# מי בונה את שדה דב: קבלנים ובנקים

> מי באמת בונה את שדה דב בתל אביב? יזמים זוכים בקרקע; בנקים וקבלנים נושאים בסיכון. חוזה Ashtrom של ₪736 מיליון על Rainbow, יותר מ-₪2.5 מיליארד ל-ASHIRA, Galnur-Olitzki בתשתיות.

Canonical: https://shavnu.com/he/blog/who-builds-sde-dov

---

**Published:** 2026-08-20  
**Category:** projects  
**Reading time:** 8 minutes

**Projects covered:** RAINBOW Tel Aviv, ASHIRA, DIMRI YAMA TLV, GINDI VOGUE, UTOPIA, ZOHI Tel Aviv

**Developers covered:** Israel Canada, Avisror Moshe & Sons, Luzon-Ronson, Y.H. Dimri, Gindi Holdings, Nahmias Group

## שתי חתימות על כל מגדל

משרד מכירות בשדה דב מוכר לכם מותג יזם: אביסרור, ישראל קנדה, דמרי, גינדי. החוזה שאתם חותמים הוא עם היזם הזה או ה־SPV שלו. המגדל שעולה מאחורי הגדר הוא מיזם משותף של שלושה צדדים אחרים: מי שמחזיק בחוזה קבלן הבניין, מי שחתם על מימון הבנייה, ומי שחופר את הרחובות מתחת.

הפיצול הזה חשוב כי דין המכירה על הנייר בישראל קושר את התשלומים שלכם לאבני דרך בנייה. אם ליזם נגמר המזומן, הוא מעכב את הקבלן, או מאבד את אמון הבנק, תאריך הדירה שלכם זז גם כשההדמיה השיווקית עדיין נראית גמורה. קורפוס המחקר נוקב בצדדים נגדיים מוחשיים על שני מגדלי אשכול המתקדמים ביותר ועל רשת התשתית במרכז. הכתבה הזאת עוקבת אחרי השמות האלה, לא אחרי הברושור.

## אשטרום וחוזה Rainbow ב־736 מיליון ₪

קבוצת ישראל קנדה זכתה במגרש 111 באשכול ל־RAINBOW Tel Aviv בגל המכרז הראשון באוגוסט 2021, ושילמה כ־1.3 מיליארד ₪ על 480 יחידות. הפרויקט לקח את היתר החפירה הראשון ברובע במרץ 2024 והיתר בנייה מלא באוקטובר 2025. ב־1 בינואר 2026, רשומות הרובע מראות שישראל קנדה בחרה באשטרום כקבלן בניין בכ־736 מיליון ₪.

מקו, באותו חודש, תיארה את Rainbow עוברת לביצוע: עבודות שמתחילות בינואר 2026 על המגדל בן 39 הקומות, הפרויקט כ־70 אחוז נמכר מראש. אתר החברה של אשטרום נושא צילומי התקדמות בנייה. היזם נשאר ישראל קנדה. הבינוי הפיזי הוא שורת אשטרום.

לרוכש, החוזה הזה הוא ראיה שמישהו מלבד מחלקת השיווק התחייב לתשע ספרות לשפוך בטון. הוא לא ערב ליעד האכלוס של 2029, אבל הוא מזיז את RAINBOW מהדמיה לאתר עבודה באופן ש־UTOPIA, שעדיין בבניית נחמיאס מאוקטובר 2025, רק מתחילה להשתוות אליו.

_חוזה אשטרום 736 מיליון ₪: רשומות הרובע, 1 בינואר 2026. 70% נמכר מראש ותחילת ביצוע: מקו, ינואר 2026. שובל היתרים: עמוד פרויקט ברשומות הרובע._

## קווי בנק: יותר מ־2.5 מיליארד ₪ ל־ASHIRA, 700 מיליון ₪ ללוזון-רונסון

אביסרור משה ובניו מחזיקה את ASHIRA במגרש 101, זוכת המכרז הראשונה ואבן הפינה הראשונה ברובע (נובמבר 2024) והיתר הבנייה המלא הראשון בין הדגלים (מרץ 2026). בינואר 2026, רשומות הרובע מראות יותר מ־2.5 מיליארד ₪ במימון בנייה ממזרחי-טפחות ומהבנק הבינלאומי.

המספר הזה אינו תשלום קרקע. הוא התחייבות בנק לממן את הבינוי אחרי שאביסרור כבר שילמה על המגרש ב־2021. ice.co.il, באפריל 2026, קשר את ההיתר לבדיקת זיהום נקייה במגרש 101. מימון ומגרש נקי לא מחסנים את הרובע מממצאי PFAS במקומות אחרים, אבל הם תיק הצד הנגדי שמלווה באמת בחן.

במתחם המרכזי, לוזון-רונסון סגרה כ־700 מיליון ₪ מימון ביוני 2025, לפי רשומות הרובע. לוזון רונסון הייתה בין זוכות מכרז המרכז בפברואר 2025; השותפות מופיעה גם בסגירת הצפון במרץ 2025 עם שמעון עמיר במגרש נפרד. עמוד פרויקט לצרכן עדיין לא קיים. קו המימון עדיין אומר לכם שבנק מדד מגדל במרכז לפני שיכולתם לסייר באולם תצוגה.

**התחייבויות מימון בנייה וקבלן בשם בקורפוס**

| פרויקט / היקף | צד נגדי | סכום | תאריך דיווח |
| --- | --- | --- | --- |
| RAINBOW (מגרש 111, 480 יחידות) | אשטרום (קבלן) | חוזה בינוי ~736 מיליון ₪ | ינו׳ 2026 |
| ASHIRA (מגרש 101, 406 יחידות) | מזרחי-טפחות + הבינלאומי | מימון בנייה 2.5 מיליארד ₪+ | ינו׳ 2026 |
| פרויקט לוזון-רונסון במרכז | מימון בנקאי (מלווים לא פורסמו) | ~700 מיליון ₪ | יוני 2025 |
| 203 בעלי קרקע פרטיים באשכול | ברקת קפיטל | מימון בעלים 1.153 מיליארד ₪ | אוג׳ 2025 |

_קו ברקת הוא מימון בעלי קרקע, לא בנייה של מגדל._

## גלנור ואוליצקי: הקרקע מתחת ללובי שלכם

מגדלים נראים. תשתית לא, עד שהיא מחליקה את תאריך המסירה שלכם. בדצמבר 2025, רשומות הרובע מראות שגלנור בינוי ואוליצקי תשתיות יפצלו את מכרז עירייה 55/2025 לעבודות אזרחיות במרכז ובצפון.

אותו מחזור חדשות שם נתון 1.5 מיליארד ₪ על עבודות תת־קרקע בכל הרובע. רחובות, מים, טיפול בקרקע, והחפירות לקו הירוק חולקים קבלנים עם המגדלים. ביולי 2026 המשרד להגנת הסביבה דרש להפסיק עבודות תשתית באמצע סאגת ה־PFAS. קבלן במגרש 111 יכול להיות בלוח זמנים בזמן שהתעלה של גלנור שלושה בלוקים דרומה קפואה.

רוכשים ששואלים רק איזה יזם מכר להם את הדירה מפספסים את לוח הזמנים השני: מי חוזי לחבר את הדירה הזאת לעיר. מכרז 55/2025 נוקב בקבלנים האלה לחצי הרובע.

_פיצול גלנור/אוליצקי: רשומות הרובע, 2 בדצמבר 2025. עבודות תת־קרקע 1.5 מיליארד ₪: רשומות הרובע, אוקטובר 2025. הפסקת המשרד: רשומות הרובע, 19 ביולי 2026._

## כשהיזם אינו הבונה

לא כל פרויקט מפריד מותג וקבלן בנקיות כמו Rainbow. ASHIRA נראית כבנייה בהובלת יזם תחת אביסרור עם מימון בנק מעל. DIMRI YAMA הושקה מ־3.75 מיליון ₪ בדצמבר 2025 אחרי שדמרי קנתה את מגרש 107 מקבוצת חנן מור שקרסה ב־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024. הקורפוס לא נוקב בקבלן צד שלישי או בקו בנייה בנקאי שפורסם ל־Yama בר־השוואה ל־2.5 מיליארד ₪ של אשירה.

GINDI VOGUE ו־ZOHI עדיין בשיווק. גינדי זכתה בשני מגרשים במרכז בגל המכרז הזול יותר של 2025; ZOHI הושקה בינואר 2026 בכ־70,000 ₪ למ״ר. אף תיק לא נוקב בקבלן או בחבילת מימון בתשע ספרות במרשם נכון לאוגוסט 2026.

קשת קבוצת מור היא סיפור הזהירות בתוך אותו משפט. מור זכתה במגרש 107 ב־1.5 מיליארד ₪ ב־2021, נכנסה להסדר חוב של 3.2 מיליארד ₪ במאי 2024, ומכרה את הקרקע לדמרי בהנחה. היזם בחוזה השתנה. המגרש לא. רוכשים שהתעלמו ממאזן מור עד מכירת הקרקע למדו שסיכון יזם אינו מופשט.

> היזם בחוזה השתנה. המגרש לא.

## מה לשאול לפני שמעבירים מקדמה

בקשו את חוזה קבלן הבניין או מכתב כוונות חתום שנוקב בקבלן ובסכום הבינוי בערך. המספר הפומבי של Rainbow הוא כ־736 מיליון ₪ עם אשטרום. אם התשובה היא ״עדיין לא בחרנו,״ לוח אבני הדרך שלכם הוא שיווק, לא בנייה.

שאלו איזה מתקן בנק מממן את הבינוי והאם זה קו מימון פרויקט או חוב תאגידי. מזרחי-טפחות והבינלאומי על אשירה הוא פרופיל סיכון שונה ממזומן מכירות מראש שיושב בחשבון נאמנות בלי מלווה בשם.

שאלו איך הבניין שלכם מתחבר לתשתית מכרז 55/2025 והאם צו הפסקת עבודה של המשרד מכסה את המגרש שלכם או רק תעלה שכנה. PFAS, קו המים החמישי (אושר באוגוסט 2026), ומסוף הפסולת הפניאומטי (יולי 2025) כולם יושבים על אותה קרקע כמו הלובי שלכם.

השוו דיווחים, לא דגמי קומה. כלכליסט שמה את ממוצע העסקה הסגורה של Rainbow על 11 מיליון ₪ עד אוגוסט 2025; גלובס קראה דיווחי רבעון ראשון 2026 כקיפאון מכירות גם בכ־85,700 ₪ למ״ר על בערך 300 יחידות. ספר עמוק וקצב שמאט יכולים להתקיים יחד. תיקי הקבלן והבנק אומרים לכם אם המגדל עדיין יכול להיות ממומן כשהקצב מדלדל.

_ממוצעי Rainbow וקיפאון: כלכליסט אוגוסט 2025, גלובס יוני 2026. מור־דמרי מגרש 107: רשומות הרובע, מאי־יולי 2024._

## הרשימה הקצרה

ברשומה באוגוסט 2026, המשולש הברור ביותר של יזם־קבלן־בנק הוא ישראל קנדה, אשטרום, וכ־736 מיליון ₪ על Rainbow. הזוג הברור ביותר של בנק־יזם הוא אביסרור עם יותר מ־2.5 מיליארד ₪ ממזרחי-טפחות ומהבינלאומי על אשירה. זוג התשתית הברור ביותר הוא גלנור בינוי ואוליצקי תשתיות במכרז עירייה 55/2025.

כל השאר ברובע עדיין זז מזכיית קרקע לחבילת מימון לבחירת קבלן. זה נורמלי לשדה שבו היתר החפירה הראשון הגיע במרץ 2024 ושש עשרה אלף דירות עדיין מספר תוכנית. זו אינה סיבה לדלג על השאלה. השם על המנוף הוא השם על תאריך המסירה שלכם.


---

Source: https://shavnu.com/he/blog/who-builds-sde-dov ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.