# קנייה על הנייר בישראל: ערבות חוק המכר ועוד

> ערבות חוק המכר והחלופות לה, חוברת השוברים, תקרת ההצמדה למדד של 40% מ-2022, פיצוי על איחור ורשימת בדיקה לחוזה.

Canonical: https://shavnu.com/he/guides/off-plan-protection

---

## התשובה הקצרה

כשקונים דירה על הנייר בישראל, היזם אינו רשאי לקבל מכם יותר מ-7% מהמחיר אלא אם הבטיח את הכסף שלכם באחת מחמש דרכים שקובע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974. בפועל זה כמעט תמיד אומר ערבות בנקאית שמונפקת עבור כל תשלום שאתם מבצעים דרך פנקס שוברים.

שתי הגנות נוספות מגיעות מחוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, כפי שתוקן ב-2022. בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, לא יותר מ-40% מהמחיר יכולים להיות צמודים למדד, ואיחור במסירה מזכה אתכם בפיצוי חודשי קבוע בלי צורך להוכיח נזק. חוזה יכול לשפר את הכללים האלה לטובת הרוכש אך לא יכול לשלול אותם.

העמוד הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. עורך הדין שלכם בודק איך ההגנות האלה כתובות בחוזה שמציעים לכם.

## חמש הבטוחות, ומה כל אחת מכסה

סעיף 2 לחוק 1974 מונה חמש דרכים שבהן מוכר יכול להבטיח תשלומים מעל 7%. ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח חייבת להבטיח את החזר כל מה ששילמתם אם המוכר לא יכול להעביר לכם את הדירה בשל עיקול, עיכוב הליכים, צו פירוק או כינוס נכסים, או נסיבות שהופכות את המסירה לבלתי אפשרית לחלוטין. ביטול החוזה כשלעצמו אינו אירוע כזה, כך שערבות אינה משולמת כי שיניתם דעתכם או השתמשתם בסעיף יציאה.

מאז תיקון 2022 הערבות ופוליסת הביטוח אינן מכסות את חלק המע״מ בתשלומים שלכם. אם מממשים את הבטוחה, קרן שמנוהלת בידי החשב הכללי במשרד האוצר מחזירה את המע״מ דרך הבנק או המבטח.

## הבנק המלווה ופנקס השוברים

פרויקטים חדשים גדולים בדרך כלל ממומנים בליווי בנקאי: הבנק מממן את הבנייה ושולט בחשבון פרויקט שאליו נכנס כסף הרוכשים. סעיף 3ב לחוק 1974 מחייב את הבנק המלווה להנפיק פנקס שוברים לכל דירה. אתם משלמים רק דרך השוברים האלה, וכל תשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לבנק להעניק לכם ערבות או פוליסה, שהוא חייב לעשות בתוך 14 ימי עסקים.

מכאן נובעים שני כללים. אל תשלמו ליזם בהעברה לחשבון אחר, בשיק או במזומן, אפילו עבור שדרוג, עד שעורך הדין שלכם יאשר איך התשלום הזה מובטח. ואם אתם לוקחים משכנתה, סעיף 3ג מחייב את הבנק המלווה ליידע אתכם בכתב על ההגנות האלה ולוודא שהבטוחה במקום לפני שחרור כל משיכה.

בשדה דב, דוגמאות מפורסמות למימון כזה כוללות כ-₪700M מ-Discount ומ-Hapoalim למגרש 2227 של לוזון רונסון (יוני 2025). שאלו איזה בנק מלווה את הפרויקט שלכם וקבלו את שמו בחוזה.

## הצמדה למדד אחרי השינוי מ-2022

עד יולי 2022 חוזים בדרך כלל הצמידו את כל היתרה שלא שולמה למדד תשומות הבנייה. תיקון 9 לחוק המכר (דירות) שינה זאת לחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, וזה עדיין הכלל בספטמבר 2026. המדד המותר הוא מדד תשומות הבנייה למגורים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

בחוזה של ₪6.8M, לכל היותר ₪2.72M יכולים להיות צמודים, כך שכל עלייה של 1% במדד מוסיפה לכל היותר ₪27,200. לפי הנוהג הישן, כל ה-₪5.44M שנותרו אחרי מקדמה של 20% יכלו להיות צמודים, כפול.

## לוח התשלומים

החוק אינו קובע לוח זמנים; החוזה קובע, בתוך כלל ה-7% ודרישת הבטוחה. לוחות הזמנים בשדה דב נעים בין תשלומים מדורגים הקשורים להיתר הבנייה ולאבני דרך בבנייה ועד מבצעים שדוחים את רוב המחיר למסירה. כלכליסט דיווח בדצמבר 2025 ש-FIRST הציעה שני מסלולים בחוזה אחד: מחיר המחירון המלא בתנאים קלים יותר, או מחיר נמוך יותר בתמורה להקדמת תשלומים, עם ₪50,000 בבקשה לרכישה, 7% בחוזה, השלמה ל-35% עם קבלת היתר הבנייה, 12.5% כעבור שנתיים, 12.5% כעבור שנתיים נוספות והיתרה חצי שנה לפני טופס 4 (אישור אכלוס).

לדחיית תשלום יש עלות שלא תמיד נראית לעין. Bizportal דיווח ביוני 2026 שהצעות המימון של היזמים ברובע שוות הנחה סמויה של 6 עד 8 אחוז ממחיר המחירון. מאז מרץ 2025 בנק ישראל הגביל הלוואות בולט ובלון שבהן היזם משלם את הריבית ל-10% מהיקף המשכנתאות הרבעוני של כל בנק, לפי הוראת שעה בתוקף עד 31 בדצמבר 2026. מס הרכישה משולם על המחיר בחוזה בלי קשר למסלול שבחרתם.

## איחור במסירה: נוסחת הפיצוי

בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, אם היזם מוסר באיחור של יותר מחודש, מגיע לכם פיצוי בלי צורך להוכיח נזק. הוא מבוסס על שכר הדירה של דירה דומה בגודל ובמיקום ומשולם בסוף כל חודש. היזם פטור רק אם אתם גרמתם לאיחור או שהחוזה סוכל בנסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות, והחוזה אינו יכול להקטין את הסכומים. חוק דחיית מועדים בזמן מלחמה כיסה חיובים שחלו בין 7 באוקטובר ל-31 בדצמבר 2023.

כדוגמה מחושבת, על כל ₪10,000 שכר דירה חודשי של דירה דומה, איחור של שנים עשר חודשים שווה ₪135,000: כלום בחודש הראשון, ₪30,000 בחודשים השני עד הרביעי, ₪75,000 בחודשים החמישי עד העשירי ו-₪30,000 בחודשים האחד-עשר והשנים-עשר. גם ההצמדה נעצרת במועד המסירה בחוזה, כך שיזם שמאחר לא יכול להמשיך להצמיד את היתרה שלכם שלא שולמה.

## מה לבדוק בחוזה בשדה דב

שדה דב מוסיף שלושה סיכונים לרשימה הרגילה: ממצאי PFAS ברמת המגרש, מועדי מסירה מ-2029 ואילך ברובע שבו העבודות כבר נעצרו פעם אחת, ובקרקע פרטית של הגוש הגדול, חלוקה בין הבעלים שבית המשפט הקפיא. רשימת הבדיקה שמה את הנקודות האלה לצד הנקודות הכלליות. לשאלות הזיהום המלאות, ראו את מדריך הזיהום.

## מאיפה כל נתון מגיע

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), התשל״ה-1974, בנבו: סעיף 2 (7% וחמש הבטוחות), סעיף 3ב (בנק מלווה, פנקס שוברים, 14 ימי עסקים), סעיף 3ג (בנק מלווה ללווה), סעיף 3ג1 (מע״מ): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

משרד עורכי דין ה. נועם, סיכום סעיף 2: מה מכסה ערבות, אישור המבטח, קרן המע״מ מאז 2022: https://noamadv.co.il/aravut-hok-hamecher-perek-2 (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

משרד הבינוי והשיכון, תיקון 9: מגבלות הצמדה ופיצוי על איחור: https://www.gov.il/he/pages/9th-amendment (5 ביולי 2022)

הכנסת, חוק המכר (דירות) (תיקון 9), 2022: סיכום החוק שחוקק: https://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/pages/lawbill.aspx?t=lawsuggestionssearch&lawitemid=2193012 (2022)

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, בנבו: סעיפים 5א, 5ג ו-6ב: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, בויקיטקסט: סעיף 5ג(ד), הגדרת מדד תשומות הבנייה: https://he.wikisource.org/wiki/%D7%97%D7%95%D7%A7_%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A8_(%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA) (נבדק ב-28 בספטמבר 2026)

כתב העת רשות הרבים, חוק דחיית מועדים בזמן מלחמה שכיסה חיובים שחלו בין 7 באוקטובר ל-31 בדצמבר 2023: https://journal.lawforum.org.il/sapir-reuveni (26 בנובמבר 2024)

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות) בנבו: ₪5,915 או 0.5%, לא מעל ₪4,642,750: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/135722.htm (נוסח עדכני ל-1 בפברואר 2026)

ynet (כלכליסט), שני מסלולי התשלום של FIRST והלוח המזורז: https://www.ynet.co.il/economy/article/r1auftaq11l (28 בדצמבר 2025)

Bizportal, הנחות מימון סמויות של 6 עד 8 אחוז בשדה דב: https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20033505 (6 ביוני 2026)

הודעת בנק ישראל לעיתונות, מגבלות על מכירות בתשלום נדחה ועל הלוואות בולט ובלון: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/23-3-25 (23 במרץ 2025)

בנק ישראל, הוראה 329, גרסה 13: תקרת 10% בסעיף 8א עד 31 בדצמבר 2026: https://www.boi.org.il/media/hjrlkrse/h2852.pdf (30 ביוני 2026)

מרכז הנדל״ן, Discount ו-Hapoalim ילוו כ-₪700M ללוזון רונסון עבור שדה דב: https://www.nadlancenter.co.il/article/12329 (24 ביוני 2025)

גלובס, תשעת המגרשים עם אינדיקציות ל-PFAS: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550365 (23 ביולי 2026)

גלובס, רוכשים מכניסים סעיפי ביטול בגלל הזיהום: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001550723 (28 ביולי 2026)

גלובס, שבעה פרויקטים בשיווק ואכלוס ראשון צפוי ב-2029: https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001554092 (2 בספטמבר 2026)

Mako, נתוני משרד האוצר על ביטולים בתל אביב לפי תנאי היתר בנייה: https://www.mako.co.il/finances-real-estate/Article-18016c85d4760a1027.htm (3 בספטמבר 2026)


---

Source: https://shavnu.com/he/guides/off-plan-protection ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.