מכיר כתושב ישראל מי שבתוך שנתיים מהרכישה הופך לתושב ישראל בפעם הראשונה או לתושב חוזר ותיק. אם זה קורה אפשר לבקש שומה מתוקנת והחזר ההפרש עד ללוח דירת המגורים היחידה; ההחזר אינו אוטומטי. כל זכות מסכם הארכת זמן מלחמה של החלון הזה, ל-27 חודשים או עד 31 באוגוסט 2026, לרכישות שנעשו בין 28 בפברואר 2024 ל-30 במאי 2026; שאלו את היועץ שלכם איזה מועד חל עליכם.

## מה זה עולה במחירי שדה דב

מחירי שדה דב מציבים כמעט כל רוכש מעל המדרגה הראשונה של כל לוח, כך שהפער בין הלוחות גדול. הטבלה משתמשת במחירים שפורסמו עבור הרובע: רצפת ההשקה של DIMRI YAMA לדירת שני חדרים (דצמבר 2025), דירת שלושה חדרים בת 90 מ״ר ב-FIRST שנרשמה בכ-₪6.8M, או כ-₪5.8M במסלול הקדמת תשלומים (כלכליסט, דצמבר 2025), ממוצע SEVEN SEAS של כ-₪8.7M לדירה (מרץ 2026) וממוצע העסקה הסגורה של RAINBOW של ₪11M (רבעון שני 2025).

קחו את דירת FIRST במחיר המחירון שלה. תושב חוץ משלם 8% מ-₪6,055,070 (₪484,406) ועוד 10% מהיתרה של ₪744,930 (₪74,493): כ-₪558,899. תושב ישראל שקונה דירת מגורים יחידה משלם כ-₪257,886, ועולה זכאי כ-₪79,976. על אותה דירה, החשבון של הרוכש הזר יותר מכפול מזה של התושב וכ-פי שבעה מזה של העולה.

המס עוקב אחר המחיר בחוזה. כלכליסט דיווח בדצמבר 2025 שלרוכשי FIRST שחתמו על הסכמי אופציה במחיר נמוך יותר של הקדמת תשלומים נאמר לדווח ולשלם מס על מחיר המחירון, ולתקן את הדיווח לאחר שההנחה חלה, הבדל של כ-₪100,000 במס על אותה דירה. החברה אמרה שהדיווח שלה תקין. שאלו את עורך הדין שלכם איזה מחיר נרשם בהצהרה לפני שאתם חותמים.

## תושב ישראל שקונה דירת מגורים יחידה

תושב ישראל שקונה את דירתו היחידה בישראל משלם לפי לוח דירת המגורים היחידה שבסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין. דף הסימולטור של מס הרכישה ברשות המסים, שעודכן לאחרונה ב-3 באוגוסט 2026, קובע שהמדרגות האלה חלות על רכישות מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028. חוק ההסדרים 2025 הקפיא את עדכון המדד השנתי ל-2025 עד 2027, כך שהנתונים הם אלה שפורסמו לראשונה ב-16 בינואר 2024.

גם הלוח הזה מגיע ל-8% מעל ₪6,055,070, כך שתושב על חוזה גדול בשדה דב עדיין משלם סכום משמעותי, אם כי הרבה פחות מתושב חוץ באותו מחיר.

## עולים: תקנה 12א

עולה שקונה דירה יחידה יכול להשתמש בתקנה 12א לתקנות מס הרכישה, בתוקף מ-15 באוגוסט 2024: כלום עד ₪1,978,745, 0.5% עד ₪6,055,070, ו-8% משם עד ₪20,183,565. אם הדירה שווה יותר מ-₪20,183,565 ההטבה לא חלה כלל, וכל המחיר ממוסה לפי הלוח הרגיל בהתאם למעמד הרוכש. רשות המסים מציינת נתונים אלה לרכישות מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028.

אפשר להשתמש בהטבה פעם אחת, ברכישה שנעשית משנה לפני העלייה עד שבע שנים אחריה. לדירה שנקנתה מיזם, תקופת הבנייה לא נספרת, בתנאי שלא עוברות יותר משלוש שנים בין הרכישה לכניסתו הראשונה של העולה לישראל. עולים שהגיעו לפני 15 באוגוסט 2024 יכולים לבחור במקום זאת בתקנה 12 הישנה (0.5% עד ₪1,988,090 ו-5% מעליהם), אך רכישה שכבר נעשתה לפי הכלל הישן לא ניתן להעביר לחדש. התביעה מוגשת בטופס 2973, בחתימה בפני עורך דין או פקיד רשות המסים, עם תמצית ממרשם האוכלוסין.

המקורות חלוקים בנקודה אחת. כל זכות מתאר את הדירה כזו שהעולה יגור בה, בעוד שאנשי מקצוע שכותבים מאז השינוי אומרים שתקנה 12א דורשת רק שזו תהיה דירתו היחידה של העולה. אם אינכם מתכננים לגור בה, קבלו חוות דעת בכתב לפני שאתם נסמכים על ההטבה.

## הגשה ותשלום אחרי החתימה

יום המכירה הוא היום שבו חותמים על החוזה, או מוקדם יותר אם נחתם זיכרון דברים מחייב או ייפוי כוח בלתי חוזר, או שולם תשלום ראשון, לפני החוזה. המועדים נספרים מאותו יום, כך שהרשמה שמחייבת אתכם יכולה להתחיל את השעון.

בתוך 30 יום עורך הדין מגיש את ההצהרה באופן מקוון, לרכישה מיזם בטופס 7000ב, עם שומה עצמית. המס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 יום מיום המכירה. אם שומת רשות המסים גבוהה יותר, ההפרש משולם בתוך 30 יום מההודעה. הגשה באיחור עולה ₪310 לכל שבועיים איחור ב-2026, ותשלום באיחור נושא הצמדה וריבית.

ברכישה על הנייר המס נקבע על מלוא מחיר החוזה גם אם שילמתם עד כה רק חלק ממנו. שאלו את עורך הדין שלכם איך כל שינוי מאוחר במחיר, כמו הנחה במסגרת אופציה או שדרוג בתשלום, צריך להיות מדווח.

## איזה עדכון נושאות המדרגות

כל מדרגה בעמוד הזה נבדקה ב-28 בספטמבר 2026 מול הפרסומים של רשות המסים עצמה. המסמך המסדיר הוא הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, מ-18 בינואר 2026, שמאשררת את הסכומים הקפואים ומעדכנת את המעטים שלא היו קפואים. דף הסימולטור של מס הרכישה ברשות המסים ב-gov.il, שעודכן לאחרונה ב-3 באוגוסט 2026, מציג את אותן מדרגות דירת מגורים יחידה ל-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028.

שני תאריכים לעקוב אחריהם. לוח המשקיע, שמשלמים תושבי חוץ, הוא הוראת שעה שמצוינת כתקפה עד 31 בדצמבר 2026 ולפי גלובס הוארכה בחוק עד פברואר 2027 בגלל הבחירות; אם החוזה שלכם ייחתם בסביבת התאריך הזה, בדקו קודם אם יש הוראה או חוק חדשים. מדרגות דירת המגורים היחידה והעולה קפואות עד 15 בינואר 2028.

## מאיפה כל נתון מגיע

רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: סכומי 2026, מדרגות קפואות לדירה יחידה, דירה נוספת ועולים, הקנס של ₪310: https://www.gov.il/he/pages/inst-01-2026 (18 בינואר 2026)

רשות המסים, הוראת ביצוע 1/2025: ההקפאה לפי חוק ההסדרים 2025 והוראת השעה לדירה נוספת עד 31 בדצמבר 2026: https://www.gov.il/BlobFolder/policy/inst-01-2025-3/he/realestate_inst-01-2025-3.pdf (16 בינואר 2025)

רשות המסים, דף הסימולטור של מס הרכישה עם מדרגות דירת מגורים יחידה ל-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028: https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator (עמוד עודכן 3 באוגוסט 2026)

רשות המסים, שירות ההצהרה בטופס 7000: הצהרה בתוך 30 יום מהמכירה: https://www.gov.il/he/service/real-estate-tax-7000 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

כל זכות, תשלום מס רכישה: 60 יום על השומה העצמית, 30 יום על שומה גבוהה יותר: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%AA%D7%A9%D7%9C%D7%95%D7%9D_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

כל זכות, חישוב מס רכישה: הארכת זמן מלחמה של חלון התושבות: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%91_%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

חוק מיסוי מקרקעין בנבו, סעיף 9(ג1ג)(4)(ב): תושב ישראל כולל מי שהופך לכזה בתוך שנתיים מהרכישה: https://www.nevo.co.il/law_html/law01/276_002.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

הודעת רשות המסים לעיתונות, הטבת העולה החדשה אושרה: https://www.gov.il/he/pages/sa290724-1 (29 ביולי 2024)

הודעת ועדת הכספים של הכנסת לעיתונות, תקופת הבנייה לעולים הקונים מיזם: https://main.knesset.gov.il/News/PressReleases/pages/press29072024z.aspx (29 ביולי 2024)

משרד העלייה והקליטה, הנחת מס רכישה לעולים וטופס 2973: https://www.gov.il/he/pages/olim-purchase-tax-discount (עמוד עודכן 30 באפריל 2025)

כל זכות, הנחה במס רכישה לעולים: https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%94%D7%A0%D7%97%D7%94_%D7%91%D7%9E%D7%A1_%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94_%D7%9C%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%99%D7%9D (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

עו״ד יסמין צח, הערת מקצוע שתקנה 12א אינה דורשת מהעולה לגור בדירה: https://yasmint-law.com/purchase-tax/%D7%9E%D7%A1-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94-%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%97%D7%93%D7%A9 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

גלובס, מה יקרה למס הרכישה: פקיעה, הארכה לפברואר 2027, 5% אם יפוג: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554581 (7 בספטמבר 2026)

מרכז הנדל״ן, מדריך מס רכישה ל-2026: יום המכירה: https://www.nadlancenter.co.il/article/628 (2026)

ynet (כלכליסט), מחיר האופציה, מחיר המחירון וההפרש במס הרכישה של FIRST: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 בדצמבר 2025)

Zirat HaNadlan, DIMRI YAMA שני חדרים מ-₪3.75M: https://zirat-nadlan.co.il/articles/%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98-dimri-yama-%D7%A9%D7%93%D7%94-%D7%93%D7%91-%D7%99%D7%95%D7%A6%D7%90-%D7%9C%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-2-%D7%97%D7%93%D7%A8 (22 בדצמבר 2025)

מרכז הנדל״ן, נתוני מכירות SEVEN SEAS: ממוצע כ-₪8.7M לדירה: https://www.nadlancenter.co.il/article/14205 (25 במרץ 2026)

כלכליסט, העסקה הממוצעת של RAINBOW מגיעה ל-₪11M: https://www.calcalist.co.il/market/article/bj9leo2fxx (27 באוגוסט 2025)


---

Source: https://shavnu.com/he/guides/purchase-tax ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.