# איך ישראל מוכרת קרקע בשדה דב: מעטפות סגורות

> איך ישראל מוכרת קרקע בשדה דב בתל אביב: יותר מ-90% מהקרקע ציבורית, יזמים מגישים במעטפות סגורות על זכויות חכירה, ומרכז תל אביב לא מתומחר כמו הפריפריה.

Canonical: https://shavnu.com/he/blog/the-tender-machine

---

**Published:** 2026-08-20  
**Category:** market  
**Reading time:** 10 minutes

## קרקע ציבורית, לא שטרי בעלות פרטיים

יותר מתשעים אחוז מהקרקע בישראל בבעלות ציבורית, מוחזקת בידי המדינה, רשות הפיתוח, וקק״ל. בעלות פרטית מלאה, מוכרת לרוכשים מארצות הברית או בריטניה, היא החריג. מה שיזם מגורים קונה במכרז הוא זכויות חכירה לתקופה מוגבלת, לא בעלות קבועה על הקרקע.

שיווק הקרקע הזאת לבונים מנוהל באופן בלעדי בידי רמ״י, רשות מקרקעי ישראל. כל מכרז מגורים על מגרשי מדינה רץ דרך תהליך רמ״י. חלקות פרטיות בתוך הגוש הגדול הולכות במסלול נפרד של עסקאות קומבינציה וטבלאות זכויות שיושבו בבית משפט. שני המסלולים מתקיימים יחד בתוך תוכנית תא/4444, אבל כללי המכרז המתוארים כאן חלים על הרוב בבעלות המדינה.

פרויקטי הצרכן של שדה דב יושבים בשני המסלולים. כתבת פנקס המכרזים הקיימת מחזיקה את תוצאות שדה דב בפועל מ־2021 עד 2025. הכתבה הזאת מסבירה את המכונה שהפיקה את המספרים האלה, לא את המספרים עצמם.

## מעטפות סגורות, הגבוה זוכה

המנגנון הסטנדרטי הוא מכרז מעטפות סגורות שבו ההצעה הגבוהה ביותר זוכה. יזמים מגישים מעטפות בלי לראות את הצעות היריבים. רמ״י מציינת את המטרות כהוגנות, כי כל מציע כשיר יכול להתחרות בעילום שם, ומקסום הכנסות המדינה, כי קרקע מטופלת כמשאב לאומי ולא כסחורה שנסחרת כמו מניות.

הפשרה מתועדת היטב. בנק ישראל ציין ששיטת ההצעה הגבוהה ביותר, בשילוב עם תת־שיווק יחסית לביקוש, צוטטה לעיתים קרובות כמנוע מרכזי של עליית מחירי דירות. קרקע היא אחד מתשומות הייצור העיקריות של דירה. כשהתשומה נמכרת במכרז למציע הגבוה ביותר, היזם הזוכה מתחיל עם רצפת עלות גבוהה לפני תכנון, בנייה, מימון ורווח.

זכייה ברמ״י קונה זכויות פיתוח על מגרש. אישור תוכנית עיצוב, היתר חפירה, היתר בנייה מלא, ובנייה עדיין יושבים קדימה. מחיר המכרז הוא השורה הראשונה בגיליון של היזם, לא מחיר המחירון של הרוכש.

> ההצעה הסגורה הגבוהה ביותר קובעת את רצפת הקרקע של היזם הרבה לפני שדירה מגיעה לשוק.

## כשמכרזים נכשלים

מכרזים שנכשלו נפוצים מספיק כדי להיות בעיית מדיניות, לא הערת שוליים. מבקר המדינה בחן 1,327 מכרזי קרקע למגורים שפורסמו מ־2017 עד 2021. מתוכם, 362 מכרזים שכיסו כ־63,000 יחידות דיור, בערך עשרים ושישה אחוז, לא הניבו זוכה בכלל. עוד 81 מכרזים שכיסו כ־16,000 יחידות בוטלו אחרי פרסום.

כישלון פירושו שאף יזם לא לקח את המגרש בתנאים שהוצעו. יחידות שפורסמו מחדש אחרי סבב שנכשל נספרות שוב בסטטיסטיקות מצטברות של ״יחידות ששווקו,״ כך שנתוני היצע בכותרת מגזימים מה שבאמת הגיע לחכירה חתומה. המבקר סימן את בעיית הדיווח הזאת במפורש.

כ־ארבעים ושבעה אחוז מהמכרזים שלא הצליחו היו במחוזות הדרום והצפון, הגולן, ויהודה ושומרון. מכרזי מחוז מרכז כמו אלה של שדה דב היו החריג ולא הכלל במשיכת הצעות. מסלול שפונה ליד הים התיכון אינו אותו מוצר כמו מגרש פריפריאלי עם ביקוש חלש יותר וסיכון תכנון ארוך יותר.

**ממצאי מבקר המדינה על מכרזי קרקע למגורים, 2017 עד 2021**

| תוצאה | מכרזים | יחידות (בערך) | חלק מ־1,327 |
| --- | --- | --- | --- |
| אין זוכה | 362 | ~63,000 | ~26% |
| בוטל אחרי פרסום | 81 | ~16,000 | ~6% |
| חלק לא מוצלח במחוזות פריפריה | לא פוצל | לא פוצל | ~47% מהנכשלים |

_נתונים מקורפוס המחקר המסכם את סקירת מבקר המדינה._

## למה מרכז תל אביב מתנהג אחרת

גאוגרפיה ושלב תכנון מסבירים חלק גדול מפער ההצעות. מתחם אשכול בשדה דב סגר את תוכנית הרובע כשתא/4444 נכנסה לתוקף באוגוסט 2020, מכר את מכרז הדיור הראשון שלו באוגוסט 2021, ועד 2024 היו היתרי חפירה על הקרקע. מתחמי המרכז והצפון אישרו תוכניות מפורטות באוגוסט 2024 וסגרו מכרזים גדולים בפברואר ובמרץ 2025 למרות ערעורים ודחיות. הרשומה מראה תחרות עזה על המגרשים המרכזיים האלה.

מכרזים פריפריאליים נכשלים לעיתים קרובות יותר כי הביקוש דק יותר, התשתית רחוקה יותר, והתכנון יכול להיתקע שנים. רמ״י עשויה לקבוע מחיר מינימום שאף מציע לא עומד בו. בחוף הצפון־מערבי של תל אביב מופיע הלחץ ההפוך: כמה יזמים רודפים אחרי מגרשים סופיים ליד הים בתוך תוכנית מאושרת של 16,000 דירות.

זה לא הופך מכרזים מרכזיים לקלים. גל הענק של ספטמבר 2024 על 7,159 יחידות נדחה שוב ושוב אחרי ערעורים על משטר רוחות וזכויות קרקע. מכרז 217 יחידות במחוז המרכזי עדיין נדחה שתים עשרה פעמים נכון למאי 2026. אתרים מרכזיים מושכים הצעות, אבל התדיינות תכנון ופרסום מחדש עדיין מעכבים היצע.

## תכנון לפני שיווק

מכרזים באים אחרי תכנון, לא להפך. מערכת התכנון הישראלית ריכוזית ואיטית. בנק ישראל, מבקר המדינה, ועבודה אקדמית כולם תיארו את הקשיחות שנובעת מזה בהיצע הקרקע. מגרש לא יכול לצאת למכרז עד ששכבת התוכנית הרלוונטית קיימת ורמ״י אורזת את המגרש.

בשדה דב, תא/4444, בתוקף מאוגוסט 2020, קבעה את המעטפת לכ־16,000 דירות. אשכול נמכר ראשון כי השכבה המפורטת שלו הייתה מוכנה הכי מוקדם. המרכז והצפון חיכו עד אישור אוגוסט 2024 לפני שרמ״י יכלה להשיק את גל עשרת המכרזים. רוכשים שמשווים פרויקטים צריכים לקרוא שעון היתר ושעון מכרז יחד: מגדל משווק על קרקע שסגרה מכרז לפני שנים פוגש פרופיל סיכון שונה מאחד על מגרש שעדיין תקוע בערעורים.

מאז 2015, בעלות המדינה גם אפשרה לממשלה להריץ תוכניות דיור בר־השגה שמוכרות מתחת לשוק לרוכשי דירה ראשונה. מחקר בנק ישראל מוצא ששיווק קרקע תחת התוכניות האלה השפיע על מחירי הצעות במכרזים רגילים בקרבת מקום. המנדט של שדה דב לכ־6,900 יחידות דיור מכליל הוא חלק מנוף המדיניות הרחב הזה, גם כשחוזה מכירה על הנייר נתון מתומחר בשוק.

## נתיב הפטור

לא כל חלקה מדינה עוברת במכרז פומבי. לפי חוק חובת המכרזים התשנ״ב־1992 ותקנותיו, פטורים מסוימים מאפשרים הקצאה ישירה בלי תחרות. הנתיב המוכר ביותר הוא מסלול ״כוונה להתקשר״ לפי סעיף פטור 25(1).

הזכאות קשה. המבקש חייב להראות סיבה משכנעת לעקוף מכרז פומבי. הפטור קיים למקרים שבהם מכרז אינו מעשי או שבהם החוק מכוון לתוצאה ספציפית. זה אינו קיצור דרך ליזמים שפשוט לא אוהבים להתחרות על מחיר.

בקריאת חדשות הרובע, הבחינו בין תוצאת מכרז רמ״י לבין הקצאה בפטור. כתבת פנקס המכרזים עוקבת אחרי זוכים בשם וסכומי מזומן במקום שהרשומה המלוקטת מפרסמת אותם. נתיבי פטור משאירים שובל נייר אחר, והרשומה הציבורית אולי לא תראה מחיר קרקע ליחידה בר־השוואה בכלל.

## דיור בר־השגה וגלישה של הצעות

מדיניות קרקע המדינה אינה רק מגדלי יוקרה בהצעה הגבוהה ביותר. מאז 2015 הממשלה שיווקה חלקות תחת תוכניות דיור בר־השגה שמכוונות לרוכשי דירה ראשונה בתנאים מתחת לשוק. המכירות האלה עדיין זכויות חכירה מקרקע ציבורית, אבל מנגנון התמחור שונה ממכרז סטנדרטי.

מחקר בנק ישראל שצוטט בקורפוס מוצא שכשקרקע סמוכה שווקה תחת תוכניות כאלה, מחירי הצעות במכרזים רגילים באותו אזור הושפעו. המנגנון חשוב לפרשנות: ירידה בכותרת בתוצאות מכרז בין 2021 ל־2025 בשדה דב משקפת תנאי מאקרו, ערעורים, ותמחור מחדש, אבל גם יושבת ליד מגרשי דיור מכליל והשכרה לטווח ארוך שמעולם לא נכנסים לשוק המכירה הפרטית על הנייר בכלל.

זכיות דירה להשכיר של שיכון ובינוי במגרשים 109 ו־106 באשכול, ומכרזי ההשכרה של פרשקובסקי במרץ 2025, הם דוגמאות לדיור שנמסר דרך מכרז בלי מחירון פונה לרוכש פרטי. המכונה מוכרת קרקע ליותר מסוג אחד של משתמש קצה.

## לקרוא חדשות מכרז כרוכש

לרוכש שמעריך שדה דב, מערכת המכרזים עונה על שאלה אחת בבירור: כמה היזם שילם על העפר, במקום שהרשומה מפרסמת נתון? היא לא עונה כמה תשלמו על הדירה, מתי המפתחות מגיעים, או אם זיהום או ערעורים יזיזו את התאריך.

השתמשו בתוצאות מכרז כרצפת עלות, לא כציטוט מחיר. זכייה באשכול ב־2021 בכ־2.8 מיליון ₪ קרקע לדירה וזכייה במרכז ב־2025 בערך ארבעים אחוז מתחת לסימן הזה הם נקודות התחלה שונות לאותו רובע. הכתבה הקיימת ״העפר היקר ביותר בישראל״ מחזיקה את פנקס שדה דב. הכתבה הזאת מחזיקה את הכללים שייצרו אותו.

כשרמ״י מפרסמת מחדש מכרז שנכשל, התייחסו בכפכפנות לכותרות מצטברות של ״יחידות ששווקו.״ כשמגרש מרכזי מושך שתים עשרה סבבי הצעה ועדיין נתקע, זו קשיחות היצע, לא הוכחה שהביקוש חלש. שיעור עשרים ושישה האחוז בלי זוכה של המבקר הוא עובדה לאומית. סיפור הבהלה והתמחור מחדש של שדה דב הוא פרק מקומי בתוך המכונה הלאומית הזאת.


---

Source: https://shavnu.com/he/blog/the-tender-machine ב-Shavnu, מדריך עצמאי בעברית ל
רובע שדה דב בתל אביב. הנתונים מגיעים מהתיק הציבורי: דיווחי רשות המסים
של ישראל, GIS של תל אביב, מכרזים והעיתונות העברית.