# שאלות נפוצות על קנייה בישראל: זרים ושדה דב

> האם זר יכול לקנות בישראל? מס רכישה 2026, משכנתאות 50%, ייפוי כוח מרחוק, ערבויות חוק המכר, ומה Shavnu עושה ומה לא.

Canonical: https://shavnu.com/he/guides/faqs

---

## האם זר יכול לקנות דירה בישראל?

כן. אין איסור כללי על תושבי חוץ לקנות נכס למגורים. חותמים לפי הדין הישראלי, משלמים מס רכישה, ונרשמים בטאבו. קרקע חקלאית וקטגוריות אחרות שונות; דירות שדה דב אינן.

## האם צריך לגור בישראל או להיות אזרח?

לא, לא כדי לקנות. תושבות משנה את מדרגת המס שלכם, ואזרחות, שעולים מקבלים, משנה את תקרת המשכנתא לפי הוראה 329 של בנק ישראל. הן אינן תנאי לרישום הזכות.

## איזה מס רכישה זר משלם ב-2026?

תכננו 8% עד ₪6,055,070 ו-10% מעליו, אותו לוח משקיע שתושב משלם על דירה נוספת. השיעורים מגיעים מהוראת שעה שמצוינת כתקפה עד 31 בדצמבר 2026; גלובס דיווח ב-7 בספטמבר 2026 שהבחירות מאריכות אותה עד פברואר 2027 ושהמדרגה הראשונה תרד ל-5% אם היא תפוג. על חוזה של ₪3.75 מיליון זה כ-₪300,000. על ₪11 מיליון, כ-₪979,000. אשרו בחתימה.

## ומה אם עושים עלייה?

עולה זכאי על דירת מגורים ישראלית יחידה יכול לשבת במדרגות 0% / 0.5% / 8% במקום, בתוך שנה לפני העלייה או שבע שנים אחריה, בכפוף לכללי אוגוסט 2024; בדירה ששווה יותר מ-₪20,183,565 ההטבה לא חלה כלל. החיסכון במחירי שדה דב גדול. הזכאות אישית.

## אפשר לקבל משכנתא מחו״ל?

אם אינכם אזרחים ישראלים, עד 50% מהנמוך מבין המחיר לשמאות: הוראה 329 של בנק ישראל מתייחסת לכל רכישה על ידי מי שאינו אזרח כדירת השקעה. אזרח ישראלי שגר בחו״ל וקונה דירה יחידה יכול באופן עקרוני להגיע ל-75%. הכנסה זרה חייבת להיות מתועדת לבנק ישראלי. פתחו את התיק לפני שיריון.

## אפשר לקנות בלי לטוס לתל אביב?

כן, עם ייפוי כוח נוטריוני ועם אפוסטיל לעורך דין ישראלי עצמאי. צפו למסמכים מקוריים, לא רק PDF, ולמנדט ספציפי (לא כללי).

## מתי משלמים, אם המגדל עוד לא נבנה?

לפי לוח התשלומים בחוזה על הנייר שלכם, שמשתנה לפי פרויקט. המסלול המזורז של FIRST, למשל, דווח כ-₪50,000 בבקשה לרכישה, 7% בחוזה, השלמה ל-35% בהיתר הבנייה, 12.5% פעמיים בהפרשי שנתיים והיתרה חצי שנה לפני טופס 4. בחוזים מ-7 ביולי 2022 אפשר להשתמש רק במדד תשומות הבנייה, על לכל היותר 40% מהמחיר, ולעולם לא אחרי מועד המסירה בחוזה. מס הרכישה עדיין מוטל על מחיר החוזה המלא אחרי החתימה, לא על ה-20%.

## איך הכסף שלי מוגן?

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), התשל״ה-1974, אוסר על היזם לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתה בדרגה ראשונה, הערת אזהרה בתנאי החוק, או העברת בעלות. בפועל זו ערבות בנקאית לכל תשלום שמשולם דרך פנקס השוברים, שמונפקת בתוך 14 ימי עסקים. עורך הדין שלכם בודק איזו בטוחה יש לכם ורושם הערת אזהרה.

## האם מחירי הבקשה באתר הזה חיים?

לא עד שיש מחירון יזם או מקור מאושר. מה שלא ידוע נשאר לא מפורסם. עמודי הרישום אומרים מתי חסר נתון. מדריך המחירים הפומביים הוא הפנקס של מה שבאמת פורסם, עם תוויות ודאות, כולל טבלת השטח האקוויוולנטי של GINDI VOGUE וממוצעי הרובע ממרץ 2026.

## האם ממוצע רובע זהה למחיר פתיחה?

לא. שאלות נפוצות של רובע שדה דב (מרץ 2026, נתוני רשות המסים, עסקאות אופציה הוצאו) מדווחות על מחירי סגירה ממוצעים: כ-₪3.79 מיליון ל-2 חדרים, ₪6.87 מיליון ל-3 חדרים, ₪9.54 מיליון ל-4 חדרים, ₪11.59 מיליון ל-5 חדרים, וכ-₪82,000 למ״ר. הממוצעים האלה כוללים טורים מאוחרים וגדולים יותר. «החל מ-» שיווקי על דירת 2 חדרים יכול לשבת הרבה מתחתם.

## מה זה שטח אקוויוולנטי?

שטח אקוויוולנטי הוא מ״ר שיווקי של יזם שיכול לערבב פנים, מרפסת ולפעמים רכיבים אחרים. GINDI VOGUE מפרסם חדרים × שטח אקוויוולנטי × ₪/מ״ר. הכפילו את העמודות למספר השוואה; אל תתייחסו למכפלה כאל מחיר חוזה של דירה נקובה, ואל תשוו אותה לנתון פנים נטו ממגדל אחר.

## מה זה Shavnu?

מודיעין שוק עם מקורות לשדה דב. אנחנו לא מוכרים דירות, לא לוקחים עמלות, ולא מחזיקים פיקדונות. אנחנו קוראים את התיק בעברית ושמים אותו באנגלית, בצרפתית וברוסית.

## מה לבדוק במגרש בשדה דב ב-2026?

שלב ההיתר של הבניין שלכם (שיווק יכול לרוץ לפני היתר בנייה מלא), האם המגרש שלכם הוא אחד מתשעת המגרשים שהמשרד להגנת הסביבה נקב ב-23 ביולי 2026 (103, 105, 106, 107, 301, 303, 2102, 2206, 2207) ודוח חקירת ה-PFAS המאושר עבורו, מימון הבנייה של היזם, טבלת התשלומים מול המדד, והאם יחידות דיור בהישג יד באותו מתחם הן מוצר אחר מזה שמראים לכם.

## אילו עלויות שוטפות יושבות מעל המחיר?

מס רכישה, שכר טרחה משפטי, עלויות משכנתא, ואז ארנונה, ועד בית, חניה/מחסן אם אינם בחוזה, ואחר כך מס שבח אם מוכרים. בקשו תמונת מזומן לשנה הראשונה, לא רק מחיר למ״ר.


---

Source: https://shavnu.com/he/guides/faqs ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.