# מה קונים ₪4 מיליון, ₪8 מיליון ו-₪15 מיליון בשדה דב

> מה ₪4 מיליון, ₪8 מיליון ו-₪15 מיליון באמת קונים בשדה דב, תל אביב: השקות שפורסמו, תמהילי רשות המסים, חוזי GovMap, ופערים שבהם המרשם שותק.

Canonical: https://shavnu.com/he/blog/what-your-money-buys

---

**Published:** 2026-08-20  
**Category:** buying  
**Reading time:** 9 minutes

**Projects covered:** DIMRI YAMA TLV, GINDI VOGUE, RAINBOW Tel Aviv, ASHIRA, ZOHI Tel Aviv, FIRST by Hagag, UTOPIA

**Developers covered:** Y.H. Dimri, Gindi Holdings, Israel Canada, Avisror Moshe & Sons, Levinshtein Group, Hagag Group

## שלושה מספרים, אף אחד מהם אינו מחיר רובע אחד

4 מיליון ₪, 8 מיליון ₪ ו־15 מיליון ₪ הם עוגנים עגולים, לא ציטוטים ממחירון מרכזי. לשדה דב אין אחד. רשומת השוק של הרובע, שעודכנה באוגוסט 2026 עם נתוני עסקאות רשות המסים, שמה ממוצעי רובע בחודשים האחרונים על 56,000־59,000 ₪ למ״ר בזמן ששאלות נפוצות באתר, נכון לתחילת 2026, מצטטות כ־81,000 ₪ למ״ר. הקטלוג מסמן פיצול מתודולוגיה ולא מפרסם את נוסחת השאלות הנפוצות.

הכתבה הזאת ממפה כל רצועת תקציב רק לנתונים שקורפוס המחקר באמת רושם: רצפת השקה שפורסמה, שורת שיווק למ״ר, הדפסי עסקאות רחוב ב־GovMap, ממוצעי חדרים ברשות המסים, וממוצע דיווח יזם אחד. במקום שלמרשם אין מחיר, הפרק אומר כך. לנחש ציטוט יחידה שלמה מהדמיה הוא איך רוכשים מחו״ל מופתעים בשלב החוזה.

## סביב 4 מיליון ₪: הרצפה שפרסמה דמרי

עוגן היחידה השלמה הנמוך ביותר שפורסם במרשם שבעת הפרויקטים לצרכן הוא DIMRI YAMA (TLV) במגרש 107 באשכול: שיווק מ־3.75 מיליון ₪ לדירת שני חדרים, שהוכרז ב־22 בדצמבר 2025. י.ח. דמרי קנתה את המגרש מקבוצת חנן מור שקרסה ב־1.1 מיליארד ₪ ביולי 2024 אחרי שהצעת 1.5 מיליארד ₪ של מור ב־2021 נכשלה בהסדר חוב של 3.2 מיליארד ₪.

ב־3.75 מיליון ₪ אתם קונים לתוך סכמה של 458 יחידות עם מגדל בן 39 קומות, מגדל בן 16 קומות, שני בניינים מרקמיים בני תשע קומות, ורכיב מלון על אותו מגרש. סטודיו עד יחידות חמישה חדרים בתמהיל. פנים של קלי הופן ואדריכלות של רוני זיס על הברושור. ממוצע שני החדרים ברובע בשאלות הנפוצות בתחילת 2026 הוא 3.81 מיליון ₪, כמעט בדיוק כניסת דמרי.

4 מיליון ₪ לא קונים לכם פנטהאוז עם נוף לים. הם קונים כרטיס כניסה בשם בפרויקט היחיד שפרסם רצפה בשקלים במרשם. ב־ASHIRA, RAINBOW, UTOPIA, ZOHI, FIRST ו־GINDI VOGUE מוצג מחיר התחלה ריק בקובץ הפרויקט נכון לאוגוסט 2026.

_השקת 3.75 מיליון ₪: רשומות הרובע, 22 בדצמבר 2025. מור־דמרי מגרש 107: רשומות הרובע, מאי־יולי 2024._

## סביב 8 מיליון ₪: ממוצע ארבעה החדרים והדפס GovMap מיולי

עמוד השוק שם את ממוצע ארבעה החדרים ברובע על כ־8.1 מיליון ₪, אבל הכותרת הזאת מסתירה פיצול מתחם: אשכול כ־9.6 מיליון ₪, מרכז כ־6.5 מיליון ₪. תקציב 8 מיליון ₪ יושב בין העמודות האלה. הוא ריאלי לעסקת אופציה במרכז (העמוד מצטט אופציות במתחם המרכזי סביב 63,000 ₪ למ״ר) והדוק לדירת ארבעה חדרים גדולה באשכול בסימן 9.45 מיליון ₪ של השאלות הנפוצות.

GovMap רשמה מכירה ב־4 ביולי 2026 המתויגת לאזור שדה דב: 7,750,907 ₪ על 137 מ״ר, חמישה חדרים, קומה עשירית. זה 56,577 ₪ למ״ר, בתוך טווח החודשים האחרונים של רשות המסים. ההזנה לא נוקבת בפרויקט. בחמישה חדרים, לא ארבעה, היא עדיין מראה מה שבערך 7.75 מיליון ₪ קנו על הנייר באותו קיץ.

GINDI VOGUE הושקה בכ־49,000 ₪ למ״ר ביוני 2025, דיווח מרכז הנדל״ן, עשרות אחוזים מתחת ל־70,000־85,000 ₪ ״ממוצע רובע״ בעמוד של גינדי עצמה. ב־49,000 ₪ למ״ר, 8 מיליון ₪ מרמזים על כ־163 מ״ר אם שיעור ההשקה החזיק. גינדי שיווקה אחר כך מכ־59,000 ₪ למ״ר. עמוד הפרויקט עדיין ממקם את זה מתחת לטווח רובע של 70,000־85,000 ₪. הנפח היה חשוב: העיתונות ציטטה בערך 700 דירות שנמכרו תוך שבועות מההשקה השוקת.

**מה שנתונים שפורסמו מרמזים סביב 8 מיליון ₪ (קורפוס בלבד)**

| מקור | מדד | משתמע ב־~8 מיליון ₪ | סייג |
| --- | --- | --- | --- |
| עמוד השוק, אוג׳ 2026 | ממוצע 4 חדרים ברובע 8.1 מיליון ₪ | תערובת של אשכול 9.6 מיליון ₪ ומרכז 6.5 מיליון ₪ | לא מחיר מחירון |
| GovMap, 4 ביולי 2026 | 7.75 מיליון ₪ / 137 מ״ר / 5 חדרים | 56,577 ₪ למ״ר | אין שם פרויקט בהזנה |
| השקת גינדי, יוני 2025 | ~49 אלף ₪ למ״ר | ~163 מ״ר אם השיעור החזיק | מבצע השקה; אחר כך ~59 אלף ₪ למ״ר |
| אופציות מרכז, אוג׳ 2026 | ~63 אלף ₪ למ״ר | ~127 מ״ר | עסקאות אופציה, לא מכירות סגורות |
| השקת ZOHI, ינו׳ 2026 | 70 אלף ₪ למ״ר בקשה | ~114 מ״ר | 230 יחידות, תקרת 15 קומות |

_עמוד השוק, GovMap 6900-23, מרכז הנדל״ן, השקת ZOHI בגלובס. השטחים המשתמעים הם אריתמטיקה על שיעורים שפורסמו, לא הצעות._

## סביב 15 מיליון ₪: חמישה חדרים באשכול וקומה שלושים ושבע

עלו בסולם החדרים והפרמיה של אשכול מופיעה. עסקאות חמישה חדרים בשנים עשר החודשים האחרונים ממוצעות כ־11.4 מיליון ₪ באשכול מול כ־8.6 מיליון ₪ במרכז, לפי עמוד השוק מאוגוסט 2026. נתון חמישה החדרים בשאלות הנפוצות בתחילת 2026 הוא 11.61 מיליון ₪, עוקב אחרי עמודת אשכול.

ב־27 ביוני 2026, GovMap רשמה 11,288,423 ₪ על 151 מ״ר, חמישה חדרים, קומה שלושים ושבע: 74,758 ₪ למ״ר. ספירת הקומות מצביעה על מגדל חדש (גבהים משווקים דגל רצים 34 עד 45 קומות). 15 מיליון ₪ יושב מעל החוזה הזה אבל מתחת למכירת פנטהאוז של 19.5 מיליון ₪ שדווחה ל־ASHIRA באוגוסט 2024.

כלכליסט, באוגוסט 2025, שמה את ממוצע העסקה הסגורה של Rainbow של ישראל קנדה על 11 מיליון ₪ עם 234 יחידות שנמכרו ב־2 מיליארד ₪ בסך הכול. דיווחי רבעון ראשון 2026 הראו אחר כך כ־300 יחידות Rainbow בכ־85,700 ₪ למ״ר גם כשגלובס קראה את הקצב כקורס. 15 מיליון ₪ לכן סביר כטריטוריית Rainbow או ASHIRA באשכול, אבל לא אוטומטי: קומה, חשיפה ושלב עדיין מזיזים את ספירת השקלים.

_ממוצעי חדרים: רשומת השוק של הרובע. הדפס GovMap 27 ביוני 2026. ממוצע Rainbow 11 מיליון ₪: כלכליסט אוגוסט 2025._

## הסולם המלא והקצוות

עמוד השוק והשאלות הנפוצות יחד מפרסמים סולם מחיר־חדרים שימושי כהקשר, לא כתפריט. שאלות נפוצות תחילת 2026: שני חדרים 3.81 מיליון ₪, שלושה חדרים 6.86 מיליון ₪, ארבעה חדרים 9.45 מיליון ₪, חמישה חדרים 11.61 מיליון ₪. רצפת 3.75 מיליון ₪ של דמרי חותכת מתחת לנתון שני החדרים בשאלות הנפוצות ב־60,000 ₪. נתון שלושה החדרים בשאלות הנפוצות ב־6.86 מיליון ₪ הוא המקום שבו רוכש מתחיל אם הוא רוצה יותר משני חדרים בלי לחצות 8 מיליון ₪ במתמטיקת השאלות הנפוצות לבדה.

קצוות מעגנים את התקרה ואת הרצפה. המכירה הגבוהה ביותר שנרשמה בקורפוס: 43.75 מיליון ₪ על 508 מ״ר באשכול (86,122 ₪ למ״ר). הנמוכה: 2.3 מיליון ₪ על 32 מ״ר (71,875 ₪ למ״ר). 15 מיליון ₪ הוא יוקרה אמצעית בשדה הזה, לא הראש.

יגאל דמרי אמר במרץ 2025 שמחירים בשדה דב יכולים להגיע ל־150,000 ₪ למ״ר. זה ציטוט תקרה של יו״ר, לא ממוצע נוכחי. מרכז הנדל״ן באפריל 2026 דיווח על הובלת דמרי במחיר ממומש למ״ר ברובע. קראו שאיפה ועסקאות ממומשות כתאים נפרדים.

**סולם מחירים שפורסם וקצוות שנרשמו (קורפוס אוגוסט 2026)**

| רצועה | נתון שפורסם | מקור |
| --- | --- | --- |
| 2 חדרים | 3.81 מיליון ₪ (שאלות נפוצות); מ־3.75 מיליון ₪ (השקת דמרי) | שאלות נפוצות + דמרי דצמ׳ 2025 |
| 3 חדרים | 6.86 מיליון ₪ | שאלות נפוצות תחילת 2026 |
| 4 חדרים | 8.1 מיליון ₪ רובע; 9.6 מיליון ₪ אשכול; 6.5 מיליון ₪ מרכז | עמוד השוק אוג׳ 2026 |
| 5 חדרים | 11.4 מיליון ₪ אשכול (12 חודשים); 11.61 מיליון ₪ שאלות נפוצות | עמוד השוק + שאלות נפוצות |
| גבוה | 43.75 מיליון ₪ / 508 מ״ר | קצוות עמוד השוק |
| נמוך | 2.3 מיליון ₪ / 32 מ״ר | קצוות עמוד השוק |
| ₪ למ״ר ברובע | 56־59 אלף ₪ לאחרונה; ~81 אלף ₪ שאלות נפוצות | צוין פיצול מתודולוגיה |

## למ״ר מול ציטוטי יחידה שלמה

GINDI VOGUE משווקת מכ־59,000 ₪ למ״ר, הושקה ליד 49,000 ₪. ZOHI הושקה בכ־70,000 ₪ למ״ר בינואר 2026 ל־230 יחידות בשני בניינים בני 15 קומות ובלוק אחד בן תשע קומות. ממוצע דיווח ישראל קנדה ברבעון הראשון של 2026 ליד 85,700 ₪ למ״ר על Rainbow הוא שורת העסקה הסגורה העמוקה ביותר שדווחה בעיתונות מיזם.

נתוני מ״ר מאפשרים להשוות נייר הנחה במרכז לנייר מגדל באשכול. הם לא אומרים לכם את גודל השיק עד שמכפילים בתוכנית בחוזה שלכם. יחידה של 32 מ״ר ב־71,875 ₪ למ״ר (הקצה הנמוך) ויחידה של 508 מ״ר ב־86,122 ₪ למ״ר (הקצה הגבוה) שתיהן חיות בתוך אותו תג רובע.

רוכשים מחו״ל לעיתים קרובות ממירים לדולרים או יורו בראש. הכתבה הזאת נשארת בשקלים כי כל נתון עם מקור מפורסם בשקלים. מט״ח הוא בעיית הבנק שלכם, לא של רשות המסים.

_גינדי 49 אלף ₪: מרכז הנדל״ן יוני 2025. ZOHI 70 אלף ₪: גלובס ינואר 2026. Rainbow 85.7 אלף ₪: גלובס יוני 2026._

## מה שהקורפוס לא יגיד לכם

חמישה משבעת פרויקטי הצרכן לא מפרסמים מחיר התחלה במרשם. משרדי מכירות מצטטים לפי בקשה. חוזי אופציה עשויים לשבת ב־~63,000 ₪ למ״ר של המרכז בזמן שעסקאות אשכול סגורות מדפיסות גבוה יותר. דגימות GovMap לא נושאות שמות פרויקט. ממוצעי שאלות נפוצות ועמוד שוק נבדלים במתודולוגיה.

דיווחי רבעון ראשון 2026 תיארו האטת מכירות בכל הרובע. תחקיר כלכליסט במאי 2026 דיווח שכמעט חצי מיחידות Dimri Yama שנמכרו נרכשו בידי בעל השליטה. תביעה באוגוסט 2026 ביקשה כ־500,000 ₪ מגינדי על חששות זיהום. מחיר הוא עמודה אחת בגיליון. סיכון צד נגדי, תיקי קרקע, ומהירות הם אחרים.

אם סוכן נותן לכם ״ממוצע שדה דב״ אחד, שאלו איזו טבלה: חודשים אחרונים ברשות המסים, שאלות נפוצות תחילת 2026, השקת גינדי, או דיווח Rainbow. אם הם נותנים ציטוט יחידה שלמה בלי מחירון חתום, בקשו את מתמטיקת המ״ר ואת מספר המגרש. 4 מיליון ₪, 8 מיליון ₪ ו־15 מיליון ₪ הם רצועות שימושיות רק כשאתם יודעים באיזו עמודה אתם עומדים.

> 4 מיליון ₪, 8 מיליון ₪ ו־15 מיליון ₪ הם רצועות שימושיות רק כשאתם יודעים באיזו עמודה אתם עומדים.

## איך להשתמש בשלושת העוגנים

ליד 4 מיליון ₪, אתם באזור הכניסה שפרסמה דמרי או בממוצע שני החדרים בשאלות הנפוצות, כנראה יחידה קטנה במרקם או באחיזת מגדל באשכול, לא פנטהאוז בקו ים. ליד 8 מיליון ₪, אתם רוכבים על משחקי ערך במרכז (אריתמטיקת ההשקה של גינדי, ממוצעי ארבעה חדרים במרכז) ועל תחתית נתוני רשות המסים לארבעה חדרים באשכול, עם הדפס יולי של GovMap כנקודת נתון חוזה אמיתית. ליד 15 מיליון ₪, אתם בטריטוריית חמישה חדרים וקומות גבוהות במגדל באשכול, עם ממוצע 11 מיליון ₪ של Rainbow ומכירת הקומה השלושים ושבע ביוני ב־GovMap כמשווים, לא כערבויות.

אף אחד מזה אינו ייעוץ השקעות או הבטחת זמינות. זו מפה של מה שהרשומה הציבורית באמת אומרת באוגוסט 2026, כדי שתוכלו להיכנס לאולם תצוגה בידיעה אילו מספרים עם מקור ואילו עדיין ריקים.


---

Source: https://shavnu.com/he/blog/what-your-money-buys ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.