# מי מפקח על הקרקע, ההיתרים והמקרקעין בשדה דב

> מי משגיח על הקרקע בשדה דב בתל אביב? תכנון, מכירות RAMI, בנייה ותשתיות, ומה התיק הציבורי מראה אחרי ממצאי PFAS.

Canonical: https://shavnu.com/he/blog/who-monitors-the-site

---

**Published:** 2026-08-20  
**Category:** environment  
**Reading time:** 9 minutes

**Projects covered:** ASHIRA, GINDI VOGUE

## פיקוח אינו אותו דבר כמו סיפור הזיהום

כתבת ה־PFAS באתר מחזיקה את חשיפת פברואר 2026, שכתוב הסף, המגרש הנקי, דרישת ההפסקה, ותביעת הרוכש. הכתבה הזאת לא חוזרת על הממצאים האלה ולא מנסחת מחדש את הכימיה שלהם.

במקום זה היא ממפה פיקוח: אילו גופים ציבוריים מחזיקים סמכויות פורמליות על שדה דב, דרך אילו מנגנונים, ומה שציר הזמן של הרובע ומרשם החדשות מראים אותם עושים עד אוגוסט 2026. במקום שהרשומה דקה על סמכות או פעולה, השתיקה הזאת מצוינת.

יזמים, בנקים וקבלנים גם משגיחים על הקרקע מסיבות כסף. כתבת מי בונה מכסה את אשטרום, מזרחי-טפחות, וקבלני תשתית. כאן הנושא הוא סמכות מדינה ועירייה.

## שרשרת התכנון המחוזית

תכנון סטטוטורי לשדה רץ דרך תוכניות ממוספרות שמאושרות בוועדות מחוזיות ומקומיות. תא/3700, תוכנית מתאר נפרדת לחוף שמצפון לשדה, אושרה ביולי 2012. תא/4444, תוכנית רובע שדה דב לכ־16,000 דירות על כ־1,300 דונם, נכנסה לתוקף באוגוסט 2020.

הוועדה המקומית לתכנון אישרה את תוכניות העיצוב הראשונות באשכול במאי 2023, כשנתיים אחרי המכרז הגדול הראשון. תוכניות מפורטות למרכז ולצפון קיבלו אישור סופי ב־19 באוגוסט 2024, שלושה עשר ימים לפני שרמ״י השיקה את גל המכרז של 7,159 יחידות.

ערעורים נגד התוכניות המפורטות, כולל התנגדויות על משטר הרוחות ועל זכויות קרקע, דחו את מגה־המכרז מ־25 בדצמבר 2024 ואילך. דחייה חמישית נרשמה ב־28 בינואר 2025. מכרזי המרכז נסגרו אחרי שערעור נדחה ב־3 בפברואר 2025. הרשומה מראה ועדות תכנון והליכי ערעור מזיזים גישה לשוק, לא רק מציירים מפות.

## רמ״י ומונופול שיווק הקרקע

יותר מ־90% מהקרקע בישראל בבעלות ציבורית. רמ״י משווקת קרקע מדינה ליזמים באופן בלעדי. יזמים רוכשים זכויות חכירה לתקופה מוגבלת במכרזי מעטפות סגורות שבהם ההצעה הגבוהה ביותר זוכה.

רמ״י הוציאה את מכרז הדיור הראשון בשדה דב במרץ 2021 וסגרה את גל השיא באוגוסט 2021 בכ־4.4 מיליארד ₪ על 1,540 דירות. היא השיקה את גל הענק בספטמבר 2024, ואחרי הקפאות, סגרה מכרזי מרכז וצפון בפברואר ובמרץ 2025. בפברואר 2026, רמ״י נקבה לצד המשרד להגנת הסביבה כגוף חושף על ממצאי PFAS בקרקע ובמי התהום של השדה הישן.

מבקר המדינה בחן 1,327 מכרזי קרקע למגורים שפורסמו 2017 עד 2021 ומצא ש־362 מכרזים שכיסו כ־63,000 יחידות דיור לא הניבו זוכה. בעיות דיווח ספרו פעמיים יחידות שפורסמו מחדש. הביקורת הזאת היא הקשר לאומי, לא סנקציה ספציפית לשדה דב, אבל היא מסבירה למה כישלון מכרז ופרסום מחדש הם חלק מלשון הפיקוח גם כאן.

## המשרד להגנת הסביבה: חשיפה, תהליך, הפסקה

המשרד להגנת הסביבה מופיע במרשם החדשות כשחקן עם לשון אכיפה, לא רק כפרשן. ב־4 בפברואר 2026 הוא חשף ממצאי PFAS עם רמ״י. ב־17 בפברואר רשומות הרובע מדווחות שהוא הציג מסלול מהיר לטיפול בקרקע עם הנחיות PFAS. ב־27 במרץ ערכי סף לאומיים מעודכנים ל־PFAS שינו איך קוראים ממצאים על השדה הישן.

ב־19 ביולי 2026 המשרד דרש להפסיק עבודות תשתית בזמן שמטפלים בזיהום ובטיפול בקרקע, לפי רשומות הרובע. זו בקשת ריסון פעילה על עבודות, נבדלת מהודעה לעיתונות.

הקורפוס לא מפרסם את ארגז כלי האכיפה המלא של המשרד על כל מגרש, קנסות ספציפיים, או מפת ציות מגרש־מגרש. מה שאפשר לומר מהרשומה: המשרד חשף, ניסח מחדש ספים, דחף מסלול מהיר לטיפול, ואחר כך ביקש הפסקה על תשתית. תוצאות לכל מגרש לא רשומות כאן במלואן.

**פעולות המשרד להגנת הסביבה בשדה דב ברשומת החדשות וציר הזמן**

| תאריך | פעולה רשומה | מקור |
| --- | --- | --- |
| 4 בפבר׳ 2026 | חושף PFAS עם רמ״י; החקירות מתרחבות | מרכז הנדל״ן; דה מרקר; ציר זמן |
| 17 בפבר׳ 2026 | מציג מסלול מהיר לטיפול בקרקע עם הנחיות PFAS | רשומות הרובע |
| 27 במרץ 2026 | עדכון סף PFAS לאומי מנסח מחדש קריאות | רשומות הרובע |
| 19 ביולי 2026 | דורש הפסקת עבודות תשתית | ידיעת חדשות רשומות הרובע |

## עיריית תל אביב והיתרי הוועדה המקומית

היתר בנייה הוא מקומי. ציר הזמן של הרובע מייחס לוועדה המקומית את היתר החפירה הראשון על RAINBOW במרץ 2024, את אבן הפינה הראשונה ב־ASHIRA בנובמבר 2024, אצוות תוכניות עיצוב ב־2024 ו־2026, והיתרי בנייה מלאים על מגדלים מובילים באוקטובר 2025 ובמרץ 2026.

פעולה עירונית גם מכסה תשתיות ומערכות רובע. ביולי 2025 הוועדה המקומית אישרה מסוף פסולת פניאומטי לרובע. באוגוסט 2024 פנגאה שדה דב, רכב של קבוצת ישראל קנדה, זכתה במכרז העירייה למגרש 306, המרלו״ג. באוגוסט 2026 אישור קו המים החמישי של תל אביב מוסגר כסולל את הדרך לאכלוס שדה דב.

ביולי 2026 העירייה הציגה עדכון התקדמות לקו הירוק עם ראש העיר חולדאי, ונקבה בארבע תחנות שישרתו את הרובע. נת״ע בונה את הקו, אבל העדכון העירוני הוא חלק מרשומת לוח הזמנים הציבורי שרוכשים רואים.

## בתי המשפט ויישוב הגוש הגדול

בית המשפט העליון קבע את דדליין פינוי השדה הסופי לינואר 2019 בפברואר 2016, ונעל את סגירת השדה בן 81 השנים. זו אכיפת תכנון ברמה הגבוהה ביותר.

ב־17 בספטמבר 2025 בית משפט אישר את טבלת הזכויות ל־1,892 בעלים פרטיים של הגוש הגדול, ויישב חלוקת קרקע בבעלות פרטית בתוך הגדר הישנה אחרי מאבק שכתבת הגוש הגדול באתר מכסה בפירוט. כאן הנקודה היא סמכותית: אישור שיפוטי של טבלאות זכויות קרקע הוא חלק מאיך זכויות בנייה מגיעות לחלקות פרטיות כמו עסקת הקומבינציה של דן נדל״ן במרץ 2025.

רוכשים על מגרשי רמ״י טהורים ורוכשים על עסקאות קומבינציה בגוש הגדול יושבים תחת היסטוריות פיקוח שונות גם בתוך אותה מפת תא/4444.

## משגיחי בנק בפרויקטים מלווים

במקום שפרויקט מלווה בבנק, הבנק המממן משגיח על התקדמות הבנייה לפני שחרור כספי נאמנות. זה פיקוח פרטי עם גיבוי חוק ציבורי, לא מפקח ממשלתי באתר כל יום.

קו המימון של ASHIRA בינואר 2026 של יותר מ־2.5 מיליארד ₪ ממזרחי-טפחות ומהבינלאומי הוא הדוגמה בשם בקורפוס. לוזון-רונסון סגרה כ־700 מיליון ₪ מימון לפרויקט שלה במרכז ביוני 2025. מדריך הרוכשים וכתבות השאלות־לפני־שקנייה מסבירים איך ליווי מתקשר עם פנקס שוברים וערבויות.

הרשומה לא נוקבת במשגיח בנק לכל פרויקט משווק. השיווק של Dimri Yama הושק בדצמבר 2025 בלי קו בנייה בנקאי שפורסם בר־השוואה לזה של אשירה במרשם. היעדר אינו הוכחה שאין משגיח. זו הוכחה שהתיק הזה לא מראה אחד.

## מה שהרשומה לא מראה

מרשמי החדשות וציר הזמן לא מפרסמים לוח מחוונים אחד של כל המפקחים באתר בשבוע נתון. הם לא מפרטים דגימות קרקע יומיות לפי מגרש. הם לא מדווחים על תוצאות כל ערעור אחרי פברואר 2025 מעבר לסגירות המכרז שנסגרו.

גופים לאומיים מעבר לאלה שנקבו למעלה עשויים להחזיק סמכויות שהקורפוס לא עוקב לפעולות ספציפיות בשדה דב: בטיחות אש, פיקוח עבודה, ביקורת הגבלים עסקיים על עיצוב מכרז. התיק לא אומר שהם נעדרים. הוא אומר שהם לא מתועדים כאן בפירוט ברמת מגרש.

תביעות רוכשים הן אכיפה פרטית. תביעת מחזיק האופציה של גינדי באוגוסט 2026 על זיהום רשומה כאירוע חדשות, לא כצו רגולטור. בתי משפט עשויים בסופו של דבר לעצב חובות; התיק הזה לא משוחזר בקבצים האלה.

## איך לקרוא פיקוח כרוכש

שאלו את עורך הדין שלכם אילו היתרים הם תנאים מוקדמים לאכלוס בתאריך החוזה שלכם, ואילו הפסקות ציבוריות יכולות לעכב תשתית שאתם מניחים. התאימו את המגרש בחוזה לרישומי ההיתר במרשם הפרויקטים.

התייחסו לחשיפת המשרד ולדרישות הפסקה כאל עובדות רגולטוריות חיות לצד היתרי בנייה מלאים. ההיתר המלא של ASHIRA במרץ 2026 על מגרש נקי לא מחק את דרישת הפסקת התשתית ביולי 2026 ברמת הרובע. גופים שונים, היקפים שונים.

הפיקוח שכבתי: אישור תכנון, שיווק מכרז, חשיפה סביבתית, היתרים מקומיים, ליווי בנקאי, יישובי קרקע שיפוטיים, תשתיות עירוניות. אף סוכנות אחת לא מחזיקה את כל השדה. הרשומה הציבורית מראה כל שכבה זזה בלוח שנה משלה. בדיקת הנאותות שלכם היא לראות איזו שכבה קושרת את המגרש שלכם לפני שאתם משלמים.


---

Source: https://shavnu.com/he/blog/who-monitors-the-site ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.